Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2022 г. N 15АП-4594/22 по делу N А53-492/2020

город Ростов-на-Дону

14 апреля 2022 г.

дело N А53-492/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.,

при участии:

от истца: представитель Дороженко А.А. по доверенности N 23/11 от 18.01.2022;

от ответчика: представитель Ширшова К.А. по доверенности от 15.11.2021, удостоверение адвоката N 4507,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Блок Пост"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 09.02.2022 по делу N А53-492/2020

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) к обществу с ограниченной ответственностью "Блок Пост"

(ИНН 6165145584, ОГРН 1086165000261) о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Блок Пост" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35330, обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65, расположенный по адресному ориентиру: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6 и привести земельный участок в первоначальное состояние; в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу передать Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65, расположенный по адресному ориентиру: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район "Левенцовский", микрорайон N. 6, по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.10.2021 решение от 03.11.2020 и постановление от 04.06.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что приобретая в 2019 году права и обязанности арендатора в договору аренды 2014 года на основании договора уступки, общество приняло на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора, поэтому, несет ответственность перед арендодателем за ненадлежащее исполнение обязательств правопредшественника, в том числе за использование объекта аренды участка не по целевому назначению, не в соответствии с условиями договора. Поскольку договор аренды земельного участка от 12.05.2014 заключен на основании договора аренды от 14.08.2012, с указанного времени земельный участок не используется арендатором по целевому назначению.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2022 по делу N А53-492/2020 договор аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35330 расторгнут.

Общество с ограниченной ответственностью "Блок Пост" обязано в течение пятнадцати дней с момента вступления в силу решения суда освободить и передать свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65 Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по акту приема-передачи.

Общество с ограниченной ответственностью "Блок Пост" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что запрет на использование участка не в соответствии с его видом разрешенного использования является дублированием запрета, установленного земельным законодательством. Факт нарушения вида разрешенного использования земельного участка подлежит доказыванию и установлению в рамках производства по делу об административном правонарушении.

Вид разрешенного использования участка предусматривает размещение одноуровневой открытой автостоянки на земельном участке.

При таких обстоятельствах со стороны арендатора нарушение договора аренды земельного участка не допускалось, выводы суда необоснованны и произвольны.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.05.2014 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 35330 (договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:65, имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6, для использования в целях строительства подземной, подземно-наземной, наземной одно- и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, площадью 2828 кв. м.

В силу п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с момента регистрации договора до 13.09.2022.

В силу п. 4.1.3 договора арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора в случаях использования арендатором участка не в соответствии с его разрешенным видом использования (п. "б"), неполучения разрешения на строительство объекта в срок, обеспечивающий возможность строительства объекта до окончания действия договора.

Согласно п. 4.4.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с разрешенным использованием.

27.02.2019 между обществом с ограниченной ответственностью "ККПД-Инвест" и обществом с ограниченной ответственностью "Блок Пост" заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО "Блок Пост" приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35330. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 05.04.2019.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65, площадью 2828 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу:, виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО "Блок Пост".

При проведении контроля за соблюдением условий договора Департаментом было установлено, что спорный земельный участок используется ООО "Блок Пост" с нарушением условий договора, а именно: земельный участок эксплуатируется под плоскостную платную автостоянку, о чем свидетельствует акт обследования земельного участка от 09.10.2019 N 3376.

09.10.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 59.30-18/06-ПЗК с требованием устранить нарушением условий договора до 08.11.2019.

Однако, как указывает истец, нарушения не были устранены, о чем свидетельствуют акты обследования земельного участка от 18.11.2019 N 3790, от 13.12.2019 N 4156.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 09.10.2019 исх. N 59.30-18/06-ПЗК с предложением в срок до 03.12.2019 расторгнуть договор аренды от 12.05.2014 N 35330.

В ответ на претензию в Департамент поступило обращение от 31.10.2019 N 17279/59.30 ООО "Блок Пост" о подготовке документов для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства "Наземная одноуровневая открытая автостоянка".

Как указывает истец, участок продолжает использоваться не в соответствии с его целевым назначением и установленным видом разрешенного использования.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в суд с иском о расторжении договора.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса.

Эта норма к основаниям расторжения договора относит неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из общих положений статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует обязанность арендатора полностью осуществить в трехлетний срок строительство объекта на земельном участке, для этого предназначенном.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

При перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора). Системное толкование положений статей 384, 615 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса позволяет заключить, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Таким образом, приобретая в 2019 году права и обязанности арендатора по договору аренды 2014 года на основании договора уступки, общество приняло на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора, поэтому, несет ответственность перед арендодателем за ненадлежащее исполнение обязательств правопредшественника, в том числе за использование объекта аренды участка не по целевому назначению, не в соответствии с условиями договора.

Договором аренды от 12.05.2014 N 35330 спорного земельного участка предусмотрено, что жилищное и иное строительство должны быть завершены в срок не более 10 лет (до 13.09.2022).

На основании соглашения от 02.08.2021, заключенного сторонами срок договора продлен до 13.09.2025.

Соответственно, в настоящее время, срок предусмотренный договором для строительства не истек.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35330 заключен на основании договора аренды от 14.08.2012 N 34142. То есть с указанного времени земельный участок в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1.1) не используется, о выдаче разрешения на строительство арендатор обратился лишь в 2019 году.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на настоящий момент в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65, площадью 2828 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу: виды разрешенного использования: подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

Актом обследования земельного участка от 18.11.2019 подтверждается, что земельный участок огорожен, участок эксплуатируется под плоскостную платную автостоянку.

Актом обследования земельного участка от 28.01.2022 N 187 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:65, по прежнему, расположена плоскостная автостоянка, земельный участок огорожен сеткой рабицой, на которой прикреплены таблички с номерами, доступ ограничен. На момент обследования на огороженной территории расположены: пропускной пункт (сторожка), передвижной автономный туалет (биотуалет) и припаркованы легковые автомобили.

Стоянка, для строительства которой обществу был предоставлен земельный участок по договору аренды земельного участка от 12.05.2014 N 35330, отсутствует. Указанное свидетельствует о неосвоении земельного участка и является основанием прекращения договора аренды по основания статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что земельный участок используется ООО "Блок Пост" с нарушением условий договора.

Ссылка общества на судебный спор (дело N А53-11340/2020) в качестве доказательств принятия мер по освоению земельного участка, не может иметь решающего значения, учитывая, что в рамках названного дела постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2021, отказ, изложенный в письме от 25.12.2019 N 59-34-2/49334, в выдаче разрешения на строительство на земельном участке площадью 2828 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:65, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ткачева, 16а, наземной одноуровневой открытой автостоянки на 40 машино-мест площадью 756 кв. м признан законным. Суд кассационной инстанции буквально указал, что документацией по планировке территории на земельном участке запланировано строительство объекта транспортной инфраструктуры (подземной трехуровневой автостоянки на 180 машино-мест площадью 5400 кв. м), характеристики которого не соответствуют характеристикам заявленного обществом объекта (наземная одноуровневая открытая автостоянка на 40 машино-мест площадью 756 кв. м). Оспариваемое решение направлено на предотвращение возможного дефицита парковочных мест, необходимых для обеспечения жизнедеятельности граждан на конкретной территории, соответствует приведенным нормам законодательства о градостроительной деятельности, не нарушает и не может нарушить права и законные интересы общества в сфере его экономической деятельности.

Ссылка общества на обстоятельства по делу N А53-24483/2020 также несостоятельна, поскольку, несмотря на то, что участок (61:44:0073012:80), расположен в том же районе (адрес: г. Ростов-на-Дону, жилой район "Левенцовский", микрорайон N 6), обстоятельства, касающиеся его освоения, иные, поэтому, не могут влиять на предмет настоящего спора.

Как следует из письма Департамента архитектуры и градостроительства от 22.11.2021 в оказании услуги "Подготовка документации по планировке территории" в разрезе подуслуги "Подготовка правового акта администрации города Ростова-на-Дону "О подготовке документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории" обществу было отказано по причине не представления заявителем проекта планировки территории и проекта межевания территории, обоснования срока подготовки документации по планировке территории (не более 1 года).

Доказательств принятия иных мер, направленных на получение документации по планировке территории ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлено.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что на момент рассмотрения дела судом кассационной инстанции между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка о продлении срока строительства до 13.09.2025 (дополнительное соглашение N 2 от 02.08.2021), вместе с тем, суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, учитывая, что срок для строительства по договору еще не окончен, указал, в выдаче разрешения на строительство на указанном земельном участке ответчику было отказано и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2021 отказ в выдаче разрешения признан законным. Суд апелляционной инстанции в судебном заседании выяснял у представителя Департамента цель заключения по делу дополнительного соглашения к договору 02.08.2021, с учетом того, что спор находится в суде, на что представитель Департамента пояснил, что позиция Департамента не изменилась и после заключения дополнительного соглашения, поскольку строительство на земельном участке не ведется, а в выдаче разрешения на строительство ответчику было отказано, поэтому воля Департамента направлена на прекращение договорных отношений с ответчиком и расторжение договора аренды земельного участка с учетом того, что с момента заключения договора аренды (12.05.2014) по сегодняшний день доказательств строительства объекта на земельном участке и целевого использования земельного участка ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного, учитывая использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности требований истца о расторжении договора аренды и обязании возвратить арендуемое имущество. Суд установил срок 15 дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции учел все указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 13.10.2021 года.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2022 по делу N А53-492/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик