Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 мая 2022 г. N 13АП-1720/22 по делу N А56-61256/2020

г. Санкт-Петербург

01 мая 2022 г.

Дело N А56-61256/2020

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баженовой Ю.С.

судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Вороной Б.И.

при участии:

от истца: представитель Никифоров А.В. по доверенности от 30.06.2020;

от ответчика: представитель Рубанова М.О. по доверенности от 10.01.2022;

от третьих лиц: 1 - представитель Цынбал Е.С. по доверенности от 01.03.2022, представитель Фанова А.Ю. по доверенности от 01.03.2022;

2 - не явился, извещен;

Эксперт Васильченко А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании 21.04.2022 апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1720/2022) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2021 по делу N А56-61256/2020, принятое

по иску акционерного общества "Издательство "Политехника"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества"; 2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Издательство "Политехника" (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н, площадью 322,2 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер 78:31:0001187:14, расположенного по адресу: 191011, Санкт-Петербург, ул. Инженерная, д. 6, лит. А, пом. 1-Н, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 10 800 000 (десять миллионов восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается", изложив п. 3.3 договора в следующей редакции: "Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными. Техническое состояние Объекта и здания требует восстановительного капитального ремонта в связи с естественным износом здания (более 35%) и Объекта" (с учетом изменения предмета иска, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее -ГП "ГУИОН") и Санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2021 урегулированы разногласия, возникшие между акционерным обществом "Издательство "Политехника" и Комитетом имущественных отношений СанктПетербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 1-Н, площадью 322,2 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 78:31:0001187:14, расположенного по адресу: 191011, Санкт-Петербург, улица Инженерная, дом 6, литера А, пом. 1-Н п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 10 800 000 (десять миллионов восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается"; п. 3.3 договора - в следующей редакции: "Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными."; взыскано с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу акционерного общества "Издательство "Политехника" 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части урегулирования разногласий между сторонами и определения условия о цене договора купли-продажи Помещения в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 10 800 000 рублей, НДС не облагается", назначить повторную судебную экспертизу; принять по делу в данной оспариваемой части новый судебный акт; а также изменить решение суда в части урегулирования разногласий между сторонами по п.3.3 договора, изложив п.3.3 договора в следующей редакции: "Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными".

В обоснование жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными (величина рыночной стоимости), несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, при нерассмотрении вопроса о достоверности отчета, и замене этого определением новой стоимости, судебное разбирательство, по сути, свелось не к разрешению материально-правового спора, а к процессуальному определению судом цены Помещения путем проведения новой оценки по правилам о судебной экспертизе. Комитет считает заключение судебной экспертизы необоснованным и недостоверным, выполненным с нарушениями законодательства в области оценочной деятельности, в частности, экспертом неверно определено наиболее эффективное использование объекта исследования, результат расчета рыночной стоимости объекта исследования существенно занижен и не подтверждены данными рынка, не обосновано определение уровня естественного освещения Объекта оценки, в связи с чем, Комитет считает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. Кроме того, Комитет не согласен с решением суда в части исключения указания в п.3.3 Договора на отсутствие у сторон претензий по техническому состоянию Объекта, поскольку проект договора, направленный Комитетом Обществу, полностью соответствует действующему законодательству, составлен по форме, утвержденной указанным Регламентом, составлен с учетом с учетом особенностей правоотношений между продавцом и покупателем.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2022 произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества" (ГБУ ГУИОН) в порядке процессуального правопреемства.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы с постановкой перед экспертом следующего вопроса: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001187:14, расположенного по адресу: 191011, Санкт-Петербург, ул.Инженерная, д.6, лит.А, пом.1-Н, по состоянию и в ценах на 23.03.2020?".

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, и ходатайства Комитета о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель ГБУ ГУИОН поддержал доводы апелляционной жалобы Комитета, а также ходатайство Комитета о назначении повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании эксперт АО "Региональное управление оценки" Васильченко А.В. дал пояснения по существу проведенной судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертизы может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Доводы Комитета и ГУИОН сводятся к несогласию с выводами эксперта и основанием для назначения повторной экспертизы не являются.

Принимая во внимание отсутствие оснований, для назначения повторной экспертизы, установленных статьей 87 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства Комитета апелляционным судом отказано.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителей сторон и ГУ ГУИОН, апелляционный суд установил следующее.

Общество на основании договора аренды N 03-A081154 от 01.07.2004 является арендатором нежилого помещения 1-Н площадью 322,2 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 78:31:0001187:14, расположенного по адресу: 191011, Санкт-Петербург, ул. Инженерная, д. 6, литера А, пом. 1-Н.

28.02.2020 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Распоряжением Комитета от 28.05.2020 N 912-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда определена цена продажи объекта - 24 300 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.05.2020 N КО149/00036/2020, выполненным ГУП ГУИОН.

Обществом был получен проект договора купли-продажи помещения (далее - Договора), по условиям которого цена продажи объекта составила 24 300 000 руб., НДС не облагается.

Не согласившись с указанной в проекте договора купли-продажи ценой продажи объекта, Общество заказало независимую рыночную оценку помещения с целью определения рыночной и кадастровой стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно справке о рыночной и кадастровой стоимости исх. N 9 от 03.07.2020 рыночная стоимость нежилого помещения 1-Н составила 9 350 000 руб.; кадастровая стоимость составила 2 753 672 руб. 70 коп.

Ссылаясь на указанную рыночную стоимость Помещения и процент износа здания, в котором расположено Помещение (35%), отсутствие сведений о дате последнего капитального ремонта, Общество письмом от 06.07.2020 исх. 36 направило в адрес Комитета протокол разногласий N 01 от 06.07.2020 к договору купли-продажи б/н.

Указывая на отсутствие ответа Комитета на направленный Обществом протокол разногласий к договору купли-продажи, в том числе на отказ в его согласовании, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий при заключении договора.

Суд первой инстанции, отклонив ходатайство Комитета о назначении повторной судебной экспертизы, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи, установив цену продажи объекта в уточненной редакции Общества на основании выводов судебной экспертизы, пункт 3.3. Договора суд первой инстанции изложил в собственной редакции с указанием на то, что изложение данного пункта как в редакции Комитета, так и в редакции Общества может повлечь правовую неопределенность в отношениях сторон и лишить сторону права на подтверждение своей правовой позиции с учетом выбранного способа защиты права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может исследоваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами рассматриваемого дела возникли разногласия, в том числе относительно цены выкупаемого имущества, определением от 09.04.2021 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области назначил по делу судебную экспертизу для установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта N 09/04/2021-1 от 11.06.2021 рыночная стоимость нежилого помещения 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001187:14, расположенного по адресу: 191011, Санкт-Петербург, улица Инженерная, д.6, литера А, пом. 1-Н, по состоянию и в ценах на 23.03.2020 составляет 10 800 000 руб.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, правильно оценены судом первой инстанции как достоверные.

Доводы Комитета и ГУИОН относительно определения наиболее эффективного вида использования помещения, некорректном подборе объектов-аналогов, получили надлежащую правовую оценку в обжалуемом судебном акте.

Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не является основанием для отмены судебного акта.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (ФСО N 7 раздел IV, п. 13).

Как видно из материалов дела, по условиям договора аренды N 03-A081154 от 01.07.2004 Помещение было предоставлено Обществу и использовалось под склад (пп. 1.1 договора); в силу п. 2.2.1 договора аренды арендатор обязался использовать объект в соответствии с п. 1.1 договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарных норм и правил пожарной безопасности; при расчете арендной платы Комитетом в качестве наилучшего использования помещения указано - промышленность, что соответствует складскому назначению помещения, приведенному в п.1.1 договора аренды; нежилое помещение также является складским по данным инвентаризации, что следует из ведомости инвентаризации помещений 1-Н, составленной ПИБ Центрального района Предприятия.

Согласно заключению N 09/04/2021-1 от 11.06.2021 (стр. 48) исследуемое встроенное помещение практически полностью находится в подвале нежилого дома; оборудовано всего несколькими подвальными окнами проёмами (не более 8 шт. на все помещение); естественное освещение помещения отсутствует; условия инсоляции не соответствуют нормам помещения для постоянного пребывания людей, поэтому вариант использования объекта оценки в качестве офисного не рассматривался, т.к. не соответствует критерию законодательной допустимости (согласно данным СП 54.13330.2011, СП 118.13330.2012, СНИП 2.08.02.- 89 и п.2.1.1 СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03).

При этом в перечне помещений, размещение которых по процессу деятельности общественных зданий допускается в подземных и цокольном этажах, стилобатной части здания (приложение Д к СП 118.13330.2012) офисные и административные помещения не поименованы; использование под складские функции возможно. Таким образом, использование исследуемого помещения в качестве торгового и складского объектов юридически не запрещено, однако торговая функция как НЭИ ввиду отсутствия отдельного входа с фасада здания (вход в помещение осуществляется со 2-го закрытого двора - "колодца") и состояния помещения, в том числе с учетом необходимости обеспечить дополнительное искусственное освещение, достаточное для предотвращения угрозы причинения вреда здоровью людей (Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"), экспертом отклонена.

В таблице 2.3 на стр. 17-18 и на стр. 48, 50 заключения N 09/04/2021-1 от 11.06.2021 эксперт указал, что вид окон - подвальные; исследуемое помещение оборудовано всего несколькими подвальными оконными проемами (не более 8 штук на все оцениваемое помещение, т.к. два со двора закрыты пристройкой к зданию, естественный свет через них не поступает); естественное освещение помещения фактически отсутствует; параметр освещённости = 300-500 Люкс в течение более 50-ти процентов рабочего времени в данном помещении соблюсти технически невозможно.

Указанные выводы сделаны экспертом в результате визуального осмотра и фотофиксации с учетом того, что окна являются подвальными, экспертом учтен их размер и количество, площадь самого помещения (322,2 кв.м), а также тот факт, что некоторые окна закрыты пристройками (фото на стр. 22 заключения - 2 окна со двора), в связи с чем сделан соответствующий фактическим обстоятельствам и представленным фотоматериалам вывод, что естественное освещение фактически отсутствует.

Таким образом, вопреки доводам Комитета, в экспертном заключении приведен подробный анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, в том числе, с учетом недостаточной высоты потолков для офисного объекта согласно требованиям СНИП.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции с учетом положений статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона N 159-ФЗ, статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, разъяснений, приведенных в пунктах 1 и 2 Информационного письма N 92, на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к правильному выводу, что выкупная цена Помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

Вместе с тем, при урегулировании разногласий сторон по п. 3.3 Договора судом первой инстанции необоснованно отклонена редакция Комитета, согласно которой "Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными".

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, по смыслу положений ст.ст. 445 и 446 ГК РФ разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В данном случае пункт 3.3 Договора изложен Комитетом в соответствии с формой договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утвержденной распоряжением Комитета от 21.11.2017 N 212-р, не противоречит требованиям закона, соответствует обычной договорной практике и констатирует фактическое состояние правоотношений сторон на момент заключения Договора с учетом того, что Помещение с 2004 года находится во владении и пользовании Общества, а конкретные претензии по техническому состоянию Помещения Обществом Комитету не предъявлялись. Процент естественного износа здания 1870 года постройки, в котором расположено выкупаемое помещение, и отсутствие сведений о дате последнего капитального ремонта учтены при проведении рыночной оценки Помещения и определении выкупной цены.

При таких обстоятельствах, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, обжалуемое решение подлежит изменению в части урегулирования разногласий между Обществом и Комитетом по пункту 3.3 договора с изложением пункта 3.3 договора в редакции, предложенной Комитетом.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2021 по делу N А56-61256/2020 изменить в части урегулирования разногласий между акционерным обществом "Издательство "Политехника" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга по пункту 3.3 договора, изложив пункт 3.3 договора в следующей редакции:

"Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.".

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина Н.С. Полубехина