Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2022 г. N 09АП-38852/22 по делу N А40-251438/2021

г. Москва

13 июля 2022 г.

Дело N А40-251438/21

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП Почтовой Елены Николаевны

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2022

по делу N А40-251438/21-127-1860, принятое судьей Кантор К.А.

по иску ИП Почтовой Елены Николаевны

(ОГРНИП 321774600143880, ИНН: 772449485982)

к ИП Хананяеву Ифраиму Валерьевичу

ОГРНИП: 319774600254916, ИНН: 772029285437)

третьи лица: Лахтюхов Андрей Николаевич, АО "ЗАВОД "ЭЛЕКТРОПРИБОР",

о взыскании задолженности в размере 1 900 000 руб. и обязании передать помещение,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Базильская Л.В. по доверенности от 13.09.2021, диплом N ДВС 1734105 от 25.06.2002;

от ответчика: Тугуев Ш.Б. по доверенности от 10.12.2021, диплом N 107704 0014843 от 06.07.2015;

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Почтова Елена Николаевна (далее- истец) обратилась в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хананяеву Ифраиму Валерьевичу (далее -ответчик) о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2020 N 04/20 за период с 10.06.2021 по 14.04.2022: 1.477.332,20 руб. в счет оплаты задолженности по ежемесячной арендной плате за периоде 10.06.2021 по 14.04.2022, 261.002,65 руб. - пени за несвоевременную оплату согласно п. 7.1.1. Договора за период просрочки до 17.02.2022, пени с 15.04.2022 по дату фактического исполнения обязательства за несвоевременную оплату согласно п.7.1.1. Договора, а также об обязании ИП Хананяева И.В. освободить и передать (вернуть) ИП Почтовой Е.Н. помещение по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2020 N 04/20 по акту приема-передачи (с учетом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Лахтюхов Андрей Николаевич, АО "ЗАВОД "ЭЛЕКТРОПРИБОР".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2022 по делу N А40-251438/21 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, с учетом уточнений, принятых судом. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению заявителя, ответчик не подтвердил, что освободил помещение и передал его собственнику.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт.

Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителей 3-х лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Почтова Е.Н. (Арендодатель) является собственником нежилого помещения общей площадью 2456,7 кв.м. с кадастровым N 50:48:0000000:28583, расположенного в здании по адресу: Московская область, г.Реутов, Носовихинское шоссе, д. 7, цокольный этаж пом. II ком. 1, 1а, 16, 2-5, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 8-11, 11а, 28-32, 32а, 33, 34, 34а, 346, 35-39, 39а, 396, 40-49, 49а, 496, 50- 52, 52а. 53, 54-61, Б, Л; 1 этаж пом. II ком. 62-73, Л1, Б1, 61, на основании договора купли-продажи от 09.06.2021, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) 10.06.2021 внесена запись N 50:48:0000000:28583-50/420/2021-20, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09.11.2021.

ИП Хананяев И.В. является арендатором части данного помещения общей площадью: 200 кв.м., расположенного на цокольном этаже, пом. II: комнаты 44,46,47,48, 49 (часть), 49(6) (далее - "Помещение") на основании договора аренды нежилого помещения N 04/20, заключенного 01.04.2020 с Лахтюховым Андреем Николаевичем (далее - Договор).

В силу п. 12.7. Договора он является обязательным для правопреемников Арендодателя.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Все права и обязанности по Договору в полном объеме перешли к новому собственнику ИП Почтовой Е.Н.

Как указал истец, о регистрации перехода права собственности на Помещение ИП Хананяев И.В. был извещен надлежащим образом.

Договор заключен сроком на 11 месяцев.

Согласно п. 2.3. Договора стороны не продлили срок действия Договора путем направления в адрес арендодателя соответствующего письменного уведомления, Договор считается прекращенным с 28.02.2021, в связи с чем согласно п. 5.2.1, 5.2.11. Договора Арендатор обязан передать (возвратить) Помещение Арендодателю по акту приема-передачи в течение 7 (семи) календарных дней с этой даты.

01.04.2020 ИП Хананяев И.В. принял в пользование помещение по двустороннему акту приема-передачи.

Истец указал, что ответчик не возвратил Помещения арендодателю, каких-либо уведомлений в рамках данных арендных отношений от него не поступало.

Согласно п. 12.4. Договора все уведомления по Договору считаются доставленными надлежащим образом, если: 1) вручаются уполномоченному представителю стороны под расписку в получении, 2) направляются заказным письмом по адресу стороны, указанному в Договоре.

В соответствии с п. 3.2. Договора в случае если после прекращения Договора Арендатор продолжает занимать Помещение полностью или частично более 7 (семи) календарных дней, за все время такого пользования Помещением до его передачи (возврата) арендодателю полностью по акту приема-передачи Помещения, Арендатор уплачивает арендодателю плату за пользование Помещением, рассчитанную по ставке арендной платы, действующей в месяце, в котором произошло прекращение действия Договора.

На основании п. 3.1.1. Договора размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением составляет: 160000 руб. (без НДС) и не включает в себя стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых Арендатором отдельно (п. 3.3. Договора).

Согласно п. 3.1.2., 3.4., 3.4.2., 3.4.3. Договора арендная плата подлежит уплате арендодателю ежемесячно с 01.04.2020 не позднее 7-го календарного дня текущего месяца, либо следующего за 7-м числом первого рабочего дня текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, и считается исполненной со дня зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

При заключении Договора ИП Хананяев И.В. перечислил Арендодателю обеспечительный взнос согласно п. 3.6.1. Договора в размере: 160.000 руб.

Согласно п. 9.1.1. Договора в случае расторжения Договора по причине систематического (суммарная продолжительность двух и более задержек в оплате составит более 10-ти рабочих дней в течение 6-ти календарных месяцев) нарушения сроков оплаты арендной платы, часть обеспечительного взноса в размере 10% от размера арендной платы, что составляет: 16.000 руб., удерживается Арендодателем в качестве штрафа.

При этом уплата данного штрафа не освобождает Арендатора от обязанности по уплате арендной платы за все время пользования помещением до его возврата по акту приема-передачи Арендодателю.

Истец, посчитав, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате 05.10.2021 г. направил ответчику претензию N 1/Ю от 30.09.2021. Претензия оставлена без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что у истца отсутствует право на взыскание арендной платы в связи с тем, что Договор прекратил свое действие, ответчик освободил помещение 28.02.2021 г.

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как указано выше, Договора заключен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев, то есть до 28.02.2021 г.

Пункт 2 ст. 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Наряду с этим, п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Согласно п. 31 Обзора судебной практики N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного суда РФ 22.07.2020 г., акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-45606/19 от 30.09.2019 Лахтюхов Андрей Николаевич признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Толстенко В.А., о чем опубликовано сообщение в газете "Коммерсантъ" N 187 от 12.10.2019.

Определением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-45606/19 Толстенко В.А. освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего Лахтюхова А.Н., финансовым управляющим Лахтюхова А.Н. утвержден Скворцов А.Д.

Согласно ст. 138, п.5 ст.213.27 Федерального закона от 26.10.02г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) АО "Завод "Электроприбор" заявил об оставлении предмета залога за собой в ходе торгов по продаже имущества Должника посредством публичного предложения 9 сообщение в ЕФРСБ о проведении (изменении) торгов N4972928 от 12.05.2020 г.) по цене 151.092.517,88 рублей.

При этом в адрес ответчика, как предыдущий арендодатель, так и новый собственник (залоговый кредитор) каких-либо счетов, реквизитов для внесения арендной платы, а также уведомлений о смене арендодателя не направляли.

В ЕГРН 10.06.2021 внесена запись N 50:48:0000000:28583-50/420/2021-20 о переходе права собственности на помещение к истцу.

Договор купли-продажи от 09.06.2021 г. (удостоверен нотариусом) не содержит каких-либо указаний на наличие обременения в виде аренды спорного помещения.

Кроме того, в материалы дела представлен акт приема-передачи от 11.06.2021 г., который подтверждает тот факт, что помещение выбыло из владения АО "Завод "Электроприбор" и перешло во владение истца.

Вместе с тем, каких-либо указаний на наличие арендатора (передачу помещения во владение ответчику) акт не содержит.

При этом совокупностью доказательств подтверждается тот факт, что ответчик покинул помещение после прекращения Договора (истечения срока действия). Доказательств возобновления Договора на неопределённый срок после истечения срока его действия, не представлено.

Судом первой инстанции правомерно отклонена ссылка истца на акт от 31.07.2021 г., поскольку указанное доказательство не подтверждает факт владения помещением, а лишь подтверждает только факт совместной фиксации показаний приборов учета.

Доводы жалобы о том, что Договор возобновлен на неопределённый срок также были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и отклонены, поскольку не подтверждены соответствующими доказательствами.

Согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Таким образом, незарегистрированный договор не сохраняет действие при перемене собственника имущества, в связи с чем, у истца отсутствуют права требования по такому договору.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на наличие мебели и имущества ответчика в Помещениях, не принимается судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены принятого судебного акта, поскольку как пояснил представитель ответчика и это видно из представленных истцом фото, оставленное ответчиком в Помещениях имущество не представляет для ответчика ценности.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2022 по делу N А40-251438/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Г.С. Александрова Н.И. Панкратова