Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2024 г. N 09АП-12979/24 по делу N А40-96386/2023

г. Москва

16 апреля 2024 г.

Дело N А40-96386/23

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2024

по делу N А40-96386/23-16-631, принятое судьей Махалкиным М.Ю.

по иску Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества" (ИНН 7709283023, ОГРН 1037739200620)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ивануха М.Б. по доверенности от 01.08.2023, диплом ВСВ 0453158 от 03.07.2004;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Фонд "Поддержка памятников деревянного зодчества" (далее - истец, Фонд) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) и просил (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ):

- Признать ничтожными недействительные односторонние сделки по изменению ответчиком ставки арендной платы по охранно-арендному Договору от 11.02.2003 N 00-00061/03, выраженные уведомлениями: от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1.

- Признать за истцом право на ставку арендной платы в размере, установленном в соответствии с Договором аренды недвижимого имущества N 00-00061/03 от 11.02.2003 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011, а именно в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год.

- Применить последствия недействительности ничтожных сделок - обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы в соответствии с Договором аренды недвижимого имущества N 00-00061/03 от 11.02.2003 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011, а именно в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 19.01.2024 по делу N А40-96386/23 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.02.2003 между Государственным учреждением "Главное Управление охраны памятников г.Москвы" (арендодателем) и истцом (арендатором) заключён охранно-арендный Договор N 00-00061/2003 (далее - Договор) на пользование памятником истории и культуры "Жилой дом (купца Шикалова) первой трети XIX в." по Б.Дровяному пер., д. 10, стр. 1 (1-й этаж: пом. 2, II, III, IV, V, VI, 2-й эт.: пом. VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, комн. 1 - 10, 106, л/к А 1-го и 2-го этажей, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в арендное пользование памятник архитектуры "Жилой дом (купца Шикалова) первой трети XIX в." - помещения 1-го и 2-го этажей для использования под административные цели по адресу: г.Москва, Б. Дровяной пер., д. 10, стр. 1, площадью 509,5 кв.м.

Согласно п. 4 Договора срок аренды составляет с 01.11.2001 г. по 01.08.2024 г.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) внесена регистрационная запись от 21.06.2003 г. N 77-01/30-447/2003-587.

С 01.01.2010 арендодателем по Договору стал Департамент.

Стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условий оплаты аренды помещения от 27.07.2011 г. к Договору (далее - Дополнительное соглашение), в соответствии с которым размер годовой арендной платы составил 1082178 руб. с НДС.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются Договором аренды.

Согласно п. 5 Договора Арендатор вносит арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (Приложение N 3) или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.

На основании Приложению N 3 к Договору стоимость арендной платы рассчитана исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв.м.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что ответчик, начиная с 2015 года в нарушение условий Договора направляет истцу уведомления об одностороннем изменении ставки арендной платы по Договору.

Истец ссылался на вступившие в законную силу судебные акты по делам N А40-315601/19, N А40-185591/19, N А40-27639/21, которыми подтверждается позиция истца о незаконности повышения ставки арендной платы.

Основанием для предъявления исковых требований явилось получение истцом от Департамента уведомлений от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1 об изменении арендной платы до размера рыночной стоимости.

На основании п.7 Договора при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г.Москве "Госорган" производит перерасчет платы за пользование зданием - памятником и направляет его арендатору, изменение суммы арендной платы считается внесенным в Договор с момента получения перерасчета арендатором.

Истец указал, что при толковании условий Договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абз. 1 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

25.05.2022 г. истец обратился к ответчику, сославшись на то обстоятельство, что вступившими в силу решениями судов установлена невозможность изменения ответчиком в одностороннем порядке ставки арендной платы, в связи с чем просил произвести перерасчет арендной платы за период с 01.01.2016 г. по настоящее время.

Ответом от 08.07.2022 г. N ДГИ-Э-70841/22-2 ответчик отказал истцу в перерасчете арендной платы, указав, что отсутствуют основания для применения ставки арендной платы в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год (установленной Дополнительным соглашением).

