Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2022 г. N 09АП-35398/22 по делу N А40-40223/2017

г. Москва

04 августа 2022 г.

Дело N А40-40223/17

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С.А.Назаровой,

судей А.А.Комарова, Ж.Ц.Бальжинимаевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д.Шутенковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Маришина Игоря Николаевича на определение Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2022 по делу N А40-40223/17, об отказе в удовлетворении заявления конкурсного кредитора Маришина Игоря Николаевича о признании недействительными торгов по реализации имущества должника и заключенного по результатам их продажи договора купли-продажи от 15.02.2022 N 1

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) гаражно-строительного кооператива "АвтоИвановец"

при участии в судебном заседании:

от Маришина И.Н.- Самородов О.В. по дов.от 16.04.2022

Саркисян И.В.- лично, паспорт.

к/у должника - Мошкин А.Г., паспорт, определение.

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2019 гаражно-строительный кооператив "АвтоИвановец" (ОГРН: 5087746491520, ИНН: 7720637942) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2019 конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Мошкин Андрей Германович (ИНН 773200270620; регистрационный номер в реестре арбитражных управляющих СРО 66, адрес для направления корреспонденции: 125183, г. Москва, а/я 13), член Ассоциации "Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих".

В Арбитражный суд города Москвы 22.02.2022 поступило заявление конкурсного кредитора Маришина Игоря Николаевича о признании недействительными торгов по реализации имущества должника и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи от 15.02.2022 N 1.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.05.2022 отказано в удовлетворении заявления конкурсного кредитора Маришина Игоря Николаевича.

Не согласившись с вынесенным определением суда первой инстанции, Маришин Игорь Николаевич обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт, в обоснование указав на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель конкурсного управляющего должника и Саркисян И.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще.

Руководствуясь ст. ст. 156, 266 и 268 АПК РФ, заслушав объяснения представителя апеллянта, изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены определения арбитражного суда, и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Судом первой инстанции установлено, что протоколом N 68642-1 от 07.02.2022 о результатах проведения открытых торгов по лоту N1 организатором торгов "Цент-Р.И.Д." утверждён победитель торгов Сарян Андроник Скендерович по приобретению имущества должника: "Право аренды участка и недостроенное здание многоэтажной автостоянки, состоящее из цоколя, 1-го, 2-го этажа и части 3-го этажа", находящееся по адресу: Москва, ул. Сталеваров, вл.1Б.Участок под размещение проектируемой Многоэтажной автостоянки расположенной по адресу: Москва, В АО, ул. Сталеваров, вл.1Б, вблизи пересечения МКАД и ш. Энтузиастов" (далее - имущество Должника).

15.02.2022 заключен договор купли-продажи имущества между должником и победителем торгов гражданином Саряном А.С.

В обосновании заявленных требований конкурсный кредитор Маришин И.Н. ссылается на то обстоятельство, что конкурсным управляющим не предприняты соответствующие действия по подготовке имущества к продаже на торгах, не проведена его инвентаризация и оценка.

Полагая, что при проведении торгов были допущены существенные нарушения, в том числе, положений Закона о банкротстве, конкурсный кредитор обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Оспаривать действительность торгов по продаже имущества несостоятельного должника имеют право не любые субъекты гражданских прав, а только лица, полагающие, что они без законных оснований не были допущены к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также конкурсные управляющие и конкурсные кредиторы, при условии допущенных нарушений прав и законных интересов должника, в том числе и порядка проведения торгов.

Реализация права на обращение в суд с требованием о признании торгов возможна в том случае, если допущенными нарушениями и оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы лица, обратившегося с иском, и целью предъявленного иска является восстановление этих интересов.

При рассмотрении заявления о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Таким образом, оспаривая проведенные торги, заявитель должен доказать наличие именно реального нарушения его прав и законных интересов. Такое нарушение прав не может иметь предположительный характер.

Отказывая в удовлетворении требований кредитора, суд первой инстанции исходил из того, что кредитором не представлено доказательств того, что имеются обстоятельства, негативно повлиявшие на результат торгов и на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, а также того, что заключенным по итогам торгов заключенным договором реально, а не предположительно, нарушены его права и интересы.

Как следует из материалов дела, 26.07.2021 собранием кредиторов должника приняты изменения в ранее утвержденное 22.09.2020 собранием кредиторов Положение о торгах (сообщения в ЕФРСБ N 6954526 от 08.07.2021 г. и N 7061502 от 27.07.2021 г., Приложения 1, 2).

Согласно 6.6. Положения, победитель торгов самостоятельно и за свой счёт осуществляет действия, связанные с регистрацией договора.

Положение о торгах, и изменения к нему были приняты единогласно, в том числе за их принятие голосовал и конкурсный кредитор Маришин И.Н.

Результаты решений данных собраний кредиторов не оспорены и не признаны недействительными.

Судом первой инстанции установлено, что на торги выставлен Лот 1 - недостроенное здание многоэтажной автостоянки, состоящее из цоколя, 1-го, 2-го этажа и части 3-го этажа, по адресу: Москва, ул. Сталеваров, вл. 1Б, на участке пл. 3920 кв. м с кадастровым N 77:03:0006025:1012, принадлежащее ГСК "АвтоИвановец" на праве собственности, а также права аренды земельного участка для целей проектирования и строительства объекта гаражного назначения, на котором расположено недостроенное здание по договору аренды от 31.10.2011 г. N М-03-Н00386. Начальная цена Лота 1 на первых торгах - 50 000 000,00 руб.

Первые и повторные торги признаны несостоявшимися в силу отсутствия заявок.

Лот 1 выставлен на торги посредством публичного предложения (Сообщение ЕФРСБ N 7799963 от 08.12.2021).

07.02.2022 Организатор торгов ООО "Центр - Р.И.Д." составил протокол N 68642-1 "О результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 (Публичное предложение N 68642)".

В результате проведения лота публичного предложения победитель торгов является Сарян Андроник Скендерович с ценой, предложенной участником 28 050 000 руб. 00 коп. (Сообщение ЕФРСБ N 8182198 от 10.02.2022).

Сарян А.С. и ГСК "АвтоИвановец" 15.02.2022 заключили Договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества (Сообщение ЕФРСБ N 8311634 от 01.03.2022).

Отклоняя доводы конкурсного кредитора о необходимости проведения оценки имущества, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно п.1. ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее- "Закон") в течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки. В течение двух месяцев с даты поступления такого требования конкурсный управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества за счет имущества должника.

Материалами дела подтверждено, что подобного требования от конкурсных кредиторов, в том числе от Маришина И.Н., не поступало.

Согласно п.2. ст. 130 Закона привлечение оценщика для определения стоимости имущества должника является обязательным, отчет оценщика об оценке имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества (далее также - отчет об оценке), более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности. Однако Должник является гаражно-строительным кооперативом и не имеет в своём капитале акций, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Однако имущество должника не является предметом залога и в силу этого не подлежит обязательной оценке.

Кредиторы при определении начальной цены выставляемого на торги имущества не связаны с величиной оценки, а вправе принять отчёт об оценки во внимание и установить начальную цену имущества как выше, так и ниже, чем указано в соответствующем отчёте оценщика.

Судом первой инстанции отклонены доводы конкурсного кредитора относительно того, что на момент проведения торгов по реализации недостроенного здания многоэтажной автостоянки, срок действия аренды земельного участка истек; недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном порядке, не может участвовать в гражданском обороте, тем более не может предлагаться к публичной продаже на торгах.

Так, судом первой инстанции установлено, что договор аренды земельного участка от 31.10.2011 заключён на срок до 01.07.2013 (п. 2.1 Договора). Дополнительным соглашением (п.1) срок аренды установлен 1 год. Департамент имущественных отношений в своём письме в адрес Должника указал, что согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок и является действующим. Подтверждением того, что договор аренды земельного участка является действующим, служат соответствующие иски Департамента имущественных по взысканию с Должника задолженности по арендной плате.

Согласно выписке ЕГРН от 11.03.2022 на земельный участок, находящийся по адресу г. Москва, ул. Сталеваров, вл. 1Б с кадастровым номером 77:03:0006025:1012 наложено обременение: договор аренды земельного участка (с изменениями от 10.01.2013), N М-03-Н00386, выдан 31.10.2011, дата государственной регистрации: 11.01.2013, номер государственной регистрации: 77-77-14/039/2012-551.

Согласно ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее- "Закон о регистрации прав") объекты незавершенного строительства подлежат государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав.

Материалами дела подтверждается, что в объявлении о торгах указано, что на торги выставлен Лот 1 - недостроенное здание многоэтажной автостоянки, состоящее из цоколя, 1-го, 2-го этажа и части 3-го этажа, по адресу: Москва, ул. Сталеваров, вл. 1Б, на участке пл. 3920 кв. м с кадастровым N 77:03:0006025:1012, принадлежащее ГСК"АвтоИвановец" на праве собственности, а также права аренды земельного участка для целей проектирования и строительства объекта гаражного назначения, на котором расположено недостроенное здание по договору аренды от 31.10.2011 г. N М-03-Н00386.

К объявлению о торгах приложено "ПОДРОБНОЕ ОПИСАНИЕ ЛОТА", в котором также указано на отсутствие соответствующих зарегистрированных прав, приведён договор аренды земельного участка с отметкой о регистрации договора в Росреестре.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что потенциальные покупатели были уведомлены об отсутствии регистрации прав на недостроенное здание.

Согласно п.п. 3, 10 ст. 40 Закона о регистрации прав, при регистрации права на объект незавершённого строительства заявитель предоставляет технический план, действующее разрешение на строительство такого объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Технический план объекта незавершённого строительства автостоянки не составлялся, срок разрешения на строительство истёк 31.12.2018.

Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие средств в конкурсной массе, до проведения торгов конкурсный управляющий включил в договор купли- продажи следующие пункты:

"3.2. Покупатель обязан:

3.2.3.Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

4.1. Победитель торгов самостоятельно и за свой счёт осуществляет действия, связанные с регистрацией права собственности.".

Впоследствии покупатель подтвердил намерение самостоятельно зарегистрировать переход права аренды земельного участка на себя и далее зарегистрировать права на объект незавершённого строительства как вытекающие из права на земельный участок, что не противоречит п.1. ст.40 Закона о регистрации прав, согласно которому Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.

Судом первой инстанции учтено, что конкурсный кредитор Маришин И.Н. не обращался с заявлениями об оспаривании решений собраний кредиторов, на которых было утверждено Положение о торгах и поправки к нему.

По предложению конкурсного кредитора Маришина И.Н. в повестку дня собрания кредиторов, состоявшегося 27.01.2022, был внесён вопрос "Определение ликвидационной стоимости и изменение цены отсечки выставленного на продажу имущества должника - ГСК "АвтоИван овец"".

По данному пункту повестки дня решение не принят, цена отсечения осталась 15 000 000 руб.

За вариант решения "Установить цену отсечения продажи имущества должника (Недостроенное здание многоэтажной автостоянки, состоящее из цоколя, 1-го, 2-го этажа и части 3-го этажа, находящееся по адресу: Москва, ул. Сталеваров, вл.1Б.) на публичных торгах в размере 25 000 000 руб." проголосовал один кредитор - Маришин И.Н., что составляет 7,063% от числа голосов присутствующих на собрании.

При этом, покупатель Сарян А.С. приобрёл Лот 1 по цене 28 050 000 руб., что выше цены отсечения, предложенной Маришиным И.Н.

По существу доводы заявителя сводятся к возражениям относительно Положения о реализации имущества должника, которое утверждено на собрании кредиторов и не оспорено.

При этом судом первой учтено, что (установлено в рамках настоящего дела о банкротстве определениями от 15.06.2021 и 10.09.2021), что в течение длительного времени конкурсным управляющим должника принимались меры по привлечению и поиску инвесторов для целей завершения строительства комплекса и реализации имущества по более высокой цене.

Так, определением от 15.06.2021 жалоба, мотивированная нарушением конкурсным управляющим положений статьи 139 Закона о банкротстве, выраженных в неисполнении обязанности по продаже имущества должника по итогам утвержденного собранием кредиторов предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, признана обоснованной.

Кроме того, кредиторы не обращались с предложениями о внесений изменений в состав выставляемого на торги имущества.

В дело не представлено доказательств в подтверждение того, что регистрация объекта незавершённого строительства позволит привлечь к участию в торгах иных участников, а также то, что привлечённые участники могли бы предложить иную цену, чем та, за которую имущество приобрел реальный покупатель.

Конкурсным управляющим в обоснование своей позиции указывалось на то, что для постановки объекта незавершённого строительства на учёт необходимо понести значительные расходы, которые в конкурсной массе отсутствуют, ни один из кредиторов, в том числе заявитель жалобы, не обращался к конкурсному управляющему с предложением внести средства, необходимые для постанови на кадастровый учёт объекта незавершённого строительства.

Потенциальные покупатели были уведомлены об отсутствии регистрации прав на недостроенное здание и приняли на себя риски совершения регистрационных действий.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку отсутствуют доказательства существенных нарушений проведения торгов, которые повлияли на результат таких торгов.

Доводы апеллянта по существу повторяют доводы заявления о признании торгов недействительными, которым дана верная правовая оценка, и для иной апелляционный суд не усматривает.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40- 148999/2021 от 22.09.2021 с гаражно-строительного кооператива "АвтоИвановец" в пользу Департамента городского имущества города Москвы по договору аренды земельного взыскана задолженность участка в размере 10 780 рублей 00 копеек, пени в размере 1 222 руб. 69 коп., в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 2 000 рублей 00 копеек.

По решению Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-161829/21 от 05.10.2021 по иску Департамента городского имущества города Москвы с гаражно-строительного кооператива "АвтоИвановец" по договору аренды земельного взыскана задолженность в размере 429 руб. 03 коп., из которой: сумма основного долга в размере 420 руб. 43 коп., пени в размере 08 руб. 60 коп.

Однако, доказательств того, что наличие задолженности влечет правовые последствия на состоявшиеся торги, материалы дела не содержат.

Кроме того, данная задолженность учтена конкурсным управляющим в реестре текущих платежей.

Материалами дела подтверждено, что инвентаризация имущества должника произведена, о чем опубликованы сообщения ЕФРСБ N 4598254 от 21.01.2020 и N 5543547 от 01.10.2020.

В дело не представлено доказательств, что постановка объекта незавершённого строительства на учёт позволит увеличить рыночную стоимость объекта, и как следствие указанного торги проведены в нарушение утвержденного Положения.

Материалами дела подтверждено, что имущество должника продано в той форме, в котором оно существовало на дату утверждения Положения о торгах.

Учитывая, что торги проведены в соответствии с утвержденным Положением, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления конкурсного кредитора, исследовав и оценив все представленные доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определил спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснил все обстоятельства.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 06.05.2022 по делу N А40-40223/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Маришина Игоря Николаевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.А. Назарова

Судьи

А.А. Комаров Ж.Ц. Бальжинимаева