Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2022 г. N 20АП-543/22 по делу N А09-891/2021

г. Тула

2 августа 2022 г.

Дело N А09-891/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01.08.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.08.2022.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Осиповой Д.И., при участии от истца - Хлебова А.И. (доверенность от 27.05.2021), от ответчика - Полякова В.В. (доверенность от 29.06.2021), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кудряшова Андрея Викторовича на решение Арбитражного суда Брянской области от 10.12.2021 по делу N А09-891/2021 (судья Абалакова Т.К.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Кудряшова Андрея Викторовича (г. Москва) к обществу с ограниченной ответственностью "Современный город-ЭСО" (г. Брянск), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск), общество с ограниченной ответственностью "Энерготранс" (г. Брянск), МТУ Росимущества по Калужской, Брянской и Смоленской областям (г. Брянск), публичное акционерное общество "Россети Центр" в лице филиала ПАО "Россети Центр" - "Брянскэнерго" (г. Брянск), Управление государственного регулирования тарифов Брянской области (г. Брянск), общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Кварта" (г. Москва) о признании незаключенным договор аренды, истребовании имущества, обязании Управления Росреестра снять обременение аренды и взыскании 1 313 062 руб. 80 коп., в том числе 955 414 руб. 80 коп. убытков, вызванных существенным ухудшением имущества; 347 964 руб. неосновательного обогащения и 9 684 руб. убытков, вызванных перемещением на ответственное хранение,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кудряшов Андрей Викторович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Современный город-ЭСО" (далее - ответчик, общество) о признании незаключенным договора аренды N АС-12 от 27.11.2018 части объектов (трансформаторная подстанция с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, по адресу: Брянская область, г. Брянск, 1-й проезд Ст. Димитрова, д. 14,16, кадастровый N : 32:28:0031101:2408 и трансформаторная подстанция с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Тютчева, д. 1, кадастровый N : 32:28:0031120:81), истребовании имущества (трансформаторная подстанция с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, по адресу: Брянская область, г. Брянск, 1-й проезд Ст. Димитрова, д. 14,16, кадастровый N : 32:28:0031101:2408 и трансформаторная подстанция с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Тютчева, д. 1, кадастровый N : 32:28:0031120:81), обязании Управления Росреестра по Брянской области снять обременение с объектов недвижимости: (трансформаторная подстанция с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, по адресу: Брянская область, г. Брянск, 1-й проезд Ст. Димитрова, д. 14,16, кадастровый N : 32:28:0031101:2408 и трансформаторная подстанция с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Тютчева, д. 1, кадастровый N : 32:28:0031120:81) и взыскании 1 313 062 руб. 80 коп., в том числе 955 414 руб. 80 коп. убытков, вызванных существенным ухудшением имущества; 347 964 руб. неосновательного обогащения и 9 684 руб. убытков, вызванных перемещением на ответственное хранение (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда области от 10.12.2021 в иске отказано. Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене, указывает, что в отношении двух объектов недвижимости, право собственности на которые перешло к истцу, не определена арендная плата, что свидетельствует о незаключенности договора аренды в отношении двух спорных объектов. Также указывает, что при заключении договора аренды сторонами не достигнуто соглашение по предмету аренды, поскольку содержание договора не позволяет его идентифицировать (не определены комплектация и технические характеристики подстанции).

Как следует из материалов дела, 07.09.2020 между МТУ Росимущества по Калужской, Брянской и Смоленской областям и ИП Кудряшовым А.В. заключены договоры купли-продажи N 8346/07/09/2020 и N 8353/07/09/2020. Объектами заключенных договоров являются, в том числе, трансформаторные подстанции с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями.

По договору купли-продажи N 8346/07/09/2020 от 07.09.2020 объектом является трансформаторная подстанция с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, с кадастровым номером 32:28:0031101:2408, расположенная по адресу: г.Брянск, проезд 1-й Станке Димитрова, д.14/16.

По договору купли-продажи N 8353/07/09/2020 от 07.09.2020, объектом является трансформаторная подстанция с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, с кадастровым номером 32:28:0031120:81, расположенная по адресу: г.Брянск, ул.Тютчева, д.1.

Договор N 8346/07/09/2020 и договор N 8353/07/09/2020 зарегистрированы в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 21.10.2020, а также зарегистрирован переход права собственности на ИП Кудряшова А.В., что подтверждается выписками из ЕГРП от 21.10.2020.

Из иска следует, что вышеуказанные объекты недвижимости на момент перехода прав собственности были обременены договором аренды N АС-12 от 27.11.2018, заключенным между ООО "Энерготранс" (Арендодатель) и ООО "Современный город - ЭСО" (Арендатор), зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 13.12.2018 N 2:28:0021417:404-32/001/2018-3.

Как указывает истец, договор аренды N АС-12 от 27.11.2018, заключенный между ООО Энерготранс" (Арендодатель) и ООО "Современный город - ЭСО" (Арендатор) заключен на право аренды 6 объектов недвижимости (в том числе два объекта недвижимости, право собственности на которые перешло к истцу). Договор имел общую арендную плату, не дифференцированную ни по объектам недвижимости, ни по квадратным метрам.

О переходе права собственности письмом от 28.10.2020 ИП Кудряшов А.В. уведомил ООО Современный город - ЭСО", сообщив также ООО "Современный город - ЭСО" о прекращении у него права аренды на вышеуказанные объекты недвижимости в связи с невозможностью заменить стороны в заключенном ООО "Современный город -ЭСО" ранее договоре аренды в порядке ст. 617 ГК РФ, так как указанный договор аренды был заключен одновременно на 6 разных объектов недвижимости, из которых только два объекта перешли в собственность ИП Кудряшова А.В., а также отсутствием возможности заключить новый договор на тех же условиях.

Истец указал, что учитывая техническую сложность в обслуживании трансформаторных подстанций, а именно отсутствие у истца необходимых навыков и специальной аттестации (группы допуска по безопасности), а также для проверки комплектности купленных истцом трансформаторных подстанций, 21.10.2020, истец заключил договор N 20/35УТО на оказание услуг по техническому и оперативному обслуживанию оборудования и электрических сетей с ООО "БРЭСК".

Как указал истец, 28.10.2020 произведен осмотр совместно с истцом и ответчиком, по результатам которого был составлен акт от 28.10.2020, в котором было зафиксировано несоответствие находящегося фактически оборудования на трансформаторной подстанции с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, общей площадью 58 кв.м., расположенной по адресу: г. Брянск, проезд 1-й Станке Димитрова, д. 14,16, с кадастровым номером: 2:28:0031101:2408 отсутствует/заменена часть оборудования с имуществом, принятым в аренду ответчиком по договору аренды N АС-12 от 27.11.2018, а именно: вместо установленных ранее 2 (два) трансформаторов ТМГ-630 кВА, фактически имеется в наличие один трансформатор ТМГ-400 кВА; В РУ 0,4 кВ вводной ячейке Т1 (ячейка ЩО 70) отсутствует вводной автомат; В РУ 6 кВ фактическое количество КСО-93 составляет 6 шт. вместо 10.

Поскольку отсутствие/замена части оборудования является существенным ухудшением принадлежащего истцу имущества и ведет к возможности обеспечения категории надежности присоединенных потребителей электроэнергии, истец 28.10.2020 направил ответчику письмо, в котором потребовал от ответчика в семидневный срок привести в нормальное техническое соответствие, принадлежащее истцу имущество.

27.10.2020 заключен договор N 3220-387-026 О на оказание услуг по оценке между ИП Кудряшовым А.В. и ООО "Городской центр оценки и консалтинга" (л.д. 54-59 том 1).

Как пояснил истец, в соответствии с данным договором была произведена оценка стоимости аренды указанных объектов недвижимости и составлен отчет N 3220-387-026. Согласно отчету, стоимость арендной платы составила:

- по трансформаторной подстанции с кадастровым номером N 32:28:0031101:2408, годовая ставка арендной платы составила 912 000 руб. и ставка арендной платы в день составила 2 498 руб. 60 коп. (л.д. 61-62 том 1);

- по трансформаторной подстанции с кадастровым номером N 32:28:0031120:81, годовая ставка арендной платы составила 275 000 руб. и ставка арендной платы в день составила 753 руб. 40 коп. (л.д. 61-62 том 1).

Итого годовая ставка арендной платы составила 1 187 000 руб. и ставка арендной платы в день составила 3 252 руб.

Из иска следует, что 05.11.2020 ответчику направлена оферта заключить договор аренды вышеуказанных подстанций по цене, указанной в акте оценки, при условии выполнения ответчиком требования о приведении в нормальное техническое состояние оборудования трансформаторной подстанции высоковольтными и низковольтными кабельными линиями общей площадью 58 кв.м., расположенная по адресу: Брянская обл., г. Брянск, проезд 1-й Станке Димитрова, д. 14,16, кадастровый номер 32:28:0031101:2408.

Как указано в иске, оборудование трансформаторной подстанции с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями, общей площадью 58 кв.м., расположенной адресу: Брянская обл., г.Брянск, проезд 1-й Станке Димитрова, д. 14,16, к/н 58:0031101:2408 в нормальное техническое состояние ответчиком приведено не было, в связи с чем арендатор не исполнявший свои обязанности надлежащим образом в соответствии со ст. 621 ГК РФ лишился преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок.

Письмом от 16.11.2020 ответчик отказался акцептовать предложенную оферту.

12.11.2020 истец направил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области письмо, в котором просил считать договор аренды вышеуказанных объектов недвижимости не заключенным, снять обременения, вызванные регистрацией договора аренды N АС-12 27.11.2018, заключенным между ООО "Энерготранс" (Арендодатель) и ООО временный город - ЭСО" (Арендатор) зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 13.12.2018 за N 32:28:0021417:404-32/001/2018-3 на объекты недвижимости

По настоящее время просьба истца Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области не исполнена.

Из пояснений истца следует, что ответчик по настоящее время продолжает незаконно владеть и пользоваться вышеуказанным имуществом истца, сумма неосновательного обогащения в размере неуплаченных арендных платежей за фактическое пользование имуществом истца составляет 347 964 руб.

Как указал истец, в связи с существенным ухудшением ответчиком принадлежащего ИП Кудряшову А.В. имущества, истец был вынужден за свой счет приобрести на основании договора поставки N 8/12 от 02.12.2020 и установить на основании договора подряда на выполнение электромонтажных работ N 09/12 от 09.12.2020 в трансформаторной подстанции с высоковольтными и низковольтными кабельными линиями общей площадью 58 кв.м., расположенной по адресу: Брянская обл., г. Брянск, проезд 1-й Станке Димитрова, д. 14,16, с кадастровым номером 32:28::0031101:2408 недостающее оборудование, чем понес убытки в размере 846 000 руб. (стоимость оборудования) и 109 414, 80 рублей (стоимость работ по замене силовых трансформаторов), также истец понес убытки, переместив на ответственное хранение на основании договора ответственного хранения товара N20/41ОХ от 2020 замененный ответчиком трансформатор ТМГ-400 кВА.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием передать из незаконного владения и пользования вышеуказанные объекты недвижимости, направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области заявление о снятии обременения, вызванного регистрацией договора аренды N АС-12 от 27.11.2018, возместить убытки, вызванные существенным ухудшением принадлежащего имущества, выплатить сумму неосновательного обогащения, возместить убытки, вызванные перемещением на ответственное хранение и ответственное хранение замененного трансформатора.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила о форме договора установлены статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Согласно ч. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

В силу ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его частей.

Как следует из материалов дела, согласно п. 1.1-1.1.6, п. 7.3 договора аренды объектом договора являются 6 объектов недвижимости. Размер арендной платы установлен в твердой сумме за все 6 объектов, в том числе и спорные 2 подстанции, на которые право собственности перешло к истцу.

Указанный порядок определения размера арендной платы не противоречит названным нормам права.

Таким образом, требование п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами соблюдено. Оснований считать несогласованным условие аренды о размере арендной платы нет.

Такое волеизъявление сторон соответствует нормам статей 328, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.04.2013 N 13689/12 и в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, поскольку подразумевает, что договор аренды носит взаимный характер, в связи с чем, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы за пользование объектами аренды, отнесенными к предмету договора, обусловлено встречным обязательством арендодателя по предоставлению всех таких объектов аренды, отнесенных к предмету договора, в пользование арендатору и обеспечению арендатору возможности пользования всеми такими объектами аренды.

Стороны на момент заключения договора аренды не имели разногласий относительно порядка и способа определения, внесения арендной платы, к исполнению договора аренды на указанных условиях приступили.

При изложенных обстоятельствах оснований для признания договора аренды незаключенным по мотивам, приведенным в иске, не имеется.

В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество арендные отношения продолжаются между новым собственником и арендатором.

Договор аренды на момент рассмотрения спора являлся действующим, следовательно, спорное имущество находится во владении ответчика на законных основаниях.

Приобретая спорное имущество, истец был осведомлен об имеющимся в отношении него обременении, имел возможность ознакомиться с условиями обременения и оценить для себя риски приобретения такого имущества.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что стороны к соглашению о расторжении договора не пришли, у суда области не имелось законных оснований для удовлетворения иска в части признания договора аренды незаключенным, истребовании имущества из незаконного владения ответчика и снятии обременения в виде аренды.

Относительно требования истца о взыскании неосновательного обогащения, составляющего величину неуплаченных арендных платежей за период с 21.10.2020 по 05.02.2021, судебная коллегия отмечает следующее.

По расчету истца размер невнесенной арендной платы за спорный период составил 347 964 руб., рассчитанный на основании отчета об оценке N 3220-387-026, составленного по заказу истца.

Согласно заданию на оценку (т. 1, л. д. 57) оценка проведена в целях определения рыночной стоимости объектов имущества без учета стоимости земельного участка.

Между тем, как указывалось выше, в силу ст. 654 ГК РФ при аренде недвижимого имущества положения п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению.

В связи с чем, при определении размера арендной платы соглашением сторон (истец вступил в указанный договор после смены собственника имущества), расчет истца не подлежит применению, поскольку прямо противоречит условиям договора аренды.

При этом переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не должен влечь для арендатора ухудшения его положения, в частности увеличения арендной платы по сравнению с условиями заключенного договора.

Таким образом, расчет истца не принимается во внимание, поскольку, по сути, направлен на одностороннее изменение условий договора аренды о цене, что недопустимо в силу прямого указания закона.

Согласно абз. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Договором аренды установлена твердая цена за весь объект аренды (6 объектов недвижимости).

Ответчик контррасчет арендной платы производит с учетом объема переданного в составе объектов недвижимости оборудования (т. 1, л. д. 146).

Вместе с тем, из содержания п. 7.3 договора аренды не усматривается, что размер арендной платы определяется с учетом индивидуальных характеристик каждого из объектов.

Иные условия договора не позволяют сделать вывод о неравнозначности арендной платы для каждого из объектов, сведений об иных обстоятельствах, свидетельствующих о том, что стороны, заключая договор, установили дифференцированный размер арендной платы за каждый объект недвижимости с учетом его индивидуальных характеристик, материалы дела не содержат.

Какая-либо преддоговорная переписка арендодателя и арендатора, позволяющая установить соответствующую волю сторон, в материалы дела не представлена.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает справедливым размер арендной платы определить для всех 6 объектов в равных долях об общей суммы арендной платы, в связи с чем, арендная плата в месяц за один объект составит 11 666 руб., за 2 объекта, принадлежащих истцу - 23 332 руб.

Указанный расчет не нарушает прав истца или ответчика, отвечает принципу соблюдения баланса интересов сторон и не противоречит условиям договора аренды, из которых не следует иное.

Судебная коллегия отмечает, что сторонам неоднократно предлагалась представить пояснения относительно порядка определения размера арендной платы, переписку сторон, а также рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью установления размера арендной платы с учетом технических характеристик принадлежащих истцу объектов применительно к согласованному в договоре размеру арендной платы.

Сторонами о проведении судебной экспертизы не заявлено, пояснений относительно порядка и способа определения арендной платы не поступило.

Как указывает сам ответчик, он о смене собственника в отношении 2 арендуемых им объектов недвижимости уведомлен 23.10.2020 (т. 1, л. д. 144, т. 4, л. д. 86), следовательно, с указанной даты обязан был вносить арендную плату, причитающуюся на спорные 2 объекта истцу.

Стороны дату уведомления о смене собственника подтверждают в пояснениях, данных в суде апелляционной инстанции в рамках исполнения определения об отложении от 21.02.2022.

Из материалов дела следует, что в период с декабря 2020 года по ноябрь 2021 года ответчиком вносились истцу денежные средства в качестве оплаты по договору аренды от 27.11.2018 N АС-12 (т. 7, л. д. 92-93). Из представленных в материалы дела платежных документов и карточки счета (т. 1, л. д. 130-142, т. 7, л. д 91, л. д. 98) следует, что истцом перечисляемые ответчиком в качестве оплаты по договору аренды денежные средства возвращались последним, как ошибочно уплаченные.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, представитель ответчика также пояснил, что денежные средства перечислялись в счет оплаты по договору аренды.

Письмом от 16.11.2020 N 185 ответчик предложил истцу осуществлять оплату в размере 9 630 руб. по объекту с кадастровым номером 32:28:0031120:81 и 6 370 руб. - с кадастровым номером 32:28:0031101:2408.

В дальнейшем ответчиком размер арендной платы вносился именно в предложенной им сумме.

Истец пояснил, что денежные средства ответчика возвращались им, поскольку истец считал договор аренды незаключенным.

Судебная коллегия не принимает приложенные ответчиком в материалы дела документы, подтверждающие, по мнению последнего, экономически обоснованный размер арендной платы с учетом расходов на аренду объектов электроэнергетики, поскольку указанное не изменяет размер арендной платы, согласованный сторонами в договоре аренды.

С учетом изложенного, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, а также учитывая доказанность использования ответчиком спорного имущества в рамках договора аренды, судебная коллегия считает справедливым взыскать с ответчика арендную плату за заявленный истцом период с 21.10.2020 по 05.02.2021 в сумме 81 688 руб., исходя из следующего расчета:

- 7 526 руб. за октябрь 2020 года, учитывая размер арендной платы за 2 объекта истца 23 332 руб., 31 день в октябре и 10 дней пользования;

- 23 332 руб. за ноябрь 2020 года, декабрь 2020 года и январь 2021 года;

- 4 166 руб. за февраль 2021 года, учитывая размер арендной платы за 2 объекта истца 23 332 руб., 28 дней в феврале 2021 года и 5 дней пользования.

В удовлетворении остальной части иска в указанной части следует отказать.

При этом судебная коллегия учитывает, что истцом заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения, которое судом апелляционной инстанции квалифицируется в качестве требования о взыскании арендной платы, поскольку по смыслу действующего процессуального законодательства (ст. 133, ч. 1 ст. 168, п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ), арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать их исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Договор аренды являлся действующим, таким образом, за ответчиком сохранена обязанность по внесению именно арендных платежей.

Относительно требования о взыскании с ответчика убытков в сумме 955 414,80 руб. в связи с существенным ухудшением имущества, а также 9 684 руб., связанных с необходимостью перемещения и оплатой хранения трансформатора.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Согласно пункту 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В силу положений ч. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с п. 5.1, 6.1 договора аренды ответчик принял на себя обязательство по обеспечению сохранности имущества. В течение срока действия настоящего договора арендатор обязуется осуществлять комплекс работ по эксплуатации, техническому обслуживанию, оперативно-диспетчерскому управлению, текущему капитальному ремонту имущества, а также мероприятия, направленные на повышение надежности существующей сети, планирование ее развития, в том числе через "поглощение" технологически связанных небалансовых активов.

В силу п. 4.2 договора арендодатель вправе осуществлять периодический контроль за сохранностью и надлежащим использованием арендатором имущества, за соблюдением норм и правил эксплуатации имущества.

Пунктом 1.2 договора аренды установлено, что имущество, передаваемое по договору, состоит из недвижимой части, указанной в п. 1.1 и движимой - фактически установленного электрического оборудования. Перечень электрического оборудования приведен в приложении N 1.

Приложением N 1 стороны определили перечень оборудования, переданного в составе каждого объекта недвижимости (т. 1, л. д. 36).

Согласно условиям представленного в материалы дела приложения N 1, а содержащегося также в полученных в ответ на запрос реестровых делах (т. 2, л. д.54-53, т. 3, л. д. 68):

в составе трансформаторной подстанции с кадастровым номером 32:28:0031120:81 в аренду передано следующее имущество: КСО-393 с ВНА (8 шт), трансформатор силовой ТМГ-630/10-У1 (2 шт), панель ЩО 70 (7 шт);

в составе трансформаторной подстанции с кадастровым номером 32:28:0031101:2408: камера одностороннего обслуживания КСО-393 с ВНА (2РВ) - 10 шт., кабели силовые высоковольтные по указанному метражу; трансформатор силовой ТМГ-630/10УХЛ1 - 2 шт.; панель ЩО 70 - 7 шт.

Как указывает истец, им совместно с представителем ответчика 28.10.2020 составлен акт осмотра (т. 1, л. д. 52), в котором отражено, что:

в трансформаторной подстанции с кадастровым номером 32:28:0031120:81 оборудование КСО-393 с ВНА (7 штук, по 1 указаны недостатки), по трансформаторам силовым ТМГ-630/10-У1 нет замечаний, панель ЩО 70 (7 шт).

трансформаторной подстанции с кадастровым номером 32:28:0031101:2408: КСО-393 с ВНА (2РВ) - 6 шт., по кабелям силовым высоковольтным нет замечаний; трансформатор силовой ТМГ-630/10УХЛ1 - 1 шт., т2- отсутствует; в одной панеле ЩО 70 отсутствует встроенный автомат.

Согласно пояснениям представителя ответчика силового трансформатора Т2 не было изначально при приемке в обслуживание ТП-14.

В пояснениях ООО "Энерготранс" также даны пояснения о том, что в трансформаторной подстанции с кадастровым номером 32:28:0031101:2408 на момент передачи имущества в аренду имелся только один трансформатор (т. 5, л. д. 100).

Ответчик, оспаривая иск в части ухудшения арендуемого имущества, представил в материалы дела дополнительное соглашение к договору аренды от 10.10.2019 N 1, которым стороны изменили приложение N 1 к договору аренды, в частности в наименовании переданного оборудования в составе трансформаторной подстанции с кадастровым номером 32:28:0031101:2408, указав на передачу 1 трансформатора силового ТМГ-400 (т. 1, л. д. 126-127).

Судебная коллегия к указанному дополнительному соглашению относится критически. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как части этого договора также подлежат регистрации. При несоблюдении данного требования дополнительное соглашение считается незаключенным. В рассматриваемом случае в силу ст. 609 ГК РФ спорный договор аренды и все дополнительные соглашения к нему подлежали государственной регистрации. В силу ст. 433 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации такой договор/дополнительное соглашение к нему не влечет юридических последствий для третьих лиц.

В данном случае заключение дополнительного соглашения к договору аренды, не прошедшего государственную регистрацию не влечет для истца изменения состава оборудования, переданного ответчику в аренду.

Кроме того, как утверждает ответчик и ООО "Энерготранс" в своих пояснениях, дополнительное соглашение заключено после начала обслуживания ТП сотрудниками арендатора, при котором выявлено фактическое несоответствие в составе имущества.

Между тем, дополнительное соглашение составлено, спустя более 11 месяцев с даты заключения договора, после наложения ареста на арендованное имущество по акту от 11.06.2019 (т. 2, л. д. 25). Из акта от 11.01.2019 (т. 4, л. д. 44) следует, что оборудование трансформаторной подстанции технологически присоединено. Следовательно, на указанный момент ответчик должен был располагать информацией о фактическом состоянии и перечне оборудования, переданного ему в аренду.

Иных доказательств фактической передачи в аренду только одного силового трансформатора ответчиком в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия также учитывает, что ни акты наложения ареста на имущество, ни договоры купли-продажи истцом спорного имущества не содержат конкретного перечня приобретенного им оборудования (в том числе спорного).

Вместе с тем, поскольку истец является арендодателем спорного оборудования, вступив в договор аренды после смены собственника, то вправе рассчитывать на сохранность оборудования, ранее переданного его правопредшественником ответчику в пользование. При этом отсутствие со стороны предыдущего арендодателя возражений относительно состава имущества, переданного ответчику в аренду, не лишает истца заявить соответствующие требования.

С учетом изложенного, судебная коллегия принимает в качестве правоопределяющей отношения сторон первоначальную редакцию договора аренды, не измененную сторонами в установленном законом порядке.

Таким образом, для правильного разрешения спора имеет правовое значение перечень оборудования, переданный по акту по договору аренды, и перечень оборудования на дату проведения сторонами совместного осмотра.

Поскольку актом осмотра установлен факт отсутствия одного трансформатора и вводного автомата на панель 1, то убытки истца составляют стоимость 1 трансформатора и автоматического выключателя, определенной на основании спецификации от 02.12.2020 (т. 1, л. д. 74) - 406 468 руб. (316 000 руб.+90 468 руб.).

Состав необходимого к замене имущества с учетом содержания акта осмотра ответчиком не оспорен.

Относительно второго трансформатора, судебная коллегия учитывает, что истцом не представлено относимых доказательств необходимости его замены, с учетом установления факт его наличия на момент проведения осмотра.

Истцом также в качестве убытков квалифицированы расходы на установку оборудования, понесенные по договору от 09.12.2020 N 09/12 (т. 1, л. д. 75).

Согласно п. 1.1 исполнителю поручено выполнить комплекс работ по замене силовых трансформаторов и установке вводного коммутацинного аппарата в РУ-0,4 кВ с проведением пусконаладочных работ.

Стоимость работ составила 109 414 руб. согласно согласованного сторонами сметного расчета (т. 1, л. д. 79).

Согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Из представленного истцом локального сметного расчета, являющегося приложением к договору от 09.12.2020 N 09/12 не представляется возможным установить стоимость установки отсутствующего трансформатора (сметой предусмотрена установка различной стоимости в зависимости от вида трансформатора, который суд апелляционной инстанции в отсутствие специальных познаний не может идентифицировать), а также стоимость работ по замене и пуско-наладке отсутствующего выключателя.

Определением от 15.06.2022 судебная коллегия предложила истцу представить правовое обоснование необходимости замены трансформатора, наличие которого установлено актом осмотра от 28.10.2020, а также мотивированный расчет убытков, связанных с приобретением и установкой оборудования, отсутствие которое выявлено актом осмотра от 28.10.2020 (1 трансформатора и вводного автомата) с учетом содержания локальной сметы к договору.

Указанное определение истцом не исполнено. Расчет убытков, связанных с заменой отсутствующего оборудования, в материалы дела не представлен.

С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие дополнительных пояснений истца, возражений ответчика относительно стоимости работ по замене оборудования, судебная коллегия считает справедливым удовлетворить требования истца в сумме 54 707 руб. (109 414 руб./2).

Пояснения истца о необходимость замены 1 трансформатора документально не подтверждены, доказательств того, что использование имеющегося трансформатора в совокупности с приобретенным ответчиком или самостоятельно невозможно, в материалы дела не представлено. Судом предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы, ходатайства о проведении которой сторонами не заявлено.

Расходы на хранение и перемещение трансформатора, который на момент осмотра находился в трансформаторной подстанции не подлежат возмещению, поскольку истцом не доказана необходимость его замены, и, как следствие перемещения и хранения.

В связи с частичным удовлетворением иска с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 10 803 руб. судебных расходов по иску и 1 240 руб. - по апелляционной жалобе.

Решение суда подлежит изменению в порядке п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 10.12.2021 по делу N А09-891/2021 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Современный город-ЭСО" (г. Брянск, ИНН 3257055007, ОГРН 1173256007913) в пользу индивидуального предпринимателя Кудряшова Андрея Викторовича (г. Москва, ИНН 771313223515, ОГРНИП 313774628900051) 81 688 руб. основного долга по арендной плате, 461 175 руб. убытков, а также 10 803 руб. судебных расходов по иску. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение в части отказа в иске о признании незаключенным договор аренды N АС-12 от 27.11.2018, истребовании имущества, обязании Управление Росреестра по Брянской области снять обременение, вызванное регистрацией договора аренды оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Современный город-ЭСО" (г. Брянск) в пользу индивидуального предпринимателя Кудряшова Андрея Викторовича (г. Москва) 1 240 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

А.Г. Селивончик Н.В. Заикина