Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2022 г. N 10АП-5301/22 по делу N А41-82225/2021

г. Москва

12 апреля 2022 г.

Дело N А41-82225/21

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Молозиновой Д.О.,

при участии в заседании:

от ООО "А.В.- Девелопмент" - представитель Мирзоева М.А., по доверенности от 20.10.2021,

от ООО "Апельсин" - представитель Белявский М.В., по доверенности от 30.11.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Апельсин" и ООО "А.В.-Девелопмент" на решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2022 года по делу N А41-82225/21, по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "А.В.-Девелопмент" к обществу с ограниченной ответственностью "Апельсин" о взыскании, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Апельсин" к обществу с ограниченной ответственностью "А.В.-Девелопмент" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "А.В.-Девелопмент" (далее - ООО "А.В.- Девелопмент", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апельсин" (далее - ООО "Апельсин", ответчик) о взыскании 1 466 000 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период июль - сентябрь 2021 года, 84 800 руб. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на техническое обслуживание систем электроснабжения здания за период с 01.04.2021 по 31.07.2021, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 25.05.2021 по 27.10.2021, а также до фактического исполнения обязательства, 80 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

До принятия судебного по существу спора ООО "Апельсин" предъявило ООО "А.В.-Девелопмент" встречный иск о взыскании 102 820 руб. неосновательного обогащения по договору аренды недвижимого имущества от 24.08.2017 (том 3, л.д. 1-2).

Определением от 17 января 2022 года по делу N А41-82225/21 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском (том 3, л.д. 32).

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2022 года по делу N А41-82225/21 в удовлетворении искового заявления ООО "А.В. - ДЕВЕЛОПМЕНТ" к ООО "Апельсин" о взыскании отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Апельсин" к ООО "А.В. - ДЕВЕЛОПМЕНТ" отказано (том 3, л.д. 50-55).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Апельсин" и ООО "А.В.-Девелопмент" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение отменить, требования удовлетворить.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель ООО "Апельсин" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО "А.В.-Девелопмент" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены решения суда в обжалуемой части.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.08.2017 между ООО "А.В.-Девелопмент" (арендодатель) и ООО "Апельсин" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества сроком действия до 18.08.2022 (том 1, л.д. 21-27).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору за плату объект - торгово-бытовой центр, количество этажей: 3, в том числе 1 подземный, общей площадью 5372,8 кв. м, кадастровый номер 50:62:0020312:88, по адресу: Московская обл., г. Бронницы, пер. Каширский, д. 68.

Цель аренды недвижимого имущества - организация оптовой и розничной торговли строительными, сопутствующими и иными промышленными товарами, указанными в приложении 3 к договору (п. 1.4 договора)

Арендатор обязался уплачивать арендную плату путем перечисления арендодателю денежных средств на его расчетный счет в порядке и на условиях, изложенных в п. 4 договора (п. 1.7 договора).

Арендная плата складывается из постоянной и переменной частей.

Согласно п. 4.2, 4.3 договора величина постоянной части составляет 2 800 000 руб. в месяц без НДС и выплачивается не позднее 5 числа текущего месяца на основании выставленного арендодателем счета.

Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за владение и пользование недвижимым имуществом и оборудованием, плату за землю (на которой расположено здание, а также которая к нему примыкает), обслуживание системы электроснабжения до счетчика, системы газоснабжения. Указанная сумма не включает НДС, т.к. арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения.

В соответствии с п. 4.5 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2018 величина переменной части арендной платы устанавливается равной сумме оплаченных арендодателем затрат, связанных с коммунальным обслуживанием недвижимого имущества, в том числе электроэнергии, отопления, водоснабжения (горячая, холодная), водоотведение, обслуживанием систем кондиционирования и вентиляции, пожарной сигнализации, фактически потребленных арендатором и которые определяются на основании показаний приборов учета, установленных арендодателем, а также актами оказания услуг, увеличенной на 6 %.

Согласно п. 4.6 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2018 переменная часть оплачивается ежемесячно в течение 5 рабочих дней после получения арендатором счета от арендодателя с приложением подтверждающих документов (счетов на оплату поставщиков услуг, актов снятия показаний приборов учета (счетчиков), платежного поручения об оплате услуг, акта на переменную часть арендной платы; авансовые платежи за электроэнергию и газоснабжения компенсируются арендатором арендодателю в течение 5 рабочих дней после получения счета арендатором от арендодателя со дня предоставления документов, указанных выше.

Оплата переменной части арендной платы равной стоимости услуг по электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению, телефонии, обслуживанию систем кондиционирования и вентиляции, пожарной сигнализации, услуг интернета, увеличенная на 6 %, производится арендатором на расчетный счет арендодателя на основании переданных арендодателем арендатору счетов со ссылкой на настоящий договор и с приложением подтверждающих документов.

На основании акта приема-передачи от 24.08.2017 объект аренды передан арендатору (том 1, л.д. 28).

В нарушение принятых по договору обязательств ООО "Апельсин" своевременно не вносило арендные платежи, задолженность по постоянной части арендной платы составила 1 466 000 руб., по переменной части арендной платы в виде расходов на техническое обслуживание систем электроснабжения здания составила 84 800 руб.

Претензия ООО "А.В.- Девелопмент" от 06.09.2021 N 86Д/09 (том 1, л.д. 81) с требованием о погашении задолженности оставлены ООО "Элемент" без удовлетворения.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

ООО "Апельсин", являясь контрагентом ООО "А.В.-Девелопмент" по договору аренды недвижимого имущества от 24.08.2017, обязано в силу п. 1.7 договора вносить арендную плату в соответствии с согласованными сторонами условиями договора.

ООО "А.В.-Девелопмент" в обоснование заявленных требований указано, что счета на оплату постоянной части арендной платы выставлены истцом и получены ответчиком 31.07.2021 на сумму 2 800 000 руб. за июль, 31.08.2021 г. на сумму 2 800 000 руб. за август 2021 г., 30.09.2021 на сумму 2 800 000 руб. за сентябрь 2021 г., всего на общую сумму 8 400 000 руб.

Ответчиком внесена частично постоянная часть арендной платы:

- 06.07.2021 - в сумме 2 334 000 руб. за июль 2021 г.

- 06.08.2021 - в сумме 2 300 000 руб. часть арендной платы за август 2021 г.

- 06.09.2021 - 2 300 000 руб. за сентябрь 2021 г.

Задолженность по постоянной части арендной платы на стороне ответчика составляет:

- за июль 2021 г. - 466 000 руб.,

- за август 2021 г. - 500 000 руб.,

- за сентябрь 2021 г. - 500 000 руб.

Таким образом, задолженность ответчика за период июль-сентябрь 2021 года по постоянной части арендной платы составляет 1 466 000 руб.

Вместе с тем, на стороне ООО "Апельсин" имеется задолженность по оплате переменной части арендной платы за период с 01.05.2021 г. по 06.09.2021 г. на общую сумму 84 800 руб., состоящей из расходов на техническое обслуживание системы электроснабжения здания, находящего в пользовании у ответчика, за период с 01.04- 31.07.2021 (4 мес.)

Произведенные истцом расходы на техническое обслуживание системы электроснабжения подтверждаются договором на техническое обслуживание с ООО "КЭП", счетами, платежными поручениями об оплате оказанных услуг.

Истец ежемесячно направлял ответчику претензии с требованием оплатить сумму задолженности по постоянной части арендной платы, в удовлетворении которых ответчиком было отказано со ссылкой на его право удерживать арендную плату на основании п.4.8 договора, в возмещение расходов на техническое обслуживание системы электроснабжения за период с 01.04.2021 по 31.07.2021 в сумме 84 800 руб. также отказал, ссылаясь на отсутствие его обязанности нести указанные расходы согласно условиям действующего договора аренды (ответ от 07.09.2021 на претензию истца от 06.09.2021).

В обоснование встречного иска ООО "Апельсин" указано, что 21.05.2021 по просьбе арендодателя для улучшения работы оборудования ООО "Апельсин" дополнительно на временной основе перечислило истцу 102 820 рублей. Однако какого-либо улучшения в работе системы вентиляции и кондиционирования не произошло, температурный режим в помещениях здания по-прежнему не соответствует установленным нормативам.

В связи с неисполнением ООО "А.В.-Девелопмент" своей обязанности по поддержанию системы вентиляции и кондиционирования в рабочем состоянии, ООО "Апельсин" просило истца возвратить уплаченные 102 820 руб., которые предназначались для улучшения работы системы вентиляции и кондиционирования (письма от 05.07.2021, от 03.08.2021, от 03.09.2021).

Однако истец денежные средства не возвратил и работу системы не наладил, что послужило основанием для предъявления встречных исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данных норм основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

При наступлении таких обстоятельств арендатор обязан уведомить арендодателя и заявить о соразмерном уменьшении арендной платы.

В пунктах 3.1, 5.1.5 - 5.1.11 договора сторонами согласованы следующие обязанности арендодателя как собственника объекта аренды:

- арендодатель обязуется в день подписания договора передать арендатору недвижимое имущество, а арендатор принять недвижимое имущество по передаточному акту с указанием в нем технического состояния здания и оборудования;

- обеспечить арендатору предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, в т.ч. электроснабжение, теплоснабжение, отопление и водоотведение;

- обеспечить арендатору возможность круглосуточно пользоваться недвижимым имуществом и земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора;

- без согласования с арендатором не отключать коммуникационные и инженерные сети, в том числе отопление, водоснабжение, канализацию, электроэнергию;

- обеспечить нормальное функционирование недвижимого имущества и расположенного в нем оборудования, в том числе работы всех коммуникационных и инженерных систем, обеспечить возможность пользования земельным участком;

- обеспечить здание электроэнергией мощностью не менее 400 кВт на весь срок действия договора;

- обязанность по содержанию и эксплуатации оборудования и сетей, в том числе системы газоснабжения и электроснабжения до счетчика, системы водоснабжения, водоотведения, пожаротушения и пожарной сигнализации, а также иных сетей, расположенных в здании, которые должны соответствовать действующему законодательству, требованиям промышленной и противопожарной безопасности, иным нормам и правилам, и несет за это ответственность;

- принимать незамедлительные меры по предотвращению аварий и неисправностей, возникших с инженерными системами, коммуникациями и оборудованием, относящимся к ответственности арендодателя, и за свой счет ликвидировать данные аварии и их последствия.

Под оборудованием в договоре аренды понимается любые находящиеся в здании инженерно-технические коммуникации и системы, в том числе сети электроснабжения, тепловые, канализационные и водоснабжения, пожарная сигнализация, пожарные краны и прочее противопожарное оборудование, системы кондиционирования и вентиляции и др. (п. 3.1. договора).

В обоснование заявленных требований ООО "Апельсин" указано на то, что на протяжении последних нескольких лет (с 2018 года) ответчик постоянно обращался к истцу с претензиями о ненадлежащей работе системы оборудования: вентиляции и кондиционирования в торговом центре, и как следствие, несоответствие в помещениях температурного режима. В частности, такие претензии письменно направлялись 10.06.2019, 10.06.2020, 11.06.2020, 12.06.2020, 15.06.2020, 16.06.2020, 17.06.2020 г., 18.06.2020, 19.06.2020, 20.06.2020, а также ежедневно в летний период 2021 г.

Согласно позиции ответчика, данное оборудование в соответствии с вышеуказанными положениями договора аренды находится в зоне ответственности арендодателя. Именно на истца, как на собственника, возложена обязанность по содержанию, эксплуатации и нормальному функционированию системы вентиляции и кондиционирования торгового центра.

Вследствие ненадлежащей работы указанного оборудования, в помещениях торгового центра в летний период постоянно наблюдается повышенная температура (в среднем она составляет 30-32° С), при том, что постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28 января 2021 г. N 2 "Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 1.2.3685-21" Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания" величина температуры на рабочих местах в помещениях для теплого времени года должна составлять в диапазоне 21,9-24,1° С.

Превышение температурного режима в помещениях здания ежедневно фиксировалось в соответствующих актах, которые составлялись ответчиком с привлечением субарендаторов. На замеры приглашались и присутствовали представители арендодателя, которые, однако, акты замеров подписывать отказывались. Все указанные акты направлялись в адрес истца заказной корреспонденцией. Каких-либо письменных возражений истца относительно фактов превышения допустимой температуры в адрес ответчика не поступало.

В связи с бездействием ООО "А.В.-Девелопмент" ООО "Апельсин" неоднократно (письма от 17.06.2019 и от 18.06.2020) предлагало за свой счет установить дополнительную систему кондиционирования в торговом центре. Данные письма остались без ответа. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что истец не только не выполняет взятые на себя договорные обязательства, но и препятствует устранению недостатков в сданном в аренду торговом центре силами и за счет средств ответчика.

Превышение установленных значений температуры воздуха внутри помещений торгового центра порождает обоснованные жалобы со стороны покупателей, при этом сокращается покупательский спрос и посещаемость, что влечет определенные убытки для ответчика и субарендаторов, которые при этом также вынуждены сокращать продолжительность рабочего дня для своих сотрудников.

Учитывая введенный в Московском регионе постановлением Губернатора Московской области от 12 марта 2020 г. N 108-ПГ масочный режим, что уже затрудняет дыхание, превышение допустимых величин температуры в торговом центре (в среднем она составляет 30-32° С), создавало крайне не комфортные условия для сотрудников и посетителей торгового центра.

21.05.2021 по просьбе истца для поддержания системы вентиляции и кондиционирования в рабочем состоянии ООО "А.В.-Девелопмент" дополнительно перечислено истцу 102 820 рублей. Однако какого-либо улучшения в работе системы вентиляции и кондиционирования не произошло, температурный режим в помещениях здания по-прежнему не соответствует установленным нормативам.

Денежные средства в размере 102 820 руб. истец не возвратил и работу системы не наладил.

В соответствии с п. 4.8 договора аренды при нарушении арендодателем принятых по нему обязательств предусмотренных в пунктах 5 договора арендатор вправе приостановить выплату постоянной части арендной платы до полного устранения арендодателем указанных нарушений.

Ответчик воспользовался указанным правом, приостановив выплату арендной платы лишь в части, при этом истцу было разъяснено, что при непринятии им должных мер в работе системы вентиляции и кондиционирования торгового центра и поддержания надлежащего температурного режима в помещениях, арендатор оставляет за собой право приостановить выплаты постоянной части арендной платы в полном объеме.

Недостатки в работе системы кондиционирования и вентиляции торгового центра наблюдались каждый год в летний период, начиная с первого года аренды.

В июне 2021 года эти нарушения вновь проявились, притом, что арендная плата за указанный месяц была уже перечислена ответчиком на расчетный счет истца авансовым платежом в полном объеме.

С учетом изложенного, вследствие допущенных истцом нарушений своих договорных обязательств в июне 2021 г. ответчик заявил об удержании из арендной платы за июль 2021 года денежных средств в сумме 466 000 руб. до приведения истцом в надлежащее состояние системы вентиляции и кондиционирования здания, и обеспечения тем самым в помещениях торгового центра температурного режима в соответствии с действующими санитарными нормами и правилами.

ООО "А.В.-Девелопмент" подтвердило получение претензии ответчика и сообщило о своем намерении обратиться в обслуживающую организацию для осмотра оборудования, проведения замеров и составления заключения относительно превышения температурного режима. Указанным письмом истец обязался сообщить ответчику о принятых мерах, чего сделано не было.

В июле 2021 г. за нарушение обязательств приостановлено ответчиком перечисление части арендной платы в сумме 500 000 рублей за август 2021 г. и в августе 2021 г. за нарушение обязательств приостановлено перечисление части арендной платы в сумме 500 000 рублей за сентябрь 2021 года.

Ответчик обратился в аккредитованную специализированную лабораторию ООО "Веста" для проведения измерений температуры и ее фиксации нарушений установленных норм. Заключением лаборатории (протокол исследований N 2447/21-П от 26.07.2021) подтверждено, что установленный норматив по температуре на момент проведения замеров имеет значительные превышения. На проведение измерений температуры аккредитованной специализированной лабораторией ООО "Веста" письме приглашался и истец.

В соответствии с принципом свободы договора, указанным в п. 1 ст. 421 ГК РФ, юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В п. 4.8 договора стороны согласовали условие о том, что при нарушении арендодателем принятых по нему обязательств, предусмотренных в п. 5 договора арендатор вправе приостановить выплату постоянной части арендной платы до полного устранения арендодателем указанных нарушений.

При этом в силу положений ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1). В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2). Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3).

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, эти законоположения направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 кодекса подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды (определение от 28.01.2016 N 167-О).

Кроме того, на момент рассмотрения настоящего дела истцом не представлены доказательства, подтверждающие устранение истцом недостатков в работе системы вентиляции и кондиционирования здания, в связи с чем действия ООО "Апельсин" по приостановлению выплаты постоянной части арендной платы на основании п. 4.8 договора аренды, а также ст. 612, 614 ГК РФ признаются судом правомерными.

Требованием ООО "А.В.- Девелопмент" также является взыскание задолженности по переменной части арендной платы в размере 84 800 руб. в виде стоимости оплаченных ООО "А.В.- Девелопмент" услуг ООО "КЭП" по техническому обслуживанию систем электроснабжения.

Обязанность арендодателя по обслуживанию системы электроснабжения предусмотрена п. 5.1.6, 5.1.11 договора.

Как усматривается из материалов дела, в силу п. 5.1.6, 5.1.11 договора именно на ООО "А.В.- Девелопмент" как на собственнике объекта аренды лежат обязанности по обеспечению нормального функционирования недвижимого имущества и расположенного в нем оборудования, в том числе работы всех коммуникационных и инженерных систем, а также принимать незамедлительные меры по предотвращению аварий и неисправностей, возникших с инженерными системами, коммуникациями и оборудованием, относящимся к ответственности арендодателя, и за свой счет ликвидировать данные аварии и их последствия.

ООО "А.В.- Девелопмент" указано, что данные расходы относятся к переменной составляющей арендной платы и должны быть внесены арендатором.

Согласно п. 4.3 договора аренды расходы по техническому обслуживанию и ППР высоковольтного оборудования включены в состав постоянной части арендной платы.

В соответствии с п. 4.5 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2018 г. величина переменной части арендной платы устанавливается равной сумме оплаченных арендодателем затрат, связанных с коммунальным обслуживанием недвижимого имущества, в том числе электроэнергии, отопления, водоснабжения (горячая, холодная), водоотведение, обслуживанием систем кондиционирования и вентиляции, пожарной сигнализации, фактически потребленных арендатором и которые определяются на основании показаний приборов учета, установленных арендодателем, а также актами оказания услуг, увеличенной на 6 %.

Согласно п. 4.6 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2018 переменная часть оплачивается ежемесячно в течение 5 рабочих дней после получения арендатором счета от арендодателя с приложением подтверждающих документов (счетов на оплату поставщиков услуг, актов снятия показаний приборов учета (счетчиков), платежного поручения об оплате услуг, акта на переменную часть арендной платы; авансовые платежи за электроэнергию и газоснабжения компенсируются арендатором арендодателю в течение 5 рабочих дней после получения счета арендатором от арендодателя со дня предоставления документов, указанных выше.

Оплата переменной части арендной платы равной стоимости услуг по электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению, телефонии, обслуживанию систем кондиционирования и вентиляции, пожарной сигнализации, услуг интернета, увеличенная на 6 %, производится арендатором на расчетный счет арендодателя на основании переданных арендодателем арендатору счетов со ссылкой на настоящий договор и с приложением подтверждающих документов.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый).

Исходя из буквального толкования условий договора, вопреки приведенным доводам истца техническое обслуживание системы электроснабжения не входит в переменную часть арендной платы, а несение расходов на него является обязанностью истца.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (абзац второй).

Как усматривается из материалов дела и пояснений сторон спора, ООО "А.В.- Девелопмент" только с мая 2021 г. выставлялись счета на оплату технического обслуживания системы электроснабжения, оплаченные истцом на основании договора технического обслуживания с ООО "КЭП".

Доказательств того, что счета на оплату услуг по обслуживанию системы электроснабжения выставлялись истцом ранее ООО "А.В.-Девелопмент" не представлено, в материалах дела отсутствуют.

Данное обстоятельство также свидетельствуют о том, что стороны договора аренды при определении его условий относительно переменной части арендной платы не предусмотрели несение арендатором расходов на техническое обслуживание системы электроснабжения в качестве составляющей переменной арендной платы.

Кроме того, согласно п. 1.1. договора N 05ТО -2021 на техническое обслуживание высоковольтного оборудования от 26.01.2021, заключенного между истцом (заказчик) и ООО "КЭП" (эксплуатирующая организация) в целях обеспечения работоспособности электроснабжения СОО "А.В.-Девелопмент" поручает, а ООО "КЭП" обязуется выполнять работы по техническому обслуживанию и планово-предупредительному ремонту (ППР) следующего оборудования: Электроустановка напряжением выше 1 000 В, расположенная по адресу: Московская обл., г.Бронницы, Каширский пер., д.68, в составе:

- Трансформаторы ТМГ 630(10/0,4) - 2 шт., установленные в КТП-1144 и КТП-1469 10 кВ и оборудование ВРУ 1, 2 электроустановки, согласно Акту разграничения эксплуатационной ответственности (Приложение N 2).

- Линейные разъединители ЛР-957; ЛР-958 - 2 шт

- Воздушные линии выше 1000 В (3 СИП-3 1x70) - 2 шт

- ПКУ

- Эл.щиты: ЩРв2, ЩУ насосами 1, 2, ЩО 2.1, ЩАО 1.1, ЩРв1, ЩРгп, ЩР 1.1, ЩРвЗ, ЩР кафе, ЩР 1.3, ЩО 1.3, ЩАО 1.3, ВРУ кафе, ЩР 1.2, ЩО 1.2, ЩАО 1.2 - (нижние силовые контакты групповых автоматических выключателей).

Поскольку электроустановка напряжением выше 1 000В, являющаяся высоковольтным оборудованием, расположена до электрического счетчика, следовательно, находится в зоне эксплуатационной ответственности арендодателя в соответствии с п. 5.1.10. договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требование ООО "А.В.-Девелопмент" о взыскании задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на техническое обслуживание систем электроснабжения здания за период с 01.04.2021 по 31.07.2021 в сумме 84 800 руб.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований ООО "А.В.-Девелопмент".

Также судом первой инстанции также правомерно отказано в удовлетворении встречного иска ООО "Апельсин".

Как указывалось выше, согласно п.4.5 указанного договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2018) величина переменной части арендной платы устанавливается равной сумме оплаченных арендодателем трат, связанных с коммунальным обслуживанием недвижимого имущества, в том числе электроэнергии, отопления, водоснабжения (горячая, холодная), водоотведение, обслуживание систем кондиционирования и вентиляции, пожарной сигнализации, фактически потребленных арендатором, и которые определяются на основании приборов учета, установленных арендодателем, а также актами оказания услуг, увеличенной на 6 %.

При этом, при планировании выполнения работ (оказания услуг) по коммунальному обслуживанию Недвижимого имущества Стороны согласовывают стоимость таких работ (услуг) в целях минимизации расходов.

Во исполнение условий договора аренды, арендодатель согласовал с арендатором расходы по техническому обслуживанию системы кондиционирования и вентиляции, о чем заявляет сам истец во встречном иске.

Арендодатель письмом от 25.01.2021 N 04Д/01 уведомил арендатора о предстоящих работах и расходах, и предоставил ему документы на планируемые работы (услуги) по техническому обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования, а также попросил учесть расходы в составе переменной части указанной платы.

В ответе от 25.01.2021 на направленное письмо арендатор согласился оплатить затраты на услуги (работы) по техническому обслуживанию систем вентиляции и кондиционирование воздуха в здании в сумме 222 000 руб.

Арендатор заключил договор от 18.01.2021 с ООО "Главхолод" и оплатил услуги указанной организации на техническое обслуживание с поставкой материалов и комплектующих систем вентиляции и кондиционирования воздуха в торгово-бытовом центре по адресу: г. Бронницы, Каширский пер, д.68, что подтверждается договором от 18.01.2021, актом о выполнении услуг на сумму 97 000 руб., платежными поручениями об оплате работ (услуг).

В рамках достигнутых договоренностей арендатору в составе переменной части арендной платы были выставлены к оплате произведенные затраты в сумме 97 000 руб. + 6% от суммы затрат согласно п.4.5 дополнительного соглашения N 1 от 01.07.2018, всего 102 820 руб.

Документы на планируемые и выполненные работы (услуги) предоставлены арендатору вместе с письмом от 25.01.2021 и позже со счетом на оплату N ККУ 05/21 от 18.05.2021, рассмотрены арендатором предстоящие расходы, одобрены в сумме 222 000 руб. и оплачены в сумме 102 820 руб. в составе переменной части арендной платы по платежному поручению N 683 от 21.05.2021 г. согласно счету N ККУ 05/21 от 18.05.2021 г. на сумму 540 387,91 руб.

Таким образом, денежные средства в размере 102 820 руб. перечислены ООО "Апельсин" в рамках исполнения обязательств по договору аренды и не могут рассматриваться как убытки.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

В связи с бездействием арендодателя ООО "Апельсин" воспользовалось правом, предоставленным пунктом 4.8 договора аренды, частично приостановило выплату постоянной части арендной платы до полного устранения арендодателем указанных нарушений.

Довод ООО "А.В.-ДевелопМент" о том, что ни раздел 5 договора аренды", ни пункт 4.8 договора аренды, ни действующее законодательство не позволяет ответчику по первоначальному иску в случае наличия недостатков у арендованного имущества, не платить арендную плату и/или в одностороннем порядке по своему усмотрению определять ее размер, является необоснованным.

В соответствии с принципом свободы договора, указанным в и. 1 ст. 421 ГК РФ, юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются но усмотрению сторон.

В пункте 4.8 договора стороны согласовали условие о том, что при нарушении арендодателем принятых по нему обязательств, предусмотренных в п. 5 договора арендатор вправе приостановить выплату постоянной части арендной платы до полного устранения арендодателем указанных нарушений.

При этом в силу положений ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1). В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2).

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3). Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, эти законоположения направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. Пункт 1 статьи 612 кодекса подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды (определение от 28.01.2016 N 167-0).

Более того, суд первой инстанции отметил, что на момент принятия решения истцом не представлены доказательства, подтверждающие устранение истцом недостатков в работе системы вентиляции и кондиционирования здания, в связи с чем действия ООО "Апельсин" но приостановлению выплаты постоянной части арендной платы на основании п. 4.8 договора аренды, а также ст. 612, 614 ГК Р|Ф признаются судом правомерными.

Подлежит отклонению ссылка ООО "А.В.-Девелопмент" на то, что задолженность по оплате переменной части арендной платы на сумму 84 800 руб. ООО "А.В.-Девелопмент" оплатило сторонней организации (ООО "КЭП") за обслуживание систем электроснабжения, и поэтому данные расходы ответчик ему должен компенсировать.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды арендная плата за пользование недвижимым имуществом складывается из постоянной и переменной частей, выплачиваемых в течение срока действия указанного договора, иная плата с арендатора не взимается, в том числе на пользование оборудованием, земельным участком (указанным в пункте 1.2 договора).

Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за владение и пользование Недвижимым имуществом и оборудованием, плату за землю (па которой расположено здание, а так же та, которая к нему примыкает), обслуживание системы электроснабжения до счетчика, системы газоснабжения.

В соответствии с п. 5.1.110 договора аренды недвижимого имущества арендодатель оставляет за собой обязанность по содержанию и эксплуатации оборудования и сетей, в том числе системы газоснабжения и электроснабжения до счетчика, системы водоснабжения, водоотведения, пожаротушения и пожарной сигнализации, атак же иных сетей расположенных в здании, которые должны соответствовать действующему законодательству, требованиям промышленной и противопожарной безопасности, иным нормам и правилам, и несет за это ответственность.

В этой связи письмами от 19.04.2021, 22.06.2021, 22.07.2021, 18.08.2021, 07.09.2021 ООО "Апельсин" неоднократно доводил до истца свои возражения в части оплаты компенсации ТО системы электроснабжения.

Более того, согласно п.111. договора N 05ТО-2021 на техническое обслуживание высоковольтного оборудования от 26.01.2021 г., заключенного между истцом (заказчик) и ООО "КЭП" (эксплуатирующая организация) в целях обеспечения работоспособности электроснабжения ООО "А.В.-Девелопмент" поручает, а ООО "КЭП" обязуется выполнять работы по техническому обслуживанию и планово-предупредительному ремонту- (ПИР) следующего оборудования: Электроустановка напряжением выше 1 000 В. расположенная по адресу: Московская обл.. (.Бронницы, Каширский пер., д.68, в составе:

- Трансформаторы ТМГ 630(10/0,4) - 2 шт., установленные в КТП-1144 и КТП-1469 10 кВ и оборудование ВРУ 1, 2 электроустановки, согласно Акту разграничения эксплуатационной ответственности (Приложение N 2).

- Линейные разъединители ЛР-957; ЛР-958 - 2 шт

- Воздушные линии выше 1000 В (3 СИП-3 1x70) - 2 шт

- ПКУ

- Эл.щиты: ЩРв2, ЩУ насосами 1, 2, ЩО 2.1, ЩАО 1.1, ЩРв1, ЩРгп, ЩР 1.1, ЩРвЗ, ЩР кафе, ЩР 1.3, ЩО 1.3, ЩАО 1.3, ВРУ кафе, ЩР 1.2, ЩО 1.2, ЩАО 1.2 - (нижние силовые контакты групповых автоматических выключателей).

Указанная электроустановка напряжением выше 1 000 В, являющаяся высоковольтным оборудованием, расположена до электрического счетчика, и в соответствии с п.п. 4.3. и 5.1.10 договора аренды находится в зоне эксплуатационной ответственности арендодателя, в связи с чем, расходы по техническому обслуживанию и ППР высоковольтного оборудования включены в состав постоянной части арендной платы и не подлежат взысканию с арендатора.

Доводы ООО "А.В.-Девелопмент" о злоупотреблении правом со стороны ООО "Апельсин", отклоняются судебной коллегией.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу пункту 2 указанной статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В рамках настоящего спора доказательств недобросовестного поведения ответчика, злоупотребление им правом, на что указывает заявитель жалобы, судом апелляционной инстанции не установлено, соответствующие доводы жалобы признаются судом голословными.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе действия ответчика по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях ответчика, признаков злоупотребления правом.

Доводы заявителей апелляционных жалоб фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений, либо неправильного применения судом первой инстанции норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению неправильного решения, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 февраля 2022 года по делу N А41-82225/21 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина