Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2022 г. N 11АП-908/22 по делу N А55-13835/2021

г. Самара

06 апреля 2022 г.

А55-13835/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Некрасовой Е.Н. и Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивенской А.А., с участием:

от ООО "Базис-ВД" - до перерыва Елагина О.В., доверенность от 10.01.2022,

иные участники не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, 23 марта - 04 апреля 2022 года объявлялся перерыв, апелляционную жалобу ООО "Базис-ВД"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 декабря 2021 года по делу N А55-13835/2021 (судья Рагуля Ю.Н.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Базис-ВД"

к Департаменту управлению имуществом г.о. Самара, г. Самара, Самарская область,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента градостроительства г.о. Самара, Администрации г.о. Самара,

о признании недействительными распоряжений,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Базис-ВД" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту управлению имуществом г.о. Самара, в котором просило:

Признать недействительным, как не соответствующее нормам Земельного Кодекса РФ распоряжение Департамента управления имуществом городского округа Самара N 24 от 28.01.2021 г. "Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, д. 95а".

Обязать Департамент управления имуществом городского округа Самара в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, по заявлению ООО "Базис-ВД" от 11.01.2021 г. N o 15-01-22/42.

Признать недействительным, как не соответствующее требованиям Земельного Кодекса РФ распоряжение Департамента управления имуществом городского округа Самара N 25 от 28.01.2021 г. "Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, д. 95а".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 декабря 2021 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Базис-ВД просит суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении своих требований.

В судебном заседании представитель подателя жалобы доводы в ней изложенные поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, указывая, что общество как владелец объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельных участков, на которых они расположены и необходимых для их эксплуатации.

Представители ответчика и третьих лиц участия в заседании не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции усматривает основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, общество "Базис-ВД" является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого здания, объект права: контора, склад, площадью 297,70 кв. м., этажность: 1, литера: Б, Б1, Б2, Б3, инвентарный номер: 36:401:002:000027480:0020, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, квартал: 512а, ул. Санфировой, д. 95а, кадастровый номер: 63:01:0643004:1396 (склад), а также нежилого здания, объект права: Гараж-Стоянка, площадью 67,60 кв.м., этажность: 1, литера: Д, инвентарный номер: 36:401:002:000027480:0030, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, квартал: 512а, ул. Санфировой, д. 95а, кадастровый номер: 63:01:0643004:1395 (Гараж) (л.д.16,17).

25.12.2020 г. Истец обратился к Ответчику с заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов:

земельный участок, в соответствии со Схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, д. 95а, площадью 456 кв.м.

15.02.2021 г. обществом "Базис-ВД" были получены распоряжения N 24 от 28.01.2021 г. и N 25 от 28.01.2021 г. "Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, д. 95а" (л.д. 22-23, 29-30).

В качестве основания для отказа департаментом указаны подпункты 1, 2 пункта 8 статьи 39.15, подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10, пункты 4, 6 статьи 11.9, подпункты 6, 19 статьи 39.16, пункт 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ.

Департамент указал, что испрашиваемые земельные участки расположены в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самара; а также на то, что часть испрашиваемых земельных участков расположена в границах красный линий.

Заявитель, считая указанные распоряжения незаконными и необоснованными, обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом заинтересованным лицом заявлено о пропуске обществом "Базис-ВД" срока на обращение в суд с данными требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Департамент управления имуществом в обоснование доводов о пропуске срока на обращение в суд указывал на следующие обстоятельства.

Письмами от 01.02.2021 N 15-07-26/3060 и N 15-07-26/3059 Департамент направил распоряжение N 24 от 28.01.2021 г. и распоряжение N 25 от 28.01.2021 г. Обществу.

Согласно отчетам об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 44309947460026 и 44309947460019, имеющимся на сайте Почта России, указанные письма с приложенными к ним распоряжениями получены Обществом 15.02.2021 г.

Заявление ООО "Базис-ВД" поступило в Арбитражный суд Самарской области 18.05.2021 г., доказательств о пропуске срока подачи заявления по уважительной причине в материалы дела не представлено.

Пропуск трехмесячного срока, определенного пунктом 4 статьи 198 АПК РФ, является самостоятельным основание для отказа в удовлетворении заявленных требований ООО "Базис-ВД".

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что общество "Базис-ВД" обратилось в суд посредством направления своего заявления почтовым отправлением от 14.05.2021 г., что подтверждается почтовой квитанцией и почтовым штемпелем на конверте от 15.05.2021 г. (л.д.56, 115).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявителем не был пропущен срок на обращение в суд с рассматриваемыми требованиями.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Таким образом, с 01.03.2015 в силу прямого указания закона полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа Самара, перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Подпунктом 3 пункта 2 Постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 (ред. от 07.03.2019) "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент наделен полномочиями по принятию решений о предварительном согласовании предоставления земельного участка или решений об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, утверждению схем расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или принятию решений об отказе в ее утверждении и направлению принятого решения заявителю в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением земельных участков, занимаемых многоквартирными домами.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Как уже указывалось выше, 28.12.2020 г. Общество обратилось в Администрацию городского округа Самара с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельных участков, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, площадью 456 кв.м и площадью 122 кв.м, расположенных по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, д. 95а, занимаемых нежилыми зданиями, принадлежащими на праве собственности Заявителю.

По результатам рассмотрения данных заявлений, Департамент управления имуществом отказал заявителю в предварительном согласовании предоставления этих земельных участков, приняв во внимание следующее.

Согласно выписке из ИСОГД г.о. Самара от 25.01.2021 г. N САМВ-1114507, предоставленной Департаментом градостроительства городского округа Самара, земельный участок площадью 456 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, д. 95а, находится территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 в соответствии с решением Думы городского округа Самара от 19.12.2020 N 45.

На часть земельного участка установлены разрешенные виды использования статьи 30 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61.

Земельный участок находится в охранной зоне инженерных коммуникаций (газопровод, низковольтный электрический кабель), согласно доводов администрации, часть земельного участка расположена в границах красных линий.

Также администрация ссылается на то, что испрашиваемые земельные участки расположены в границах зон с особыми условиями использования территории: Безымянка - приаэродромная территория -подзона 3, подзона 6, подзона 4, подзона 5; Кряж - приаэродромная территория; Охранная зона транспорта (63:00-6.109); Приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Самара (Безымянка) (63.00.2.137).

Согласно выписке из ИСОГД г.о. Самара от 25.01.2021 г. N САМВ-1114511, предоставленной Департаментом градостроительства городского округа Самара, земельный участок площадью 122 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, д. 95а, находится территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4) по Карте правового зонирования действующих

Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 в соответствии с решением Думы городского округа Самара от 19.12.2020 г. N 45.

Земельный участок находится в охранной зоне инженерных коммуникаций (газопровод). Часть земельного участка расположена в границах красных линий.

Испрашиваемый земельный участок расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: Безымянка - приаэродромная территория -подзона 3, подзона 6, подзона 4, подзона 5; Кряж - приаэродромная территория; Охранная зона транспорта (63:00-6.109); Приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Самара (Безымянка) (63.00.2.137).

Заявитель в обоснование своей позиции указывает на следующее.

26.01.2006 г. между Заявителем и Комитетом по управлению имуществом г. Самары был заключен договор аренды N 025708з земельного участка площадью 4 600 кв. м., расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой д. 95а (л.д. 130-134).

В соответствии с п. 1.2. Договора аренды участок предоставляется под базу.

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды границы участка обозначены на плане земельного участка (приложение N 1 к договору). Земельный участок был передан ООО "Базис-ВД" по акту приема-передачи (л.д. 138).

По истечении срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

При этом, как указывает заявитель, каких-либо ограничений на заключение такого договора аренды в 2006 г. не было. За период с 2006 г. по настоящее время не производилось изменение границ земельного участка общей площадью 4 600 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, д. 95 а, данный земельный участок, как производственная база имеет забор, установленный по данным границам.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 11.09.2017 г. по делу N А55-2977/2017 были удовлетворены требования общества "Базис-ВД". Указанным судебным актом Департамент управления имуществом г.о. Самара был обязан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - в течение десяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес ООО "Базис-ВД" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0902001:713, площадью 3 570 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, ул. Санфировой. Также судом была определена цена выкупа земельного участка.

При этом, заявитель ссылается на утверждение в 2006 году проекта границ земельного участка, занимаемого производственной базой, расположенного по адресу: ул. Санфировой, д. 95 А в Советском районе, на подготовку землеустроительного дела.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Базис-ВД" в настоящее время является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, площадью 3 570 кв.м с кадастровым номером 63:01:0902001:713 (л.д.157-158). Указанный земельный участок имеет категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственной базой.

При этом заявитель указывает, что испрашиваемые в настоящее время земельные участки площадью 456 кв.м и площадью 122 кв.м - входили в границы земельного участка, предоставленного Заявителю по договору аренды N 025708з от 26.01.2006 г. общей площадью 4 600 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой д. 95а.

Суд первой инстанции отклонил все вышеприведенные доводы, со ссылкой на то, что рассматривается вопрос по конкретным земельным участкам площадью 456 кв.м и площадью 122 кв.м, не являвшиеся предметом рассмотрения суда по делу N А55-2977/2017.

Ссылка заявителя на судебные акты по другим делам отклонена, поскольку данные судебные акты приняты по конкретным делам с иными фактическими обстоятельствами.

Также заявитель в обоснование позиции указал, что изменение территориальной зоны земельного участка в период действия договора аренды земельного участка N 025708з, переданного в аренду ООО "Базис-ВД", прямо противоречит законодательству, поскольку такие действия направлены на воспрепятствование права пользования собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.

В силу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию в соответствии с той целью, для которой предназначалось строительство объектов, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

С целью исключения правовой неопределенности в судьбе земельных участков нормы земельного и градостроительного законодательства закрепляют обязательность установления предельных размеров земельных участков в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с подпунктами 1,2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельных участков, в том числе, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса, земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса

Согласно подпункту 3 пункта 16 статьи 11.10 3К РФ одним из оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

Пунктами 4, 6 статьи 11.9 3К РФ определено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на то, что по его мнению, образование новых земельных участков приводит к невозможности разрешенного использования для размещения расположенных на них объектов недвижимости (склада и гаража) (часть 4 статьи 11.9 ЗК РФ)

Таким образом, с учетом вышеназванных положений статьи 11.9 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что образование земельных участков в соответствии с представленной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории не представляется возможным.

Суд апелляционной инстанции считает, что при вынесении решения, судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, что в силу п.3) ч.1 ст.270 АПК РФ является основанием для отмены решения и принятия нового судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка и собственность за плату:

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду:

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (далее - уполномоченный орган) (статья 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Как было указано выше, заявитель - ООО "Базис-ВД" является собственником нежилого здания, объект права: контора, склад, площадью 297,70 кв. м., этажность: 1, литера: Б, Б1. Б2. БЗ, инвентарный номер: 36:401:002:000027480:0020, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, квартал: 512а, ул. Санфировой, д. 95а, кадастровый номер: 63:01:0643004:1396 (далее - Контора, склад).

Также ООО "Базис-ВД" является собственником нежилого здания, объект права: Гараж-Стоянка, площадью 67,60 кв. м., этажность: 1, литера: Д. инвентарный номер: 36:401:002:000027480:0030, расположенного но адресу: г. Самара, Советский район, квартал: 512а, ул. Санфировой, д. 95а. кадастровый номер: 63:01:0643004:1395 (далее - Гараж, стоянка).

25 декабря 2020 г. Истец обратился к Ответчику с Заявлениями о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов:

земельный участок, в соответствии со Схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара. Советский район, ул. Сапфировой, д. 95а. площадью 122 кв. м.

15 февраля 2021 г. Истцом были получены Распоряжения N 24 от 28.01.2021 г. и N 25 от 28.01.2021 г. "Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой. д. 95а".

Основаниями для отказа являются подпункты 1. 2 пункта 8 статьи 39.15, подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10. пункты 4. 6 статьи 11.9. подпункты 6. 19 статьи 39.16. пункт 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ:

1. Земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4) по Карте правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самара;

2. Часть земельного участка расположена в границах красный линий.

Основания для отказа являются идентичными по двум поданным Заявлениям (далее - Распоряжения).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, подробным образом регламентирован статьей 39.14 ЗК РФ и состоит из нескольких последовательных стадий, включая:

1. подготовку схемы образуемого земельного участка;

2. процедуру получения предварительного согласования предоставления земельного участка;

3. выполнение кадастровых работ, осуществление государственного кадастрового учета земельного участка;

4. подачу в уполномоченный орган заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка и оформление правоустанавливающих документов.

Статьей 39.15 ЗК РФ установлена процедура получения заинтересованным лицом предварительного согласования предоставления земельного участка".

Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 10 ст. 39.15 ЗК РФ, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, также должно содержать указание на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования:

не соответствует видам разрешенного использования земельных участков, установленным для соответствующей территориальной зоны:

не соответствует категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию;

не соответствует разрешенному использованию земельного участка, из которого предстоит образовать земельный участок, указанный в заявлении о предварительном согласовании его предоставления.

