Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2022 г. N 09АП-76605/20 по делу N А40-185591/2019

г. Москва

03 марта 2022 г.

Дело N А40-185591/19

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13 ноября 2020 года

по делу N А40-185591/19, принятое судьей С.С. Хорлиной,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; 123112)

к Фонду "Поддержка памятников деревянного зодчества" (ОГРН: 1037739200620)

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

о взыскании 11875236 рублей 26 копеек задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кондрашкова Ю.С. по доверенности от 09.12.2021, диплом N ВСГ 2758658 от 26.06.2009;

от ответчика: Макаркина О.А. по доверенности от 05.11.2019, уд. адвоката N 3608 от 19.03.2003;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Фонду "Поддержка памятников деревянного зодчества" (далее - ответчик, Фонд) о взыскании 9.919.407 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате, 1.955.828 руб. 69 коп. пени, расторжении договора аренды от 11.02.2003 N 00-00061/03, выселении Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества" из нежилого помещения площадью 509,50 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Дровяной Б., д. 10.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 ноября 2020 года по делу N А40-185591/19 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Через канцелярию апелляционного суда от ответчика поступило ходатайство о приостановлении производства по делу.

В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы от 10.03.2021 представитель ответчика поддержал заявленное ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-315601/19.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2021 производство по делу N А40-185591/19 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-315601/19.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2021 производство по делу N А40-185591/19 возобновлено.

При рассмотрении апелляционной жалобы ответчика истцу было предложено заблаговременно представить в суд апелляционной инстанции письменные пояснения с информационным расчетом, с учетом произведенных ответчиком оплат задолженности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, содержащиеся в его жалобе, в связи с чем просил отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указал, что Департаментом произведено необоснованное увеличение размера арендной ставки в спорный период, и в связи с внесением платежей в излишнем объеме, на стороне Фонда имеется переплата. Представил письменные пояснения, которые приобщены к материалам настоящего дела..

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указав на несостоятельность доводов, содержащихся в ней. Представил информационный расчет задолженности, согласно которому задолженность Фонда за спорный период составляет: 876.305 руб. 34 коп. основного долга и 513.400 руб. 46 коп. недоплаты по пени.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого решения в силу следующих причин.

Как следует из материалов дела, 11.02.2003 между Департаментом (арендодателем) и Фондом (арендатором) заключен охранно-арендный договор N 00-00061/03 (далее - Договор).

По условиям Договора арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение площадью 509,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Большой Дровяной пер., д. 10 сроком действия с 01.11.2001 г. по 01.08.2024 г.

Согласно п. 2.6 Договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально не позднее 5-го числа текущего месяца.

В виду не надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору, у ответчика возникла задолженность по арендной плате в размере 9.919.407 руб. 57 коп. за период с 01.07.2016 по 31.10.2019.

Согласно п. 4.17. Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки подлежат начислению пени в размере 0,5% действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств (просрочка), истцом начислены пени в размере 1.955.828 руб. 69 коп. за период с 06.07.2016 по 31.10.2019.

Департаментом в адрес Фонда были направлены претензии от 21.02.2019 г. N 33-6-86265/19-(0)-1 и N 33-6-86265/19-(0)-2 с требованиями об оплате задолженности, досрочного расторжения договора и освобождения помещения, что подтверждается почтовой квитанцией, описью вложения.

В порядке досудебного урегулирования спора ответчик сумму задолженности и неустойки не оплатил, арендованное помещение не возвратил, Департамент обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за спорный период, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований Департамента.

Апелляционная коллегия не может признать данные выводы обоснованными, а требования Департамента правомерными в силу следующих причин.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно расчету Департамента, сумма арендной платы за период с 2016 по 2019 года начислена исходя из уведомлений N 33-А204946/15-(0)-0 от 27.11.2015 г., N 33-6-99064/16-(0)-2 от 16.12.2016 г., N 33-6-303267/18-(0)-2 от 28.12.2018 г

В то же время, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.07.2021 по делу N А40-315601/19 признаны недействительным (незаконным) одностороннее изменение ставки арендной платы по охранно-арендному договору N 00-00061/03 от 11.02.2013 г., оформленное уведомлениями: N 33-А204946/15-(0)-0 от 27.11.2015 г., N 33-6-99064/16-(0)-2 от 16.12.2016 г., N 33-6-303267/18-(0)-2 от 28.12.2018 г. Признан недействительным (незаконным) односторонний отказ ДГИ г. Москвы от охранно-арендного договора N 00-00061/03 от 11.02.2013 г. на пользование недвижимым имуществом - памятником архитектуры площадью 509,5 кв.м. (1 и 2 этаж) по адресу: г. Москва, Большой Дровяной переулок, д.10

В рамках дела N А40-315601/19 судами установлено, что условиями Договора предусмотрено, что арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию памятнику (пункт 11 Договора).

В охранно-арендном Договоре четко и однозначно установлено, что ставка арендной платы определяется исходя из базового размера стоимости 6 строительства 1 кв. м. нежилой площади в городе Москве, а не рыночной стоимости нежилой площади.

Ставка арендной платы, определяемая базовым размером стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади, ниже рыночной ставки арендной платы. В соответствии с абзацем 1 пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 названного Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату.

То есть, не привязанная к изменению рыночной стоимости пользования арендная плата была установлена с учетом того, что арендатор не только извлекал выгоду от использования объекта аренды, но и внес имущественный вклад в восстановление и сохранение объекта аренды за свой счет.

Судами установлено, что истец обязательства по договору аренды в части проведения по зданию: первоочередных противоаварийных работ, реставрационных работ и внутренних работ исполнил в полном объеме, что подтверждается актом сдачи-приемки реставрационных работ от 26.12.2005.

Согласно пункту 7 Договора при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г.Москве "Госорган" производит перерасчет платы за пользование зданием - памятником и направляет его арендатору, измерение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.

Таким образом, охранно-арендный договор предусматривает возможность изменения ставки арендной платы, но это не означает, что 7 ставка арендной платы может быть изменена арендодателем произвольным образом в отрыве с иными условиями спорного договора.

Кроме того, при толковании условий договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абз. 1 п. 1 ст. 14 Закона N 73-ФЗ.

При ином толковании была бы создана ситуация, вступающая в противоречие с основными началами гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), основывающегося на признании равенства участников, регулируемых гражданским законодательством отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, на основании которых Департамент рассчитывал арендную плату исходя из ее рыночной стоимости, определяет условия сдачи в аренду помещений, находящихся в надлежащем состоянии, пригодных к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ.

Согласно п.1 ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические а свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ).

Пункт 2 ст.424 ГК РФ исключает возможность одностороннего изменения цены, установленной в договоре.

С учетом преюдициального характера судебного акта, вынесенного в рамках дела N А40-185591/19, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что в период с 06.07.2016 по 31.10.2019 размер ежемесячной арендной платы составляет 76.425 руб. за всю площадь помещения.

Согласно информационному расчету Департамента, представленному в суд апелляционной инстанции, с учетом решения Арбитражного суда г. Москвы от 02.07.2021 по делу N А40-315601/19, сумма задолженности Фонда составляет: 876.305 руб. 34 коп. основного долга и 513.400 руб. 46 коп. недоплаты по пени.

При этом Департамент указывает, что на январь 2015 г. у Фонда имелась задолженность по арендной плате в размере 2.806.476 руб. 66 коп и не оплачена неустойка в размере 231.818 руб. 47 коп.

В то же время, ответчиком за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года были произведены платежи на сумму 6.341.476 руб. 86 коп., что подтверждается следующими платежными документами:

- Платежное поручение N 196 от 07.10.2015 - оплата требования на сумму 4.278.080,88 руб.,

- Платежные поручения N 215 от 30.10.2015 на сумму 239936,58 руб. - оплата за ноябрь 2015 г.

- Платежные поручения N 238 от 01.12.2015 на сумму 239936,58 руб. - оплата за декабрь 2015 г.

- Платежные поручения N 262 от 28.12.2015 на сумму 239936,58 руб. - оплата за январь 2016 г.

- Платежные поручения N 16 от 01.02.2016 на сумму 263930,47 руб. - оплата за февраль 2016 г.

- Платежные поручения N 18 от 01.02.2016 на сумму 23933,89 руб. - доплата за январь 2016 г.

- Платежные поручения N 43 от 01.03.2016 на сумму 263930,47 руб. - оплата за март 2016 г.

- Платежные поручения N 61 от 01.04.2016 на сумму 263930,47 руб. -оплата за апрель 2016 г.

- Платежные поручения N 78 от 29.04.2016 на сумму 263930,47 руб. - оплата за май 2016 г.

- Платежные поручения N 90 от 01.06.2016 на сумму 263930,47 руб. - оплата за июнь 2016 г.

Сумма арендных платежей, подлежащих уплате согласно Договору, с учетом дополнительного соглашения от 27.07.2011, за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года составляет 611400 руб.

Следовательно, исходя из арендной ставки в спорный период, Департамент имел право на получение 3.057.000 руб.

В то же время, ответчиком 07.10.2015 на счет Департамента были внесены денежные средства в размере 4.278.080 руб.88 коп., что явно превышает сумму арендных платежей за спорный период, в связи с чем истребуемая Департаментом сумма задолженности фактически отсутствует.

Учитывая отсутствие правовых оснований для удовлетворения основного требования истца, апелляционная коллегия судей не усматривает оснований для удовлетворения и акцессорных требований Департамента.

С учетом вышеизложенных обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда первой инстанции и отказе в удовлетворении исковых требований Департамента в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 ноября 2020 года по делу N А40-185591/19 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу Фонду "Поддержка памятников деревянного зодчества" (ОГРН: 1037739200620) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова А.В. Бондарев