Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2022 г. N 17АП-239/22 по делу N А60-40407/2021

г. Пермь

05 мая 2022 г.

Дело N А60-40407/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Крымджановой Д.И., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

от истца (посредством веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел") - Глебова Ю.Ф., представитель по доверенности, паспорт, диплом,

от ответчика - Черемных Е.В., представитель по доверенности, служебное удостоверение, диплом,

от третьего лица - не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества индивидуальных застройщиков "Новый"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 декабря 2021 года

по делу N А60-40407/2021

по иску Товарищества индивидуальных застройщиков "Новый" (ОГРН 1046600294333, ИНН 6606019297)

к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (ОГРН 1026600728219, ИНН 6606000120),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН 1046603570386, ИНН 6670073005),

о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество индивидуальных застройщиков "Новый" (далее - истец, товарищество, ТИЗ "Новый") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований) к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (далее - ответчик, Комитет по управлению имуществом, КУИ администрации ГО Верхняя Пышма) о признании недействительным одностороннего отказа ответчика от договора аренды земельного участка N 66/п-07 от 27.04.2007 и применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка N 66/п-07 от 27.04.2007 (с дополнительным соглашением от 10.05.2017) действующим. В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статей 166, 168, 606, 610, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.8, 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Свердловской области).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06.12.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ТИЗ "Новый" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы заявитель ссылается на ошибочность вывода арбитражного суда об отсутствии у истца прав на арендованное имущество в связи с отказом ответчика от договора. Отмечает, что по результатам выигранного конкурса на осуществление строительства квартала индивидуальной жилой застройки в с. Балтым между ООО "Магистраль" и Администрацией ГО Верхняя Пышма в 2007 году заключен договор аренды земельного участка площадью 5 га сроком на 5 лет; ООО "Магистраль" совместно с партнером по конкурсу ТИЗ "Новый" на данном земельном участке были произведены изыскательные, топографические, проектные работы; для совместного освоения земельного участка в ноябре 2009 года между ООО "Магистраль" и ТИЗ "Новый" был заключен договор уступки прав аренды; за период действия спорного договора аренды были построены дороги, проведены линии электропередач, осуществлена газификация поселка; ТИЗ "Новый" имеет разработанный детальный проект застройки квартала Новый, утвержденный в 2004 году и согласованный с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области; на основании данного проекта ТИЗ "Новый" получил разрешение на строительство от 07.08.2007, во исполнение которого было осуществлено строительство электроснабжения, газоснабжения, частично водоснабжения и канализации, а также строительство дорог внутри квартала; срок действия договора аренды земельного участка закончился в 2012 году и до 2017 года Администрация ГО Верхняя Пышма отказывалась продлить его действие, что препятствовало оформлению прав на земельные участки частным лицам; лишь в 2017 году между Администрацией ГО Верхняя Пышма и ТИЗ "Новый" было подписано соглашение о продлении данного договора аренды земельного участка на неопределенный срок. Указывает, что 10.05.2017 сторонами было подписано соглашение о продлении спорного договора аренды на неопределенный срок, после этой даты от ответчика в адрес истца не поступали заявления или уведомления об отказе от договора и расторжении спорного договора; в связи с тем, что регистрация договора аренды на неопределенный срок не требовалась, и возражений от ответчика не поступало, истец выполнял работы, предусмотренные спорным договором, проводил работы по освоению территории по договору, производил оплату арендных платежей; о том, что ответчик отказался от спорного договора в одностороннем порядке истцу стало известно после отказа ответчика от подписания договора уступки с физическими лицами, которые купили права на земельные участки, отмежеванные в спорном участке. Учитывая изложенное, заявитель считает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба судом принята к производству, судебное разбирательство назначено на 27.04.2022.

Письменных отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.

В судебном заседании представитель товарищества поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель Комитета по управлению имуществом возражал против удовлетворения жалобы и просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Товарищество индивидуальных застройщиков "Новый" (истец) на основании договора аренды N 66/П-07 от 27.04.2007, договора уступки прав и обязанностей от 01.11.2009, соглашения от 10.05.2017 к договору аренды земельного участка N 66/П-07 от 27.04.2007, полагая себя арендатором земельного участка площадью 44602 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, село Балтым, квартал "Новый", кадастровый номер 66:36:0000000:0195, обратилось 16.07.2021 в регистрирующий орган с заявлением об осуществлении государственной регистрации права, а именно - соглашения об изменении условий договора аренды.

26.07.2021 истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав N КУВД-001/2021-29190755/2, поскольку согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации аренды от 04.06.2007 за N 66-66-29/020/2007-145, зарегистрированная на основании договора аренды земельного участка N 66/П-07 от 27.04.2007 погашена 13.03.2014 по заявлению арендодателя от 26.02.2014 за N 66-66-29/662/2014-169.

Из материалов регистрационного дела, представленного регистрирующим органом, следует, что к заявлению арендодателя о прекращении регистрационной записи от 04.06.2007 за N 66-66-29/020/2007-145 (регистрация договора аренды N 66/П-07 от 27.04.2007) арендодателем представлено уведомление о прекращении договора аренды, направленное конкурсному управляющему ООО "Магистраль" от 03.06.2013 N 1341, из содержания которого следует, что арендодатель отказался от договора на основании статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что оформленный уведомлением односторонний отказ Комитета по управлению имуществом от исполнения договора является недействительным, а договор действующим, товарищество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности, пропуска истцом срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов суда обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) судебного акта.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если по окончании срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия исполнения, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Как установлено судом первой инстанции и следует из представленных в материалы дела документов, 27.04.2007 земельный участок с кадастровым номером 66:36:0000000:195 предоставлен в аренду ООО "Магистраль" (арендатор, в настоящее время ликвидирован) под размещение индивидуальной жилой застройки на срок с 17.04.2007 по 17.04.2012.

Из материалов регистрационных дел следует, что имеется уведомление, адресованное конкурсному управляющему ООО "Магистраль" от 03.06.2013 N 1341, из содержания которого следует, что арендодатель отказался от договора на основании статьи 610 ГК РФ, а также уведомление ООО "Магистраль" от 01.11.2009 N 8 об уступке прав и обязанностей по договору аренды истцу с соглашением от 10.05.2017 о возобновлении договора на неопределенный срок, т.е. имеются два противоречащих друг другу решения арендодателя, т.к. одно направлено на прекращение арендных отношений, другое на их продолжение.

Ответчик отрицает наличие данного соглашения от 10.05.2017 и ставит под сомнение его существование, поскольку ранее им заявлен отказ от договора в порядке статьи 610 ГК РФ.

Данный отказ от договора от 03.06.2013 N 1341, представленный на регистрацию, подтверждает выражение воли арендодателя на прекращение арендных отношений, в то время как истец о наличии прав на земельный участок заявил по прошествии длительного времени с момента подписания договора от 01.11.2009 об уступке прав и обязанностей по договору аренды, а именно, обратился в регистрирующий орган 07.12.2017.

Из положений пункта 2.1.2 следует, что фактически переход прав и обязанностей по договору аренды обусловлен необходимостью получения согласия арендодателя, т.к. указанный пункт содержит перечень возможных прав, упомянутых в пункте 5 статьи 22 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды. Такого согласия арендодатель не давал.

Уведомления о передаче прав и обязанностей по договору аренды ответчик не получал и проверить данное обстоятельство не представляется возможным, в материалах регистрационного дела квитанция не позволяет определить дату направления.

В то же время в отношении спорного земельного участка 27.02.2015 заключался договор аренды N 11/П-15, в регистрации которого Управлением Росреестра по Свердловской области было отказано, что следует из решения Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2016 по делу N А60-62076/2015. Ни арендодатель, ни регистрирующий орган сведений о переходе прав и обязанностей арендатора на земельный участок не располагали.

Таким образом, на момент оспариваемого истцом отказа от договора аренды от 03.06.2013 N 1341 в порядке статьи 610 ГК РФ ответчик не обладал информацией о том, что права и обязанности по договору перешли к истцу, вследствие чего правомерно направил отказ арендатору - ООО "Магистраль", указанному в договоре, выразив тем самым волю на прекращение с обществом арендных отношений.

При таких обстоятельствах верным является вывод суда о том, что оформленный отказ от исполнения договора аренды от 27.04.2007 N 66/П-07 письмом-уведомлением от 03.06.2013 N 1341, соответствует требованиям закона. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Единственным косвенным доказательством получения информации о переходе прав может являться соглашение от 10.05.2017. Однако суд первой инстанции обоснованно посчитал, что соглашение от 10.05.2017, на основании которого, как полагает истец, у него возникли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 66:36:0000000:195 не соответствует требованиям действующего законодательства и не порождает каких-либо прав и обязанностей.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Из договора аренды земельного участка N 66/п-07 от 27.04.2007 следует, что он предоставлен под размещение индивидуальной жилой застройки, т.е. для строительства и не предполагал возможность его продления (раздел 4).

Договор аренды земельного участка под застройку с 01.03.2015 заключается только по результатам торгов (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ), следовательно, соглашение от 10.05.2017 не соответствует требованиям закона и не может породить у истца прав и обязанностей арендатора.

Доводы истца об освоении земельного участка в период с 01.11.2009 не нашли своего подтверждения, платежные поручения о внесении арендной платы датированы июнем 2017 года (после соглашения 10.05.2017), что лишь подтверждает тот факт, что в 2009 году права по договору аренды истцу не передавались.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии со статьей 191 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Согласно пункту 2 вышеназванной нормы срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

О прекращении действия договора аренды в связи с отказом арендодателя от договора истцу должно было стать из уведомления регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации от 13.12.2017 N 66/029/304/2017-678, сообщения об отказе в государственной регистрации от 13.03.2018 N 66/029/304/2017-678.

ТИЗ "Новый" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском 10.08.2021.

С момента, когда истцу должно были стать известными сведения о прекращении договора аренды и внесении соответствующей записи и до момента подачи настоящего иска, прошло более трех лет.

Оценив заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к верному выводу о его удовлетворении, с учетом момента, определяющего начало течения срока исковой давности (обстоятельства прекращения арендных отношений в 2013 году, о которых истец узнал из полученных от регистрирующего органа уведомления N 66/029/304/2017-678 от 13.12.2017, сообщения N 66/029/304/2017-678 от 13.03.2018), и даты обращения в суд с настоящим иском (10.08.2021).

С учетом изложенного, суд обоснованно отказал ТИЗ "Новый" в удовлетворении заявленных требований.

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Каких-либо нарушений требований статьи 71 АПК РФ при оценке доказательств судом не допущено. Изложенные в обжалуемом решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на положениях действующего законодательства.

Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

На основании произведенной по правилам статей 65, 71 АПК РФ оценки фактических обстоятельств дела, доказательств, представленных в материалы дела, учитывая, что материалами дела подтвержден факт прекращения арендных отношений между Комитетом по управлению имуществом и арендатором, истцом не доказано наличие прав в отношении спорного участка, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что положенные в основу настоящего иска обстоятельства не являются основанием для признания спорной сделки недействительной. Кроме того, суд первой инстанции, установив, что товариществом пропущен срок исковой давности по требованию о признании уведомления от 03.06.2013 N 1341 об отказе от договора аренды N 66/п-07 от 27.04.2007 недействительным, предусмотренный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, данное обстоятельство в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, правомерно отказал в удовлетворении требований товарищества.

Каких-то разумных причин несовершения истцом действий по регистрации сделки уступки прав по договору аренды в течение очень длительного периода с 2009 по 2017 год апелляционный суд не усматривает.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 06 декабря 2021 года по делу N А60-40407/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Д.И. Крымджанова Э.А. Ушакова