Таким образом, в случае, если указанная в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка цель его использования не соответствует видам разрешенного использования либо категории земель, из которых такой земельный участок подлежит образованию, уполномоченный орган в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, обязан указать на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка.

В силу пункта 10.1 статьи 39.15 ЗК РФ в случае, предусмотренном пунктом 10 настоящей статьи, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для обращения заявителя в органы государственной власти или органы местного самоуправления:

с ходатайством об обращении органа государственной власти или органа местного самоуправления в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о виде или видах разрешенного использования земельного участка, выбранных в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки;

с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка;

с заявлением о получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка:

с ходатайством о переводе земельного участка из одной категории в другую.

Таким образом, отказы Департамента в предварительном согласовании предоставления земельных участков ввиду несоответствия разрешенного использования земельных участков целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении, связаны с неправильным применением норм материального права, поскольку в силу требований подпункта 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ в предварительном согласовании предоставления земельного участка, который предстоит образовать, не может быть отказано на основании несоответствия запрашиваемого вида разрешенного использования видам разрешенного использования, указанным в правилах землепользования и застройки (подпункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

В соответствии с Материалами инвентаризации по домовладению на нежилое здание - Контора, склад, последнее было построено в 1962 году.

В соответствии с Материалами инвентаризации по домовладению на нежилое здание - Гараж-стоянка, последнее было построено в 1992 году.

С указанных годов данные объекты эксплуатируются и в установленном порядке, не признаны самовольными постройками.

В силу прямого указания пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно пункту 1 статьи 6 Правил застройки и землепользовании в городском округе, утвержденных постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N 61, объекты недвижимости, ставшие несоответствующими настоящим Правилам после их введения в действие, могут существовать и использоваться без их приведения в соответствие с настоящими Правилами. Исключения составляют те несоответствующие настоящим Правилам и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Применительно к этим объектам постановлением Главы города устанавливается срок приведения их в соответствие с настоящими Правилами, нормативами и стандартами.

Учитывая изложенное, правовых оснований для применения к спорным правоотношениям положений, устанавливающих виды разрешенного использования земельного участка для соответствующих территориальных зонах и содержащихся в Правилах застройки и землепользования в городском округе, утвержденных Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N 61 и принятых после осуществления строительства вышеуказанных объектов недвижимого имущества, не имеется и довод департамента о том, что основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельных участков является отсутствие в зоне Ж-4 разрешенного вида использования земельных участков для эксплуатации принадлежащих объектов недвижимости, является необоснованным.

Положениями части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Правовое зонирование в городском округе Самара определяется Правилами застройки и землепользования в г. Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 "Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре". При этом законодательством не устанавливается возможность распространение их действий на градостроительные планы земельных участков, выделенных до вступления указанных Правил в силу.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 778-0-0. от 29.05.2014 N 1082-О. от 22.12.2015 N 2947-0 общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец, арендатора) вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного суда Российской Федерации от 27.04.2017 N 56-АПГ17-3, от 24.04.2017 N 56-АПГ17-2, от 12.07.2016 N 304-ЭС16-7864, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2018 по делу N А55-29867/2016, от 05.10.2017 по делу N А57-22700/2016, от 24.07.2017 по делу N А57-15774/2016, от 20.07.2017 по делу N А55-16413/2016, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 02.12.2021 г. по делу N А55-27480/2020.

26 января 2006. между Заявителем и Комитетом по управлению имуществом г. Самары был заключен договор аренды N 025708з земельного участка площадью 4 600 кв. м., расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой д. 95а.

В соответствии с п. 1.2. Договора аренды участок предоставляется под базу.

По истечении срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Вышеуказанный договор аренды является действующим по состоянию на сегодняшний день.

Действие договора аренды N 025708з земельного участка от 26.01.2006 г. также подтверждается Уведомлением Департамента управления имуществом г.о. Самара от 22.01.2021 г. N 15-07-30/1670.

При этом каких-либо ограничений на заключение такого договора аренды в 2006 г. не было.

За период с 2006 г. по настоящее время не производилось изменение границ земельного участка, общей площадью 4 600 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Санфировой, д. 95а. данный земельный участок, как производственная база имеет забор, установленный по данным границам.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.09.2017 г. по делу N А55-2977/2017, вступившему в законную силу - 22.11.2017 г. было установлено, что: Земельный участок, площадью 4 160,1 кв. м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский р-н, ул. Санфировой, д. 95А был поставлен на государственный кадастровый учет на основании Межевого дела, выполненного ЗАО фирма Г'оржилпроект, с присвоением кадастрового номера: 63:01:0902001:0007.

12 октября 2006 г. Комитет по управлению имуществом Администрации г.о. Самара Приказом N 1480 утвердил проект границ земельного участка, занимаемый производственной базой, расположенной по адресу: ул. Санфировой, д. 95 А в Советском районе.

После утверждения указанного проекта границ земельного участка по указанию Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Самара Заявителем также было подготовлено Землеустроительное дело, которое было выполнено ООО "ЮКЦ "ТЕРРА".

Испрашиваемые Заявителем земельные участки:

входят в границы земельного участка, предоставленного Заявителю по договору аренды N 025708з от 26.01.2006 г. общей площадью 4 600 кв. м., расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Санфировой д. 95а.

Изменение территориальной зоны земельного участка в период действия договора аренды земельного участка N N025708з, переданного в аренду ООО "Базис-ВД", прямо противоречит законодательству, поскольку такие действия направлены на воспрепятствование права пользования собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.

Судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о том, что часть испрашиваемых заявителем земельных участков находится в границах красных линий и является территорией общего пользования.

Для целей градостроительной деятельности под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 ГрК РФ).

Как следует из пункта 11 статьи 1 ГрК РФ, существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, обозначаются красными линиями.

Земельные участки в границах территорий общего пользования, по общему правилу, находятся в государственной или муниципальной собственности, как обеспечивающие комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ), подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 г. N 1963-0).

Красные линии отображаются на чертежах проекта планировки территории, проекта межевания территории (подпункт "а" пункта 1 части 3 статьи 42, пункт 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется, в частности, для установления границ территорий общего пользования (часть 1 статьи 42 ГрК РФ), установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования (пункт 2 части 2 статьи 43 ГрК РФ).

Порядок отображения красных линий на чертежах и их утверждения регламентировался Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 г. N 150 (далее -Инструкция по разработке градостроительной документации), и Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, введенной в действие постановлением Госстроя России от 6 апреля 1998 г. N 18-30 "О принятии и введении в действие РДС 30-201-98 "Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации" (далее - Инструкция РДС 30-201-98), которые применялись в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Как следует из системного толкования приведенных положений ГрК РФ и названных инструкций, проект красных линий утверждается отдельными документами (план красных линий, разбивочный чертеж красных линий) в составе документации по планировке территории (пункт четвертый раздела 3.2.1 Инструкции по разработке градостроительной документации, пункт 4.4 Инструкции РДС 30-201-98).

При этом из статьи 23 ГрК РФ не следует, что красные линии могли обозначаться на документах генерального плана городского округа, а также правилах застройки и землепользования.

Такое толкование учитывает и позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 25 февраля 2016 г. N 242-0, о недопустимости произвольного установления красных линий уполномоченными органами и необходимости разработки специального проекта на основе генеральных планов муниципальных образований и проектов детальной планировки территорий.

Действующий с 9 июня 2017 г. порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (далее - Порядок), утвержденный приказом Минстроя России от 25 апреля 2017 г. N 742/пр, также предусматривает, что красные линии считаются установленными или отмененными со дня утверждения проекта планировки территории или в случае, предусмотренном пунктом 1.9 Порядка, со дня утверждения проекта межевания территории (пункт 1.7 Порядка).

Согласно представленным в материалы дела Выпискам из ИСОГД г.о. Самара от 25.01.2021 г. N САМВ-1114507 и N САМВ-1114511, в отношении испрашиваемых земельных участков не утвержден ни проект планировки территории, ни проект межевания территории, в связи с чем, формальное содержание в вышеуказанных Выписках об их наличии не соответствует вышеуказанным требованиям законодательства.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что часть испрашиваемых заявителем земельных участков находятся в границах красных линий и является территорией общего пользования не подтверждены материалами настоящего дела.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 04.04.2018 N 46-АПГ18-4.

Фактически, в нарушение вышеизложенных норм права, разъяснений Высшего арбитражного суда РФ и Верховного суда РФ, Департамент своим отказом в предварительном согласовании, на котором расположены объекты недвижимости ООО "Базис-ВД", сделал невозможным использование последним своих объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение как искового заявления, так и апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 декабря 2021 года по делу N А55-13835/2021 отменить. Принять новый судебный акт.

Заявленные требования удовлетворить.

Взыскать с Департамента управления имуществом городского округа Самара в пользу ООО "Базис-ВД" 7500 руб. - возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

Е.Н. Некрасова
С.Ю. Николаева

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.