Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2022 г. N 02АП-677/22 по делу N А82-17567/2020

г. Киров

21 марта 2022 г.

Дело N А82-17567/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2022 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черных Л.И.,

судей Ившиной Г.Г., Немчаниновой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кряжевой У.Ю.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Смирновой Т.Н. по доверенности от 15.04.2019,

представителя ответчика - Воробьевой В.А. по доверенности от 30.12.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.12.2021 по делу N А82-17567/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью "Спортивный комплекс "Олимп"

(ОГРН: 1157627016271; ИНН: 7610111064)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск

(ОГРН: 1067610046570; ИНН: 7610070227)

об определении рыночной стоимости объекта,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Спортивный комплекс "Олимп" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Баженова, д.11б, в размере 31 072 000 рублей (с учетом НДС) согласно заключению судебной экспертизы.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.12.2021 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик указывает, что Департаментом для проведения аукциона о продаже спорного объекта незавершенного строительства была проведена оценка рыночной стоимости объекта. Согласно отчету эксперта Харисовой В.И. рыночная стоимость объекта составляет 7 534 000 рублей. Ответчик обращает внимание, что даже при указанной цене объекта желающих приобрести объект не было. Ответчик также ссылается на то, что заключение эксперта Лапшина В.Г., как и отчет ООО "Яр-Оценка" составлены на основании технического обследования объекта в марте 2008 года без учета естественного разрушения. Таким образом, эксперт Лапшин В.Г. основывается на устаревших сведениях. Кроме того, ответчик указывает, что объект был приобретен истцом по цене 500 000 рублей.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ярославской области, представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на нее.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, с 17.09.2015 Общество является собственником здания оздоровительно-восстановительного спортивного комплекса, незавершенное строительством со степенью готовности 30 процентов, кадастровым номером: 76:20:060302:24, расположенным по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Баженова, 11-б (далее - объект незавершенного строительства).

По иску Департамента в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу N А82-5121/2019 объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке площадью 4 960 кв.м с кадастровым номером 76:20:060302:20, изъят у собственника путем продажи с публичных торгов.

28.09.2020 Департамент разместил на своем сайте извещение о проведении публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства.

Начальная цена предмета аукциона объявлена в размере 7 534 000 рублей на основании отчета об оценке от 04.08.2020 N 685/07-2020 на 03.08.2020, выполненного оценщиком ИП Харисовой В. И. (лист дела 18 том 2 - отчет в электронном виде).

Не согласившись с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства, определенной ИП Харисовой В. И., истец обратился в ООО "Яроценка" для подготовки отчета о рыночной стоимости указанного объекта по состоянию на 07.09.2020.

Согласно отчету ООО "Яроценка" от 12.10.2020 N 251/2020 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 39 158 300 рублей (с учетом НДС).

Полагая, что Департамент при определении начальной продажной цены имущества занизил его стоимость в 5 раз, Общество обратилось с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался пунктом 4 статьи 239.1 ГК РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

Согласно статье 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися (пункт 4).

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (пункт 5).

С целью определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по состоянию на 03.08.2020 судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Ярославский центр недвижимости" Лапшину В.Г.

Согласно заключению эксперта от 31.08.2021 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 76:20:060302:24 на 03.08.2020 составляет 31 072 000 рублей (листы 60-88 том 3).

Доводы ответчика о том, что заключение эксперта Лапшина В.Г. составлено на основании технического обследования объекта, проведенного в марте 2008 года, то есть на основании устаревших данных, судом апелляционной инстанции не принимаются.

В заключении эксперта Лапшина В.Г. от 31.08.2021 указано, что эксперт посчитал целесообразным провести осмотр объекта экспертизы, позволяющий оценить масштабность объекта и составить объективное представление о техническом состоянии объекта экспертизы. Количественные и качественные характеристики объекта экспертом установлены на основании визуального осмотра здания, выполненного экспертом, а также на основании технической документации.

Таким образом, эксперт Лапшин В.Г. на момент экспертизы проводил осмотр объекта и исследовал техническую документацию на объект.

Кроме того, из отчета ИП Харисовой В.И. от 04.08.2020 N 685/07-2020, представленного ответчиком, также следует, что оценщиком произведен осмотр объекта оценки. При этом указано, что в связи с особенностями обследования объекта оценки (множество скрытых работ), оценщиком не проводились работы по обследованию элементов фундамента, стен и перекрытий, строительная экспертиза не проводилась, дополнительные измерения не производились. Проект заказчиком и собственником не предоставлен. Количественные и качественные характеристики объекта оценки приняты соответствующими данным задания на оценку и источников информации, приведенных в разделе 1.8 отчета. Допущением отчета является соответствие характеристик объекта оценки, указанных в документах, на дату оценки.

В разделе 1.8 отчета ИП Харисовой В.И. указано, что проведение анализа и расчетов, прежде всего, основывалось на информации об объектах оценки, полученной от заказчика и в ходе независимых исследований, проведенных оценщиком. Недостаток информации восполнялся сведениями из других источников, имеющейся базы данных оценщика и собственным опытом оценщика. Заказчик в отношении объекта оценки предоставил выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, технический паспорт от 27.01.2006, инв. N 11534, договор купли-продажи от 04.09.2015.

Таким образом, оценка объекта была проведена ИП Харисовой В.И. также без технического обследования на дату оценки.

Иных доводов (доказательств), опровергающих выводы эксперта Лапшина В.Г., ответчиком не приведено (не представлено).

Исследовав и оценив отчеты рыночной стоимости объекта, подготовленные ИП Харисовой В.И. и Лапшиным В.Г., судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Оба оценщика пришли к выводу, что при определении рыночной стоимости объекта необходимо использовать затратный подход.

Из отчета ИП Харисовой В.И. следует, что затратный подход основан на предпосылке, что стоимость объекта определяется участниками рынка исходя из затрат, требуемых на воссоздание функционального аналога оцениваемого объекта. Рыночная стоимость рассчитывается как сумма затрат на приобретение незастроенного земельного участка и затрат на строительство нового здания, являющегося аналогом оцениваемому по основным функциональным характеристикам, за вычетом всех элементов физического, функционального и внешнего износа. Затратный подход применим при наличии достаточной информации для обоснования расчетных компонентов стоимости: данных по продажам земельных участков, данных по проектам нового строительства и данных для расчета поправок на износ. Метод затратного подхода хорошо работает в том случае, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта является продолжение строительства по первичному (или имеющему незначительные изменения) проекту.

В заключении, подготовленном Лапшиным В.Г., также указано, что данный подход определяет рыночную стоимость объекта как его стоимость воспроизводства (или стоимость замещения) с учетом предпринимательского дохода застройщика и величины износа объекта на момент оценки, увеличенную на стоимость земли.

Оба оценщика привели в своих отчетах одинаковые формулы определения расчетной рыночной стоимости объекта.

Изложенное свидетельствует о том, что у оценщиков одинаковое понимание затратного подхода.

Оба оценщика использовали цену 1 куб.м (1 кв.м) объекта, учитывали степень готовности объекта, а также к использованной цене применяли коэффициенты для соответствующих целей корректировки исходной (использованной) цены 1 куб.м (1 кв.м).

Между тем, оценщиком ИП Харисовой В.И. при расчете были использованы цены, коэффициенты, утвержденные нормативными актами СССР.

Экспертом Лапшиным В.Г. расчет стоимости произведен с применением сборника Ко-Инвест "Укрупненные показатели стоимости строительства "Общественные здания" 2016 г., использованы показатели, рекомендованные Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в 2016, 2020 году.

Суд апелляционной инстанции считает, что поскольку затратный подход предполагает в том числе расчет затрат на строительство нового здания, являющегося аналогом оцениваемому объекту, применение в расчете показателей, утвержденных нормативными актами СССР, является необоснованным.

Рассмотрев заключение эксперта Лапшина В.Г., суд апелляционной инстанции установил, что оценщиком применена цена 1 кв.м здания из сборника Ко-Инвест "Укрупненные показатели стоимости строительства "Общественные здания" 2016 года (лист дела 84 том 3), действительные данные об объекте, соответствующие его технической документации, степени готовности, учтена степень износа объекта, и с учетом примененных показателей установлена рыночная стоимость объекта оценки - спорного объекта несовершенного строительства по состоянию на дату, на которую и производилась оценка по заказу истца (03.08.2020). Рассмотрев все показатели, формулу расчета рыночной стоимости в отчете эксперта Лапшина В.Г.(листы дела 84, 87, 88 том 3), суд апелляционной инстанции не нашел несоответствий, недостоверности данных и пришел к выводу об обоснованности вывода эксперта в данном заключении.

Доводы ответчика о том, что заключение эксперта Лапшина В.Г., как и отчет ООО "Яр-Оценка" составлены без учета естественного разрушения объекта, подлежат отклонению, поскольку не соответствуют действительности. При расчете рыночной стоимости объекта экспертом Лапшиным В.Г. была рассчитана и учтена величина износа объекта.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции верно установил начальную цену продажи объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости - 31 072 000 рублей.

Остальные доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не являются основанием для установления иной рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Департамента - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.12.2021 по делу N А82-17567/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.И. Черных

Судьи

Г.Г. Ившина М.В. Немчанинова