Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2022 г. N 21АП-2136/22 по делу N А83-22054/2021

25 августа 2022 г.

Дело N А83-22054/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 25.08.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Луч Филари" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.05.2022 по делу N А83-22054/2021

по исковому заявлению департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Луч Филари"

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований администрации города Ялта Республики Крым, Совета министров Республики Крым

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Луч Филари" - Дергачёв Михаил Васильевич, представитель на основании доверенности от 12.07.2021 б/н,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым (далее - истец, департамент, арендодатель) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Луч Филари" (далее - ответчик, общество, арендатор) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:010104:215, расположенного по адресу Республика Крым, г.Ялта, ул.Дражинского, 39 Б, заключенного 14.09.2016 с обществом (далее - договор аренды). Исковые требования мотивированы неисполнением арендатором условий договора аренды, связанных с освоением и использованием земельного участка в сроки и в порядке, предусмотренных договором.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.05.2022 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался существенным нарушением арендатором условий договора в связи с неосвоением земельного участка согласно его целевому назначению.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает на недоказанность истцом существенности нарушений сроков освоения и застройки земельного участка, на принятие конкретных мер по проведению указанных мероприятий. Кроме того, ссылается на нахождение на земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, согласно положениям статей 121,123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), явку своих представителей не обеспечили.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.09.2016 между муниципальным образованием городской округ Ялта и обществом заключен договор аренды земельного участка, зарегистрированный 06.12.2016 Государственным комитетом государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 7000 кв.м, по адресу Республика Крым, г.Ялта, ул.Дражинского, д.39 -Б (далее - объект аренды).

Согласно пункту 1.2 договора вид разрешенного использования земельного участка гостиничное обслуживание"- (код 4.7), "Санаторная деятельность" - (код 9.2.1). Категории земель: земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за месяц вступления такого события в случаях: невнесения арендатором арендной платы, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором условий договора; использования арендатором участка не в соответствии с видом разрешенного использования; использования арендатором участка способами, которые приводят к значительному ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка; неиспользования (неосвоения) участка в установленные договором сроки и порядке.

Согласно пункту 4.4.3 договора арендатор обязан использовать арендованный земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Согласно пункту 4.4.4 договора арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

Из материалов дела следует, что 01.07.2021 сотрудниками департамента муниципального контроля Администрации города Ялта произведено обследование фактического использования земельного участка.

По результатам осмотра земельного участка составлен акт осмотра земельного участка 01.07.2021.

Осмотром установлено, что земельный участок огражден металлопрофилем, не освоен, какие-либо строения отсутствуют, на земельном участке произрастают зеленые насаждения, не благоустроен. Через земельный участок не проходят сквозные проезды и проходы, наличие охранных зон магистральных коммуникаций не установлено.

В связи с нарушением арендатором договорных обязательств, департамент направил обществу претензию от 22.07.2021 N 03-19/2432 (предупреждение) о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предложение расторгнуть договор.

Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и использования земельного участка в установленные договором сроки, послужило основанием для обращения департамента в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для рассмотрения настоящего дела имеет выяснение вопроса о наличии, либо отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В соответствии со статьями 450 и 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Пленум N11), при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Пунктом 4.4.4 договора арендатор обязался приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

Апелляционный суд учитывает, что объект строительства не построен и не введен в эксплуатацию.

Вместе с тем, арендатор представил в материалы дела достаточные доказательства, свидетельствующие о принятии мер по освоению участка.

Так, на арендуемом обществом земельном участке сооружены распределительный электрощит, канализационная насосная станция, сети водоснабжения и электроснабжения, которые были подведены к указанному земельному участку арендатором для реализации строительства гостиничного комплекса.

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением кадастрового инженера Ромина В.С. от 12.07.2022, в котором указано, что к спорному земельному участку подведены сети водоснабжения и электроснабжения, на участке находятся электрощит и канализационная насосная станция; актом о выполнении технических условий, подписанным арендатором и ЯРЭС ГУП РК "Крымэнерго", где указано о присоединении к электросетям нежилых зданий по адресу г.Ялта, ул. Дражинского, 39 Б; договором энергоснабжения N 4791, где в приложении N 3.1 указан адрес объекта энергоснабжения г.Ялта, ул.Дражинского, 39Б; техническими условиями, выданными обществу на подключение к сетям водопровода и канализации объекта лечебно-оздоровительного комплекса по адресу г.Ялта, ул.Дражинского, 39 Б; договором холодного водоснабжения N 3760 от 06.04.2016, заключенного между арендатором и ГУП РК "Водоканал Южного берега Крыма", где в приложениях N 2,3 указано о водоснабжении объекта "строительство лечебно-оздоровительного комплекса по адресу г.Ялта, ул.Дражинского, 39Б; паспортом канализационно-насосной станции, установленной на указанном земельном участке, производительностью 82 метра кубических в час, что достаточно для обслуживания большого гостиничного комплекса.

Кроме того, к договору от 08.10.2020 N 08-10\20 на выполнение инженерно-геодезических изысканий, ответчиком представлен акт выполненных работ от 26.10.2020 N 9 и технический отчет на выполнение инженерно-геодезических изысканий по объекту "Строительство курортно-гостиничного комплекса по адресу Республика Крым, г.Ялта, ул.Дражинского, 39 Б.

Апелляционный суд принимает во внимание, что арендатор за время освоения земельного участка, осуществил капитальных вложений на сумму не менее 6 577 340,05 руб., из которых: 5 900 004 руб. - аванс для разработки проектно-сметной документации для строительства курортно-гостиничного комплекса, что подтверждается договором на выполнение работ по проектированию гостиничного комплекса и платежным поручением по оплате аванса; 677 336,05 руб. - аванс на выполнение работ по подготовке документации по планировке территории для размещения объектов и выполнения инженерных изысканий, в соответствии с договором, заключенным с Государственным автономным учреждением Республики Крым "Научно-исследовательский институт архитектуры и градостроительства Республики Крым" от 12.11.2021 N 4, что подтверждается договором и соответствующим платежным поручением.

Следовательно, с момента государственной регистрации договора аренды от 14.09.2016 арендатор принимал конкретные меры по освоению земельного участка в соответствии с условиями указанного договора.

В соответствии с абзацем 6 части 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Положения абзаца 6 части 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ применяются только в отношении земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства либо жилищного строительства; арендуемый земельный участок к таковым не относится.

Одновременно апелляционный суд обращает внимание на то, что на арендуемом обществом земельном участке расположены четыре нежилые объекта капитального строительства, принадлежащие на праве собственности арендатору. Функциональное назначение данных объектов недвижимости административно-хозяйственное.

Право собственности на указанные выше объекты капитального строительства, с кадастровыми номерами 90:25:010104:102, 90:25:010104:103, 90:25:010104:104, 90:25:010104:105, расположенными по адресу Республика Крым, г.Ялта, ул.Дражинского, 39 Б, возникло у общества 22.11.2001, в результате сделки по выкупу муниципального имущества у исполнительного комитета Ялтинского городского совета. Документ - основание для регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, указан в свидетельствах государственной регистрации права - дубликат свидетельства N 965 о праве собственности на домовладение от 22.11.2001. Факт наличия указанных выше объектов недвижимости на спорном земельном участке зафиксирован в пункте 1.3 договора аренды указанного земельного участка.

Регистрация права собственности указанных выше объектов капитального строительства в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.03.2015, и от 10.03.2015 (л.д.51-54 т.1), а также свидетельством от 22.11.2001 N 965 о праве собственности на домовладение общей площадью 491,8 кв.м.

Согласно договору земельный участок предоставлен в том числе для эксплуатации объектов недвижимости (пункты 1.1, 1.3, 1.7 договора аренды).

Таким образом, арендатор, во всяком случае является законным владельцем земельного участка, что само по себе свидетельствует о необоснованности искового требования о расторжении договора аренды.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 28.04.2021 по делу N А83-2900/2019.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что арендатор, заключив с Советом министров Республики Крым договор от 04.08.2021 N 1585/21, вступил в инвестиционные правоотношения с Республикой Крым с целью реализации на ее территории инвестиционного проекта по строительству курортно-гостиничного комплекса (л.д.88-99 т.1).

Указанной выше совокупности фактических обстоятельств по делу суд первой инстанции, по мнению апелляционного суда, не дал надлежащей правовой оценки.

Согласно требованиям части 2 статьи 65, статьи 71 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствует, по мнению апелляционного суда, о том, что арендатор не только принимает меры к освоению земельного участка и его застройке, но и имеет намерение продолжить это. Существенности допущенных нарушений истец не доказал.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционный суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи с неправильным применением норм материального права (статья 270 АПК РФ).

В связи с обоснованностью апелляционной жалобы, расходы ответчика по оплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой в размере 3 000 руб. подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.05.2022 по делу N А83-22054/2021 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым отказать.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью "Луч Филари" расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская