Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2022 г. N 05АП-2361/22 по делу N А51-11281/2021

г. Владивосток

06 июня 2022 г.

Дело N А51-11281/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Е.А. Грызыхиной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ячмень,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Восточные поля",

апелляционное производство N 05АП-2361/2022

на решение от 02.03.2022 судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-11281/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску Администрации Дальнереченского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью "Восточные поля"

о взыскании задолженности в размере 385 000 рублей основного долга, 39 776 рублей 41 копейки пени, о расторжении договора аренды земельного участка,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Восточные поля"

к Администрации Дальнереченского городского округа,

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Министерство сельского хозяйства Приморского края,

о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по договору N 2 от 07.04.2014 до 6 693,31 рублей, взыскании переплаты в размере 225 223,54 рубля,

при участии:

от Администрации Дальнереченского ГО: представитель Лосева И.А., по доверенности от 18.01.2022 N 9;

от ООО "Восточные поля": представитель Лящевский А.А., по доверенности от 16.06.2021;

от МИЗО Приморского края: представитель Птушко П.А., по доверенности от 21.01.2022,

от Минсельхоза Приморского края: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дальнереченского городского округа (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Восточные поля" (далее - ООО "Восточные поля"), в котором с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) просила:

- взыскать 385 000,02 рублей основного долга в размере и 39 776,41 рублей пени по договору аренды земельного участка от 07.04.2014 N 2;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.04.2014 N 2;

- обязать ООО "Восточные поля" передать Администрации земельный участок с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2 755 737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, с. Лазо, ул. Советская, д. 92, по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 09.09.2021 и 18.11.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (далее - МИЗО Приморского края), Министерство сельского хозяйства Приморского края (далее - Минсельхоз Приморского края).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2021 в порядке статьи 132 АПК РФ к производству принято встречное исковое заявление о соразмерном снижении ежемесячного размера арендной платы по договору от 07.04.2014 N 2 до 6 693,31 рублей, а также взыскании переплаты по данному договору в размере 225 223,54 рублей.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.03.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Восточные поля" в пользу Администрации взыскано 385 000,02 рублей основного долга и 27 693,57 рубля пени. Также суд расторг договор от 07.04.2014 N 2 аренды земельного участка и обязал ОООО "Восточные поля" передать земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2 755 737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, с. Лазо, ул. Советская, д. 92 по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. В остальной части первоначальных исковых требований, а также во встречных исковых требованиях отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Восточные поля" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что актом натурного обследования кадастрового инженера Дегтяренко О.Ю. N 21 от 03.08.2021 подтверждается невозможность использования части арендованного земельного участка площадью 1 318 465 кв.м в сельскохозяйственных целях по причине недостатков, возникших до момента заключения договора аренды. Также отмечает, что акт планового осмотра N 08-95-19 от 21.03.2019, составленный инспектором Управления Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области, также содержит выводы, что значительная часть спорного земельного участка непригодна для сельскохозяйственного использования. Ссылаясь на доказанность непригодности для использования в сельскохозяйственных целях вышеназванной части арендованного земельного участка, полагает, что у него не возникло обязанности по внесению арендной платы за ее пользование.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 31.05.2022.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от МИЗО Приморского края и Администрации поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ были приобщены к материалам дела. В отзывах указанные лица просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседание суда 31.05.2022 Минсельхоз Приморского края, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явилось, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанного лица.

Представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить.

Представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу в полном объеме, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель МИЗО Приморского края поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу, в полном объеме.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 07.04.2014 между Администрацией Дальнереченского городского округа (арендодатель) и ООО "Объединенная молочная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования N 2 (далее - спорный договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 25:02:010704:116, площадью 2 755 737 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 0,5 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, с. Лазо, ул. Советская, д. 92 (далее - спорный земельный участок), для использования в целях сельскохозяйственного производства.

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 10 лет с момента подписания настоящего договора с 07.04.2014 по 06.04.2024 (включительно).

Согласно пункту 4.1 договора за спорный участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 154 000 рублей в год согласно протоколу о результатах аукциона. Внесенный задаток в размере 28 000 рублей засчитывается в счет погашения арендной платы.

Арендная плата вноситься арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период (пункт 4.2 договора).

25.04.2014 спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По дополнительному соглашению от 11.07.2017 произошла замена на стороне арендатора по спорному договору с ООО "Объединенная молочная компания" на ООО "Восточные поля".

Уведомлением N 7775 от 01.12.2020 Администрация сообщила ООО "Восточные поля" о наличии на его стороне задолженности по спорному договору аренды, в связи с чем предлагала в течение 10 дней с момента получения настоящего уведомления погасить образовавшуюся задолженность по указанным реквизитам.

Ответным письмом от 30.12.2020 ответчик уведомил истца о том, что в связи с ограничительными мерами, наложенным Правительством Российской Федерации в целях борьбы с COVID-19, производственная деятельность ООО "Восточные поля" значительно усложнилась и на сегодняшний день компания находится в трудном финансовом положении, в связи с чем ответчик гарантировал полное погашение задолженности по арендной плате в первом квартале 2021 года.

Письмом N 1-4/2327 от 29.03.2021 Администрация уведомила общество о том, что по состоянию на 25.03.2021 арендной платежи в счет задолженности по арендной плате в бюджет Дальнереченского городского округа не поступили, в связи с чем, истец просил оплатить образовавшуюся задолженность по указанным реквизитам.

Ответным письмом N 1-4/2327 от 29.03.2021 ответчик уведомил истца о том, что реальная возможность по оплате долга появится не ранее чем через 30-40 дней при поступлении денежных средств, полученных ООО "Восточные поля" от реализации собственных земельных участков. При получении денежных средств от одного покупателя на расчетный счет ООО "Восточные поля" задолженность по арендной плате будет полностью оплачена.

Претензией N 1-4/3969 от 31.05.2021 истец повторно уведомил ответчика о том, что на его стороне имеется задолженность по спорному договору, в связи с чем предлагал ему в добровольном порядке в срок до 15.06.2021 оплатить сложившуюся задолженность.

Уведомлением N 1-4/4316 от 09.06.2021 арендодатель уведомил арендатора о досрочном расторжении спорного договора аренды и освобождении спорного земельного участка ввиду существенного нарушения ООО "Восточные поля" условия договора по внесению платы за аренду земельного участка. На основании изложенного Администрация требовала в 10-дневный срок с момента получения уведомления в добровольном порядке подписать три подлинных экземпляра соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и два подписанных экземпляра соглашения направить в адрес Администрации.

Согласно почтовому уведомлению, указанное уведомление было получено ответчиком 16.06.2021.

Поскольку ООО "Восточные поля" задолженность по договору аренды не погасило, соглашение о расторжении такого договора не подписало, спорный участок не вернуло, Администрация обратилась в Арбитражный суд Приморского края с настоящими первоначальными требованиями.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается факт нахождения в его во владении и пользовании спорного земельного участка по договору аренды от 07.04.2014 N 2 в период с 01.04.2019 по 31.12.2021.

Вместе с тем, в нарушение условий договора и требований закона общество надлежащим образом арендные платежи не вносило, доказательств обратного в материалы дела представлено не было.

Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, апелляционная коллегия признает его обоснованным, арифметически верным в сумме общей сумме 385 000,02 рублей.

Вместе с тем, общество заявило возражения против заявленных требований путем подачи встречного иска, сославшись на то обстоятельство, что не могло использовать часть земельного участка площадью 1 318 465 кв.м по своему целевому назначению (сельскохозяйственное производство) ввиду его непригодности (переувлаженность, заболоченность, наличие в границах участка водных объектов и подверженности затопления талым водами).

Относительно указанных доводов общества суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Однако в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как видно из представленного обществом в обосновании своих требований акта натурного обследования кадастрового инженера Дегтяренко О.Ю. N 21 от 03.08.2021, площадь земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:116 пригодная для сельскохозяйственного производства составляет 1 437 272 кв.м, оставшаяся часть земельного участка площадью 1 318 465 кв.м не пригодна для сельскохозяйственного использования и сельскохозяйственного производства в виду ее переувлажненности, закустаренности, подверженности подтоплению (затоплению).

В дополнениях от 07.02.2022 N 5 к указанному акту кадастровый инженер сделал вывод, что использование части земельного участка площадью 1 318 465 кв.м на момент заключения договора аренды не представлялось возможным в целях сельскохозяйственного производства, вследствие заболоченности, переувлажненности, закустаренности земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:116, а также нахождения в границе земельного участка оврага.

Из содержания указанного акта и дополнения к нему видно, что к вышеприведенным выводам кадастровый инженер пришел в результате натурного обследования спорного участка (его визуальному осмотру), а также в результате оценки и анализа документации спорного участка (кадастровые планы территории, выписка из ЕГРН). Также кадастровым инженером проводился анализ космических снимков земельного участка с информационного ресурса "Google Earth Pro" по состоянию на 27.09.2013 и 17.10.2019.

Таким образом, недостатки земельного участка, на которые ссылается ответчик, обусловливая невозможность его использования по целевому назначению (заболоченность, закустаренность, наличие оврага), могли и должны были быть обнаружены обществом самостоятельно либо с привлечением специалиста в рамках обычного визуального осмотра земельного участка в момент его приемки от арендодателя при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от профессионального участника сельскохозяйственной деятельности. Более того, информация о фактическом состоянии земельного участка также должна быть известна арендатору из аукционной документации (в том числе, схем земельного участка, сельхозкарт), которая была доступна для всех участников аукциона.

Вопреки мнению апеллянта, заболоченность, закустаренность спорного участка, наличие оврага в его границах, не относятся к числу недостатков, которые имеют скрытый (неочевидный) характер либо могли быть обнаружены исключительно специалистом с использованием специальных методов и приборов измерения.

Согласно пункту 3.1 спорного договора участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования с даты, указанной в пункте 2.1 Договора. Договор является одновременно актом приема-передачи Участка.

В соответствии с пунктом 3.3. договора состояние земельного участка на момент заключения договора соответствует условиям его использования по целевому назначению. Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.

Приняв на себя все права и обязанности арендатора по спорному договору, первоначальный арендатор (ООО "Объединенная молочная компания"), сингулярным правопреемником которого является ответчик, а впоследствии и сам ответчик (ООО "Восточные поля") - путем подписания дополнительного соглашения от 11.07.2017 без замечаний и возражений, согласились со всеми его условиями, в том числе, относительно пригодного состояния земельного участка для сельскохозяйственного использования.

Кроме того, из материалов дела нельзя сделать безусловный вывод, что недостатки земельного участка, установленные в акте натурного обследования N 21 от 03.08.2021, фактически препятствовали его использованию арендатором по целевому назначению, установленному в договоре (сельскохозяйственное производство).

Так, вопреки мнению арендатора, из буквального толкования договора не следует, что использование земельного участка в целях сельскохозяйственного производства подразумевает конкретный вид этой деятельности (выращивание зерновых культур). В состав переданного земельного участка площадью 2 755 737 кв.м входят не только пашни, что не исключает возможности использовать земельный участок для других видов сельскохозяйственного производства.

При этом согласно части 2 статьи 13 ЗК РФ в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия;

3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Из содержания указанных положений следует, на ООО "Восточные поля" как на арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения на период аренды возлагается комплекс обязанностей по его содержанию в состоянии, пригодном для соответствующих целей.

Вместе с тем, из представленного в материалы дела акта планового (рейдового) осмотра, обследования N 08-95-19 озн от 21.03.2019, составленного Управлением Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области, следует, что в результате планового рейдового осмотра на земельном участке сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства выявлено нарушение земельного законодательства РФ. При осмотре (обследовании) спорного земельного участка с кадастровым номером 25:02:010704:116 установлено, что на площади 66 га земельный участок не пригоден для возделывания с/х культур (а не, в целом, для сельскохозяйственного использования, как указывает апеллянт) из-за сложности рельефа, так как является естественный водосбросом. На площади в 65 га проводятся агротехнические мероприятия. На площади 74 га не выполняются установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель. Остальная территория земельного участка около 70 га, заросшая сорной древесно-кустарниковой растительностью (дуб, осина, ива, леспедиция), требует проведения рекультивационных мероприятий. При визуальном осмотре земельного участка в точке г.к. 45,84701 133,64371 наблюдается зарастание площади около 1 гектара кустарником (тальником) высотой до З м возрастом примерно от 3-8 лет, а также признаки выращивания сельскохозяйственных культур (наличие пожневых остатков). В точке г.к. 45,93941 133,63571 отсутствуют признаки выращивания сельскохозяйственных культур, участок на 100% зарос сорной растительностью высотой до 2-м (амброзия, осоки).

Таким образом, Управлением Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области пришло к выводу, что по состоянию на 21.03.2019 52% площади (примерно 1 440 000 кв.м) спорного участка было покрыто сорной и древесно-кустарниковой растительностью, на нем не проводились агротехнические и фитосанитарные мероприятия, что является нарушением требований земельного законодательства, а именно статьи 12, части 1 статьи 13 и статьи 42 ЗК РФ, в связи с чем направило в адрес ООО "Восточные поля" предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований.

При таких условиях судебная коллегия приходит к выводу, что невозможность использования указанной части земельного участка по его целевому назначению связана не с его непригодностью (в том числе, ввиду сложности рельефа и иных характеристик), а ввиду неисполнения самим ответчиком своих обязательств по проведению обязательных агротехнических и фитосанитарных мероприятий, предусмотренных действующим земельным законодательством.

В поддержку данного вывода свидетельствует тот факт, что на протяжении всего периода арендных отношений общество не уведомляло арендодателя о невозможности использовать земельный участок по своему целевому назначению ввиду его непригодного состояния, о соразмерном уменьшении арендной платы не просило. Напротив, в своих ответных письмах на требования Администрации погасить задолженность по договору (от 30.12.2020, N 1-4/2327 от 29.03.2021) арендатор ссылался на иные причины невозможности ее погашения (в частности, трудное финансовое положение). При этом общество гарантировало полное погашение задолженности по арендной плате, в том числе, за счет денежных средств, полученных от реализации собственных земельных участков.

При изложенных обстоятельствах по смыслу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель (Администрация) в рамках спорных отношений не отвечает за вышеназванные недостатки сданного в аренду имущества, которые, по мнению общества, препятствуют его использованию по целевому назначению.

Соответственно, риск невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению несет именно общество, как лицо, предварительно установившее фактическое состояние участка во время его визуального осмотра, добровольно и без каких-либо претензий принявшее такой участок в аренду, взяв на себя обязательства по оплате арендных платежей. При этом ответчик не реализовал возможности, связанные как с оперативным расторжением договора, сохранив все указанное время за собой статус обладателя права аренды, исключающего как допуск иных лиц к владению и пользованию участком, так и распоряжение данным участком со стороны органа местного самоуправления.

В свою очередь, истец как арендодатель вправе рассчитывать на получение арендной платы от арендатора, фактически владеющего земельным участком с учетом действующего договора аренды, в отсутствие возможностей распоряжения данным участком иным образом для целей пополнения бюджета.

С учетом изложенного и положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, ссылки ответчика на невозможность использования земельного участка в конкретных обстоятельствах настоящего спора не являются основанием для отказа во взыскании арендной платы либо соразмерного уменьшения арендной платы.

