Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2022 г. N 09АП-15703/22 по делу N А40-222631/2016

г. Москва

13 апреля 2022 г.

Дело N А40-222631/16

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.М. Клеандрова,

судей О.В. Гажур, А.Н. Григорьева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания П.А.Зайцевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фомкиной О.В.

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 08.02.2022 г.

по делу N А40-222631/16 об отказе в удовлетворении заявления Фомкиной О.В. о признании недействительными торгов и Договора N 2021-2409/07 купли-продажи земельного участка от 24.02.2021 г.,

при участии в судебном заседании:

от ГК "АСВ"- Забазнова О.В. дов. от 25.055.2020

от Фомкиной О.В.- Дьяченко Ю.Е. дов. от 06.10.2021

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2017 в отношении должника открыто конкурсное производство, обязанности конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Фомкиной О.В. о признании недействительными торгов, предметом которых, помимо прочего, являлся земельный участок 2 044 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, пос. Щаповское вблизи д. Шаганино, ДНП "Европейская долина-2", уч. 232, кадастровый номер 50:27:0020229:1281, земли населенных пунктов - для дачного строительства (Лот N 6).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2022 в удовлетворении заявления Фомкиной О.В. о признании недействительными торгов и Договора N 2021-2409/07 купли-продажи земельного участка от 24.02.2021 г. отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Фомкина О.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2022 по делу N А40-222631/16, принять по делу новый судебный акт, в соответствии с которым: признать недействительными торги по Лоту N 6 и Договор N 2021-2409/07 купли-продажи земельного участка от 24.02.2021 г. недействительными; - в качестве применения последствий недействительности сделки взыскать с Центральный коммерческий банк общество с ограниченной ответственностью 3 600 001,00 рублей; взыскать 12 350 рублей расходов, связанных с оплатой по Договору N 3818/08-2021-ИГДИ от 12.08.2021 и государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности; взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование отмены судебного акта заявитель апелляционной жалобы ссылается на несоответствие выводов суда, изложенных в обжалуемом определении, обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств имеющих существенное значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Фомкиной О.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ГК "АСВ" возражал на доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого определения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными законодательством Российской Федерации о банкротстве.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пункта 1 статьи 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в рамках выполнения возложенных на ГК "АСВ" обязанностей конкурсного управляющего Центркомбанк ООО были осуществлены мероприятия, направленные на пополнение конкурсной массы, были назначены электронные торги посредством публичного предложения (сообщение о проведении торгов от 18.12.2020 г.).

Предметом указанных торгов, помимо прочего, являлся земельный участок 2 044 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, пос. Щаповское вблизи д. Шаганино, ДНП "Европейская долина-2", уч. 232, кадастровый номер 50:27:0020229:1281, земли населенных пунктов - для дачного строительства, стоимость 3 600 001 руб. (лот N 6).

Согласно сообщению о результатах проведения торгов от 11.02.2021 г. победителем торгов по лоту N 6 признана Фомкина О.В.

По результатам состоявшихся торгов посредством публичного предложения по реализации имущества, включенного лот N 6, между Центркомбанк ООО в лице ГК "АСВ" и Фомкиной О.В. заключен договор купли-продажи земельного участка N 2021-2409/07.

Во исполнение п. 2.1 Договора купли-продажи N 2021-2409/07 от 24.02.2017 г. стоимость земельного участка составила 3 600 001 руб.

Фомикной О.В. стоимость указанного земельного участка в размере 3 600 001 руб. оплачена в полном объеме на основании платежного поручения.

Между Центркомбанк ООО и победителем торгов Фомкиной О.В. подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи N 2021-2409/07 от 24.02.2017 г.

В своем заявлении Фомкина О.В. указывает, что ввиду наложенного ареста на земельный участок по адресу: г. Москва, пос. Щаповское вблизи д. Шаганино, ДНП "Европейская долина-2", уч. 232, кадастровый номер 50:27:0020229:1281, на основании Постановления Судебного пристава-исполнителя N 303523620 от 06.04.2021 г. был наложен арест, что исключило возможность регистрации перехода права собственности на Фомкину О.В.

Кроме того, Фомкиной О.В. после заключения договора купли-продажи N 2021-2409/07 от 24.02.2017 г., акта-приема передачи, был осуществлен выезд на участок для осмотра, в результате которого было установлено, что в границах земельного участка проходят линии электропередачи, линия канализации и узел канализации, установлен забор, который относится к общему имуществу поселка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Фомкиной О.В. с настоящим заявлением, в котором победитель торгов просит признать недействительными торги и Договор купли-продажи N 2021-2409/07 от 24.02.2021.

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа имущества должника по общему правилу осуществляется путем проведения открытых торгов. Закрытые торги могут быть проведены только в случае, если на продажу выставляется ограниченно оборотоспособное имущество, право на приобретение которого имеется только у отдельной категории лиц, определенной федеральным законом.

В соответствии с требованиями пункта 19 статьи 110 Закона о банкротстве за конкурсным управляющим закреплена обязанность заключить договор с победителем торгов. При этом положениями Закона о банкротстве не предусмотрено право конкурсного управляющего на этапе после подписания договора купли-продажи недвижимости отказываться от его исполнения.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания), нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации), необоснованное недопущение к участию в публичных торгах, продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Успешность торгов зависит от их информационного обеспечения. Для принятия решения об участии или неучастии в открытых (публичных) торгах потенциальному претенденту требуется определенное время. Оно необходимо, чтобы оценить условия торга и свои возможности для победы в нем, именно поэтому претендент должен быть ознакомлен в установленный срок с опубликованным извещением о торгах, которое по общему правилу должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается заинтересованными лицами, конкурсным управляющим Банка назначены электронные торги посредством публичного предложения. Соответствующее сообщение опубликовано 18.12.2020 г.

Арбитражным судом первой инстанции правильно установлено, что в силу статьи 10 Закона о банкротстве предусмотрена обязанность организатора торгов обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника, в том числе путем осмотра, фотографирования имущества.

Как указано в сообщении о проведении торгов (сообщение о проведении торгов от 18.12.2020), дополнительную информацию о реализуемом имуществе было можно получить у конкурсного управляющего, также была предоставлена возможность подачи заявки на осмотр реализуемого имущества.

Арбитражным судом первой инстанции также было обоснованно подчеркнуто, что продавцом имущества является организация - банкрот, торгующая только имеющимся в наличии имуществом, которое не было ни произведено конкурсным управляющим кредитной организации, ни лично им приобретено. Банк-банкрот руководствуется имеющимися правоустанавливающими документами на имущество.

Также не представлены доказательства того, что конкурсный управляющий скрыл какие-либо известные ему сведения в отношении предмета торгов.

Арбитражным судом было правильно исследовано, что сведения, опубликованные в сообщении от 18.12.2020 г. полностью совпадают с информацией об объекте недвижимого имущества, отраженной в выписке ЕГРН от 15.03.2017 г.

Так, согласно выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020229:1281, участок был зарегистрирован как объект недвижимого имущества 28.06.2012, основание государственной регистрации - соглашение о прекращении обязательств от 18.06.2012. Ограничение прав и обременение объекта права - не зарегистрировано. Утверждение Заявителя о том, что предполагаемая линия электропередачи по информации заявителя была введена в действие в 1981 году не опровергает доводы Банка о полноте предоставления информации потенциальным участникам торгов.

Конкурсному управляющему не известно об указанных Заявителем фактах (если они имели место быть), с Банком как к собственником (или до Банка, так как участок бьш передан в период нормальной работы Банка - до банкротства, по соглашению о прекращении обязательств) какие-либо мероприятия об установлении указанных объектов никем не согласовывались, в распоряжении документов не имелось.

Арбитражным судом правильно установлено, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу пункта 1 статьи 9 Закона о регистрации недвижимости в реестр прав вносятся изменения о правах, об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Согласно пункта 2 статьи 9 Закона о регистрации недвижимости в реестр прав вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения.

В итоге, согласно сообщению о результатах проведения торгов от 11.02.2021 победителем торгов по лоту N 6 была признана Фомкина О.В.

С Фомкиной О.В. был заключен договор N 2409/07 от 24.02.2021, подписан акт приема-передачи к договору купли-продажи от 01.04.2021.

Согласно п. 9.2 договора - претензии по техническому состоянию объекта могут быть заявлены покупателем только в процессе приемки объекта, продавец не несет ответственность за недостатки объекта, установленные впоследствии, презюмируется надлежащее исполнение продавцом условий договора по передаче покупателю объекта в надлежащем качестве. Также в соответствии с п. 3 акта приема-передачи - с момента подписания настоящего акта обязательства продавца перед покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества считаются исполненными.

Арбитражный суд первой инстанции верно отметил, что активность Заявителя в отношении свойств/состояция земельного участка была проявлена Заявителем только после его покупки (полной оплаты стоимости) и подписания акта приема-передачи.

Так, уже после заключения договора купли-продажи (подписания акта приема-передачи приобретенного имущества), Фомкиной О.В. был осуществлен выезд на участок. Успешность торгов зависит от их информационного обеспечения. Для принятия решения об участии при неучастии в открытых (публичных) торгах потенциальному покупателю требуется время. Оно необходимо, чтобы оценить условия торга и свои возможности для победы в нем. Арбитражным судом первой было исследовано, что покупатель - Фомкина О.В., приобретая имущество специального субъекта (продавца) организации-банкрота, действуя разумно, добросовестно и при должной степени осмотрительности, имела возможность произвести осмотр приобретаемого имущества (расположено в г. Москва) и в случае несогласия с его качеством (или при наличия сомнения в покупке) отозвать заявку на участие в торгах, а конкурсный управляющий обязан обеспечить возможность осмотра имущества до его продажи.

Судом верно отмечено, что Фомкина О.В. не была лишена возможности провести осмотр приобретаемого недвижимого имущества до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему.

В рассматриваемом случае, конкурсным управляющим процедура и порядок проведения торгов, повлекшие за собой неправильное определение победителя, нарушены не были, соответственно, оснований для признания их недействительными не имеется.

С учетом вышеизложенного, судом первой инстанции обоснованно установлено, что поскольку включенные в извещение о проведении торгов сведения полностью соответствуют установленным в статье 448 ГК РФ требованиям и при этом порядок и правила проведения Торгов конкурсным управляющим и организатором торгов не нарушены, основания для признания в силу статьи 449 ГК РФ торгов имущества Банка и договора N 2021-2409/07 недействительными, отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли бы на обоснованность и законность определения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 08.02.2022 г. по делу N А40-222631/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Фомкиной О.В.- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.М. Клеандров

Судьи

О.В. Гажур А.Н. Григорьев