Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2022 г. N 16АП-242/22 по делу N А63-7647/2021

г. Ессентуки

31 марта 2022 г.

Дело N А63-7647/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2022 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сулейманова З.М., судей: Демченко С.Н., Казаковой Г.В., при ведении протокола судебного заседания Наниковым Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 по делу N А63-7647/2021, при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" - Воронкина Е.В. директор, Лысака В.В. (доверенность N 1/2022 от 10.01.2022), представителя администрации города Лермонтова - Давыденко И.Н. (доверенность от 29.12.2021),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Лермонтова (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" (далее - ответчик, общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:220, площадью застройки 667, 8 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, проспект Лермонтова, район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что обществом реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено и на момент обращения администрации с иском срок действия договора аренды истек.

Не согласившись с решением общество подало апелляционную жалобу в которой просит решение суда от 06.12.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:45, является частной собственностью, а не муниципальной или государственной. Ответчиком указано на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся, по его мнению, в том, что судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств. Апеллянт так же указывает, что суд первой инстанции не отложил судебное заседание, чем лишил общество возможности ознакомиться с материалами дела.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение суда первой инстанции по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель администрации просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru// в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что за ООО "Севкавстройбизнес" на праве собственности зарегистрирован объект незавершенный строительством с кадастровым номером 26:32:030301:220, площадь застройки 667,8 кв.м, степень готовности 11 %, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, проспект Лермонтова, район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.04.2021 N КУВИ-002/2021-30759817.

Земельный участок под спорным объектом с кадастровым номером 26:32:030404:45, по договору аренды от 01.04.2013 N 2344-У на основании постановления администрации г. Лермонтова от 27.02.2012 N 108 управлением имущественных отношений администрации города Лермонтова был предоставлен ООО "Севкавстройбизнес" в аренду сроком на 3 года, с видом разрешенного использования: для строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями, из категории земель - земли населенных пунктов.

Договор аренды земельного участка от 01.04.2013 N 2344-У прекратил действие 01.04.2016, в связи с чем в адрес ООО "Севкавстройбизнес" направлено уведомление о передаче земельного участка в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления в срок до 20.02.2021.

Ввиду того, что в договор аренды прекратил свое действие и истец изъявил волю на возврат земельного участка, при этом на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В силу части 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Судом обоснованно установлено, что срок договора аренды для завершения строительства объекта в настоящее время истек, строительство объекта не завершено. Доказательства завершения объекта строительства ответчиком не представлены, вместе с тем, как указал суд, представитель ответчика пояснил, что документ, удостоверяющий ввод объекта в эксплуатацию, отсутствует.

В суде апелляционной инстанции указанные обстоятельства ответчик не опроверг, какие-либо иные доказательства не представил.

Как указывалось выше, земельный участок уже предоставлялся разово для завершения строительства объекта недвижимости.

Поскольку на момент заключения договора от 01.04.2013 N 2344-У на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В рассматриваемой ситуации, поскольку п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает предельные (максимальные) сроки аренды земли, в частности, для строительства, спорный договор аренды земельного участка прекращен с 01.04.2016.

ООО "Севкавстройбизнес", заключив договор аренды от 01.04.2013 N 2344-У, реализовало право на однократное предоставление указанного земельного участка для строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями, без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Ввиду того, что договорные отношения прекращены, то в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:45, является частной собственностью, а не муниципальной или государственной, отклоняется ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и 2 строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 года N 2-0 указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона от 30.12.2004 года N 214- ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором. Залог права аренды возникает в силу Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам,, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

В статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращения заложенного права. Согласно подпункту 3 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Факт расторжения договора аренды с обществом, окончание строительства объекта долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства конкретных помещений, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ за взысканием на предмет залога (намерений реализовать право залогодержателей на предмет залога в судебном порядке до прекращения договора аренды) в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о прекращения в рассматриваемом случае ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка.

При прекращении договора аренды (01.04.2016), одновременно произошло прекращение залога права аренды участников долевого строительства на земельный участок.

Ссылка подателя жалобы на неправомерный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайств об истребовании доказательств отклоняется.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 названного Кодекса, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Риск наступления последствий несовершения процессуальных действий по представлению в суд доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается сторона как на основание своих требований и возражений, лежит на этой стороне. Последствием непредставления в суд доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, является принятие судебного решения не в пользу этой стороны (пункт 2 статьи 9, статьи 65, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе истребовать доказательство от лица, у которого оно находится, по ходатайству лица, участвующего в деле и не имеющего возможности самостоятельно получить это доказательство. При этом суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, и вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства.

Таким образом, удовлетворение ходатайств об истребовании доказательств является правом, а не обязанностью суда.

Более того, в настоящем деле заявитель не представил доказательства, свидетельствующие о невозможности самостоятельного получения документов, в отношении которых было заявлено ходатайство об их истребовании.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не отложил судебное заседание, чем лишил общество возможности ознакомиться с материалами дела, не принимается судом апелляционной инстанции.

Согласно частям 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле и извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными либо признает, что дело не может быть рассмотрено в данном судебном заседании в связи с необходимостью предоставления отсутствующим участником процесса дополнительных доказательств.

Указанной нормой установлено право, а не обязанность суда отложить судебное разбирательство, и его реализация связана с установлением судом уважительности причин неявки и невозможности рассмотрения дела.

В свою очередь, ответчик в ходатайстве об отложении судебного разбирательства не обосновал необходимость явки в судебное заседание; процессуальным правом на заявление ходатайства о рассмотрении дела с использованием систем видеоконференц-связи не воспользовался, ходатайство о проведении онлайн-заседания также не подавал.

В данном случае, процессуальные нарушения прав ответчика, апелляционной коллегией не установлены.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" о приостановлении производства по делу оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.12.2021 по делу N А63-7647/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

З.М. Сулейманов

Судьи

Г.В. Казакова С.Н. Демченко