Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2022 г. N 17АП-16511/21 по делу N А60-31979/2021

г. Пермь

25 мая 2022 г.

Дело N А60-31979/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Трефиловой Е.М.,

судей Васильевой Е.В., Муравьевой Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А.,

при участии:

от истца - Семеновых С.М., паспорт, доверенность N 1 от 05.07.2021, диплом;

от ответчика (Специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области) - Грязных А.П., паспорт, доверенность N 10/21 от 09.11.2020, диплом; Аверьянова Т.В., паспорт, доверенность N 794 от 23.05.2022;

от иных лиц, участвующих в деле, - представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 февраля 2022 года

по делу N А60-31979/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "Северный профессиональный центр" (ИНН 6680001296 ОГРН 1126680001150)

к Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН 6624002144 ОГРН 1026601484447), Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН 6624002240 ОГРН 1026601483985), Специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (ИНН 6661077229 ОГРН 1026605241365)

о признании недействительным незаконным постановления Администрации Нижнетуринского городского округа, о признании недействительным аукциона, отчета об определении рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Северный профессиональный центр" (далее - истец, ООО "Северный профессиональный центр"" обратилось суд с иском к Администрации Нижнетуринского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Нижнетуринского городского округа (ИНН 6624002240 ОГРН 1026601483985), Специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (далее - ответчики) о признании недействительным незаконным постановления Администрации Нижнетуринского городского округа, о признании недействительным аукциона, отчета об определении рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2022 года исковые требования удовлетворены частично. Признано недействительными постановление Администрации Нижнетуринского городского округа N 712 от 18.06.2021 г. Признан недействительным аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Нижняя Тура, ул.Скорынина, д.1А с начальной ценой 857000 руб. по извещению от 21.06.2021 N 180621/0048966/01. Признан недействительным отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 N 22/2021, выполненный СОГУП "Областной Центр недвижимости". На Администрацию Нижнетуринского городского округа возложена обязанность при проведении аукциона по продаже объекта незавершенного строительства по адресу: Свердловская область, г.Нижняя Тура, ул.Скорынина, д.1А установить начальную цену объекта в размере 3585053 руб. 33 коп. без НДС. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Податель жалобы заявляет, что экспертиза назначена по инициативе ООО "Северный профцентр", права на оспаривание отчета СОГУП "Областной Центр недвижимости", как и на подачу иска, ничем не подтверждены. Доказательств, свидетельствующих о причастности Истца к строительству Объекта, в материалы дела не представлено. Считает, что проведенная по делу судебная экспертиза N 272-21 от 18.01.2022 г. свидетельствует о другом объекте оценки в стоимостном выражении. Отмечает, что стоимость объекта в отчете об оценке N 22/2021 от 25.05.2021 г. Ответчиком определена по состоянию на 19 мая 2021 года. Между тем, стр. 29 экспертного заключения N 272-21 от 18.01.2022 г., таблица 5 п. 2 - дата определения стоимости объекта оценки - 30.12.2021 г. Отмечает, что Судебным экспертом был дан ответ на вопрос об установлении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, хотя в Отчете Ответчика N 22/2021 от 25.05.2021 г. даны ответы об установлении рыночной стоимости прав на земельный участок, находящийся под Объектом по тому же адресу. Полагает, что судом проигнорированы многочисленные арифметические ошибки в Отчете судебной экспертизы N 272-21 от 18.01.2022 г.

Участвовавший в судебном заседании представитель ответчика выразил несогласие с решением суда, доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель истца указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, против доводов апеллянта возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.03.2021 по делу N А60-66510/2020 по иску Администрации Нижнетуринского городского округа у общества с ограниченной ответственностью "Северный профессиональный центр" изъят объект незавершенного строительства, степенью готовности - 20%, кадастровый номер 66:17:0000000:3406, расположенный по адресу: Свердловская область, город Нижняя Тура, улица Скорынина, N 1а, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

18 июня 2021 года Администрацией Нижнетуринского городского округа вынесено постановление N 712 "О проведении аукциона, открытого по составу участников, по продаже объекта незавершенного строительства". Предметом аукциона указан изъятый у общества объект. Пунктом 5 постановления N 712 от 18.06.2021 установлена начальная (минимальная) цена предмета аукциона в размере 875000 руб. Данная цена была установлена на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 N 22/2021, выполненного Специализированным областным государственным унитарным предприятием "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области.

Полагая начальную цену аукциона существенно заниженной, ссылаясь на причинение обществу в связи с этим убытков при реализации имущества с торгов, истец обратился в суд с настоящим иском.

Судом принято вышеизложенное решение.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, приняв во внимание возражения, приведенные в отзыве на жалобу, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии со статей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству и муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их приватизации.

Согласно статье 10 указанного Закона N 135-ФЗ договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 6 Закона N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Из положений статьи 12 Закона N 135-ФЗ следует, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ достоверность рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете оценщика, может быть оспорена в суде, арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью, третейском суде по соглашению сторон спора или договора.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Учитывая наличие спора сторон относительно рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:17:0000000:3406, площадью 834, 8 кв.м., степень готовности 20%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:17:0000000:5516, площадью 4143 кв.м. по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. Скорынина, 1а, с целью разрешения возникших между сторонами разногласий судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно представленному заключению эксперта N 272-21 отчет N 22/2021 от 25.05.2021 не соответствует Закону об оценочной деятельности, стандартам профессиональной практики.

Так в частности экспертом указано, что раздел 8.2. Отчета N 22/2021 стр.10 Таблица 8.2.1, отсутствует полная информация о собственнике юридическом лице - нарушение ст. 11 N135-ФЗ, п. 8 ФСО N 3.

Раздел 9.1. ОтчетаN 22/2021 стр. 14-17 - Анализ рынка приведен за 2020 г., дата оценки 19.05.2021 г. Анализ рынка не является актуальным - нарушение п. 11, п. 25 ФСО N7.

Раздел 12.1. стр. 30 Отчета N 22/2021, Расчеты затратным подходом. Оценщик при расчете полной восстановительной стоимости использовал Справочник оценщика КО-Инвест Общественные здания 2014. Определение полной восстановительной стоимости с использованием Справочника оценщика КО-Инвест "Общественные здания" 2014, определение индекса инфляциии проведено с нарушениями п.25. ФСО N 7 с нарушением принципа обоснованности, однозначности, существенности.

Раздел 12.1. Отчета N 22/2021, стр. 29. Расчеты затратным подходом. Выбор аналога. Определение корректирующих коэффициентов. Оценщик в данной части не произвел сопоставление характеристик объекта оценки и аналога. Аналог "Административное здание", выбранный оценщиком существенно отличается от объекта оценки по следующим характеристикам: материал и тип кровли, материал перегородок, тип фундамента. Оценщик выбрал объект-аналог, не соответствующий объекту оценки по характеристикам, но не скорректировал удельную стоимость аналога соответствующими коэффициентами и поправками с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Оценщиком произведена корректировка на отсутствие конструктивных элементов, при этом доля готовых конструктивных элементов (фундамента) здания принята равным 645,37 руб/мЗ или 9,02 %. При этом согласно выписке из ЕГРН в отношении объекта степень готовности здания составляет 20%.

Раздел 12.1. Отчета N 22/2021, стр. 30. При определении прибыли, отсутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, либо не приложены копии материалов и распечаток в нарушение п. 11 ФСО N 3.

Раздел 12.1. Отчета N 22/2021, стр. 31. Отсутствует расчет физического износа. Эксперт указал, что оценщик делает необоснованный вывод об отсутствии физического износа. Оценщиком допущено нарушение п.5 ФСО N3.

Раздел 12.1. Отчета N 22/2021, стр. 31. Расчет внешнего износа. По мнению эксперта, внешний износ, определенный оценщиком 72% выполнен некорректно. Оценщик для расчета применил информацию по торговой недвижимости в г. Нижняя Тура и г. Екатеринбурга, зданий введенных в эксплуатацию. Для того, чтобы рассчитать отношение удельных цен объекта незавершенного строительства и объекта, введенного в эксплуатацию, необходимо использовать метод парных продаж, а также соотношения цен на сопоставимую недвижимость, в рамках которых используются относительные корректирующие коэффициенты. Оценщиком допущены нарушение п. 5 ФСО N 3 "содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов."

При расчете внешнего износа оценщик использовал информацию, по которой не приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО N 3).

Раздел 12.1. Отчета N 22/2021, стр. 32. По тексту оценщик пишет, что оцениваемый объект не обладает признаками внешнего износа, в тоже время при расчете совокупного износа объекта он применяет внешний износ, что является нарушением п.5 ФСО N 3.

Раздел 9.3. Отчета N 22/2021, стр.23-24. - отсутствуют доступные рыночные данные об объектах-аналогах, не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, не описаны правила отбора для проведения расчетов, не обосновано использование в расчетах лишь части доступных данных - нарушение п.22 в ФСО N7. Отсутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, либо не приложены копии материалов и распечаток (нарушение п. 11 ФСО N3).

Приложение к отчету N 22/2021. Не приложены копии материалов и распечаток о прибыли. Не приложены копии материалов и распечаток, применяемых для расчета внешнего износа. Не приложены копии материалов и распечаток корректировок, применяемых при расчете земельного участка. Не приложены копии материалов и распечаток Справочника КО-Инвест 2014 Общественные здания. Оценщиком не выполнены требования п. 11 ФСО N3.

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости не подписаны и не заверены в надлежащем порядке (нарушение оценщиком п. 12 ФСО N 3).

По мнению эксперта, выявленные нарушения существенно повлияли на рыночную стоимость объекта путем ее занижения.

Экспертом на дату проведения экспертизы была проведена оценка, рыночная стоимость объекта определена в размере 4 302 064 руб. с учетом НДС.

Ответчик - СОГУП "Областной центр недвижимости", повторно настаивает на несоответствии заключения судебной экспертизы N 272-21 от 18.01.2022.

Между тем, данные возражения были предметом рассмотрения судом первой инстанции и правомерно отклонены, поскольку ответчиком не опровергнуты выводы эксперта о неполноте отчета об оценке, неверном расчете физического износа, отсутствии доступных рыночных данных об объектах-аналогах.

Вопреки доводам заявителя жалобы, выполненный СОГУП "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области отчет N 22/2021 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:17:0000000:3406, площадью 834, 8 кв.м., степень готовности 20%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:17:0000000:5516, площадью 4143 кв.м, по адресу: Свердловская область, г. Нижняя Тура, ул. Скорынина, 1а, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы, и указал, как и каким образом несоответствия отчета N 22/2021 повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Отклоняя доводы заявителя жалобы о неправомерности действий эксперта по проведению оценки по состоянию на 30.12.2021, суд исходит из того, что определением от 15 декабря 2021 года суд уточнил и определил: "Установить, что согласно определению суда о назначении экспертизы, оценку следует произвести на дату экспертизы в пределах срока проведения экспертизы, установленного судом" что и было выполнено экспертом и оценка была проведена на дату экспертизы в пределах срока проведения экспертизы а именно на 30.12.2021.

Вопреки ссылкам заявителя жалобы, экспертом дан ответ на непосредственно поставленный перед ним вопрос - определить рыночную стоимость данного объекта недвижимости объекта незавершенного строительства, при этом определение рыночной стоимости земельного участка и прав на него судом не ставилось и в данном случае не требуется, так как земельный участок и права на него истцу не принадлежат и не являются предметом продажи по оспоренному в настоящем деле Постановлению Администрации Нижнетуринского городского округа N 712 от 18.06.2021.

Ссылки заявителя жалобы на многочисленные арифметические ошибки в оспариваемом экспертном заключении не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку содержание экспертного подтверждено соответствующими ссылками, а так же подтверждено непосредственно экспертом в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, ответчиком в отсутствие доказанной квалификации оценщика по определению степени готовности объекта, документально не подтвержден довод о фактической степени незавершенности объекта - 9,02%. По мнению эксперта, следует исходить из степени готовности 20%, что соответствует сведениям об объекте в Едином государственном реестре прав, которые обладают признаком публичной достоверности.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял заключение экспертизы в качестве допустимого доказательства, исходя из чего пришел к выводу о том, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 25.05.2021 N 22/2021 содержит недостоверные сведения о рыночной стоимости изъятого имущества, не должен приниматься для целей установления начальной цены торгов с целью его реализации.

Заявитель жалобы не представил каких-либо доказательств, которые бы объективно могли поставить под сомнение выводы судебной экспертизы по делу. Сам по себе факт несогласия ответчика с результатом судебной экспертизы не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов эксперта и не является основанием для отмены или изменения судебного акта.

Установление недостоверной цены при реализации изъятого имущества влечет недействительность постановления N 712 "О проведении аукциона, открытого по составу участников, по продаже объекта незавершенного строительства" от 18.06.2021 и объявленного аукциона.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции исследованы и отклонены, как не свидетельствующие о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта и не влекущие его отмены.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Таким образом, с учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным. Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на ее заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 февраля 2022 года по делу N А60-31979/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.М. Трефилова

Судьи

Е.В. Васильева Е.Ю. Муравьева