22.08.2022 г. истец обратился к Департамент и просил провести сверку расчетов, ответчик предоставил сверку расчетов от 14.09.2022 г. N ДГИ-Э-115808/22-1 с расчетом задолженности, исчисленной по ставке, измененной ответчиком в одностороннем порядке до размера рыночной стоимости.

Истец сослался на то, что ни в силу закона, ни в силу Договора у арендодателя не возникло право на увеличение арендной платы, одностороннее изменение ответчиком размера арендной платы является незаконным.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

На основании ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25) по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой Договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

На основании п. 51 постановления Пленума ВС РФ N 25 согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемые истцом уведомления от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1 не являются односторонними сделками, поскольку не порождают у истца каких-либо обязательств, что подтверждается правовой позицией, изложенной в судебных актах по делам N А40-315601/19, N А40-185591/19, N А40-27639/21.

По мнению суда первой инстанции, спорные уведомления носят информационный характер и в случае предъявления Департаментом исковых требований к истцу о взыскании задолженности по арендной плате сверх размеров, установленных в ранее вступивших в законную силу судебных актах, истец не лишен возможности ссылаться на данные обстоятельства в своих возражениях.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

Исходя из характера возникших между сторонами правоотношений, арендатор вправе требовать защиты своих прав и законных интересов путем предъявления материально-правового требования, а не путем требования об обязании арендодателя произвести перерасчет арендной платы.

Аналогичные выводы содержаться в решении Арбитражного суда г.Москвы от 14.04.2023 г. по делу N А40-240829/22, оставленном без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2023 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества" к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным одностороннего изменения ответчиком ставки арендной платы по Договору от 11.02.2003 N 00-00061/03, обязании произвести перерасчет арендной платы в соответствии с Договором аренды недвижимого имущества N 00-00061/03 от 11.02.2003 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011 за период с 01.01.2016 по настоящее время.

Кроме того, истец просил признать спорные уведомления ничтожными сделками, однако в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Однако спорные уведомления не посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а, следовательно, не могут быть признаны ничтожными.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Суд первой инстанции указал, что истец не является стороной оспариваемых односторонних сделок, а также им не представлено доказательств того, что оспариваемые им уведомления нарушают его права или охраняемые законом интересы, поскольку истец не лишён возможности в случае предъявления Департаментом исковых требований к нему о взыскании задолженности по арендной плате сверх размеров, установленных в ранее вступивших в законную силу судебных актах, ссылаться на данные обстоятельства в своих возражениях.

Кроме того, Арбитражный суд города Москвы посчитал, что в части уведомления от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1 истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный п. 2 ст. 181 ГК РФ

Согласно ст. 167 ГК РФ последствием недействительности сделки является обязанность каждой из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Таким образом, в качестве последствия недействительности сделки не может быть возложение на ответчика обязанности произвести перерасчёт.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. При таких обстоятельствах суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что по смыслу ст. 11 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ судебная защита нарушенных прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Данный выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен вести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его материальные права (охраняемый законом интерес) и каким образом нарушены ответчиком, а также избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. Принимая решение по существу спора, арбитражный суд должен учитывать, насколько принятое решение исполнимо и приведет ли указанное решение к восстановлению нарушенных прав и интересов истца. Из ст.ст. 16 и 182 АПК РФ следует, что решение арбитражного суда должно отвечать принципу исполнимости.

В данном случае истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании недействительными односторонних сделок по изменению ответчиком ставки арендной платы по Договору, выраженные уведомлениями: от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1; признании за истцом права на ставку арендной платы в размере, установленном в соответствии с Договором и Дополнительным соглашением, а именно в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год; применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде обязания ответчика произвести перерасчет арендной платы в соответствии с Договором и Дополнительным соглашением, а именно в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год.

Несмотря на то, что такой способ защиты права прямо не предусмотрен статьей 12 ГК РФ и действующим законодательством, сложившаяся судебно-арбитражная практика, с учетом положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и ст. 4 АПК РФ, гарантирующих право на судебную защиту нарушенного права, исходит из допустимости такого способа защиты права при условии, если отсутствуют иные способы защиты нарушенного права, и такой способ защиты установит правовую определенность в правоотношениях сторон.

Истец в обоснование выбранного способа защиты ссылается не только на его превентивный характер, направленный на исключение угрозы материальному праву истца, предупреждению вредных последствий таких действий, но и на то, что Департамент неоднократно обращался к истцу с исками о взыскании задолженности по Договору за предыдущие периоды. Кроме того, по мнению Департамента, у истца с 01.01.2020 имеется задолженность по арендной плате по Договору, которая рассчитана Департаментом на основании указанных оспариваемых уведомлений.

Учитывая наличие превентивного характера выбранного способа защиты, направленного на исключение угрозы материальному праву истца, предупреждению вредных последствий таких действий, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что избранный истцом способ защиты нарушенного права является надлежащим.

Суд первой инстанции указал, что оспариваемые истцом уведомления от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1 не являются односторонними сделками, поскольку не порождают у истца каких-либо обязательств, что подтверждается правовой позицией, изложенной в судебных актах по делам N А40-315601/19, N А40- 185591/19, N А40-27639/21.

Между тем материалами дела подтверждается, что между сторонами уже был спор по условиям оплаты по Договору по предыдущим односторонним сделкам -уведомлениям. Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2021 по делу N А40-315601/19 по иску Фонда к Департаменту о признании недействительным (незаконным) одностороннего изменения ставки арендной платы по Договору, оформленного уведомлениями от 27.11.2015 г. N 33-А204946/15-(0)-0, от 16.12.2016 г. N 33-6-99064/16-(0)-2, от 28.12.2018 г. N 33-6-303267/18-(0)-2, о признании недействительным (незаконным) одностороннего отказа Департамента от Договора требования удовлетворены.

При этом суд первой инстанции в указанном делу указал, что Договоре установлено, что ставка арендной платы определяется исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади в городе Москве, а не рыночной стоимости нежилой площади, ставка арендной платы, определяемая базовым размером стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади, ниже рыночной ставки арендной платы, не привязанная к изменению рыночной стоимости пользования арендная плата была установлена с учетом того, что арендатор не только извлекал выгоду от использования объекта аренды, но вносил имущественный вклад в восстановление и сохранение объекта аренды за свой счет, истец обязательства по Договору аренды в части проведения по зданию первоочередных противоаварийных работ, реставрационных работ и внутренних работ исполнил в полном объеме, что подтверждается актом сдачи-приемки реставрационных работ от 26.12.2005 г., Договор предусматривает возможность изменения ставки арендной платы, но это не означает, что ставка арендной платы может быть изменена арендодателем произвольным образом в отрыве от иных условий Договора, кроме того, при толковании условий Договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абз. 1 п. 1 ст. 14 Закона N 73-ФЗ, при ином толковании была бы создана ситуация, вступающая в противоречие с основными началами гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), основывающегося на признании равенства участников, регулируемых гражданским законодательством отношений, неприкосновенности собственности, свободы Договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, ни на момент заключения Договора, ни на момент, когда арендатор выполнил ремонтно-реставрационные работы, установленные городом Москвой правила предоставления зданий-памятников в аренду лицам, приведшим их в надлежащее состояние, не предусматривали, что после произведенных ремонтно-восстановительных работ арендатор обязан уплачивать арендную плату по рыночным ставкам, как если бы ему изначально было передано в пользование здание в надлежащем состоянии, полностью приспособленное к использованию его по назначению, ни в силу закона, ни в силу Договора у арендатора не возникло право на увеличение арендной платы до размера равного ее рыночной стоимости.

Спор между одними и теми же сторонами по одному и тому же Договору с теми же основаниями спора но в разный период действия Договора не может разрешаться диаметрально противоположными судебными актами, и противоречить друг другу преюдиция не должна.

Согласно определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24.06.2021 N 1149-О правовая преюдиция - это способ избежать конфликтов между судебными актами, экономить время, не исследовать одни и те же доказательства несколько раз (определение ВС РФ от 31.05.2021 N 306-ЭС21-4034 по делу N А65-27473/2019). Пересмотр установленных обстоятельств возможен лишь по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.

Суд же первой инстанции по настоящему делу в нарушение ст. 69 АПК РФ отклонил преюдиционное решение по спору по Договору между сторонами и вынес противоположное решение.

Также Арбитражный суд города Москвы указал, что исходя из характера возникших между сторонами правоотношений, арендатор вправе требовать защиты своих прав и законных интересов путем предъявления материально-правового требования, а не путем требования об обязании арендодателя произвести перерасчет арендной платы.

Действительно постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 по делу N А40-185591/19 по иску Департамента к Фонду о взыскании задолженности по арендной платы в размере 9919407 руб. 57 коп., пени в размере 1955828 руб. 69 коп., расторжении Договора, выселении ответчика из занимаемого им здания отменено решение Арбитражного суда города Москвы от 13.11.2020 и отказано в удовлетворении исковых требований, при этом судом апелляционной инстанции установлено, что согласно расчету Департамента сумма арендной платы за период с 2016 по 2019 начислена исходя из уведомлений от 27.11.2015 N 33-А204946/15-(0)-0, от 16.12.2016 N 33-6-99064/16-(0)-2, от 28.12.2018 N 33-6-303267/18-(0)-2, в то же время, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.07.2021 г. по делу N А40-315601/19 признаны недействительным (незаконным) одностороннее изменение ставки арендной платы по Договору от 11.02.2003 N 00-00061/03, оформленное уведомлениями от 27.11.2015 N 33-А204946/15-(0)-0, от 16.12.2016 г. N 33-6-99064/16-(0)-2, от 28.12.2018 N 33-6-303267/18-(0)-2, признан недействительным (незаконным) односторонний отказ Департамента от Договора, в период с 06.07.2016 г. по 31.10.2019 г. размер ежемесячной арендной платы составлял 76425 руб. за всю площадь помещения, сумма арендных платежей, подлежащих уплате согласно Договору с учетом Дополнительного соглашения за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года составляет 611400 руб. Следовательно, исходя из арендной ставки в спорный период Департамент имел право на получение 3057000 руб., в то же время ответчиком 07.10.2015 на счет Департамента были внесены денежные средства в размере 4278080 руб.88 коп., что явно превышает сумму арендных платежей за спорный период, в связи с чем истребуемая Департаментом сумма задолженности фактически отсутствует.

Кроме этого, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2022 по делу N А40-27639/21по иску Департамента к Фонду о взыскании 3257368 руб. 60 коп. задолженности за период времени с 01.11.2019 по 31.08.2020 (на основании уведомления о ставке арендной платы с 2020 года от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, N 33-6-506709/19-(0)-2 и уведомления от 28.12.2018 N 33-6-303267/18-(0)-2 и N 33-6-303267/18-(0)-1) установлено, что расчет арендной платы должен производиться из размера арендной платы, установленной Дополнительным соглашением, на стороне ответчика образовалась переплата в связи с внесением арендных платежей в большем размере, чем предусмотрено указанным дополнительным соглашением, в связи с чем в иске отказано.

Указанные судебные акты были вынесены на том основании, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 02.07.2021 по делу N А40-315601/19 по иску Фонда к Департаменту о признании недействительным (незаконным) одностороннего изменения ставки арендной платы по Договору, оформленного уведомлениями от 27.11.2015 г. N 33-А204946/15-(0)-0, от 16.12.2016 г. N 33-6-99064/16-(0)-2, от 28.12.2018 г. N 33-6-303267/18-(0)-2, о признании недействительным (незаконным) одностороннего отказа Департамента от Договора требования удовлетворены!

Несмотря на все эти решения судов, Департамент направил истцу претензию от 18.05.2022 N 33-6-196036/22-(0)-1 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в размере 7077804,82 руб., исчисленной по ставке, измененной Департаментом в одностороннем порядке до размера рыночной стоимости.

Это одностороннее изменение ставки арендной платы является недействительным, поскольку не основано на нормах действующего законодательства.

Помимо требований о признании уведомлений незаконными истец просил установить ставку арендной платы по Договору равной 1800 руб. за 1 кв.м. в год.

В судебном акте суд первой инстанции не указал по каким мотивом отказал в удовлетворении указанного требования. Судом вопрос не разрешен.

У ответчика ни в силу закона, ни в силу Договора не возникло право на увеличение арендной платы, в связи с чем, истец обратился с данным иском в суд.

Согласно разделу II Договора истец, действуя как арендатор, был обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные, противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику, установленные в соответствии с разделом II акта технического состояния, являющегося неотъемлемой частью Договора, в указанные в нем сроки в соответствии с планово-реставрационным заданием.

Как следует из расчета стоимости арендной платы, размер арендных платежей был исчислен исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв.м. в соответствии с приложением к Распоряжению Мэра Москвы от 08.08.1996 N 200/1-РМ "О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями - памятниками истории и культуры" с применением расчетных коэффициентов.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями Договора и закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий Договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия Договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом Договора в целом; должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели Договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие Договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Буквальное значение содержащихся в Договоре слов и выражений позволяют прийти к выводу о том, что действительная воля сторон по Договору изначально была направлена на предоставление в аренду Фонду находящегося в аварийном состоянии памятника истории и культуры с условием проведения на нем силами и за счет истца комплекса проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ без последующего возмещениях их стоимости.

Условиями Договора предусмотрено, что арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику (п. 11 Договора).

В Договоре установлено, что ставка арендной платы определяется исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади в городе Москве, а не рыночной стоимости нежилой площади.

Ставка арендной платы, определяемая базовым размером стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади, ниже рыночной ставки арендной платы.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 14 Закона N 73-ФЗ физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40-45 названного Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату.

То есть, не привязанная к изменению рыночной стоимости пользования арендная плата была установлена с учетом того, что арендатор не только извлекал выгоду от использования объекта аренды, но и внес имущественный вклад в восстановление и сохранение объекта аренды за свой счет.

Истец обязательства по Договору в части проведения по зданию первоочередных противоаварийных работ, реставрационных работ и внутренних работ исполнил в полном объеме, что подтверждается актами сдачи-приемки реставрационных работ.

На основании п. 7 Договора при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве "Госорган" производит перерасчет платы за пользование зданием - памятником и направляет его арендатору, изменение суммы арендной платы считается внесенным в Договор с момента получения перерасчета арендатором.

Таким образом, Договор предусматривает возможность изменения ставки арендной платы, но это не означает, что ставка арендной платы может быть изменена арендодателем произвольным образом в отрыве с иными условиями спорного Договора.

Кроме того, при толковании условий Договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абз. 1 п. 1 ст. 14 Закона N 73-ФЗ.

При ином толковании была бы создана ситуация, вступающая в противоречие с основными началами гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), основывающегося на признании равенства участников, регулируемых гражданским законодательством отношений, неприкосновенности собственности, свободы Договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, на основании которых Департамент рассчитывал арендную плату исходя из ее рыночной стоимости (в том числе, минимальную ставку арендной платы), определяет условия сдачи в аренду помещений, находящихся в надлежащем состоянии, пригодных к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ.

Ни на момент заключения Договора, ни на момент когда арендатор выполнил ремонтно-реставрационные работы, установленные городом Москвой правила предоставления зданий-памятников в аренду лицам, приведшим их в надлежащее состояние не предусматривали, что после произведенных ремонтно-восстановительных работ арендатор обязан уплачивать арендную плату по рыночным ставкам (либо по минимальной ставке арендной платы), как если бы ему изначально было передано в пользование здание в надлежащем состоянии, полностью приспособленное к использованию его по назначению.

На основании п.1 ст.424 ГК РФ исполнение Договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении Договора. Понуждение к заключению Договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить Договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст.422 ГК РФ).

Пункт 2 ст.424 ГК РФ исключает возможность одностороннего изменения цены, установленной в Договоре.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 по делу N А40-185591/2019 по иску Департамента к Фонду о взыскании задолженности по арендной плате в размере 9919407 руб. 57 коп. установлено, что размер ежемесячной арендной платы составляет 76425 руб. за всю площадь помещения.

Суд первой инстанции указал, что по требованию о признании Уведомления от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1 истцом пропущен срок.

Между тем истец не получал указанного уведомления до 15.03.2023 года.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2022 по делу N А40-27639/21 по иску Департамента к Фонду о взыскании 3257368 руб. 60 коп. задолженности за период с 01.11.2019 по 31.08.2020 (на основании уведомления Департамента о ставке арендной платы от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, N 33-6-506709/19-(0)-2 и уведомления от 28.12.2018 N 33-6-303267/18-(0)-2 и N 33-6-303267/18-(0)-1) установлено, что расчет арендной платы должен производиться из размера арендной платы, установленной Дополнительным соглашением, на стороне ответчика образовалась переплата в связи с внесением арендных платежей в большем размере, чем предусмотрено указанным дополнительным соглашением, в связи с чем в иске отказано.

Уведомлениями от 27.04.2022 Департамент в противоречие с указанными выше судебными актами увеличил ставку арендной платы на 2021 год (уведомление N 33-6-172705/22-(0)-2) и на 2022 год (уведомление N 33-6-172714/22-(0)-1).

Договоры должны исполняться. Одностороннее изменение условий Договора не допускается (ст. 309, 310 ГК РФ). Совершенные ответчиком сделки направлены на одностороннее изменение условий Договора в порядке, договором не установленным, и в силу ст. 168 ГК РФ являются недействительными сделками.

Как указано в АПК РФ, способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Ответчик продолжает нарушать права истца по Договору односторонним увеличением ставки арендной платы до рыночной по ему ведомым условиям.

Требование истца о перерасчете арендной платы с 01.01.2016 года с учетом судебных актов по вышеуказанным спорам и установленным в них обстоятельствам свидетельствуют, что с 01.01.2016 г. Департаменту отказано во всех исковых требованиях по Договору.

Как указано выше, вступившими в законную силу судебными актами установлено, что ставка арендной платы по Договору составляет 1082178 руб. в год.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о признании недействительными односторонних сделок по изменению Департаментом ставки арендной платы по Договору, выраженные уведомлениями: от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1; признании за истцом права на ставку арендной платы в размере, установленном в соответствии с Договором и Дополнительным соглашением, а именно в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год; применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде обязания ответчика произвести перерасчет арендной платы в соответствии с Договором и Дополнительным соглашением, а именно в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2024 по делу N А40-96386/23 отменить.

Признать недействительными односторонние сделки по изменению Департаментом городского имущества города Москвы ставки арендной платы по Договору от 11.02.2003 N 00-00061/03, выраженные уведомлениями: от 06.12.2019 N 33-6-506709/19-(0)-1, от 27.04.2022 N 33-6-172705/22-(0)-2), от 27.04.2022 N 33-6-172714/22-(0)-1.

Признать за Фондом "Поддержка памятников деревянного зодчества" право на ставку арендной платы в размере, установленном в соответствии с Договором аренды недвижимого имущества от 11.02.2003 N 00-00061/03 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011, а именно в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок обязав Департамент городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы в соответствии с Договором аренды недвижимого имущества от 11.02.2003 N 00-00061/03 и дополнительным соглашением к нему от 27.07.2011, а именно в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в год.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу Фонда "Поддержка памятников деревянного зодчества" (ИНН 7709283023, ОГРН 1037739200620) расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 12000 (Двенадцать тысяч) рублей и по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова Н.И. Панкратова