Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2022 г. N 09АП-8444/22 по делу N А40-127154/2021

г. Москва

28 апреля 2022 г.

Дело N А40-127154/21

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "АБАЙ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2021

по делу N А40-127154/21-180-918, принятое судьей Ламоновой Т.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "АБАЙ" (ИНН 7709467895, ОГРН 1157746841427)

о взыскании 264 172,86 руб. задолженности по Договору аренды N 01-00284/05 от 21.04.2005, из них: 262 260,05 руб. - долг за период с 01.11.2020 по 31.03.2021, 1912,81 руб. - пени за период с 06.11.2020 по 31.12.2021, о расторжении Договора, о выселении,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Минин Д.С. по доверенности от 09.12.2021, диплом N 107718 1010653 от 26.07.2019;

от ответчика: Гиков С.В. по доверенности от 22.07.2021, диплом N ВСБ 0579981 от 29.11.2003;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АБАЙ" (далее - ответчик, ООО "АБАЙ") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 197739 руб. 21 коп. за период с 01.11.2020 по 31.03.2021, пени в размере 1912 руб. 81 коп. за период с 06.11.2020 по 31.03.2021, о расторжении Договора аренды от 21.04.2005 N 01-00284/05, о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 81,50 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, Земляной Вал ул. дом 6 строение 2 (этаж ц, помещение N I, комн. 2,4,5; этаж ц, помещение N II, комн. 1,3,6,7), и обязать передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2021 по делу N А40-127154/21 иск удовлетворен. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.04.2005 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ЗАО "АБАЙ" (правопредшественником ответчика, арендатором) был заключен Договор аренды N 01-00284/05 (далее - Договор) на нежилое помещение площадью 81,50 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Земляной Вал ул. дом 6 строение 2 (далее - Помещение), сроком по 01.07.2015 г. (с учетом дополнительных соглашений к Договору).

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст. 610 ГК РФ если срок аренды в Договоре не определен, Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении Договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Ответчик пользовался помещением после 01.07.2015 г., следовательно, Договор с этого момента был продлен сторонами на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.1 Договора ответчик обязан вносить арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца.

Истец сослался на то, что установленная Договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с 01.11.2020 по 31.03.2021, в результате чего образовался долг в размере 197739 руб. 21 коп.

Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 197739 руб. 21 коп., поскольку в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 7.1. Договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные Договором сроки начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку за период с 06.11.2020 по 31.03.2021 в размере 1912 руб. 81 коп.

Расчет неустойки проверен судом и признан верным, выполненным на основании условий Договора. Данные требования были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Претензиями от 13.04.2021 N 33-6-197001/21-(0)-1, 33-6-197001/21-(0)-2 ответчику было предложено расторгнуть Договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления претензий. Согласие на расторжение Договора от ответчика в указанный срок не поступило.

В связи с этим суд первой инстанции удовлетворил требование иска о расторжении Договора.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении Договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Так как Договор расторгнут, то Арбитражный суд города Москвы удовлетворил требования истца о выселении ответчика из Помещения.

Отменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что ответчик вносил арендную плату за спорный период в соответствии с льготной ставкой, обязательства исполнены ответчиком, тем самым, задолженность отсутствует, а значит, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Истец в Расчёте суммы задолженности исходил из рыночной ставки арендной платы в 32260,42 руб. в месяц за ноябрь - декабрь 2020 г. и из ставки в 98173,54 руб. в месяц за январь - март 2021 г.

То есть истец подтвердил, что до 31.12.2020 г. действовала ставка 32260,42 руб.

Ответчик оплачивал истцу арендную плату в размере 32260,42 руб. за месяц как за ноябрь - декабрь 2020 г., так и за январь - март 2021 г., что подтверждается представленными платежными поручениями N N 215 и 217 от 23.08.2021 г.

На основании п. 5.1.4, 5.2.4 Договора арендодатель вправе производить ежегодную корректировку арендной платы в том числе с изменением методики расчета арендной платы, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора о произведенной корректировке путем направления соответствующего уведомления не менее чем за 1 месяц до вступления в силу изменения арендной платы.

Согласно п. 6.1 Договора размер арендной платы определяется расчетом размера годовой арендной платы, являющимся неотъемлемой частью Договора.

В соответствии с п. 6.4 Договора в случае изменения условий оплаты аренды объекта к настоящему Договору оформляется Дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 6.6 Договора в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке, при этом арендодатель заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, и данное изменение считается согласованным Сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.

Ответчик является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается данными Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 г. N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (далее - постановление Правительства Москвы N 800-ПП) с 01.01.2020 г. ставка арендной платы установлена в размере 4750 руб. за кв.м. в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м., находящиеся в имущественной казне города Москвы, по договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Согласно п. 2 постановления Правительства Москвы N 800-ПП на 2021 год устанавливается минимальная ставка арендной платы за 1 кв.м. нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, расположенных в пределах административных границ города Москвы, в размере 4750 руб. в год.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Москвы N 800-ПП (в редакции п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 N 812-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы") с 1 января 2017 года ставка арендной платы устанавливается в размере 4500 руб. за кв.м. в год.

Истец уведомлял ответчика о ставке арендной платы с 01.01.2017 г. в размере 4500 руб. за 1 кв.м. в год, что подтверждается Уведомлением N 33-6-66499/17-(0)-2 от 31.03.2017 г.

В соответствии с п. 1, 2.4 постановления Правительства Москвы N 800-ПП, п. 2 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы" (далее - постановление Правительства Москвы N 809-ПП) и их системным толкованием судами, изложенным, в частности, в Определении Верховного суда РФ N 305-ЭС19-26744 от 24.09.2020 г. по делу N А40-43825/2018, при рассмотрении споров, связанных с льготной ставкой арендной платы суд должен оценить взаимоотношения и последующее поведение сторон при исполнении договора аренды, принять во внимание, что подтверждая отсутствие задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из льготной ставки арендой платы, арендодатель создает тем самым у арендатора разумные ожидания о действии льготной ставки, отсутствии задолженности по арендной плате за указанный период и оснований для начисления неустойки за просрочку ее оплаты.

Поскольку ответчик является субъектом малого предпринимательства, площадь помещений менее 300 кв.м., истец уведомлял ответчика о ставке арендной платы с 01.01.2017 г. в размере 4500 руб. за 1 кв.м. в год, в 2020 г. истец начислял, а ответчик оплачивал арендную плату из ставки 4750 руб. за 1 кв.м. в год, и на 2021 г. ни уведомлений от истца, ни нормативных изменений льготной ставки арендной платы не имелось, то ответчик должен был вносить арендную плату в соответствии со льготной ставкой в 4750 руб. за 1 кв.м. в год.

Площадь помещения составляет 81,5 кв.м. Исходя из льготной ставки в 4750 руб. за 1 кв.м. в год размер арендной платы в месяц составляет 32260,42 руб.

Ответчик вносил арендную плату в указанном размере в 2020 г. и 2021 г.

Согласно представленному истцом информационному расчету задолженность ответчика по Договору за период с 01.11.2020 г. по 31.03.2021 г. отсутствует.

Задолженность по неустойке за период с 06.11.2020 по 31.03.2021 составляет 411,62 руб.

В связи с этим оснований для удовлетворения требования иска о взыскании с ответчика задолженности не имеется, неустойка, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 411,62 руб.

Согласно п. 8.3 Договора он может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае не внесения арендной платы более 2-х сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку долг отсутствует, то оснований для расторжения Договора и выселения ответчика из Помещения в порядке ст. 450 и ст. 691 ГК РФ не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2021 по делу N А40-127154/21 отменить.

Взыскать с ООО "АБАЙ" (ИНН 7709467895, ОГРН 1157746841427) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) неустойку в размере 411 (Четыреста одиннадцать) рублей 62 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "АБАЙ" (ИНН 7709467895, ОГРН 1157746841427) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2000 (две тысячи) рублей.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "АБАЙ" (ИНН 7709467895, ОГРН 1157746841427) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев