Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2022 г. N 18АП-1804/22 по делу N А07-8800/2020

г. Челябинск

06 июня 2022 г.

Дело N А07-8800/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело по иску прокуратуры Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-4 Уфаспецстрой" о признании договора аренды земельного участка недействительным, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации обременения земельного участка в виде аренды.

В судебном заседании принял участие представитель прокуратуры Республики Башкортостан - Кашапова Римма Минивалеевна (служебное удостоверение).

Прокуратура Республики Башкортостан (далее - истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик 1, Управление), к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-4 Уфаспецстрой" (далее - ответчик 2, ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой", общество) о признании недействительной сделки - договора аренды земельного участка от 25.12.2018 N 904-18, заключенного между ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" и Управлением; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" возвратить Управлению земельный участок с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенный по адресу: г. Уфа, на пересечении улиц Уфимское шоссе и Трамвайная; об исключении из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) записи о государственной регистрации обременения земельного участка в виде аренды в пользу ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" (с учетом уточнения исковых требований, т. 3 л.д. 1-6).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра), Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 (резолютивная часть от 22.12.2021) исковые требования Прокуратуры удовлетворены частично. Суд признал недействительным договор аренды от 25.12.2018 N 904-18 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295, площадью 3 812 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, на пересечении улиц Уфимское шоссе и Трамвайная, заключенный между ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" и Управлением; применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" возвратить Министерству земельный участок с кадастровым номером 02:55:020310:1295, площадью 3 812 кв.м, расположенный по адресу: г. Уфа, на пересечении улиц Уфимское шоссе и Трамвайная. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласились ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" и Управление, подали апелляционные жалобы.

ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" указало, что в обжалуемом решении суда первой инстанции применены положения пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, утративших силу с 01.03.2015. Законодательство Российской Федерации не содержит норм отвода земель для деятельности по коммунальному обслуживанию, в силу чего предельный размер земельного участка, предоставленного обществу на основании договора аренды, действующим законодательством не регламентирован. Апеллянт указал, что Прокуратурой оспаривается законность заключенного договора аренды, в соответствии с которым обществу спорный земельный участок был предоставлен во временное пользование за плату, то есть изъятие земельного участка из муниципальной собственности не произошло.

Апеллянтом указано, что действующее земельное законодательство не предусматривает такого основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного па нем объекта недвижимого имущества, равно как не предусмотрена и необходимость предоставления документа, обосновывающего такое соответствие, в целях предоставления земельного участка. На момент заключения договора аренды перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, упоминаемый в подпункте 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК РФ, уполномоченным органом исполнительной власти утвержден не был.

По мнению апеллянта, предоставленный обществу по договору аренды земельный участок соответствует целям обслуживания расположенного на нем сооружения. Поскольку законодательством Российской Федерации не урегулирован на комплексной основе вопрос присвоения или изменения наименований объектов капитального строительства (вне зависимости от формы собственности на такой объект), в том числе отсутствуют основания для установления такой характеристики объекта капитального строительства или помещения непосредственно собственником объекта недвижимости. Оформить в установленном порядке право собственности на фактически имеющиеся строения лит. А1,А2,Б общество также не имело возможности в связи с отсутствием прав на земельный участок. Апеллянт указал, что предоставленный обществу земельный участок использовался в соответствии с разрешенным видом использования для территориальной зоны П-2, в дальнейшем вид разрешенного использования земельного участка по заявлению землепользователя ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" изменен в соответствии с фактическим использованием данного земельного участка.

Подателем апелляционной жалобы также указано, что судом при вынесении судебного акта не учтено обстоятельство, что земельный участок был сформирован площадью 3 812 кв.м по существующим порядка 20 лет фактическим границам (бетонному забору).

Апеллянт не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды N 904-18 от 25.12.2018 противоречит положениям пункта 6 части 2 статьи 39, статьи 39.20 ЗК РФ, нарушает публичные интересы и права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, следовательно, является ничтожной сделкой в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), отметил, что при формировании земельного участка не установлено нарушений требований закона, основания для признания договора аренды земельного участка недействительным отсутствуют.

Управление в апелляционной жалобе, не приводя конкретных доводов, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022 апелляционные жалобы ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" и Управления были приняты к производству и назначены к рассмотрению.

Определением от 21.03.2022 (резолютивная часть от 14.03.2022) апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела N А07-8800/2020 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с тем, что дело судом первой инстанции было рассмотрено по существу, судебный акт вынесен в судебном заседании в отсутствие всех лиц, участвующие в деле, не уведомленных надлежащим образом о дате и времени итогового судебного заседания. Судебное заседание по рассмотрению дела N А07-8800/2020 было отложено на 25.04.2022.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда о 25.04.2022 судебное заседание по рассмотрению дела было отложено на 31.05.2022 в связи с привлечением к участию в деле в качестве соответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений представителя Прокуратуры и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ответчиков и третьих лиц.

Рассмотрев дело по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.06.2010 за ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" 21.06.2010 было зарегистрировано право собственности на насосную станцию, назначение: нежилое, 1 этаж, общей площадью 108,8 кв.м, инв. N 346100, лит. А, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, по ул. Уфимское шоссе и Трамвайная (т. 1 л.д. 89).

Согласно техническому паспорту от 18.03.2015 на отдельно стоящее нежилое здание, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Уфимское шоссе и Трамвайная, общая площадь здания составляет 477,5 кв.м, здание состоит из трех строений: насосная станция, площадью 108,3 кв. м. (лит. А); пристрой, площадью 263,8 кв.м. (лит. А1); пристрой, площадью 105,4 кв.м. (лит. А2) (т. 1 л.д. 90-99).

В техническом паспорте указано, что на возведение построек лит. А1, А2 разрешение не представлено.

ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" обратилось в Управление 26.12.2017 с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенного по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Уфимское шоссе и Трамвайно, для обслуживания насосной станции (т. 1 л.д. 117).

Решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.02.2018 N 267 утверждено предварительное согласование предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенного по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Уфимское шоссе и Трамвайной. Указанным решением также установлен вид разрешенного использования земельного участка: коммунальное обслуживание (т. 1 л.д. 118).

ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" обратилось в Управление 26.10.2018 с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенного по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Уфимское шоссе и Трамвайной, общей площадью 3 812 кв.м, для размещения коммунальных, складских объектов (насосная станция) (т. 1 л.д. 120).

Между ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" (арендатор) и Управлением (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2018 N 904-18 (далее также - договор, т. 1 л.д. 37-40), согласно п. 1.1 которого на основании письменного обращения арендатора, зарегистрированного в УЗИО г. Уфы (вх. N Т-17037 от 26.10.2018), принимая во внимание решение Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 267 от 12.02.2018 "О предварительном согласовании предоставления земельного участка", в соответствии со статьей 22, статьей 39.1, статьей 39.2, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, подпунктом 17 пункта 8, пункта 12 статьи 39.8, статьи 39.14, статьи 39.15, статьи 39.17, статьи 39.20 ЗК РФ, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Уфимское шоссе и Трамвайной, разрешенное использование (по Единому государственному реестру недвижимости): коммунальное обслуживание, целевое (функциональное): коммунальное обслуживание, общей площадью 3 812 кв.м (далее - участок).

Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 26.10.2018 до 26.10.2067 (дата не включается в срок аренды). В соответствии со статьей 425 ГК РФ стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 26.10.2018.

По акту приема-передачи от 25.12.2018 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении ул. Уфимское шоссе и Трамвайной, общей площадью 3 812 кв.м, передан в аренду ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" (т. 1 л.д. 41).

Решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.01.2020 N 67рз был изменен вид разрешенного использования земельного участка с "коммунальное обслуживание" на "объекты складского назначения IV - V классов вредности" (т. 1 л.д. 134).

Прокуратурой Калининского района г. Уфы по заданию прокуратуры Республики Башкортостан от 02.10.2019 N 7/3-07-2019, на основании решения о проведении проверки от 04.11.2019 N 270 при участии директора ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" Гладышева А.С., проведена проверка соблюдения требований земельного законодательства в деятельности ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой", по результатам которой выявлены нарушения требований федерального законодательства.

По результатам указанной проверки была составлена справка о результатах проверки соблюдения требований федерального законодательства от 25.11.2019, согласно которой по данным технического паспорта общая площадь здания составляет 477,5 кв м., из них насосная станция - 108,3 кв.м, пристрой площадью 263,8 кв.м, пристрой площадью 105,4 кв.м. На момент проверки земельный участок огорожен и используется для стоянки грузового автотранспорта и специальной техники. Помещение насосной станции используется для хранения различных предметов производственного назначения, а также в качестве гаража для трактора и погрузчика. На втором этаже здания находятся бытовые помещения для приема пищи рабочими и хранения их одежды. Таким образом, Управлением передан земельный участок, явно выходящий за пределы соразмерности площади объекта недвижимого имущества, принадлежащего ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой", который в том числе использует его не по целевому назначению и не в соответствии с разрешённым видом использования (т. 1 л.д. 23-30).

В объяснениях от 19.11.2019 (т. 1 л.д. 79-80), данных прокурору, директор ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" Гладышев А.С. указал, что в здании насосной станции непосредственно оборудование отсутствует, первый этаж используется в качестве ремонтного бокса, на втором этаже находится офисное помещение и комнаты для приема пищи работниками предприятия, гардеробная.

Полагая, что предоставление в аренду ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" земельного участка, по своей площади значительно превышающей площадь расположенного на нем объекта недвижимости, нарушает императивные требования ЗК РФ и посягает на публичные интересы, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Применительно к норме абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.

В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон о прокуратуре) в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет, в том числе, надзор за исполнением законов органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 1 Закона о прокуратуре прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Таким образом, арбитражным судам при определении полномочий прокурора по обращению в арбитражный суд с исковым заявлением (заявлением) либо по вступлению в дело, рассматриваемое арбитражным судом, следует руководствоваться статей 52 АПК РФ.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (абзацы второй и третий части 1 статьи 52 АПК РФ).

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, Прокуратура указала на то, что заключение ответчиками договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 с нарушением требований земельного законодательства повлекло нарушение публичных интересов и прав третьих (неопределенного круга) лиц.

В силу подпунктов 7, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений. Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Такой установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Следовательно, предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 статьи 39.17 предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю. В данном решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 названного Кодекса).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

При этом, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, в силу чего площадь такого земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для целей эксплуатации расположенного на нем объекта (определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2018 N 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 N 305-ЭС18-10274).

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 15.07.2009 N 2-1/5/24/16 (т. 2 л.д. 65) ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" было приобретено право собственности на насосную станцию, назначение: нежилое, 1 этаж, общей площадью 108,8 кв.м, инв. N 346100, лит. А, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, по ул. Уфимское шоссе и Трамвайная.

За ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости общей площадью 108,8 кв.м.

При этом согласно техническому паспорту от 18.03.2015 на отдельно стоящее нежилое здание, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Уфимское шоссе и Трамвайная, общая площадь здания составляет 477,5 кв.м, здание состоит из трех строений: насосная станция, площадью 108,3 кв. м. (лит. А); пристрой, площадью 263,8 кв.м. (лит. А1); пристрой, площадью 105,4 кв.м. (лит. А2). В техническом паспорте указано, что на возведение построек лит. А1, А2 разрешение не представлено (т. 1 л.д. 90-99).

В свидетельстве о государственной регистрации права указано, что здание насосной станции является одноэтажным, в то время как из материалов прокурорской проверки, в частности, объяснения директора общества и фотоматериалов, следует, что здание насосной станции является двухэтажным, непосредственно насосное оборудование в нем отсутствует, первый этаж используется в качестве ремонтного бокса, на втором этаже находится офисное помещение, комната приема пищи, гардеробная.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В ходе рассмотрения дела ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" не представило суду доказательств того, что им или прежним собственником насосной станции были получены в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию здания насосной станции и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в реконструированном состоянии.

В силу изложенного апелляционный суд находит, что здание насосной станции в существующем (реконструированном) виде является самовольной постройкой.

Из решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.02.2018 N 267 об утверждении предварительного согласования предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295, а также заявления о предоставлении спорного земельного участка в аренду (т. 1 л.д. 120) усматривается, что ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" просило предоставить земельный участок для эксплуатации объекта недвижимости в реконструированном виде.

По смыслу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, тогда как, как уже было указано ранее, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Таким образом, реализация исключительных прав на земельный участок для эксплуатации объекта недвижимости (статьи 39.20 ЗК РФ) невозможна в отношении самовольных построек, которые в силу статьи 222 ГК РФ не могут считаться легальными объектами гражданского оборота.

В силу изложенного сделка по предоставлению в аренду в порядке статьи 39.20 ЗК РФ земельного участка, занятого самовольной постройкой, не может быть признана соответствующей закону.

Кроме того, размер и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяются в порядке, установленном нормой статьи 33 ЗК РФ.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 ЗК РФ, а в настоящее время статьи 39.20 ЗК РФ, можно приобрести без торгов в аренду участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Из материалов дела следует, что площадь легального объекта, принадлежащего ответчику, до самовольной реконструкции составляла всего 108,3 кв.м, в то время как площадь сформированного и предоставленного по спорному договору земельного участка составляет 3 812 кв.м, т.е. объект занимает всего 2,84 % площади земельного участка.

Какого-либо нормативного обоснования того факта, что для эксплуатации принадлежащей заявителю насосной станции необходим земельный участок именно такой площадью, ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" не приведено.

Ссылка общества на то, что земельный участок был сформирован площадью 3 812 кв.м по существующим порядка 20 лет фактическим границам (бетонному забору), отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку указанное обстоятельство не подтверждает правомерности предоставлении ответчику спорного земельного участка площадью 3 812 кв.м. с точки зрения соразмерности площади земельного участка и расположенного на нем здания насосной станции.

В период рассмотрения спора судом первой инстанции ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" было заявлено ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы (т. 3 л.д. 149).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.09.2021 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено ООО "Центр независимых экспертиз", эксперту Абдрашитовой Гульшат Хамитовне.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствует ли размер предоставленного ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" по договору N 904-18 от 25.12.2018 в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 общей площадью 3812 кв. м, расположенного по адресу: Калининский район городского округа г. Уфа РБ, на пересечении ул. Уфимское шоссе и Трамвайной, размеру, необходимому для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости насосной станции площадью 108,8 кв.м с условным номером 02:401:346100:0000:339. Если не соответствует, то определить площадь земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации по назначению данного объекта недвижимости;

2. Определить, соответствует ли нормам отвода, правилам землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной, проектной, иной технической документации размер земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 для эксплуатации объекта недвижимости площадью 108,8 кв.м с условным номером 02:401:346100:0000:339;

3. Определить, какие объекты фактически находятся на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020310:1295, в каких целях они используются, какая площадь земельного участка необходима для использования и эксплуатации по назначению всех объектов?

4. Имеется ли возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 площадью 3 812 кв.м, расположенного по адресу: Калининский район городского округа г. Уфа РБ, на пересечении ул. Уфимское шоссе и Трамвайной, и формирования земельного участка для использования объекта недвижимости насосной станции площадью 108,8 кв. м с условным номером 02:401:346100:0000:339 с организацией подъезда к данному объекту недвижимости с учетом имеющихся в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 площадью 3812 кв. м ограничений, предусмотренных ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и существующего вокруг рельефа местности?

В материалы дела поступило заключение эксперта N 050/18(21) от 26.11.2021 (т. 4 л.д. 31-61).

При ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, что размер земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 превышает минимальную необходимую площадь (498 кв.м) и достаточную площадь (1 806 кв.м) для эксплуатации здания с кадастровым номером 02:55:000000:34797. Но при этом площадь участка не нарушает требования ПЗЗ и СП 42.13330.2016 о минимальных/максимальных размерах земельных участков в зоне П-2.

При ответе на второй вопрос эксперт пришел к выводу, что существующие границы участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 более 20 лет являются уже фактически сформированными границами с учетом назначения зданий и вида деятельности и не противоречащими требованиям ПЗЗ, СП 42.13330.2016, ЗК РФ и ГК РФ.

При ответе на третий вопрос эксперт пришел к выводу, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020310:1295 кроме здания с кадастровым номером 02:55:000000:34797 есть еще гараж, пристроенный к зданию с кадастровым номером 02:55:000000:34797, а в южном углу участка имеются пункт охраны и 2 капитальных здания склада. Площадь застройки здания с кадастровым номером 02:55.000000:34797 и гаража составляет 398 кв.м., а площадь застройки 3-х зданий (пункт охраны, и 2 склада) равна 74 кв.м. Если принимать комплексы зданий отдельно стоящими, то необходимо формирование 2-х земельных участков для эксплуатации насосной станции с кадастровым номером 02:55:000000:34797 и гаража (ранее приведено равной 1806 кв.м.) и отдельно участка под эксплуатацию 3-х здания (склады и пункт охраны) равной примерно 566 кв.м.

При ответе на четвертый вопрос эксперт пришел к выводу, что так как минимальный размер образуемого земельного участка в зоне П-2 требованиями ПЗЗ не регламентируется, а иными нормативными актами размеры образуемых участков также не установлены, то следует, что раздел земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 возможен в любых границах и размерах.

С учетом выводов экспертного заключения суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при заключении договора аренды земельного участка от 25.12.2018 N 904-18 без проведения торгов был сформирован и предоставлен ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" земельный участок не для целей эксплуатации объекта, который легально был введен в гражданский оборот и права на который зарегистрированы в установленном порядке (108,3 кв.м, насосная станция), а для целей эксплуатации фактически существующих объектов, которые возведены без каких-либо разрешительных документов и права на которые не зарегистрированы. Для использования и эксплуатации единственного имеющегося у ответчика в собственности объекта площадью 108,3 кв.м, права на который зарегистрированы, обществу сформирован и без проведения торгов предоставлен земельный участок, площадь которого (3 812 кв.м) многократно превышает площадь здания насосной станции, что позволяет ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" осуществлять свою производственно-уставную деятельность с максимально комфортными для себя условиями, что не соответствует основной сути предоставления без торгов земельного участка для эксплуатации расположенного на нем правомерно и законно возведенного объекта недвижимости.

В силу изложенного апелляционный суд находит правомерным и подлежащим удовлетворению заявленный Прокуратурой иск о признании недействительной сделки - договора аренды земельного участка от 25.12.2018 N 904-18, надлежащими ответчиками по которому с учетом положений Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 N 319-з "О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан" являются ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" (арендатор) и Министерство (актуальный арендодатель).

На основании пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В качестве последствий недействительности ничтожной сделки Прокуратура просила обязать ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенный по адресу: г. Уфа, на пересечении улиц Уфимское шоссе и Трамвайная, а также исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации обременения земельного участка в виде аренды в пользу ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой".

По смыслу статьи 622 ГК РФ возврат земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 подразумевает передачу его арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вместе с тем, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

С учетом специфики рассматриваемого спора, наличия на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" на праве собственности, апелляционный суд находит, что указанные правовые позиции применимы и к спорным правоотношениям, касающимся освобождения и возврата арендуемого земельного участка.

В рассматриваемом случае отсутствуют фактически основания для применения предложенного Прокуратурой способа реституции путем обязания ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020310:1295, расположенный по адресу: г. Уфа, на пересечении улиц Уфимское шоссе и Трамвайная, поскольку даже после признания договора аренды земельного участка от 25.12.2018 N 904-18 недействительным ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" сохраняет право пользования данным участком, но только его частью, которая необходима для эксплуатации принадлежащего объекта недвижимости, в силу чего земельный участок целиком возвращен быть не может. Конкретная площадь необходимого ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" землепользования для размещения здания насосной станции с учетом ее самовольной реконструкции лицами, участвующими в деле, доказана не была. Данный вопрос экспертом Абдрашитовой Г.Х. в заключении эксперта N 050/18(21) от 26.11.2021 не исследовался.

При указанных фактических обстоятельствах дела апелляционный суд приходит к выводу, что для восстановления нарушенного материального права будут достаточными признание ничтожным договора аренды земельного участка от 25.12.2018 N 904-18 и исключение из ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 в виде аренды ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" по договору аренды земельного участка от 25.12.2018 N 904-18, в результате чего ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" будут утрачены как титул арендатора спорного земельного участка, так и право пользования целиком спорным земельным участком (за исключением той его части, которая необходима для эксплуатации принадлежащего объекта недвижимости).

Указанные меры направлены на обеспечение закрепления в ЕГРН достоверной и непротиворечивой информации об объектах недвижимости и их подлинном правовом статусе, исключающей введение в заблуждение неограниченного круга лиц, осуществляющий доступ к соответствующей информации ЕГРН.

Оснований для возврата ответчику уплаченных им арендных платежей не имеется, поскольку использование земли является платным, а ответчик до момента вынесения судебного акта по настоящему делу использовал спорный земельный участок в собственных целях.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу наличия безусловного основания, предусмотренного пунктом 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, иск Прокуратуры подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

В связи с удовлетворением основного требования неимущественного характера государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета.

В связи с тем, что Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение иска с Министерства судом апелляционной инстанции не производится.

С ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Исходя из результатов рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, понесенные ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" судебные издержки на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на апеллянта и распределению не подлежат.

По тем же мотивам апелляционный суд относит на ООО "СМУ-4 Уфаспецстрой" понесенные им судебные расходы на оплату судебной экспертизы по делу.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 по делу N А07-8800/2020 отменить.

Исковые требования прокуратуры Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.12.2018 N 904-18, заключенный между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "СМУ-4 Уфаспецстрой".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СМУ-4 Уфаспецстрой" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по иску.

Настоящее постановление является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020310:1295 в виде аренды общества с ограниченной ответственностью "СМУ-4 Уфаспецстрой" по договору аренды земельного участка от 25.12.2018 N 904-18.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

Ю.С. Колясникова В.А. Томилина