Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2022 г. N 15АП-10561/22 по делу N А32-55241/2021

город Ростов-на-Дону

12 июля 2022 г.

дело N А32-55241/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А.,

при участии:

от ответчика: Яблочкина С.С. по доверенности от 11.04.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Церера"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 29.04.2022 по делу N А32-55241/2021

по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к обществу с ограниченной ответственностью "Церера"

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - истец, управление) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Церера" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401009:2434 от 22.06.2016 N 01-09/1585.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2022 исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка от 22.06.2016 N 01-09/1585; с общества в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 6000 руб. государственной пошлины.

Установив, что обществом допущено существенное нарушение условий договора, выразившееся в неиспользовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401009:2434 в сельскохозяйственных целях, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных управлением требований.

Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

- судом не исследовались признаки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482, позволяющие сделать вывод о том, что земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования;

- суд не установил факт неиспользования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования в течение года;

- истец не предоставил ответчику разумный срок для устранения недостатков;

- на территории земельного участка осуществляется выпас сельскохозяйственных животных;

- акты обследования спорных земельных участков не являются надлежащими доказательствами.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец явку представителя не обеспечил, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя ответчика, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401009:2434, площадью 82485 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, земельный участок N 15, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования; запись государственной регистрации права от 14.06.2006.

На основании распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи от 22.03.2006 N 04-04/1123С "О переоформлении открытому акционерному обществу "Агрофирма "Кудепста" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи" между управлением (арендодатель) и ОАО "Агрофирма "Кудепста" (арендатор) заключен договор аренды от 27.04.2006 N 04-24/192С.

Пунктом 1.1 данного договора установлено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в сельской зоне, с кадастровым N 23:49:04 08 000:0032. находящийся по адресу, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок N 15 для сельскохозяйственного использования общей площадью 91643 кв.м, в том числе обременения: Сочинские электрические сети ОАО "Кубаньэнерго" - 92 кв.м. Договор действует с 27.04.2006 по 27.04.2055 (пункт 2.1 договора).

В ходе ряда сделок уступки права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.04.2006 N 04-24/192С переданы ООО "Терра".

В соответствии со статьей 11.8. Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, на основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.06.2012 N 519-р "Об изъятии земельных участков для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения", соглашения о возмещении убытков в связи с изъятием путем прекращения права аренды на земельные участки в целях размещения олимпийского объекта федерального значения от 24.08.2012 N 1724-515-р, договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 27.04.2006 N 04-24/192С, договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 05.02.2008 N 15, договора о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка от 18.01.2010 N 15/15, территориальное управление (Арендодатель) и ООО "Терра" (Арендатор) заключили договор аренды от 22.06.2016 N 01-09/1585 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0401009:2434 площадью 82485 кв.м, местоположение: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, земельный участок N 15, с разрешенным использованием - "для сельскохозяйственного использования". Договор действует по 27.04.2055 (пункт 2.1 договора).

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 19.09.2016 N 15 по договору аренды земельного участка от 22.06.2016 N 01-09/1585 права и обязанности арендатора переданы ООО "Церера" (регистрационная запись от 06.10.2016 N 23-23/050-23/019/806/2016-9325/3).

Управлением проведено обследование (осмотр) фактического использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401009:2434 по результатам которого установлено, что земельный участок не огорожен, не охраняется, фактически представляет собой лесной массив, сельскохозяйственная деятельность ООО "Церера" не осуществляется.

Истцом в адрес ответчика письмом от 18.02.2021 N 23-СМ-11/2976 направлено требование об устранении выявленных нарушении.

В связи с тем, что нарушения устранены не были, управлением в адрес общества направлено письмо от 20.05.2021 N 23-СМ-11/9596 о проведении совместно осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401009:2434, назначенное на 27.05.2021 в 10 час. 00 мин. По результатам данного осмотра управлением подготовлен акт от 31.05.2021. В ходе проведения осмотра установлено, что выявленные ранее нарушения не были устранены, сельскохозяйственная деятельность обществом не осуществляется, сохранность земельного участка ответчиком не обеспечена.

Территориальным управлением обществу письмом от 01.06.2021 N 23-СМ-11/10566 направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 22.06.2016 N 01-09/1585. Ответа на указанное письмо не последовало.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Из статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Согласно пункту 2 указанной статьи в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482 утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации (далее - постановление Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На основании разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Подпунктом 4.1.5. заключенного сторонами договора аренды регламентировано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий договора:

- использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора;

- неиспользовании участка (его части) в течение одного года;

- нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 (по своевременной оплате) договора;

- невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- не подписании арендатором дополнительных соглашений к договору,

- использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в рассматриваемом случае нарушение договора должно быть не только значительным, но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 30 названного информационного письма разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В данном пункте отмечено, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 22.06.2016 N 01-09/1585, по условиям которого участок предоставлен арендатору для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора), акты проверки от 31.05.2021 и 18.04.2022 с приложенными фотоматериалами, из которых следует, что контур земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401009:2434 не огорожен, в границах земельного участка произрастает древесно-кустарниковая растительность, фактически территория земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401009:2434 представляет собой лесной массив, сельскохозяйственная деятельность, признаки освоения в границах обследуемого земельного участка не установлена, оборудованный автомобильный, пеший доступ к территории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401009:2434 отсутствует, установив факт нарушения обществом условий договора и действующего законодательства (статья 42, пункт 2 статьи 46, пункт 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации), и придя к выводу о существенном характере данных нарушений и их неустранении на момент рассмотрения спора, приняв во внимание соблюдение управлением досудебного порядка расторжения названного договора, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 22.06.2016 N 01-09/1585.

Доводы общества о том, что спорный земельный участок используется под выпас сельскохозяйственных животных апелляционной коллегией отклоняются, поскольку следов выпаса сельскохозяйственных животных на всей территории земельного участка не обнаружено. Предоставление части участка в пользование третьему лицу в целях выпаса скота не является надлежащим доказательством целевого использования спорного земельного участка. Доказательства подготовки арендатора к использованию земельного участка и невозможности такого использования по его целевому назначению не представлено.

Кроме того, суд первой инстанции учел обременение спорного земельного участка режимом второй зоны округа санитарной охраны курорта, что делает невозможным осуществление масштабной сельскохозяйственной деятельности, поскольку любая сельскохозяйственная деятельность, осуществляемая на земельном участке как арендатором, так и иными лицами, не должна загрязнять окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводить к их истощению.

Согласно пункту 1 Постановления Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482 признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются:

- наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель;

- наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

При этом указанные признаки считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка.

Площадь спорного земельного участка составляет 82485 кв.м, однако большая часть участка покрыта многолетними зелеными насаждениями, что делает невозможным ведение масштабной сельскохозяйственной деятельности без причинения вреда окружающей среде и нарушения норм действующего законодательства.

Установив, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0401009:2434 ответчиком в сельскохозяйственных целях не используется, что является существенным нарушением условий договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам. Оснований для иной оценки доказательств по делу у коллегии судей не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2022 по делу N А32-55241/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов