Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2022 г. N 15АП-221/22 по делу N А53-35707/2017

город Ростов-на-Дону

30 августа 2022 г.

дело N А53-35707/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Сулименко Н.В., Пименова С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой В.Д.,

при участии:

от публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства": представитель Тимофеева К.П. по доверенности N 08-2/118 от 29.11.2021;

Зоров Василий Игоревич и его представитель Соловарев М.Ю. по доверенности N 37АА1459249 от 08.10.2020;

от Евтухова А.В.: Меликян А.А. по доверенности от 12.01.2022 N 61АА8549550; Белов Егор Валерьевич;

Белов Валерий Борисович;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Жураненко Дмитрия Валентиновича, Евтухова Александра Викторовича, Тихоновой Елены Вячеславовны

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2021 по делу N А53-35707/2017 о передаче объекта незавершенного строительства

по заявлению конкурсного управляющего должника - Зорова Василия Игоревича о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЖСК "Красная 58"

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй" (ИНН 6161042267, ОГРН 1056161013336)

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй" (далее - должник) конкурсный управляющий Зоров Василий Игоревич обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЖСК "Красная 58".

Определением от 29.11.2021 к участию в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй" привлечена публично-правовая компания "Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства"

Определением от 29.12.2021 по делу N А53-35707/2017 суд обязал передать жилищно-строительному кооперативу "Красная 58" (ОГРН 1216100016208):

- объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номером 61:5400000007701, степенью готовности 30%, кадастровый номер: 61:54:00000000:7701, площадь - 1874 кв.м., адрес: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красная, 58;

- право аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства, площадью 5015 кв.м., кадастровый номер 61:54:0000000:7424, адрес: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красная, 58.

В удовлетворении ходатайства Евтухова Александра Викторовича о назначении экспертизы отказано.

Не согласившись с определением суда от 29.12.2021, Жураненко Дмитрий Валентинович, Евтухов Александр Викторович, Тихонова Елена Вячеславовна обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба участника должника Евтухова А.В. мотивирована тем, что представленное конкурсным управляющим должника заключение ООО "АльянсПрофЭксперт" N 300/2-04/21 от 03.09.2021, заказчиком которого является ЖСК "Красная 58", не может служить надлежащим доказательствам по делу, определяющим рыночную стоимость спорного объекта, поскольку выполнено с нарушением требований:

- специалистом неверно определен, существенно занижен строительный объем объекта незавершенного строительства;

- неверно произведены расчеты методом сравнительной единицы в затратном подходе, что существенно повлияло на итоговую рыночную стоимость объекта незавершенного строительства и привело к занижению фактической стоимости объекта;

- необоснованно (в десять раз) завышен показатель физического износа объекта незавершенного строительства.

Также апеллянт указывает на неправомерный вывод суда первой инстанции о том, что участником должника указанное заключение не оспорено.

Апелляционная жалоба Тихоновой Е.В. с учетом дополнения к апелляционной жалобе мотивирована тем, что Белов В.Б. является заинтересованным лицом в деле о банкротстве, поскольку является председателем ЖСК "Красная 58", представителем по доверенности, собственником имущества по договорам уступки права требования. Указанное лицо настроено на получение выгоды ООО "Мега Строй", чем нарушает интересы остальных кредиторов. При этом в материалы дела не представлены доказательства наличия у ЖСК денежных средств на достройку дома. Стоимость объекта незавершенного строительством в соответствии с представленным в материалы дела заключением занижена в три раза. Необходимо учитывать, что судом признаны недействительными сделки, заключенные между должником и Беловым В.Б.

В апелляционной жалобе кредитор Жураненко Д.В. ссылается на незаконность и необоснованность обжалуемого судебного акта.

В отзывах на апелляционные жалобы конкурсный управляющий ООО "Мега-строй" Зоров В.И. просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В отзыве ОАО "Долотинский завод ЖБИ" поддерживает доводы апелляционной жалобы единственного участника должника, просит обжалуемое определение отменить.

В отзыве на апелляционные жалобы публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд) просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Возражая против представленного в материалы дела заключения экспертизы N 0119/Э от 08.06.2022, Фонд указал, что экспертная оценка должна быть проведена по состоянию на дату проведения общего собрания участников строительства - 18.05.2020, а не по состоянию на дату фактической передачи имущества.

В отзыве на апелляционные жалобы ЖСК "Красная 58" просит обжалуемое определение оставить без изменения.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Законность и обоснованность определения от 29.12.2021 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника надлежит отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Определением Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2018 (резолютивная часть от 19.09.2018) признаны обоснованными требования ООО "Вектор-2000", в отношении ООО "Мега Строй" введена процедура, наблюдение, временным управляющим утверждена Валитова Ольга Александровна.

В отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщиков.

Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 178 от 29.09.2018.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.04.2019 (резолютивная часть от 28.03.2019) ООО "Мега Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Бирюкова Татьяна Николаевна.

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 66 от 13.04.2019.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2019 арбитражный управляющий Бирюкова Татьяна Николаевна освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй", конкурсный управляющим утвержден Зоров Василий Игоревич.

Определением суда Ростовской области по делу N А53-35707/2017 от 13.05.2020 признан недействительной сделкой договор уступки права аренды земельного участка от 19.02.2018, заключенный между ООО "Мега Строй" и ООО "КапиталИнвестСтрой", дополнительное соглашение от 20.09.2018 к договору уступки права аренды земельного участка от 19.02.2018 и заявление о зачете встречных однородных требований от 20.09.2018.

Применены последствия недействительности сделки в виде восстановления сторон в первоначальное положение. За ООО "Мега Строй" восстановлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:54:0000000:7424, расположенного по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красная, 58. В конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью "Мега Строй" возвращен объект недвижимости: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:54:0000000:7701, расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красная, 58 на земельном участке 61:54:0000000:7424. Признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "КапиталИнвестСтрой" на объект недвижимости: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:54:0000000:7701, расположенный по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красная, 58, на земельном участке 61:54:0000000:7424.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.8.1 Закона о банкротстве мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет средств Фонда.

По объекту, расположенному по адресу: Ростовская область, г. Миллерово, ул. Красная, 58, отсутствует решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства.

Согласно сведениям сайта Дом214.рф Минстроя РФ вышеуказанный объект, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Миллерово, ул. Красная, 58, относится к категории проблемных объектов и включен в единый реестр таких объектов с номером id Р-15982.

Как следует из информации, размещенной на вышеуказанном сайте, Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства в процедуре банкротства должника участия не принимает. При этом в качестве механизма восстановления прав граждан участников долевого строительства субъект РФ - Ростовская область выбрал привлечение инвестора для достройки дома.

Согласно пункту 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства по вопросу об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:

1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;

2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;

3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Из материалов дела следует, что 18.05.2020 проведено собрание участников строительства по вопросу об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Собранием участников строительства 18.05.2020 принято решение обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.12.2020 по делу N А53-35707/2017 в удовлетворении заявления Жураненко Дмитрия Валентиновича о признании недействительным решения собрания участников строительства от 18.05.2020 отказано.

23.07.2020 в арбитражный суд обратился конкурсный управляющий должника Зоров В.И. с заявлением о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и ЖСК "Красная 58".

При рассмотрении обособленного спора суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Как следует из пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

В силу пункта 1 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель).

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся: земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Согласно пункту 2 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве (об урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства) передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Согласно выпискам из ЕГРН должнику на праве собственности принадлежат объект незавершенного строительства: "3-этажный 2-х секционный 45-квартирный жилой дом с кадастровым номером 61:54:0000000:7701, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Миллерово, ул. Красная, д. 58 (многоквартирный дом); право аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:54:0000000:7424, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Миллерово, ул. Красная, д. 58.

Конкурсным управляющим должника в обоснование ходатайства о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок ЖСК "Красная 58" представлено заключение управляющего, в котором согласно данным экспертного заключения N 044-18 от 19.09.2018 общая стоимость строительства рассматриваемого объекта составляет 54 710,0 тыс. руб. Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 28,1% при следующих показателях выполнения основных работ:

- фундаменты на 100%,

- наружные стены на 50%,

- перегородки на 30%,

- перекрытия на 50%,

- покрытия и кровля 0%,

- лестницы 8,33%,

- окна и двери 0%,

- полы 0%,

- наружная отделка 0%,

- внутренняя отделка 0%,

- благоустройство территории 0%,

- внутренние инженерные системы и сети 0%,

- наружные инженерные системы и сети 0%.

Также в заключении указано, что с учетом выполненных работ размер финансирования для завершения строительства объекта составляет 43 556 тыс. руб.

Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, суд первой инстанции указал, что общая площадь квартир составляет 2075,24 кв.м, количество квартир - 45, количество этажей - 3, степень готовности: 30,0%, стоимость прав застройщика 15 124,106 тыс.руб. (в т.ч. стоимость объекта незавершенного строительства - 12 997,713 тыс.руб., прав на земельный участок - 2 126,393 тыс.руб.).

Общая стоимость объекта строительства составляет 54 710,0 тыс. руб., с учетом выполненных работ на сумму 12 997,713 тыс. руб. размер финансирования для завершения строительства объекта составляет 41 712,287 тыс. руб.

Указанные выводы о стоимости объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок, изложены в отчете N 218/1-02/20 от 10.06.2020, подготовленном ООО "Интер-Эксперт" (т. 4 л.д. 24-59). При этом оценка проведена на основании заключения эксперта N 044-18 от 17.09.2018, проектной декларации на жилой многоквартирный 3-х этажный дом N 61-000987 по состоянию на 23.12.2019, фотографий объекта оценки. В отчете указано, что здание находится в хорошем техническом состоянии, величина физического износа составляет 25%. При этом оценщик в дополнительно применил внешний (экономический) износ в размере 31%, определив совокупный размер износа в 56%. При этом в тексте заключения не содержится какого-либо обоснования применения указанной корректировки на внешний (экономический) износ.

Оценщиком методом сравнения продаж определена рыночная стоимость земельного участка. В результате изучения представленных оценщику документов, установлено, что на момент проведения оценки объекта незавершенного строительства построено три этажа здания, но третий этаж имеет только наружные стены, возведенные частично, перегородки отсутствуют, крыша не возведена, фасадные и отделочные работы не осуществлялись. Оценщик рассчитал удельную завершенность конструкции, рассчитав предварительно фактически выполненный объем работ на основе объекта аналога, по которому была рассчитана стоимость замещения. Оценщиком определена удельная величина завершения конструкции в размере 48,17% (т. 4 л.д. 53).

Также в материалы дела представлено заключение N 300/2-04/21 выполненное в период с 27.08.2021 по 03.09.2021 экспертами ООО "АльянсПрофЭксперт" Горбуневым В.В., Дорошенко Г.А., в соответствии с которым рыночная стоимость двехсекционного трехэтажного многоквартирного жилого дома (объект незавершенного строительства) согласно затратному подходу составляет 11 077 596,45 руб., затраты на замещение - 24 616 881 руб. При этом оценщиками установлен физический износ здания в размере 62,5%, удельная величина завершения конструкции - 48,17%. Рыночная стоимость права аренды определена в размере 1 471 463,63 руб.

В ходе рассмотрения обособленного спора судом первой инстанции Евтухову А.В. было отказано в удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы, несмотря на доводы о том, что специалистами неверно определен и существенно занижен строительный объем объекта незавершенного строительства, неверно произведены расчеты методом сравнительной единицы в затратном подходе, что существенно повлияло на итоговую рыночную стоимость объекта незавершенного строительства и привело к занижению фактической стоимости объекта, заключение выполнено с нарушением нормативных требований, поскольку специалистом необоснованно завышен показатель физического износа объекта незавершенного строительства.

