Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2022 г. N 15АП-14887/22 по делу N А32-5229/2022

город Ростов-на-Дону

14 сентября 2022 г.

дело N А32-5229/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,

при участии:

от истца - представитель Довженко А.А. по доверенности от 19.01.2022, паспорт;

от ответчика - представитель Скомаха Л.В. по доверенности от 09.02.2022, паспорт, представитель Муртазина А.А. по доверенности от 24.03.2022 (посредством онлайн связи);

от третьих лиц - представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2022 по делу N А32-5229/2022

по иску Администрации города Сочи

к ООО специализированный застройщик "ЗР Инвест"

при участии третьих лиц: МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Краснодарскому краю

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "ЗР Инвест" (далее - ответчик, общество, ООО СЗ "ЗР Инвест") с требованиями о расторжении договора аренды от 08.10.2008 N 4900771143 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420018:1001, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права аренды ООО СЗ "ЗР Инвест".

Заявленные требования мотивированы самовольным изменением вида разрешенного использования земельного участка без согласования с собственником земельного участка, что является существенным нарушений условий договора и влечет его расторжение в судебном порядке.

Решением суда от 05.07.2022 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что в период нахождения участка в аренде арендатором участка дважды неправомерно произведено изменение вида разрешенного использования участка без воли собственника. Так, на основании заявлений ООО "Золотой резерв" и сведений ИСОГД в ЕГРН 09.04.2013 внесены изменения в части вида разрешенного использования участка с "для сельскохозяйственного использования" на "пансионат", 24.02.2015 - с "пансионат" на "апартотель". Изменение вида разрешенного использования земельного участка, обремененного правом аренды, повлекло фактическое предоставление свободного от застройки участка в аренду в целях строительства в обход установленной земельным законодательством процедуры предоставления земельных участков. В связи с чем, прокуратурой города Сочи 08.11.2021 главе города Сочи вынесено представление об устранении нарушений земельного законодательства.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее ТУ Росимущества в Краснодарском крае) прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ГУ "Краснополянская опытная станция пчеловодства" Российской академии сельскохозяйственных наук на земельный участок, площадью 46 223 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420018:1001, расположенного в г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок.

Вышеуказанный участок из земель сельскохозяйственного назначения был предоставлен в аренду ООО "Краснополянская инвестиционная группа" сроком на 49 лет для сельскохозяйственного использования.

На основании данного распоряжения ТУ Росимущества с арендатором участка заключен договор аренды от 14.12.2005, который в последующем расторгнут, в связи с изданием ТУ Росимущества в Краснодарском крае распоряжения от 08.10.2008 N 1220-р о предоставлении участка для сельскохозяйственного использования в аренду ООО "Золотой резерв" с заключением договора от 08.10.2008 N 7700001143 (N 4900771143).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2011 по делу N А32-18615/2011 на ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю возложена обязанность внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части изменения категории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420018:1001 с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли населенных пунктов".

В дальнейшем земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0420018:1017.

На основании Распоряжения от 03.12.2015 N 947-р ТУ Росимущества 28.12.2015 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, при этом вид разрешенного использования земельного участка на момент передачи земельного участка был установлен - апартотель.

Так, на основании заявлений ООО "Золотой резерв" и сведений ИСОГД в ЕГРН 09.04.2013 внесены изменения в части вида разрешенного использования участка с "для сельскохозяйственного использования" на "пансионат", 24.02.2015 - с "пансионат" на "апартотель".

В адрес ответчика истцом направлено письмо от 16.12.2021 N 9525/07.02-34 для подписания соглашения от 06.12.2021 о расторжении договора аренды от 08.10.2008 N 4900771143 в 10-дневный срок со дня получения письма.

Указанное письмо и соглашение о расторжении договора аренды получены ответчиком 27.12.2021.

В адрес департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края подписанное соглашение о расторжении договора аренды от 08.10.2008 N 4900771143 не поступило.

Ссылаясь на то, что самовольное изменение вида разрешенного использования земельного участка без согласования с собственником земельного участка, является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение в судебном порядке, администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город - курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись от 28.12.2015.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пунктом 2 данной статьи закреплено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (статья 287 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в России по целевому назначению подразделяются на семь категорий и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются специальными федеральными законами.

Частью 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в Правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2, 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом в рамках дела N А32-18615/2011 установлено, что решением Городского Собрания Сочи от 12.09.2007 N 153 "Об установлении границ административно-территориальных единиц муниципального образования город-курорт Сочи" спорный земельный участок включен в границы села Эсто-Садок Адлерского района города Сочи и категория земельного участка определена как земли населенных пунктов.

Из информационной справки о градостроительном зонировании территории департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи следует, что согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне: "ЖК" - зона гостиничного фонда.

Согласно справке департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 28.09.2011 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420018:1001, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, в соответствии с материалами Генерального плана городского округа города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 14.07.2009 N 89, выполненного в рамках реализации п. 208 "Разработка генерального плана городского округа "Город Сочи" Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта..." находится в границах с. Эсто-Садок. Категория земель - земли населенных пунктов.

19 апреля 2013 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору в связи с изменением категории и вида размешенного использования земельного участка на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2011 по делу N А32-18615/2011.

25.10.2017 г. в связи с регистрацией в отношении земельного участка права муниципальной собственности между истцом и ООО "Золотой резерв" подписано дополнительное соглашение, номер договора изменен на N 4900771143.

05.10.2017 г. между истцом и ООО "Золотой резерв" было подписано Дополнительное соглашение к Договору об изменении вида разрешенного использования Земельного участка с "пансионат" на "апартотель". Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю в установленном порядке. Подписанием дополнительного соглашения Истец как собственник Земельного участка выразил свое согласие на изменение его вида разрешенного использования.

Таким образом, довод истца о том, что в период нахождения земельного участка в аренде ответчиком дважды произведено изменение вида его разрешенного использования без воли собственника не соответствует действительности.

Действительно, спорный земельный участок находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательства порядка распоряжения публичной собственностью.

Таким образом, если целью вносимых в договор изменений является строительство в будущем жилых объектов, а не эксплуатация объекта недвижимости, такие изменения вида разрешенного использования земельного участка направлены в обход процедуры, установленной положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем изменение кадастровых сведений о виде разрешенного использования земельного участка само по себе не является существенным нарушением договора долгосрочной аренды земельного участка и достаточным основанием для его расторжения.

Аналогичная правовая позиция указана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2019 по делу N А32-41002/2018.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного Кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре аренды, соответствует действующим нормативным правовым актам, следовательно, нарушением не является.

При этом суд учел, что из акта осмотра от 02.02.2022 следует, что в границах спорного земельного участка расположены объекты из металлоконструкций, бытовка, генератор. То есть в границах спорного земельного участка объектов капитального строительства не расположено.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт нарушения ответчиком условий договора о целевом использовании земельного участка администрацией не доказан.

Кроме того, суд принял во внимание следующее.

На территории Российской Федерации кадастровый учет и государственная регистрация прав, в том числе ранее возникших, регулируются Законом N 218-ФЗ.

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости; пункт 1 части 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ).

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (часть 1 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе, вид или виды разрешенного использования земельного участка здания, сооружения, помещения (пункт 4 части 5 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются согласно положениям пункта 5 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, суд правомерно исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2011 по делу N А32-18615/2011 на ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю возложена обязанность внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части изменения категории земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420018:1001 с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли населенных пунктов". При этом, Администрация являлась третьим лицом по указанному делу. В дальнейшем земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0420018:1017.

Статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" признается действительным разрешенное использование земельного участка, установленное до дня утверждения классификатора, вне зависимости от соответствия ему (часть 11). По заявлению правообладателя земельного участка уполномоченный орган обязан принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования, установленным классификатором. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка (часть 13).

Как установлено судом, внесенные сведения не оспорены.

Доказательств внесения сведений в ЕГРН в части вида разрешенного использования на "для сельскохозяйственного использования", в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Также суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

В нем указано, что срок исковой давности по требованиям публично -правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично - правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В данном случае апелляционный суд соглашается с выводами суда о пропуске администрацией города Сочи срока исковой давности ввиду наличия в материалах дела доказательств, свидетельствующих об осведомленности истца об изменении вида разрешенного использования не позднее 28.12.2015 (дата государственной регистрации права муниципальной собственности в отношении спорного земельного участка).

Более того, как указано выше, при рассмотрении дела N А32-18615/2011 по заявлению об изменении категории и вида размешенного использования земельного участка, администрация города Сочи была привлечена судом к участию в дела в качестве третьего лица. Таким образом, с момента вынесения судом решения 07.11.2011 истцу было известно об обстоятельствах, изложенных в обоснование требований настоящего иска.

Принимая во внимание изложенное, в удовлетворении заявленных требований судом первой инстанции отказано законно и обоснованно.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2022 по делу N А32-5229/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А.Еремина
П.В. Шапкин

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.