Ссылки заявителя жалобы в подтверждение своей позиции по делу на пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021) не принимается апелляционным судом, поскольку выводы, изложенные в указанном Обзоре, основаны на иных обстоятельствах, не являющихся идентичными с рассматриваемыми.

При изложенных обстоятельствах оснований для уменьшения размера арендной платы в спорный период у суда апелляционной инстанции не имеется, в связи с чем встречные исковые требования удовлетворению на подлежат, а первоначальные исковые требования в части взыскании основного долга, напротив, подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Относительно требования истца о взыскании неустойки, начисленной на сумму долга по арендной плате за период с 03.05.2017 по 31.01.2022 (в тексте ходатайства истец указывает по 17.01.2022, однако из расчета (т.2, л.д.93) следует, что истец просит взыскать пеню по 31.01.2022) в размере 39 776,41 рублей, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 7.2 спорного договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Материалами дела подтверждается, что стороны настоящего спора путем подписания спорного договора приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства.

Между тем, ответчик в суде первой инстанции заявил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требований о взыскании пени.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" (далее - постановление N 43) установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В силу статьи 196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Также в пункте 16 постановления N 43 разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В силу пункта 5 статьи 4 АПК РФ срок, установленный для проведения обязательной процедуры (претензионный порядок), равен тридцати календарным дням со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019 (далее - Обзор N 1 (2019)), из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Поскольку истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия (N 1-4/3969 от 31.05.2021), ответ на которую не поступил, то с указанной даты течение срока исковой давности было приостановлено на тридцать календарных дней.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления N 43).

Пунктом 25 постановления N 43 установлено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Как следует из материалов дела, настоящее исковое заявление подано в Арбитражный суд Приморского края посредством почтовой связи 02.07.2021, следовательно, в силу разъяснений пунктов 24, 25 постановления N 43, учитывая трехлетний срок исковой давности, который был приостановлен на тридцать календарных дней, истец имеет право требовать взыскания неустойки только за период с 02.06.2018.

Повторно произведя расчет неустойки, подлежащей уплате ООО "Восточные поля" за период с 02.06.2018 по 31.01.2022 с учетом условий спорного договора о порядке внесения арендной платы, требований статей 191, 193 ГК РФ, а также пропуска истцом срока исковой данности, апелляционный суд признает его обоснованным, арифметически верным в сумме 27 693,57 рублей.

В связи с тем, что факт просрочки исполнения обязательства по уплате аренды по спорному договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, то суд апелляционной инстанции признает исковые требования в части взыскания неустойки обоснованными и подлежащими удовлетворению в указанном размере.

Поскольку извещенный надлежащим образом о судебном разбирательстве ответчик заявление об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки в суде первой инстанции не заявлял, вследствие чего, учитывая статус коммерческой организации у ООО "Восточные поля", оснований для уменьшения размера неустойки у суда первой инстанции не имелось.

Относительно требований Администрации о расторжении спорного договора и обязании арендатора освободить возвратить земельный участок, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ; соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

На основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как было установлено выше, на стороне арендатора имеется нарушение условия спорного договора в виде невнесения арендной платы в течение 2-х месяцев, что согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ является основанием досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Также материалами дела подтверждается, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 1-4/4316 от 09.06.2021 с предложением о расторжении договора аренды в добровольном порядке, которая была получена ответчиком 16.06.2021 и оставлена без ответа. Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность соблюдения досудебного порядка.

При изложенных обстоятельствах заявленные требования о расторжении договора аренды от 07.04.2014 N 2 признаются апелляционной коллегией обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая удовлетворение требований истца о расторжении спорного договора аренды, у ответчика отсутствуют правовые основания для дальнейшего владения и пользования спорным участком, в связи с чем требования Администрации по его возврату также являются правомерными и подлежат удовлетворению

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.03.2022 по делу N А51-11281/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Е.А. Грызыхина Е.Н. Шалаганова