Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2022 г. N 11АП-552/22 по делу N А65-16670/2021

г. Самара

16 марта 2022 г.

Дело N А65-16670/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Ануфриевой А.Э., Дегтярева Д.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яковлевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 марта 2022 года в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2021 года по делу N А65-16670/2021 (судья Андреев К.П.)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Русаль", г. Казань (ОГРН 1081690047911, ИНН 1657077876)

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

об урегулировании разногласий, возникающих при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилое помещение 1 этажа в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул. Рихарда Зорге, 70 А, общей площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:4390, изложив пункты договора в следующей редакции: Пункт 2.1 "Цена объекта по настоящему договору составляет 2 420 100 (два миллиона четыреста двадцать тысяч сто рублей), цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии в ФЗ "Об оценочной деятельности" согласно отчёту за N 028Ш/02-21, от 17 февраля 2021 года,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Русаль" с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" об урегулировании разногласий, возникающих при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, просит определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 70 А, общей площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:4390, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 2 598 121 (два миллиона пятьсот девяносто восемь тысяч сто двадцать один) рубль".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2021 года по делу N А65-16670/2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2021 года отменить, ссылаясь на то, что положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, а истцом не приведены аргументированные доводы и доказательства недостоверности.

В суд с апелляционной жалобой поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: судебных актов по настоящему делу. Судебная коллегия отказала в приобщении к материалам дела дополнительных документов, поступивших в электронном виде, поскольку данные судебные акты размещены на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Истец возражений на апелляционную жалобу суду не направил.

Стороны явку представителей в суд не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааc.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, при рассмотрении судом первой инстанции заявления по вопросу о судебных расходах, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21 ноября 2020 года между МКУ Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани и Обществом с ограниченной ответственностью "Русаль" заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани N 9052-95 - нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: г.Казань, ул.Рихарда Зорге, д.70А, общей площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:4390.

Истец обратился к ответчику с заявлениями о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и с просьбой реализовать по договору купли-продажи в собственность; нежилые помещения 1 этажа в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул. Рихарда Зорге, 70 А, общей площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:4390.

13 января 2021 года ответчиком подготовлено в адрес истца предложение (исх. N 157/КЗИО-ИСХ) о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 70 А, общей площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:4390. Истцом получен проект договора купли-продажи арендуемого имущества - объекта недвижимости: первого этажа в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 70 А, общей площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:4390 с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Цена договора указана в п. 2.1 проекта договора в размере 2 684 700 (два миллиона шестьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот) рублей.

Не согласившись с суммой оценки, считая ее явно завышенной и не соответствующей действительности рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости для определения реальной рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 70 А, общей площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:4390 истец обратился в независимую оценку Общества с ограниченной ответственностью "Интер-Маркет".

Согласно отчету N 028Ш/02-21 от 18.02.2021 Общества с ограниченной ответственностью "Интер-Маркет" об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 70 А составляет 2 420 100 (Два миллиона четыреста двадцать тысяч сто) рублей.

20 февраля 2021 года истец направил в адрес ответчика протокол разногласия к договору купли-продажи арендуемого имущества в связи с имеющимися разногласиями о стоимости выкупаемого объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 70 А, общей площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:4390 вместе с отчетом об определении стоимости объекта недвижимости.

26 февраля 2021 года за исх. N 2878/КЗИО-ИСХ ответчик в адрес истца направил письмо, согласно которому Комитет руководствовался действующим законодательством и правовые основания на подписание договора купли-продажи в редакции, предложенной истцом, отсутствуют.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 432, 443, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с учетом Федерального закона от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", положениями статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пришел к выводу о том, что п. 2.1 проекта договора купли-продажи подлежит изложению с учетом цены объекта, определенной по результатам судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Судом первой инстанции установлено, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, получив проект договора купли-продажи арендуемого имущества, правомерно провел собственную оценку имущества и направил ответчику предложение о заключении договора с указанием иной цены объекта.

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, Федеральным законом от 02 июля 2013 года N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" внесены изменения в Федеральный закон N 159-ФЗ о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, суд, с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца, назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта - нежилого помещения по адресу: г. Казань ул. Рихарда Зорге, д. 70А.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не приведены аргументированные доводы и доказательства недостоверности, нельзя признать обоснованными, поскольку, как верно указано обжалуемым решением, согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы обжалуемого решения об избрании истцом допустимого способа защиты путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ имущества.

Согласно экспертному заключению по состоянию на 13.01.2021 рыночная стоимость объекта - нежилого помещения по адресу нежилых помещений первого этажа в здании, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Рихарда Зорге, д. 70 А, общей площадью 44,9 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:4390 составила 2 598 121 руб. Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, Арбитражный суд Республики Татарстан пришел к обоснованным выводам о том, что изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают характер и ход исследования; в качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом дана подписка о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ в обоснование выводов, в связи с чем апелляционный суд соглашается с выводом обжалуемого решения о том, что экспертное заключение является допустимым и достоверным доказательством по делу. При таких обстоятельствах исковые требования обоснованно удовлетворены Арбитражным судом Республики Татарстан.

Доводы апелляционной жалобы о том, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку основаны на неверном толковании норм права. На это неоднократно указывалось в Постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа (например, от 17.12.2021 N Ф06-12332/2021 по делу N А65-451/2021, от 06.12.2021 N Ф06-11064/2021 по делу N А65-606/2021, от 05.10.2021 N Ф06-9611/2021 по делу N А06-6273/2020 и других) при рассмотрении аналогичных споров с участием МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета города Казани".

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционные жалобы не содержат, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 декабря 2021 года по делу N А65-16670/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.В. Коршикова

Судьи

А.Э. Ануфриева Д.А. Дегтярев