Указанные противоречия судом первой инстанции при принятии судебного акта по результатам рассмотрения обособленного спора устранены не были.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что имеющиеся в материалах дела заключения ООО "Интер-Эксперт" и ООО "АльянсПрофЭксперт" содержат противоречивые выводы о размере физического износа спорного объекта.

Так, в отчете N 218/1-02/20 от 10.06.2020, подготовленном ООО "Интер-Эксперт" указано, что здание находится в хорошем техническом состоянии, величина физического износа составляет 25%. При этом в данном отчете в отсутствие нормативного и фактического обоснования данной корректировки оценщиком дополнительно применен внешний (экономический) износ в размере 31%, что свидетельствует о необоснованности примененной корректировки и ошибочности выводов специалиста в указанной части.

В свою очередь из отчета ООО "АльянсПрофЭксперт" следует, что экспертами установлен физический износ здания в размере 62,5%.

При этом отчет ООО "АльянсПрофЭксперт" не содержит подробного экспертного исследования в части определения процента износа незавершенного строительством объекта. Пояснения эксперта ООО "АльянсПрофЭксперт" Дорошенко Г.А., участвовавшего в судебном заседании в качестве представителя Белова В.Б., относительно определения размера износа, суд апелляционной инстанции отклоняет как документально не подтвержденные.

С учетом положений ст. ст. 68, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2022 по делу N А53-35707/2017 назначена судебная экспертиза по делу N А53-35707/2017. Проведение экспертизы поручено экспертам специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" Зозуля Екатерине Александровне, Беляковой Инне Вячеславовне, Кумсковой Екатерине Сергеевне.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: какая по состоянию на 23.12.2021 рыночная стоимость двухсекционного трехэтажного многоквартирного жилого дома, общей площадью 2075,24 кв.м (объект незавершенного строительства), кадастровый номер: 61:54:0000000:7701, расположенного на земельном участке, общей площадью 5015 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных жилых домов, включая мансардный, кадастровый номер: 61:54:0000000:7424, по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красная, 58, в том числе рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка?

В материалы дела представлено заключение N 0119/Э от 08.06.2022, в соответствии с которым по состоянию на 23.12.2021 рыночная стоимость двухсекционного трехэтажного многоквартирного жилого дома, общей площадью 2075,24 кв.м (объект незавершенного строительства), кадастровый номер: 61:54:0000000:7701, расположенного на земельном участке, общей площадью 5015 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных жилых домов, включая мансардный, кадастровый номер: 61:54:0000000:7424, по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красная, 58, составляет 25 724 000 руб.

По состоянию на 23.12.2021 рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 5015 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных жилых домов, включая мансардный, кадастровый номер: 61:54:0000000:7424, по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красная, 58, составляет 1 704 000 руб.

Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Конкурсный управляющий указывает на невозможность принятия результатов, проведенного экспертами СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" исследования, результаты которого изложены в заключении, поскольку оценка проведена не по состоянию на дату проведения общего собраний участников строительства - 18.05.2020.

Указанное обстоятельство само по себе не свидетельствует о наличии оснований для признания представленного в материалы дела заключения N 0119/Э от 08.06.2022 ненадлежащим доказательством по делу. Коллегия учитывает, что конкурсным управляющим, Фондом, ЖСК "Красная 58" в материалы дела не представлены доказательства существенных изменения на рынке объектов незавершенного строительства в период с даты проведения общего собрания участников строительства до даты, по состоянию на которую, экспертом определена стоимость объектов исследования.

Кроме того, заключение N 300/2-04/21, выполненное экспертами ООО "АльянсПрофЭксперт" Горбуневым В.В. и Дорошенко Г.А., на которое также ссылаются участвующие в деле лица, выполнено по состоянию на 03.09.2021.

Конкурсный управляющий указывает на неверное определение в заключении N 0119/Э от 08.06.2022 степени готовности объекта незавершенного строительства, поскольку в соответствии с выпиской из ЕГРП степень готовности объекта составляет 30%, в то время как увеличенное определение экспертом степени готовности объекта привело к необоснованному увеличению стоимости имущества на 67%, а также о самостоятельном получении экспертом документов, на основе которых проведено исследование.

Коллегия отклоняет указанные доводы конкурсного управляющего с учетом следующего.

После вынесения Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом определения от 13.03.2022 по настоящему делу, эксперт 08.04.2022 на основании ходатайства от 25.03.2022 ознакомился с материалами дела N А53-35707/2017. Таким образом, оснований для вывода о получении экспертом каких-либо доказательств самостоятельно, которые не были представлены лицами, участвующими в деле, при рассмотрении заявления конкурсного управляющего Зорова Василия Игоревича о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЖСК "Красная 58" по делу N А53-35707/2017 у суда не имеется.

Доводы управляющего о необходимости обязательного принятия при проведении оценки указанных в выписке из ЕГРП сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства в размере 30% подлежат отклонению.

В данном случае эксперт на основании представленных ему документов в ходе проведения натурного осмотра определил степень готовности объекта незавершенного строительства.

Кроме того, доводы конкурсного управляющего о готовности объекта на 30% противоречат иным имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в рамках настоящего обособленного спора в материалы дела конкурсным управляющим представлен отчет N 218/1-02-20 от 10.06.2020, выполненный ООО "Интер-Эксперт", в соответствии с которым степень готовности определена оценщиком в размере 48,17% (т. 4 л.д. 53). Указанный отчет не оспаривается управляющим, что свидетельствует о противоречивости его позиции.

Также в материалы дела представлено заключение N 300/2-04/21, подготовленное ООО "АльянсПрофЭксперт", в соответствии с которым степень готовности определена оценщиком в размере 48,17% (т. 5 л.д. 113), представлен технический паспорт на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красная, 58, от 14.05.2020, в соответствии с которым степень готовности объекта лит. А составляет 48% (т. 4 л.д. 79-83).

Таким образом, степень готовности исследуемого незавершенного строительством объекта всеми специалистами определена в размере около 48%.

Коллегия учитывает, что степень готовности объекта незавершенного строительства является одним из ценообразующих характеристик объекта, идентификация которого входит в компетенцию экспертов. Поскольку в поставленном на разрешение экспертов вопросе не указана степень готовности объекта незавершенного строительства, что не подразумевает использование значения такого ценообразующего фактора на основании исключительно одного документа - выписки из ЕГРН, экспертами определена степень готовности методом визуального осмотра с использованием нормативной и методической базы оценки самостоятельно в размере 45%, что не является нарушением при проведении исследования.

Таким образом, довод управляющего о том, что в результате изменения экспертом процента готовности объекта незавершенного строительства стоимость такого объекта увеличилась, не свидетельствует об ошибочности выводов экспертов.

Также управляющий указал, что при определении степени готовности объекта незавершенного строительства соответствующий раздел заключения не содержит результатов осмотра конструктивных элементов здания, подтверждающих их степень готовности в тех размерах, которые указаны экспертом в графе 3 таблицы 9 на стр. 47 заключения, откуда экспертом взяты показатели, указанные на стр. 1, 2, 3, 4, 6 графы 3. При том, что предоставленные в распоряжение эксперта документы содержат иные показатели. Разрешение указанного вопроса не относится к компетенции оценщика и требует проведения строительно-технической экспертизы, поскольку представленное заключение не отражает фактического состояния объекта незавершенного строительства на соответствие требованиям нормативной документации.

Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции учитывает, что на стр. 8-9 заключения N 0119/Э от 08.06.2022 указано, что все необходимые замеры, результаты которых использованы в расчете итоговой величины, эксперты выполняли поверенным оборудованием с соблюдением требований ГОСТ Р 58941-2020 "Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения" и ГОСТ Р 58945-2020 "Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений". В пункте "Описание объекта исследования" экспертами приведены результаты визуального осмотра исследуемого объекта недвижимости в виде фото таблицы, описание объекта исследования в данном разделе представлено также на основании проведенного осмотра и выполненных замеров. На странице 47 заключения экспертами рассчитывается степень готовности объекта, а не величина физического износа, в связи с чем утверждение конкурсного управляющего о необходимости использования ГОСТ 31937-2011 "Правила обследования и мониторинга технического состояния" и СП 13-102-2003СП13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" в данном случае не имеет отношения к таблице N 9 Заключения, поскольку при определении степени готовности объекта недвижимости величина физического износа объекта не учитывается.

Конкурсный управляющий указывает на отсутствие возможности установления степени физического износа объекта незавершенного строительства визуальным методом без проведения строительно-технической экспертизы, которая будет учитывать скрытые недостатки элементов. Вместе с тем в рамках поставленного на разрешение экспертов вопроса определение стоимости мероприятий по устранению скрытых недостатков (при их наличии) не входило в задачи экспертов.

Конкурсный управляющий ссылается на необоснованное указание экспертами в заключении N 0119/Э от 08.06.2022 данных о прибыли предпринимателя в размере 11,6%, поскольку дом является объектом незавершенного строительства и долгостроем. Прибыль предпринимателя в данном конкретном случае использовать нельзя.

Из пояснений экспертов следует, что прибыль предпринимателя принималась экспертами на основании статистических данных, представленных в Справочнике оценщика недвижимости - 2021 "Жилые дома" под редакцией Л.А. Лейфера (Нижний Новгород, 2021 г.). Согласно справочнику, коэффициент прибыли девелопера (предпринимателя) включается в расчет рыночной стоимости объекта затратным методом, поскольку предполагается, что заказчик аналогичного нового строительства, в случае его продажи, заложит в стоимость собственную норму прибыли. При этом девелопер (предприниматель), вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Прибыль девелопера (предпринимателя) - это сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика. Таким образом, показатели прибыли предпринимателя и текущей доходности недвижимости находятся в определенной взаимосвязи.

Данные о прибыли предпринимателя, представленные в справочнике, представлены на основании опроса экспертов рынка недвижимости.

Экспертам предлагалось оценить размер прибыли, отнесенной к одному году (12 месяцев), чтобы исключить влияние сроков подготовки и непосредственно строительства. По существу, это годовая доходность, которую имеет девелопер от вложения своих средств. Используя эти данные, легко рассчитать прибыль девелопера (предпринимателя), если строительство осуществляется в течение любого другого периода.

Таким образом, прибыль предпринимателя, используемая в рамках заключения, является годовой величиной возможной прибыли девелопера.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о признании заключения N 0119/Э от 08.06.2022 надлежащим доказательством по определению рыночной стоимости переданного по оспариваемому договору имущества.

Оценка недвижимого имущества необходима для определения превышения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями над совокупным размером требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Таким образом, при определении размера денежных средств, необходимых для перечисления от приобретателя - должнику, расчет осуществлялся на основании данных, отраженных в отчете об оценке земельного участка и объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Из материалов дела следует, что совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, составляет 6 562,110 тыс. руб.

Размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилых помещений в соответствии с отчетом составляет 3 691,931 тыс. руб.

Итого требования кредиторов с учетом реального ущерба составляют 10 254,041 тыс. руб.

В данном случае стоимость предполагаемого к передаче имущества и имущественных прав составляет 27 428 000 руб. Поскольку в ходе рассмотрения обособленного спора в материалы дела не представлены сведения о стоимости прав застройщика, суд апелляционной инстанции считает необходимым для определения указанной величины вычесть из стоимости подлежащего передаче имущества размер требований кредиторов - 10 254,041 тыс. руб. Таким образом, стоимость прав застройщика по спорному объекту составляет 17 173 959 руб.

Вместе с тем указанная сумма прав застройщика более чем на 5% превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, в связи с чем ЖСК "Красная 58" на депозитный счет арбитражного суда должны были быть внесены денежные средства в сумме 16 315 261,05 руб. (17 173 959 - 5%).

ЖСК "Красная 58" на депозитный счет Арбитражного суда Ростовской области внесены денежные средства в размере 2 295 012, 48 руб., что значительно ниже указанной суммы.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что при неприменении корректировки на внешний (экономический) износ (31%) стоимость незавершенного строительством объекта по данным отчета ООО "Интер-Эксперт" N 218/1-02/20 от 10.06.2020 фактически составляет 20 589 053,44 руб. (18 462 660,75 руб. (объект незавершенного строительства) + 2 126 392,69 руб. (стоимость права аренды)), что также существенно превышает примененную судом стоимость прав в размере 15 124 106 руб. и свидетельствует об ошибочности выводов суда первой инстанции.

Более того, обращаясь в арбитражный суд конкурсный управляющий предоставил заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства, в соответствии с которым управляющим на основании отчета N 218/1-02-20 от 10.06.2020, выполненного ООО "Интер-Эксперт", определена сумма денежных средств, подлежащая внесению для погашения стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства - 4 626 555 руб.

(т. 3 л.д. 91).

Коллегия также учитывает, что совокупный размер требований кредиторов по текущим платежам, связанным с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди реестра требований кредиторов ООО "Мега-Строй" на 01.06.2021 составляет сумму в размере 1 262 768,54 рублей.

Поскольку на депозитный счет суда кооперативом не внесены денежные средства в установленной сумме, основания для удовлетворения заявления о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЖСК "Красная 58" у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Оценивая доводы апелляционной жалобы Тихоновой Е.В. о том, что ЖСК "Красная 58" является заинтересованным по отношению к должнику лицом по причине наличия взаимоотношений между Беловым В.Б. (председатель кооператива) и Евтуховым А.В. (участник должника), которые ранее вели совместный бизнес в ООО "КапиталИнсестСтрой", в связи с чем кооперативу не может быть передан объект незавершенного строительства, коллегия учитывает следующее.

Действительно, между обществом с ограниченной ответственностью "Мега Строй" в лице генерального директора Евтухова Александра Викторовича и ООО "КапиталИнвестСтрой" 19.02.2018 заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому должник уступает ООО "КапиталИнвестСтрой" принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 18.03.2014, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и должником на срок до 18.03.2014 по 17.03.2017, договор зарегистрирован в Миллеровском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области N 61-61-26/010/2014-429 от 02.04.2014 в части земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, г. Миллерово, ул. Красна, 58, площадь 5015 кв.м, разрешенное использование (назначение) - для строительства многоквартирных жилых домов, включая мансардный, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 61:54:0000000:7424.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2020 по настоящему делу указанные сделки признаны недействительными. Суд указал, что оспариваемые сделки совершены с заинтересованным по отношению к должнику лицом, так как Теселкина Виктория Александровна (учредитель ООО "КапиталИнвестСтрой") является дочерью Евтухова Александра Викторовича (учредитель и бывший директор ООО "Мега строй").

При этом Белов В.Б. также является участником ООО "КапиталИнвестСтрой" (ИНН 6165205473). Поскольку председателем правления ЖСК "Красная 58" (ИНН 6140013138) является Белов В.Б., это свидетельствует о его заинтересованности к должнику.

Вместе с тем указанное обстоятельство не может являться самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путем передачи ЖСК прав застройщика при соблюдении всех требований установленных Законом о банкротстве.

В данном случае ЖСК "Красная 58" не выполнен пункт 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в связи с чем основания для удовлетворения заявления отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2021 по делу N А53-35707/2017 отменить, в удовлетворении заявления отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Емельянов

Судьи

Н.В. Сулименко С.В. Пименов