Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2022 г. N 20АП-731/22 по делу N А09-5695/2020

г. Тула

24 марта 2022 г.

Дело N А09-5695/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22.03.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.03.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Селивончика А.Г. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горшковой В.А., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг Родина" (Брянская область, Рогнединский район, п. Рогнедино, ОГРН 1153256008674, ИНН 3245007802) - Хохлова П.В. (доверенность от 01.07.2020), от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365) - Горбуновой А.А. (доверенность от 29.12.2021), в отсутствие третьих лиц - администрации Рогнединского района Брянской области и общества с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания", рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 17.12.2021 по делу N А09-5695/2020 (судья Черняков А.А.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрохолдинг Родина" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - управление) о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:21:0111107:5, площадью 646 621 кв. метра, расположенный по адресу: Брянская область, Рогнединский р-н, примерно в 1100 м на северо-запад от д. Студенец.

До рассмотрения спора по существу заявитель, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требования и просил:

- признать незаконным решение управления об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 646 621 кв. метра, имеющий адресные ориентиры: Брянская область, Рогнединский район, примерно в 1100 м на северо-запад от д. Студенец, кадастровый номер 32:21:0111107:5 ( уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 07.08.2020 года N 32/001/101/2020-8705/2);

- возложить на управление обязанность зарегистрировать переход права собственности на указанный земельный участок. Судом уточнение принято.

Определениями суда от 03.08.2020 и от 07.09.2020, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Рогнединского района Брянской области (далее - администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Брянская мясная компания" (далее - компания).

Решением суда от 17.12.2021 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на необоснованное принятие судом первой инстанции к рассмотрению уточненных исковых требований, полагая, что вследствие этого обществом одновременно изменены предмет и основания требований. Считает, что отсутствуют основания для продажи спорного земельного участка без проведения торгов, утверждая, что обществом не доказан факт его нахождения в аренде более трех лет. Отмечает, что представленные обществом договоры аренды от 11.01.2016, от 09.01.2017, от 09.01.2018, от 09.01.2019 заключены на срок менее года, а потому не могут подтверждать соблюдение требований пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон 101-ФЗ). Считает, что одним из оснований для отказа в совершении регистрационных действий является постановление администрации от 06.05.2020 N 182.

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что уточнение требований не повлекло изменение предмет спора, которым является оспаривание законности действий, препятствующих возникновению права собственности общества на недвижимую вещь. Сообщает об отсутствии оснований для приостановления регистрационных действий со ссылкой на недействительность договора купли-продажи. Полагает, что позиция ответчика направлена на преодоление выводов судов, изложенных в судебных актах по делам N А09-6382/2020 и N А09-26/2021.

В судебном заседании представители сторон поддержали позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнений представителей общества и управления, судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 11.01.2016 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 646 621 кв. м, с кадастровым номером 32:21:0111107:5, расположенный по адресу: Брянская область, Рогнединский район, примерно в 1100 метров на северо-запад от д. Студенец, для целей сельскохозяйственного производства, сроком действия на 11 месяцев.

В тот же день земельный участок передан арендатору по акту (т. 1, л. д. 19).

По истечении срока действия договора сторонами заключены аналогичные договора аренды земельного участка от 09.01.2017, от 09.01.2018, от 09.01.2019 (т. 1, л. д. 21).

После обращения общества с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка, администрацией принято постановление от 10.04.2020 N 152, на основании которого между администрацией (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 10.04.2020.

24.04.2020 в управление направлены заявления и документы переданы для проведения государственной регистрации перехода права на земельный участок.

Постановлением администрации от 06.05.2020 N 186 отменено постановление от 10.04.2020 N 152, на основании которого был заключен договор купли-продажи земельного участка, и принято постановление от 06.05.2020 N 1871 о создании аукционной комиссии для проведения торгов по продаже спорного земельного участка.

По результатам проведенного на основании постановления администрации от 06.05.2020 N 1871 аукциона, победителем которого признана компания, между ней и администрацией 06.07.2020 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

07.05.2020 управление направило в адрес общества уведомление N 32/001/101/2020-8705 о приостановлении до 07.08.2020 государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорного земельного участка на основании подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л. д. 48).

07.08.2020 управлением принято решение об отказе в государственной регистрации права (уведомление от N 32/001/101/2020-8705/2) (т. 3, л. д. 36).

Ссылаясь на незаконность указанного отказа управления, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)

В статье 1 названного Закона указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в числе прочего в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Приостанавливая государственную регистрацию договора купли-продажи спорного земельного участка, а впоследствии - отказывая в государственной регистрации, управление сослалось на отсутствие у администрации правовых оснований для продажи спорного земельного участка в собственность без проведения торгов (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), что, по мнению регистрирующего органа, препятствует проведению государственной регистрации перехода права. При этом управление, обосновывая отсутствие у общества права льготного приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения, сослалось на отсутствие в ЕГРН информации о государственной регистрации права аренды земельного участка за обществом как условия для признания его добросовестным землепользователем.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. В соответствии с частью 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020, указано, что при решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет, для исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

Исходя из приведенных положений трехлетний срок добросовестного надлежащего использования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства предоставляет право арендатору такого участка обратиться за его приобретением в собственность.

Таким образом, вопреки позиции управления, добросовестное надлежащее использование земельного участка сельскохозяйственного назначения более трех лет может быть подтверждено не только долгосрочным договором аренды, прошедшем государственную регистрацию, но и последовательно заключенными договорами аренды, которые не подлежат государственной регистрации исходя из требований законодательства.

Материалами дела подтверждено, что общество использовало спорный земельный участок на праве аренды с 11.01.2016 по 10.04.2020 (дата заключения договора купли-продажи) на основании последовательно заключенных договоров от 11.01.2016, от 09.01.2017, от 09.01.2018, от 09.01.2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 21.09.2021 по делу N А09-26/2021 в удовлетворении исковых требований компании о признании указанных договоров аренды недействительными и возложении на общество обязанности возвратить спорный земельный участок администрации отказано.

Проведенные администрацией после заключения с обществом договора купли-продажи спорного земельного участка торги в форме аукциона по его продаже и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от 06.07.2020 между администрацией и компанией, признаны недействительными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 19.02.2021 по делу N А09-6382/2020. В судебных актах по названному делу сделан вывод о заключенности договора купли-продажи спорного земельного участка между обществом и администрацией от 10.04.2020, нахождении земельного участка во владении общества и указано, что приостановление управлением государственной регистрации не может свидетельствовать о том, что на дату проведения торгов участок был свободен от прав третьих лиц.

С учетом этого, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о незаконности отказа управления в государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Приведенные управлением ссылки на пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) и пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касаются разъяснений по ситуациям с иными обстоятельствами (когда договоры аренды заключены до 01.03.2015 и продолжили свое действие после этой даты).

Ссылка управления на то, что в пункте 1.2 представленного договора купли-продажи содержалось указание на обременение земельного участка договором аренды от 08.12.2015 сроком на 11 месяцев с ежегодной последующей пролонгацией до 30.11.2020 в оспариваемом отказе не указывалась, необходимые документы для выяснения соответствующего вопроса у заявителя не запрашивались. На данном основании управление в оспариваемом отказе не ссылалось.

Кроме того, применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости", регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

Довод управления о допущенном судом процессуальном нарушении, выразившимся в принятии к рассмотрению измененных одновременно предмета и основания заявления не отнесен статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к основаниям для безусловной отмены решения.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку управление ь в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 17.12.2021 по делу N А09-5695/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Н.В. Заикина А.Г. Селивончик