Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 сентября 2022 г. N 07АП-5580/22 по делу N А45-32673/2021

город Томск

7 сентября 2022 г.

Дело N А45-32673/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Сорокиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Касьян В.Ф., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" (07АП-5580/2022) на решение от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-32673/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Финансово-промышленная организация "Доверие" (г. Тюмень, ОГРН: 1165543060363) к акционерному коммерческому межрегиональному "Топливно-Энергетический Банк "Межтопэнергобанк" (публичное акционерное общество, г. Москва, ОГРН: 1027739253520), третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью "ВДТ Строй" (г. Новосибирск, ИНН: 5405424110) 2) акционерное общество "Сургутнефтегазбанк" (г. Тюмень, ИНН: 8602190258), 3) общество с ограниченной ответственностью "Кварсис-Риэлт" в лице конкурсного управляющего Зубарева Александра Александровича (г. Новосибирск, ИНН: 5407204423), 4) Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о признании соглашения недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца - Голубцов И.Н., по доверенности от 03.09.2021,

от иных лиц - не явились (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная организация "Доверие" (далее - ООО ФПО "Доверие", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к акционерному коммерческому межрегиональному "Топливно-Энергетический Банк "Межтопэнергобанк" (публичное акционерное общество) (далее - ПАО "Межтопэнергобанк", ответчик) о признании недействительным соглашения от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью" ВДТ Строй" (ООО "ВДТ Строй") и ПАО "Межтопэнергобанк" (регистрационный номер 54:35:061530:9-54/001/2017-1); о прекращении записи об ипотеке в пользу ПАО "Межтопэнергобанк" в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта: 56%, площадь общая 31060,9 кв.м., кадастровый номер (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171; о признании права залога (ипотеки) акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" (АО Банк "СНГБ") и ООО ФПО "Доверие" в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 56%, площадь общая 31060,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "ВДТ Строй", акционерное общество "Сургутнефтегазбанк" (АО "Сургутнефтегазбанк"), общество с ограниченной

ответственностью "Кварсис-Риэлт" (ООО "Кварсис-Риэлт") в лице конкурсного управляющего Зубарева Александра Александровича, Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области).

В ходе рассмотрения дела 05.04.2022 от истца поступило письменное ходатайство об уточнении исковых требований, где истец просит:

- признать недействительным соглашение от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, заключенное между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк" (регистрационный N 54:35:061530:9-54/001/2017-1) в части залога Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящей в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее - Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отметке +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общего имущества в Комплексе, в составе технических помещений ИТП, насосной станции, помещений КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов NN 1,2,3,4 (1000 кг) - клиентских и 7 (630 кг) серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузок общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещения систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки;

- прекратить записи об ипотеке в пользу ПАО "Межтопэнергобанк" в отношении Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящей в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее - Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отметке +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общего имущества в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов N N 1,2,3,4 (1000 кг) - клиентских и 7 (630 кг) серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещения систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

В судебном заседании 27.04.2022 истцом было заявлено новое ходатайство об уточнении исковых требований. В последней редакции заявленных требований истец просит:

1. Признать недействительным соглашение от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, заключенное между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк" (рег. N 54:35:061530:9-54/001/2017-1) в части залога гостиницы в осях 2.4.-2.11/2 C-2 Т., площадью 8355,21 кв.м. входящей в состав Комплекса, в том числе помещения (далее - Гостиница) в Комплексе: наа отметке - 5.400 (подвал); наа отметке + 0.00 (первый этаж); на отметке + 5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвертый этаж); на отметке +18.00 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке + 25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке + 32.400 (девятый этаж); на отметке + 36.000 (десятый этаж); на отметке + 39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке + 44.700 (двенадцатый этаж); на отметке + 48.630 (тринадцатый этаж); на отметке + 51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке + 55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров лифтов NN 1,2,3,4 (1000 кг) - клиентские и 7 (630 кг.), серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещений систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ - 10 кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, электрощитовой, кровли лестничной клетки;

2. Признать прекращенным право залога ПАО "Межтопэнергобанк" в отношении объекта недвижимого имущества, права на который возникают на основании договора N 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015.

Изменение предмета исковых требований в указанной части были приняты судом первой инстанции к рассмотрению на основании ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От требования о признании права залога (ипотеки) акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" (АО Банк "СНГБ") и ООО ФПО "Доверие" в отношении объекта

незавершенного строительства, степень готовности объекта 56%, площадь общая 31060,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171 истец отказался.

Отказ от части исковых требований был принят судом первой инстанции в порядке ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решением от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области прекращено производство по делу в части требования о признании права залога (ипотеки) акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" и общества с ограниченной ответственностью "Финансовопромышленная организация "Доверие" в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности: 56%, площадь общая: 31060,9 кв. м., кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:28171. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, АО "Сургутнефтегазбанк" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неполное исследование доказательств по делу, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норма материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы, ее податель указывает на то, что суд ошибочно указывает, что иск удовлетворен в последней редакции требований, так как в последней редакции иска (требования уточнены 04.05.2022) ООО ФПО "Доверие" просило признать прекращенным право залога ПАО "Межтопэнергобанк" на "гостиницу", а не "объекта недвижимого имущества, права на который возникают на основании ДДУ N 10/39"; судом необоснованно сделан вывод о пропуске срока исковой давности, в связи с тем, что ответчиком в 2015 году было выдано согласие на прекращение его права залога при передаче объекта строительства участнику долевого строительства в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ; судом не учтены доводы истца о том, что наличие залога ПАО "Межтопэнергобанк" делает затруднительным получение ООО ФПО "Доверие" и АО БАНК "СНГБ" всех средств от реализации гостиницы и неизбежен спор о старшинстве залога в деле о банкротстве застройщика. Истец не имеет иной возможности защитить свое право кроме как признать залог ПАО "Межтопэнергобанк" отсутствующим на основании 214-ФЗ в связи с выдачей им согласия на прекращение залога и наличием залога АО БАНК "СНГБ"; считает, что вывод суда о том, что требования ООО ФПО "Доверие" о признании отсутствующим права залога в пользу ответчика основаны на неверном толковании норм 214-ФЗ поскольку залог в пользу ответчика может прекратиться только в случае если гостиница будет достроена и передана участнику долевого строительства противоречит цели закона 214-ФЗ (защита прав участника долевого строительства) и сложившейся судебной практике; судом проигнорированы доводы о том, что ООО "Кварсис-Риэлт" отказано во включении в реестр ООО "ВДТ-Строй" поскольку тот передал свои права по договору долевого участия в пользу АО БАНК "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие". Факт наличия залога гостиницы в пользу истца установлен вступившими в законную силу определением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.11.2021, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2022 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.05.2022 по делу N А45-10429/2019.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Решение считает законным и обоснованным.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, третьи лица своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили. На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся материалам.

Ответчик заявивший об участии в онлайн заседании к организованной судом онлайн-конференции подключился, но не обеспечил наличие изображения и звука в связи с чем проверить личность представителя у суда возможности не было.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, заслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.08.2015 между АО БАНК "СНГБ" и ООО "Кварсис-Риэлт" был заключен кредитный договор N С42071 на сумму 400 000 000 рублей с целью финансирования договора N 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015, заключённого между ООО "ВДТ Строй" (застройщик) и ООО "Кварсис-Риэлт" (участник долевого строительства).

Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящей в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее - Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отмене +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов N N 1,2,3,4 (1000 кг) - клиентские и 7 (630 кг) серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещений систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10 кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

Договор участия в долевом строительстве содержит пункты 6.9. - 6.10.2, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору: "Стороны пришли к соглашению, что Застройщик обязуется перечислить в счёт погашения задолженности по кредиту Участника долевого строительства денежные средства, подлежащие возврату Участнику долевого строительства, в размере взноса (платежа), произведённого Участником долевого строительства Застройщику за счёт средств ЗАО "СНГБ", указанных в п. 3.1.1. настоящего Договора, в случае расторжения с ним Договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Настоящий договор является поручением Участника долевого строительства Застройщику направить денежные средства, причитающиеся Участнику долевого строительства в указанном выше случае непосредственно ЗАО "СНГБ", с целью досрочного погашения кредитной задолженности, имеющейся у Заёмщика по Кредитному договору (в том числе, основного долга, процентов, неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами)".

Пунктом 3.1.3. договора участия в долевом строительстве N 10/39 от 20.08.2015 предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств ООО "Кварсис-Риэлт" перед ЗАО "СНГБ" по кредитному договору является залог имущественных прав, вытекающих из договора 10/39, который возникает у ЗАО "СНГБ" в силу закона на основании п. 5. ст. 5. И пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Право залога имущественных прав требований, вытекающих из настоящего договора, возникает у ЗАО "СНГБ" со дня государственной регистрации настоящего договора и ипотеки ЗАО "СНГБ" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец полагает, что согласно статье 77 Закона об ипотеке, гостиница находится в залоге у ЗАО "СНГБ" со дня государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве обеспечения исполнения обязательств, принятых заемщиком по кредитному договору, до момента их полного исполнения залогодержателем по данному залогу является ЗАО "СНГБ", а залогодателем - участник долевого строительства.

Следовательно, по мнению истца, Банк является единственным лицом, имеющим право на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога.

08.02.2019 между АО Банк "СНГБ" (цедент) и ООО "ФПО "Доверие" (цессионарий) заключен договор цессии (уступки права требования), по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает часть принадлежащих цеденту прав (требований), возникших на основании кредитного договора N С42071 от 20.08.2015 и договора участия в долевом строительстве N10/39 от 20.08.2015, при этом АО Банк "СНГБ" остается первоначальным залогодержателем, в ООО ФПО "Доверие" становится последующим залогодержателем.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-10429/2019 ООО "ВДТ Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

12.10.2021 Арбитражным судом Новосибирской области вынесено определение об удовлетворении заявления АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" о включении их требований в реестр требований кредиторов ООО "ВДТ Строй" как обеспеченных залогом имущества - правами по договору долевого участия в строительстве N 10/39 от 20.08.2015, предметом которого является строительство следующего имущества: Гостиница в осях 2.4- 2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящая в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее - Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отмене +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов NN 1,2,3,4 (1000 кг) - клиентские и 7 (630 кг) серверный, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещения систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10 кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

Выводы суда о наличии права залога в пользу АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" основаны на выписках из ЕГРН в отношении земельных участков 54:35:000000:19685, 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061530:9, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, из которых следует, что имеются зарегистрированные права залога, основанные на договоре 10/39 от 20.08.2015.

В судебных заседаниях по рассмотрению заявлений АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" принимал участие ПАО "Межтопэнергобанк" в лице конкурсного управляющего - государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" возражая против удовлетворения требований, поскольку незавершенный строительством объект, назначение: нежилое, общая площадь 31060,09 кв.м. адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, кадастровый номер: 54:35:000000:28171 в состав которого входит недостроенное здание гостиницы является предметом залога ПАО "Межтопэнергобанк".

Из Управления Росреестра по Новосибирской области в материалы обособленного спора судом было истребовано регистрационное дело в отношении земельных участков на которых ведется строительство по договору долевого участия в строительстве N 10/39 от 20.08.2015.

Среди документов, имеющихся в регистрационном деле, было представлено соглашение от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08 2013, заключенное между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк", предметом которого является залог объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта: 56%,площадь: общая 31060,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171, адрес (место нахождения): Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Ленинский, ул. Яринская.

Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Из указанного соглашения следует, что сторонам известно, что в отношении объекта незавершенного строительства со степенью готовности 56% площадью 31060,9 кв.м. 27.08.2015 за номером 54-54/001-54/001/251/2015-86/1 Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован договор участия в долевом строительстве N 10/39 от 20.08.2015, объектом долевого строительства которого является Гостиница в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т. площадью 8355,21 кв.м.: стороны договорились, что в случае регистрации участником долевого строительства - ООО "Кварсис-Риэлт" либо его правопреемниками права собственности в отношении объекта долевого строительства Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т. площадью 8355.21 кв.м, ипотека на основании настоящего договора в отношении данного объекта долевого строительства не подлежит государственной регистрации, зарегистрированная запись об ипотеке на основании настоящего договора подлежит погашению в разумный срок на основании соответствующих заявлений залогодателя и залогодержателя.

Истец считает, что заключенное соглашение является недействительным, поскольку его условия нарушают права и законные интересы АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" на получение удовлетворения своих требований за счет стоимости предмета залога.

Согласно п.1 ст.1 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Соответственно, правоотношения, возникшие на основании договора участия в долевом строительстве N 10/39 от 20.08.2015 регулируются указанным Федеральным законом.

Статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Истец полагает, что по смыслу Закона об участии в долевом строительстве залоговые права дольщиков, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства и в залоге у участников долевого строительства в настоящее время должен находиться незавершенный строительством объект назначение: нежилое, общая площадь 31060,09 кв.м. адрес объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, кадастровый номер: 54:35:000000:28171, в состав которого входит недостроенное здание гостиницы.

Пунктом 3.1.3. договора участия в долевом строительстве N 10/39 от 20.08.2015 предусмотрено также, что в течение срока действия настоящего договора участник долевого строительства не имеет права совершать каких-либо юридических действий, связанных с передачей указанных в данном договоре прав требований третьим лицам без получения предварительного письменного согласия ЗАО "СНГБ".

Согласно п.3 ст.43 Закона об ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Учитывая, что АО Банк "СНГБ" и ООО ФПО "Доверие" являются залогодержателями с 20.08.2015 и согласия на передачу в залог ПАО "Межтопэнергобанк" гостиницы не давали, истец считает, что соглашение к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013., заключенное 27.02.2017 между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк" является недействительным в силу п.1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), следовательно, права залога ПАО "Межтопэнергобанк" в отношении объекта недвижимости, права на которые возникают на основании договора долевого участиям в долевом строительстве от 20.08.2015, подлежат признанию прекращенными.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Арбитражный суд отказывая в удовлетворении исковых требований, принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу п. п. 1 и 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено, что истец в своем заявлении указывает на то, что АО "Сургутнефтегазбанк", является единственным лицом, имеющим право на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога, при этом основной довод истца относительно нарушения его прав и интересов заключенным между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк" дополнительным соглашением от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, сводится к тому, что данное соглашение было заключено без согласия АО "Сургутнефтегазбанк", что нарушило запрет, содержащийся в договоре участия в долевом строительстве N10/39 от 20.08.2015 на возникновение последующего залога.

Однако, суд первой инсатнции проанализировав материалы дела, установил, что запрет, содержащийся в. п 3.1.3 договора участия в долевом строительстве N 10/39 от 20.08.2015 в отношении передачи в залог прав участника долевого строительства без письменного согласия АО "Сургутнефтегазбанк", не может быть применен к правоотношениям, возникшим между ООО "ВДТ Строй" и ПАО "Межтопэнергобанк" на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013.

Таким образом, поскольку ПАО "Межтопэнергобанк" не является участником правоотношений, возникших между ООО "Кварсис-Риэлт", ООО "ВДТ Строй" и АО "Сургутнефтегазбанк", а также правопреемником ООО ФПО "Доверие". Залог Банка возник из иных правоотношений гораздо раньше и залогодателем выступил застройщик - ООО "ВДТ Строй", а не участник долевого строительства - ООО "Кварсис-Риэлет".

Основываясь на изложенном, при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции обоснованно были приняты во внимание следующие фактические обстоятельства дела, подтверждающие наличие ипотеки (залога недвижимости) в пользу ПАО "Межтопэнергобанк" в отношении объекта незавершенного строительства степень готовности объекта 56 %, площадь: общая 31060,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171.

Так, 22.08.2013 между ПАО "Межтопэнергобанк" и ООО "ВДТ Строй" был заключен кредитный договор N 452/2841, согласно которому ООО "ВДТ Строй" были предоставлены денежные средства в форме кредитной линии "под лимит выдачи" в размере 1 800 000 000,00 рублей на срок до 29.12.2023, которые ООО "ВДТ Строй" обязалось возвратить, уплатить проценты за пользование кредитом, а также комиссии в порядке и на условиях, предусмотренных кредитным договором (п. 1.1. кредитного договора, п. 1.1.2 в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2016).

Кредитный договор был заключен с условием использования ООО "ВДТ Строй" полученных кредитных денежных средств на цели финансирования затрат, связанных со строительством оздоровительного комплекса с аквапарком и гостиницей, газовой котельной по ул. Яринской в Ленинском районе г. Новосибирска.

В целях обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору 22.08.2013 между ПАО "Межтопэнергобанк" и ООО "ВДТ Строй" был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 (далее - договор залога).

Договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 13.09.2013, о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись N 5401/355/2013-629.

Как следует из п.2.1 договора залога предметом залога является право аренды ООО "ВДТ Строй" земельного участка, назначение объекта: земли населенных пунктов - спортивнооздоровительные комплексы; аквапарки, плавательные бассейны; гостиницы; котельные, площадь объекта: 44461 кв.м., адрес (местоположение): Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Яринская, кадастровый (или условный) номер: 54:35:061530:9.

16.07.2015 между ПАО "Межтопэнергобанк" и ООО "ВДТ Строй" было заключено дополнительное соглашение к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, в отношении которого также была произведена государственная регистрации 23.07.2015, о чем имеется отметка на самом дополнительном соглашении.

Как следует из условий договора залога, в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015, в целях обеспечения исполнения ООО "ВДТ Строй" своих обязательств перед ПАО "Межтопэнергобанк" по кредитному договору, в залог было предано следующее имущество, принадлежащее ООО "ВДТ Строй": (пп.2.1.1.) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, д. 18 стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541.

Проанализировав вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, в отношении указанного объекта с 13.09.2013 установлено обременение в виде залога в пользу ПАО "Межтопэнергобанк" на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013.

Как следует из п. 2.1.2, указанный в п.п.2.1.1 объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, принадлежащих ООО "ВДТ Строй" на праве собственности, а также на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:00000:19685, 54:35:061530:9, находящихся у ООО "ВДТ Строй" на праве аренды.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, в силу требований статьи 69 Закона об ипотеке земельные участки и права аренды указанных земельных участков были переданы в ипотеку ПАО "Межтопэнергобанк", о чем имеются записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка.

Объект незавершенного строительства площадью объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, д. 18 стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541 был снят с кадастрового учета и 13.12.2016 преобразован в два самостоятельных объекта кадастрового учета, а именно:

- нежилое здание (Ко пус 1 (помещения аквапарка на отметках - 5,400;0,000; 5,400 и 10,800), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанций на отметках -5,400 и 0,000) - II этап строительства оздоровительного комплекса с аквапарком, гостиницей, многоуровневой автостоянкой и газовой котельной), общая площадь 34987,5 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, д. 8, кадастровый (условный) номер: 54:35:00000:28170,количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1 (далее - "Объект N 1");

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 31060,9 кв.м адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:28171 степень готовности 56 % (далее - "Объект N 2).

В п.2.3 договора залога предусмотрено, что право залога распространяется на все неотделимые улучшения заложенного имущества.

В соответствии с п.2.4. договора залога, если заложенное имущество будет изменено в результате каких-либо действий или событий, в том числе, если в результате таких изменений произойдет изменение площади, назначения или иных параметров, либо заложенное имущество будет зарегистрировано за новым номером в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо произойдет разделение, слияние, выделение заложенного имущества, а равно иные его изменения, реконструкция, перепланировка, переустройство, то право залога будет распространяться на измененное или вновь зарегистрированное имущество.

Объекты N 1 и N 2 принадлежат ООО "ВДТ Строй" на праве собственности, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации N 54-54/001-54/001/299/2016-547/1 и N 54-54/001- 54/001/299/2016-549/1 от 20.12.2016.

В силу пункта 2 статьи 352 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге, в том числе новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Применительно к рассматриваемой ситуации, учитывая тот факт, что в отношении ранее существовавшего объекта имелась ипотека в пользу ПАО "Межтопэнергобанк", руководствуясь вышеизложенными нормами права, а также условиями договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что на преобразованные из данного объекта, объекты N N 1,2 также распространился залог ПАО "Межтопэнергобанк" на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, о чем в ЕГРН имеются следующие записи:

- в отношении Объекта N 1 запись о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка N 54-54-01/355/2013-629-/1 от 20.12.2016;

- в отношении Объекта N 2 запись о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка N 54-54-01/355/2013-629/1 от 20.12.2016. Дополнительным соглашением от 27.02.2017 к договору залога в п.2, стороны договора - ПАО "Межтопэнергобанк" и ООО "ВДТ Строй" привели в соответствие описание объекта залога, с учетом преобразования ранее существующего объекта залога в Объект N 1, Объект N 2.

Судом первой инстанции, в рамках рассмотрения настоящего дело обоснованы были приняты во внимание того, что обстоятельства, которые подтверждают существование ипотеки ПАО "Межтопэнергобанк", в том числе и в отношении Объекта N 2 (в отношении которого истец просит прекратить залог Банка) установлены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.09.2019 по делу N А45-10429/2019, на основании которого требования Банка в размере 2 184 952 657, 42 рублей в том числе, 1 1661 000 000 рублей - основной долг, 523 778 481,90 рублей - проценты по кредиту, 174 175, 52 рублей - неустойка были включены в реестр требований кредиторов ООО "ВДТ Строй" с отнесением в третью очередь удовлетворения как требование по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013.

Выводы суд первой инстанции в данной части соответствуют пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая установленные обстоятельства, суд первой инстанции обоснвоанно отклонил доводы истца, о том, что залог АО "Сургутнефтегазбанк" возник раньше, чем залог ПАО "Межтопэнергобанк" и ипотека в пользу ответчика является последующей.

Так, как следует из положений ст. 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Пунктом 1 ст. 43 Закона об ипотеке также установлено, что имущество заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

При этом, очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемой в соответствии с правилами статьи 20 Закона об ипотеки.

Как было указано выше залог ПАО "Межтопэнергобанк" в отношении Объекта N 2, возник на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, зарегистрированного в ЕГРН 13.09.2013.

Таким образом, учитывая факт продолжающегося строительства, суд первой инстанции руководствуясь статьями 64, 69 Закона об ипотеке, правомерно указал на то, что залог возник на создаваемые ООО "ВДТ Строй" объекты, а также на земельные участки, на которых осуществлялось строительство объектов.

Как следует из условий договора залога в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015 (зарегистрировано в ЕГРН 23.07.2015, что на 23 дня раньше, чем был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве N 10/39 от 20.08.2015, дата регистрации которого - 27.08.2015) в целях обеспечения исполнения ООО "ВДТ Строй" своих обязательств перед Банком по кредитному договору, в залог было предано следующее имущество, указанное в п. 2.1., принадлежащее ООО "ВДТ Строй": - (пп.2.1.1.) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Яринская, д. 18 стр., кадастровый (условный) номер:54:35:000000:23541.

Таким образом, на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013 в отношении указанного объекта с 13.09.2013 установлено обременение в виде залога в пользу ПАО "Межтопэнергобанк".

В последующем указанный объект был преобразован в Объект N 1 и Объект N 2, и в силу условий договора залога, а также положений закона (п.2.3, 2.4. договора залога, ст. 345 ГК РФ) ранее существовавшая ипотека распространила своей действие на возникшие объекты.

Как следует из сведений, содержащихся в ЕГРН, ипотека Банка была зарегистрирован в отношении Объекта N 1, Объекта N 2 одновременно с датой регистрации права собственности ООО "ВДТ Строй" на Объекты N 1 и N 2 -20.12.2016.

Дополнительным соглашением от 27.02.2017 к договору залога недвижимости (ипотеки) N 452/2841/9 от 22.08.2013, стороны договора в отношении Объектов N 1, N 2 привели условия договора в соответствие к фактически возникшим обстоятельствам.

Судом первой инстанции установлено, истец в уточненном исковом заявлении не приводит какого-либо обоснования, по которому следует признать недействительным дополнительное соглашение к договору залога в части передачи в залог Гостиницы.

При этом, как подтверждается материалами дела, Гостиница не является самостоятельным объектом, а входит в состав Объекта N 2. Дополнительное соглашение не содержит условий о передаче отдельно Гостиницы в залог Банку. Кроме того, в случае удовлетворения требования т прекратить право залога Банка в отношении Гостиницы, решение не будет исполнимо, так как, как объект Гостиница юридически не существует, не стоит на кадастровом учете, следовательно, в отношении данного объекта отдельно отсутствует какая-либо запись в ЕГРН об обременении в пользу Банка, либо запись о зарегистрированном праве собственности в пользу ООО "ВДТ Строй".

Из уточненного искового заявления следует, что истец основывает свою позицию на том, что залог Банка в отношении Гостиницы, по его мнению, должен быть прекращен, так как Банком 2015 году было дано указанное выше согласие на прекращение залога в случае ввода Гостиницы в эксплуатацию и передачи её в собственность участнику долевого строительства.

Основываясь на изложенном, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец признает, что ипотека в пользу Банка в отношении Объекта N 2, в состав которого входит Гостиница, возникла раньше заключения между ПАО "Межтопэнергобанк" и ООО "ВДТ Строй" в 2017 году дополнительного соглашения и, что данное соглашение не является основанием для возникновения у Банка права залога в отношении Объекта N 2, а лишь констатирует существование ипотеки (залога недвижимости) в пользу ответчика.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отметил, что истец не приводит, какие именно права нарушены дополнительным соглашением и какая взаимная связь между оспариваемым дополнительным соглашение и доводами, изложенными в ходатайстве.

Следовательно, следуя логике истца, право на оспаривание залога Банка в отношении Гостиницы у него должно было возникнуть с момент регистрации (27.08.2015) Управлением Росреестра по Новосибирской области договора участия в долевом строительстве N 10/39.

Таким образом, при обращении в суд с иском к Банку (дата подачи иска 29.11.2021) истцом был пропущен как специальный срок исковой давности (1 год, п.2, ст. 181 ГК РФ) так и общий (3 года п.1, ст. 196 ГК РФ).

Кроме того, как следует из руководящих разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Рассмотрев аналогичный спор, Высшей Арбитражный суд Российской Федерации в своем постановлении от 08.12.2009 N 10683/09 (дело N А08-6864/2008-14) указал на то, что исходя из статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Применительно к названой статье Гражданского кодекса оспариваемые в настоящем деле договоры залога не могут быть признаны недействительными, так как подпунктом 1 пункта 2 статьи 351 Кодекса предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок.

В силу данной правовой нормы в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, - обратить взыскание на предмет залога. Из материалов дела следует и установлено судом, что залогодатель - ООО "ВДТ Строй" находится в процедуре банкротства, соответственно истец, предполагая, что дополнительным соглашением в пользу Банка установлен последующий залог на Объект N 2 в состав, которого входит Гостиница не имеет возможности реализовать право предусмотренное ст. 351 ГК РФ, следовательно, его право на получения удовлетворения о реализации предмета залога может быть осуществлено на основании специальных норм Закона о банкротстве, в соответствующем деле о банкротстве ООО "ВДТ Строй".

Как установлено материалами дела, 12.10.2021 определением Арбитражного суда Новосибирской области по делу о банкротстве ООО "ВДТ Строй" N А45-10429/2019 требования истца, а также АО "Сургутнефтегазбанк" были включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные имущества должника, а именно зданием Гостиницы входящий в состав Объекта N2.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что по сути, истец и АО "Сургутнефтегазбанк" реализовали свое право залога в отношении Гостиницы входящей в состав Объекта N 2.

Избрание залогодержателем такого способа защиты как признание последующего договора залога недействительным должно быть обусловлено таким нарушением прав и законных интересов предшествующего залогодержателя, которое не может быть защищено иным способом.

Таким образом, применительно к статье 168 ГК РФ, последующие договоры залога не могут быть признаны недействительными, так как кодексом предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок. Рассмотрев заявленное исковое требование, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцом выбран неверный способ защиты своего права, поскольку, по сути, спор связан с установлением старшинства залогов с целью определения порядка удовлетворения залоговых требований истца и ответчика, а также АО "Сургутнефтегазбанк", включенных в реестр требований кредиторов ООО "ВДТ Строй", что исключает исковой порядок рассмотрения спора и подлежи рассмотрению в порядке ст. 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 N 127-ФЗ путем разрешения возникших разногласий в деле о банкротстве ООО "ВДТ Строй" NА45-10429/2019.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. В случае удовлетворения требований истца избранный способ защиты должен привести к восстановлению его нарушенных или оспоренных прав.

Судом первой инстанции, при разрешении настоящего спора также обоснованно были приняты во внимание выводы, сделанные Арбитражным судом Новосибирской области в решении от 04.02.2020 по делу N А45-28646/2019, где на странице 13 указано, что с учетом незавершенности строительством объекта (Объект N 2 в состав которого входит Гостиница) удовлетворение заявленного иска повлечет нарушение прав залогодержателя, поскольку, обременение в вида залога за ПАО "Межтопэнергобанк" сохраняется до момента исполнения обязательств по договору.

Кроме того, суд первой инстанции также обратил внимание на то обстоятельство, что истец, а также АО "Сургутнефтегазбанк" не являются участниками долевого строительства. Данным участником является ООО "Кварсис-Риэлт".

Следовательно, истец и АО "Сургутнефтегазбанк" не могут быть наделены правом на получение от застройщика объекта долевого строительства. Их права ограничиваются правами залогодержателя, как лица предоставившего денежные средства для оплаты участником долевого строительства (ООО "Кварсис-Риэлт") своим прав застройщику (ООО "ВДТ Строй").

Доводы апеллянта об обратном основаны на неверном толковании законодательства в совокупности с конкретными обстоятельствами дела.

По мнению суда апелляционной инстанции, при установленных обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований истца.

Ссылка на судебную практику, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку различие результатов рассмотрения дел, по каждому из которых устанавливается конкретный круг обстоятельств на основании определенного материалами каждого из дел объема доказательств, представленных сторонами, само по себе не свидетельствует о различном толковании и нарушении единообразного применения судами норм материального и процессуального права. Какого-либо преюдициального значения для настоящего дела данные судебные акты не имеют, приняты судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не свидетельствует о наличии судебной ошибки.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 13.05.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-32673/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Сургутнефтегазбанк" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

О.Ю. Киреева Е.А. Сорокина