Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2022 г. N 13АП-18101/22 по делу N А56-114757/2021

г. Санкт-Петербург

15 августа 2022 г.

Дело N А56-114757/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баженовой Ю.С.

судей Галенкиной К.В., Кротова С.М.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Евстегнеевой Е.В.

при участии:

от заявителя: представитель Давыдов С.А. по доверенности от 03.03.2021;

от ответчика: представитель Мирзаханян Д.Г. по доверенности от 22.12.2021;

от третьего лица: представитель Томилова Ю.А. по доверенности от 17.01.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18101/2022) общества с ограниченной ответственностью "Эсна" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2022 по делу N А56-114757/2021, принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эсна" (196620, Санкт-Петербург, г.Павловск, ул.Березовая, д.25, литера А, помещение 3-Н, ОГРН: 1057811231268, ИНН: 7811321424)

к Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (188643, Ленинградская обл., г.Всеволожск, Колтушское шоссе, 138, ОГРН: 1064703000911, ИНН: 4703083640)

третье лицо: Администрация муниципального образования "Заневское городское поселение" Всеволожский муниципальный район Ленинградской области

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Эсна" (далее - Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация района) о признании незаконным отказа Администрации района, изложенного в ответе от 08.09.2021 N 14490/1.0-15 в согласовании определения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1044001:585 как магазины и обязании Администрации района в течение 14 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение путем установления (согласования) запрошенного Обществом вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:07:1044001:585, являющегося предметом договора аренды земельного участка N15/4.4-08 от 15.05.2018, как магазины.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечена Администрацию муниципального образования "Заневское городское поселение" Всеволожский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация поселения).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявление удовлетворить. В обоснование жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции оставил без какой-либо оценки как установленный вступившим в силу судебным актом по делу N А56-41050/2021 факт о том, что Общество, по независящим от него причинам, не может использовать земельный участок по его назначению, установленную договором аренды, так и правовую позицию п.7 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, где указано, что в случаях когда вид разрешенного использования земельного участка не был определен при его предоставлении, отказ Администрации в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не соответствует закону.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Администрации района возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель Администрации поселения возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в возражениях на нее.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

15.05.2018 Администрация района (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 15/4.4-08 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 47:07:1044001:585, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, дер.Кудрово, 2 квартал, площадью 7 500 кв.м., категории - из земель населенных пунктов (далее - Участок), для использования в целях строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса.

Пунктом 1.3 Договора установлено, что приведенное выше описание целей использования Участка (разрешенное использование) является окончательным; изменение целей использования (вида разрешенного использования) Участка в период срока аренды допускается с письменного согласия арендодателя в случаях прямо предусмотренных законодательством; в иных случаях, внесение изменений в договор в части изменения цели использования Участка и его разрешенного использования не допускается.

Согласно п.2.1 Договора срок аренды Участка устанавливается с 01.03.2018 по 28.02.2021.

10.03.2021 стороны заключили дополнительное соглашение к Договору, согласно п.1 которого срок аренды Участка продлен по 28.02.2024.

Приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области N 23 от 15.03.2018 года в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Заневское городское поселение" были внесены изменения, в том числе в части видов разрешенного использования арендованного участка.

В частности, как указывает Общество, измененные виды использования земельного участка не предусматривают возможности размещения зданий спортивно-развлекательного комплекса, как того требует п. 1.1 Договора, что подтверждается прилагаемым градостроительным планом.

По мнению Общества, на момент заключения Договора аренды в нем не был определен вид разрешенного использования из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом и Общество было лишено возможности осуществить строительство на земельном участке здания спортивно-развлекательного комплекса, так как этот Участок не предусматривает такого вида использования, в связи с чем, ему было отказано в получении разрешения на строительство (уведомление Администрации поселения об отказе от 15.02.2021 года N 636-6-10).

25.05.2021 Общество обратилось в Администрацию района с предложением внести изменения в п.1.1 Договора и дополнительное соглашение от 10.03.2021 к Договору "для использования в целях строительства зданий магазина".

Согласно уведомлению от 24.06.2021 Администрация района отказалась внести изменения в Договор в части вида разрешенного использования Участка; рекомендовало Обществу обратиться в Комиссию по подготовке правил землепользования и застройки территории Администрации поселения в целях внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки поселения.

05.08.2021 Общество обратилось к Администрации района с заявлением об установлении вида использования арендованного земельного участка как "магазины", который является одним из основных видов разрешенного использования по градостроительному регламенту.

08.09.2021 Администрация, сославшись на ранее принятое отрицательное решение по обращению от 25.05.2021, отказала в установлении запрошенного вида использования Участка; в соответствии с нормами п.3.3 статьи 33 ГрК РФ повторно рекомендовало Обществу обратиться в Комиссию по подготовке правил землепользования и застройки территории Администрации поселения в целях внесения необходимых изменений в правила землепользования и застройки поселения.

Полагая незаконным отказ Администрации района в установлении запрошенного вида использования Участка, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, указав, что поскольку земельный участок предоставлен Обществу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "для строительства магазина" недопустимо.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории, которая осуществляется в том числе в виде градостроительного зонирования территорий, представляющего собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункты 1, 6 статьи 1, глава 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее - ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30, части 1 статьи 31 ГрК РФ в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки, которые разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов, устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка.

Правила землепользования и застройки включают в себя также положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ, пункт 9 статьи 1 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

В абзаце четвертом пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и в части 8 статьи 36 ГрК РФ содержатся одинаковые положения, согласно которым земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 47:07:1044001:585 сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2012 году. Площадь земельного участка составляет 7500+/- 43 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса", дата присвоения кадастрового номера - 12.09.2012.

Земельный участок с кадастровым номером 47:07:1044001:585 изначально был предоставлен Обществу на основании договора от 31.10.2012 N 3961/1.6-08, предметом договора являлось проведение обществом инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования в целях строительства зданий спортивно развлекательного комплекса, участок предоставлялся Обществу без проведения торгов. Срок договора аренды истек 30.07.2013.

30.01.2014 на основании договора аренды N 4698/1.6-08 земельный участок с кадастровым номером 47:07:1044001:585 предоставлен Обществу в целях строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса. Срок аренды участка установлен с 01.01.2014 по 31.12.2014.

По условиям договора арендатор обязался выполнить все условия договора, то есть построить задания спортивно развлекательного комплекса.

Условия договора Обществом исполнены не были, здания, для строительства которых ему предоставлялся земельный участок, возведены не были.

28.06.2016 на основании договора аренды N 5835/1.6-08 Обществу, без процедуры проведения торгов, предоставлен земельный участок для строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса. Срок аренды земельного участка установлен с 01.05.2016 по 31.03.2017.

Из текста договора следует, что какие-либо объекты недвижимости на земельном участке на момент его заключения отсутствовали.

28.12.2017 Общество зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, нежилое здание, степенью готовности 85%, площадью 1451 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:585.

Объекту незавершенного строительства 28.12.2017 присвоен кадастровый номер 47:07:1044001:44783.

На момент регистрации права собственности на объект незавершенного строительства срок договора аренды от 28.06.2016 N 5835/1.6-08 истек.

15.05.2018 на основании договора аренды N 15/4.4-08 земельный участок с кадастровым номером 47:07:1044001:585 передан Обществу без проведения процедуры торгов в целях строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса, на основании пп. 10, п. 2 ст.39.6, пп. 6, п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Срок договора аренды установлен до 28.02.2021, то есть для завершения строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса.

Для иных целей, в том числе для строительства каких-либо иных объектов, не противоречащих (не предусмотренных) целям первоначального предоставления участка обществу, земельный участок без процедуры проведения торгов, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации, предоставлен быть не может.

В указанный срок Обществом обязанности, принятые на себя в соответствии с условиями указанного договора, не исполнены, здание спортивно-развлекательного комплекса возведено не было.

Таким образом, в период с 30.01.2014 по настоящее время Общество не исполнило взятые на себя обязательства по возведению на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:585 зданий спортивно-развлекательного комплекса в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка на момент предоставления и целями его предоставления без проведения торгов.

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 ГрК РФ, пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

С учетом изложенного и положений статьи 209 ГК РФ собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Материалами дела подтверждалось, что земельный участок предоставлен Обществу на основании решения органа местного самоуправления с предварительным согласованием места размещения объектов и без проведения аукциона для строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса.

Обществу 27.07.2016 было выдано разрешение на строительство N 47-RU47504303-24/16-2016, соответствовавшее виду разрешенного использования земельного участка и условиям договора аренды. Срок действия разрешения на строительство - до 27.07.2017. С заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство Общество в установленном порядке не обращалось.

Кроме того, Общество не обращалось и с заявлением о внесении изменений в правила землепользования и застройки с целью приведения в соответствие вида разрешенного использования земельного участка целям предоставления данного земельного участка Обществу, что позволило бы ему использовать земельный участок в соответствии с принятыми на себя обязательствами в рамках договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2022 по делу N А56-114757/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина С.М. Кротов