Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2022 г. N 15АП-10704/22 по делу N А01-4306/2021

город Ростов-на-Дону

19 июля 2022 г.

дело N А01-4306/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

при участии:

от истца: директор Ешев К.Н. по выписке из ЕГРЮЛ;

от ответчика: представитель Пигунова Д.О. по доверенности от 27.10.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Атлас" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 18.05.2022 по делу N А01-4306/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "ЗАРЕТ" (ИНН 0105000512, ОГРН 1020100698540) к обществу с ограниченной ответственностью "Атлас" (ИНН 7447208587, ОГРН 1127447005850) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Зарет" (далее - истец, ООО "Зарет") обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Атлас" (далее - ответчик, ООО "Атлас") об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N А-78-07/2017 от 22.09.2017 об увеличении арендной платы до 115 500 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению ответчика, изменение условий договора возможно только по соглашению сторон; ответчиком не нарушены существенные условия договора. Расчет арендной платы произведен не в соответствии с условиями договора.

К апелляционной жалобе ответчик приложил дополнительные доказательства.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Протокольным определением суд на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал ответчику в приобщении дополнительных доказательств. Дополнительные документы возвращены представителю ответчика.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.09.2017 между ООО "Атлас" (арендатор) и ООО "Зарет" (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения N А-78-07/2017, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание общей площадью 246,8 квадратных метров, с кадастровым номером: 01:08:0513051:38, находящееся по адресу: Республика Адыгея, город Майкоп, улица 12 Марта, дом 169.

Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением "Красное&Белое" или другим коммерческим обозначением (пункт 1.3 договора).

Срок аренды - 7 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 105 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, в том числе НДС. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении.

Имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 13.11.2017.

04.01.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункты 3.1.1 и 3.2 договора.

16 января 2019 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения и дополнения в пункты 3.1.1., 7.8 и раздел 8 договора.

Согласно пункту 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.01.2018) пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Адыгея, но не более 10%. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы в размере 105 000 рублей за площадь помещения, предусмотренной пунктом 3.1.1. настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Уведомлением от 03.12.2020 (т. 1, л.д. 23) арендодатель уведомил арендатора об увеличении постоянной части арендной платы на 10% с 05.01.2021 в связи с увеличением индекса потребительских цен и товаров до 115 500 рублей.

В ответ на указанное уведомление ответчик в своем письме от 03.03.2021 (т. 2, л.д. 15) указал, что он вынужден отказать в увеличении арендной платы, поскольку обратное приведет к нерентабельности магазина.

Повторно 07.10.2021 с письмом-претензией (т. 1, л.д. 27) арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение от 01.10.2021 к договору об увеличении арендной платы до 115 500 рублей. В указанном письме арендодатель предупредил арендатора, что в случае уклонения от подписания дополнительного соглашения он будет вынужден обратиться в суд.

В ответ на претензию ответчик в письме от 25.11.2021 (т. 1, л.д. 92) указал на отсутствие правовых оснований для увеличения постоянной части арендной платы и предложил вернуться к вопросу о возможном повышении арендной платы по истечении года.

Ссылаясь на то, что ответчик неправомерно уклоняется от подписания дополнительного соглашения о повышении арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исковые требования обоснованы тем, что в силу пункта 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Адыгея, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы в размере 105 000 рублей, за площадь Помещения, предусмотренной пунктом 3.1.1. настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Исходя из условий пункта 3.2 договора, арендодателю предоставлена возможность на ежегодное повышение размера арендной платы. Арендодатель не отказывался от права на ежегодное индексирование арендной платы и реализовал его направив уведомление арендатору о повышении арендной платы.

Ответчик в письме от 03.03.2021, отказывая истцу в увеличении арендной платы, не оспаривал расчет индексации, мотивируя отказ увеличением негативных экономических факторов: санкции, стремительный рост курса доллара, падение рубля и нефти. Повторно арендодатель обратился к арендатору 07.10.2021, однако снова получил отказ.

В письме от 25.11.2021 арендатор настаивал на том, что арендная плата за помещение соответствует рыночной стоимости и не может быть пересмотрена без согласия сторон.

Таким образом, факт уклонения ООО "Атлас" от подписания дополнительного соглашения подтвержден имеющейся в материалах дела перепиской сторон и ответчиком не оспаривается.

По условиям пункта 3.2 договора, согласованными сторонами, пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Адыгея, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы в размере 105 000 рублей, за площадь Помещения, предусмотренной пунктом 3.1.1. настоящего договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего Договора.

Указанные условия не противоречит сложившемуся хозяйственному обороту.

В пункте 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Довод ответчика о том, что в договоре содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке, в подтверждение которого им представлена копия акта экспертного исследования N 2566/07-6 от 25.04.2022, составленного по запросу ООО "Альфа Пенза" ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России по результатам лингвистического исследования текса договора N АлП-623-10/2016 от 26.12.2016, заключенного между ИП Милюковым В.В. и ООО "Альфа Пенза", правомерно отклонен судом первой инстанции.

В материалы дела представлена переписка сторон, из которой следует, что ответчик в ответ на уведомления истца об увеличении арендной платы с 05.01.2021 на 10% (л.д. 23, т. 1), отказал в увеличении арендной платы, ссылаясь на экономическую ситуацию: санкции, стремительный рост курса доллара, падения рубля и нефти и нерентабельность магазина при осуществлении индексации арендной платы (т. 2, л.д. 15), тем самым, подтверждая и не оспаривая, что сторонами согласован механизм изменения арендной платы в пункте 3.2 договора.

Согласно разъяснениям пунктов 43, 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Более того, в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" и пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что сторонами зафиксирован размер постоянной части арендной платы в размере 105 000 рублей. Кроме этого, договором предусмотрено право арендодателя на увеличение постоянной части арендной платы не чаще одного раза в год на размер процента инфляции установленный органом статистики Республики Адыгея, но не более 10%. При этом арендодатель обязан письменно направить предложение арендатору об изменении арендной платы за 30 календарных дней до даты ее изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Таким образом, стороны достигли соглашения об увеличении постоянной части арендной платы в случае роста индекса инфляции (в процентах за последние двенадцать месяцев) не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя. При этом установили механизм изменения, путем оформления дополнительного соглашения, то есть Арендатор принял на себя обязанность по заключению дополнительного соглашения. В пункте 3.2. договора аренды установлена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон во всякое время действия договора.

Таким образом, сторонами в пункте 3.2. договора установлен механизм изменения арендной платы не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя в безусловном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, спорный договор аренды был подготовлен ответчиком, договор заключен сроком на 7 лет, в договоре аренды предусмотрено право арендодателя потребовать расторжение договора лишь в случае существенного нарушения арендатором условий договора (пункт 5.4 договора).

В то же время, пункт 5.5 договора предусматривает право арендатора на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, с предупреждением за один месяц.

Уклонение ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесение арендной платы, установленной в разделе 3 договора, и использовании помещения по назначению сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (7 лет) по цене 2017 года, что противоречит воле арендодателя, отраженной в пункте 3.2. договора и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.05.2022 по делу N А43-26728/2021.

Кроме того, возражая против удовлетворения требований иска, ответчик указал, что арендная плата по договору уже повышена на 18%, в связи с тем, что до 01.01.2019 размер НДС составлял 18% от размера постоянной части арендной платы и уплачивался истцом в бюджет. Таким образом, при заключении договора выручка истца от сдачи помещения в аренду составляла 86 100 рублей. Поскольку истец с 01 января 2019 года перешел на упрощенную систему налогообложения арендодатель вправе был требовать от арендатора оплату постоянной части арендной платы, исходя из стоимости, указанной в пункте 3.1.1. договора аренды, за вычетом суммы НДС - 18%, а арендатор вправе был потребовать от арендодателя уменьшения постоянной части арендной платы на сумму НДС - 18%. Выручка истца от сдачи помещения в аренду с 01.01.2019 составила 105 000 рублей. Размер арендной платы увеличился на 18%, то есть на 18 900 рублей ежемесячно. При таких обстоятельствах, по мнению ответчика, требование истца об очередном увеличении арендной платы еще на 10% необоснованно и не согласуется с взаимными интересами сторон.

Судом первой инстанции указанные доводы рассмотрены и отклонены. Как установлено судом, с 01.01.2019 истец перешел на упрощенную систему налогообложения.

Согласно пункту 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации организации, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками налога на добавленную стоимость.

Заключая дополнительное соглашение от 16 января 2019 года об исключении условия "в том числе НДС" в сумме постоянной арендной платы, арендодатель только выполнил свою обязанность как налогоплательщик. Начиная с 01.01.2019, арендодатель не выставлял счетов в адрес арендатора с выделением НДС и арендатор не уплачивал указанный налог при перечислении платежей по аренде. Арендатор не предъявил никаких претензий к редакции дополнительного соглашения на дату его заключения, а значит, не считал его условия повышением арендной платы.

Довод ответчика о том, что истцом неправильно произведен расчет увеличения постоянной части арендной платы на индекс потребительских цен, подлежит отклонению. Увеличение размера постоянной части арендной платы истцом произведено в соответствии с положениями пункта 3.2. договора аренды. Предложенный арендодателем в дополнительном соглашении новый размер арендной платы соответствует критерию, указанному в этом пункте. При этом расчет индекса потребительских цен был произведен за весь период действия договора, так как ранее право арендодателя на ежегодное повышение стоимости аренды не было им реализовано.

При таких обстоятельствах, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для отмены решения суда.

Нарушений процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 18.05.2022 по делу N А01-4306/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов