Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2022 г. N 13АП-8239/22 по делу N А56-17215/2020

г. Санкт-Петербург

15 сентября 2022 г.

Дело N А56-17215/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей С.М. Кротова, С.А. Нестерова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителя Нефедовой И.С. (доверенность от 02.02.2021)

от Завода представителя Ряполовой А.И. (доверенность от 23.12.2021),

апелляционные жалобы акционерного общества "Завод имени А.А. Кулакова", общества с ограниченной ответственностью "Орманд" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2022 по делу N А56-17215/2020 (судья А.О. Вареникова), принятое по иску:

общества с ограниченной ответственностью "Орманд" (191028, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 27, лит. А, оф. 6; ОГРН 1127847104440, ИНН 7805580438)

к акционерному обществу "Завод имени А.А. Кулакова" (197198, Санкт-Петербург, ул. Яблочкова, д. 12; ОГРН 5067847003428, ИНН 7813346618)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды

и встречному иску о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Орманд" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с иском к акционерному обществу "Завод имени А.А. Кулакова" (далее - Завод) о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды от 17.06.2019 N 4, оформленного уведомлением от 25.02.2020 N 10/юр/423, и признании указанного договора действующим.

Завод предъявил встречный иск о признании договора аренды от 17.06.2019 N 4 расторгнутым с 25.02.2020, взыскании 3 630 000 руб. арендной платы за период с 01.11.2019 по 22.06.2020, 517 630 руб. неустойки за период с 06.10.2019 по 22.06.2020; обязании Общества освободить занимаемое нежилое помещение; обязании Общества предоставить разрешительную документацию на перепланировку и переоборудование, произведенные в указанном помещении.

Решением суда первой инстанции от 07.03.2020 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск в части требований о взыскании 1 840 000 руб. задолженности за период с марта по июнь 2020 года и начисленной на эту сумму неустойки в размере 55 920 руб. оставлен без рассмотрения; в остальной части встречный иск удовлетворен частично: договор аренды от 17.06.2019 N 4 признан расторгнутым с 25.02.2020, с Общества в пользу Завода взыскано 1 790 000 руб. задолженности по арендной плате, 214 752 руб. 20 коп. задолженности по коммунальным платежам, 461 710 руб. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 06.10.2019 по 22.06.2020, на Общество возложена обязанность освободить занимаемое нежилое помещение, в удовлетворении требований об обязании Общества предоставить разрешительную документацию на перепланировку и переоборудование, произведенные в помещении, отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2020 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.02.2021 указанные судебные акты оставлены без изменения в части оставления без рассмотрения требований Завода о взыскании 1 840 000 руб. задолженности за период с марта по июнь 2020 года и начисленной на эту сумму неустойки в размере 55 920 руб., в остальной части решение суда первой инстанции от 07.08.2020 и постановление апелляционного суда от 21.10.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит установить, являются ли недостатки арендованного имущества, для устранения которых Обществом выполнены дополнительные работы, скрытыми дефектами, которые не могли быть обнаружены арендатором в ходе приемки имущества; являются ли указанные недостатки препятствием для пользования полностью или частично арендуемым имуществом; являлось ли устранение указанных недостатков необходимым и неотложным для использования помещений; сколько времени требовалось для устранения выявленных недостатков, какова стоимость работ по их устранению; исходя из этого определить, была ли выполнена Заводом обязанность по предоставлению имущества в аренду в надлежащем состоянии, пригодном для использования по назначению, предусмотренному договором, обязано ли Общество вносить арендную плату за период устранения выявленных недостатков имущества, установить, являются ли допущенные Обществом нарушения условий договора существенными (в смысле пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и достаточными для его расторжения, исходя из имущественных последствий прекращения договорных отношений, возникших как у Завода, так и у Общества; учитывая установленное, суду первой инстанции необходимо дать оценку действиям Завода по одностороннему отказу от исполнения договора с точки зрения их соответствия принципу добросовестности, учета прав и законных интересов Общества; проверить расчет подлежащих взысканию коммунальных платежей, исходя из документально подтвержденных показаний приборов учета, полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, принять законное и обоснованное решение, в зависимости от которого распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Завод обратился с требованием о взыскании с Общества 3 526 666 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2020 по 20.10.2020, 294 277 руб. 18 коп. задолженности по оплате эксплуатационных расходов за период с июня по 20.10.2020, делу присвоен N А56-28696/2021.

При новом рассмотрении дела определением суда первой инстанции от 15.09.2021 настоящее дело объединено с делом N А56-28696/2021 в одно производство с присвоением ему номера А56-17215/2020.

До вынесения решения по существу спора Завод в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил встречные исковые требования, просил признать договор аренды расторгнутым с 25.02.2020, взыскать с Общества 2 694 521 руб. арендных платежей за период с 24.12.2029 по 20.10.2020, 703 050 руб. неустойки за период с 31.12.2019 по 20.10.2020, 509 029 руб. задолженности по эксплуатационным расходам за период с 11.2019 по 20.10.2020, отказался от требования в части обязания Общества освободить спорное помещение.

Решением от 11.02.2022 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано; с Завода в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр судебной экспертизы "ПетроЭксперт" взыскано 160 000 руб.

Не согласившись с указанным решением, Завод обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального права, просит решение отменить, принять новый судебный акт о частичном удовлетворении встречных требований Завода о взыскании с Общества 2 694 521 руб. арендных платежей за период с 24.12.2019 по 20.10.2020, 703 050 руб. неустойки за период с 31.12.2019 по 20.10.2020, 509 029 руб. задолженности по эксплуатационным расходам за период с ноября 2019 года по 20.10.2020.

В обоснование апелляционной жалобы Завод указывает, что, уточняя встречные исковые требования, Завод произвел зачет понесенных Обществом и подтвержденных экспертным заключением затрат на капитальный ремонт в размере 1 858 579 руб. 73 коп.; иные работы к капитальным работам не отнесены, в нарушение условий спорного договора работы проведены без согласования с арендодателем, в связи с чем не подлежат зачету; Завод указывает также, что требование Общества о взыскании компенсации стоимости произведенных работ рассматривается в рамках дела N А56-64541/2020, производство по которому приостановлено до вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Общество также обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит отменить решение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных Обществом требований.

В обоснование своей апелляционной жалобы Общество указывает, что судом первой инстанции не установлены суммы конкретных требований и задолженностей каждой из сторон, обжалуемый судебный акт содержит противоречивые выводы о дате расторжения спорного договора, полагает, что суд первой инстанции вышел за пределы вопросов, подлежащих установлению с учетом указаний суда кассационной инстанции при направлении настоящего дела на новое рассмотрение.

Протокольным определением от 28.07.2022 (председательствующий Ю.С. Баженова, судьи С.М. Кротов, С.А. Нестеров) судебное разбирательство отложено.

В связи с нахождением судьи Ю.С. Баженовой в очередном отпуске и назначением названного судьи судьей Арбитражного суда Северо-Западного округа распоряжением заместителя председателя суда от 22.08.2022 произведена замена судьи Ю.С. Баженовой на судью С.В. Изотову, производство по апелляционным жалобам начато с начала.

В судебном заседании представители Общества и Завода поддержали свои апелляционные жалобы, представитель Общества указал на отсутствие в материалах дела доказательств несения Заводом коммунальных расходов, применение Заводом при расчете тарифов, не подлежащих применению в рассматриваемом случае, представитель Завода пояснил, что при уточнении встречных исковых требований Завод не учитывал произведенные Обществом платежи, указал, что при передаче помещения в акте зафиксированы показания счетчика.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 17.06.2019 между Заводом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 4 аренды нежилого помещения (далее - помещение) общей площадью 532 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003045:3407, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, пом. 4-Н, для оказания гостиничных услуг (пункт 1.3 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 18.06.2019.

В соответствии с пунктом 1.8 договора срок аренды составляет 5 лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи.

Порядок расчетов по договору установлен разделом 3 договора.

В пункте 3.1 договора определено, что внесение арендной платы производится по истечении трех месяцев с момента подписания акта приема-передачи в связи с приведением данного помещения в соответствие с пунктом 1.3 договора с последующим зачетом указанной суммы из стоимости выполненных Обществом работ в случае, предусмотренном пунктом 2.1.9 договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора ежемесячная арендная плата за помещение составляет 460 000 руб., в том числе НДС 20 % - 76 666 руб. 67 коп.

Арендатор обязан вносить арендную плату арендодателю в срок с 01 по 05 число оплачиваемого месяца путем внесения денежных средств на расчетный счет арендодателя. Если на эти даты выпадают выходные или праздничные дни арендатор обязан произвести расчеты заранее (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 3.6 договора арендная плата не включает в себя коммунальные платежи, такие как тепло-, электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение, долевое участие на содержание общедомового имущества в многоквартирном доме и вывоз твердых коммунальных отходов, оплачиваемые отдельно.

В соответствии с пунктом 3.7 договора документально подтвержденные затраты на электроснабжение (учет потребления по электросчетчику), на теплоснабжение (расчет по нормативу на 1 кв. м), на содержание общедомового имущества (копии платежных документов с обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района"), газоснабжение, а также обслуживание пожарной и охранной сигнализации, компенсируются арендатором арендодателю по выставленному счету арендодателя в течение трех дней с момента его получения при условии предоставления документов, подтверждающих размер расходов; затраты на водоснабжение, водоотведение и вывоз твердых бытовых отходов арендатор оплачивает самостоятельно и в соответствии с заключенными договорами.

Обязательство арендатора по внесению арендной платы обеспечено неустойкой в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора).

В силу пункта 2.3.4 договора арендатор обязан не производить в помещении прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, инженерных сетей, перепланировок и переоборудований без письменного разрешения арендодателя, за исключением перепланировок, переоборудований и неотделимых улучшений, согласованных сторонами при заключении договора в перечне неотделимых улучшений (приложение N 3 к договору), который является неотъемлемой частью договора. После получения письменного разрешения арендодателя на производство указанных работ, в том числе перепланировок, переоборудований и неотделимых улучшений, согласованных сторонами (приложение N 3 к договору), арендатор обязан согласовать данные работы со всеми уполномоченными организациями (СЭС, Госпожнадзор, Энергонадзор и т. д.). Для перепланировки и переоборудования помещения арендатор самостоятельно и за свой счет заказывает проект в специализированной организации, в сроки, установленные действующим законодательством, согласовывает его во всех профильных учреждениях и получает необходимую разрешительную документацию.

Пунктом 2.3.7 договора установлена обязанность арендатора своевременно, исключительно по письменному разрешению арендодателя производить за свой счет, своими силами и материалами текущий и косметический ремонт помещения.

Согласно пунктам 2.4.2 и 2.4.3 договора арендатор имеет право производить отделимые и согласованные арендодателем в перечне (приложение N 3 к договору) неотделимые улучшения помещения за свой счет. Иные неотделимые улучшения в период действия договора арендатор имеет право производить с письменного разрешения арендодателя за свой счет. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью. При этом арендатор вправе требовать возмещения расходов, понесенных на осуществление неотделимых улучшений, согласованных с арендодателем в перечне неотделимых улучшений (приложение N 3 к договору), и иных согласованных с арендодателем улучшений в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя при отсутствии оснований для досрочного расторжения, предусмотренных пунктом 8.2 договора в сумме, определенной приложением N 4, которое является неотъемлемой частью договора.

В приложениях N 3 и 4 договора сторонами определен перечень ремонтных работ, которые должны быть выполнены в помещении, а также определена их стоимость.

В соответствии с пунктом 8.2.3 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, а также расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке в случае, если арендатор более трех раз подряд по истечении установленных пунктами 3.3, 3.7 договора сроков не вносит арендную плату.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей за период с октября 2019 года по январь 2020 года, Завод направил Обществу претензию от 20.01.2020 N 21/юр/130 с требованием об оплате задолженности и неустойки, уведомил Общество о намерении отказаться от исполнения договора в случае неисполнения последним изложенных в претензии требований.

Впоследствии, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей более чем три платежных периода, Завод письмом от 25.02.2020 N 10/юр/423 уведомил Общество об отказе от исполнения договора и потребовал освободить помещение в семидневный срок с даты получения соответствующего уведомления.

Полагая, что отказ Завода от договора является недействительным, Завод злоупотребил правом, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды, оформленного указанным уведомлением.

Возражая против удовлетворения требования Общества, Завод при новом рассмотрении дела судом первой инстанции предъявил уточненный встречный иск о признании договора расторгнутым с 25.02.2020, взыскании с Общества 2 694 521 руб. арендных платежей за период с 24.12.2019 по 20.10.2020 с учетом невозможности использования помещения ранее 24.12.2019 и зачета стоимости выполненных истцом сантехнических работ в счет арендной платы, 703 050 руб. неустойки за период с 31.12.2019 по 20.10.2020, 509 029 руб. задолженности по эксплуатационным расходам за период с ноября 2019 года по 20.10.2020.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии формальных оснований для одностороннего отказа Завода от договора, не усмотрел в действиях сторон намерения сохранить арендные отношения, однако отказал в удовлетворении требования Завода о признании договора расторгнутым с 25.02.2020, так как по состоянию на указанную дату задолженность у Общества отсутствовала ввиду наличия встречного обязательства Завода по возмещению затрат на устранение недостатков помещения; с учетом изложенных в экспертном заключении выводов о стоимости произведенных Обществом работ, превышающей размер арендной платы за пользование помещением в спорный период, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного требования Завода о взыскании арендной платы и неустойки, начисленной за ее несвоевременное внесение; в отсутствие документов, подтверждающих расчет коммунальных платежей и несение Заводом соответствующих расходов, суд первой инстанции отказал также в удовлетворении требования Завода о взыскании с Общества задолженности по эксплуатационным расходам.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Гражданским законодательством установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Помещение принято арендатором по акту приема-передачи от 18.06.2019 без замечаний относительно его состояния.

Вместе с тем, после начала выполнения согласованных в договоре ремонтных работ Обществом были выявлены недостатки объекта, а именно: неудовлетворительное состояние систем ХВС и ГВС, аварийное состояние системы электрооборудования и электроснабжения, что подтверждается актом комиссии общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района" от 29.07.2019, согласно которому системы ХВС и ГВС в помещении находятся в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем подключение инженерных сетей ХВС, ГВС и ВО возможно только после проведения работ по капитальному ремонту, а также актом обследования технического состояния внутренних систем электроснабжения и электроосвещения от 01.08.2019, согласно которому названная система находится в аварийном состоянии, велика вероятность возникновения пожара в связи с обнаруженными неисправностями, необходима полная замена электропроводки, узлов и приборов по отдельно разработанному проекту согласно техническим условиям на электроснабжение помещение.

Согласно акту общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района" о выполнении технических условий на присоединение к инженерным сетям центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации дома технические условия выполнены Обществом в полном объеме лишь 25.12.2019.

Письмами от 16.10.2019, 09.12.2019, 30.12.2019, 03.02.2020 Общество сообщило Заводу о проведении работ по капитальному ремонту с предоставлением локальной сметы расчетов N 5, в которой указаны работы, выходящие за пределы согласованных сторонами в приложениях N 3, 4 к договору работ, а 25.02.2020 направило Заводу требование о возмещении стоимости капитального ремонта с приложением акта сдачи-приемки выполненных работ по форме КС-2, справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3.

Материалами дела подтверждается, что письмом от 29.01.2020 N 16/32/208 Завод рассмотрел локальный сметный расчет на дополнительные ремонтные работы, направил замечания по указанным проектным документам.

Письмом от 03.02.2020 Общество направило уточнения к локальному сметному расчету на дополнительные работы с учетом замечаний Завода, в ответ на которое Завод письмом от 19.02.2020 N 42/32/375 уведомил о выявлении новых замечаний (т. 1, л. д. 155).

В соответствии с указаниями суда кассационной инстанции суд первой инстанции назначил по настоящему делу судебную экспертизу для разрешения следующих вопросов:

1) возможно ли использование помещения по назначению, указанному в договоре, без выполнения технических условий общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района" на присоединение к инженерным сетям центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации дома, а также без устранения недостатков, указанных в акте обследования технического состояния внутренних систем электроснабжения и электроосвещения от 01.08.2019?

2) являются ли дефекты, выявленные в акте обследования технического состояния внутренних систем электроснабжения и электроосвещения от 01.08.2019, акте от 29.07.2019 комиссии общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района", скрытыми дефектами, являлись ли они препятствием для использования помещения?

3) выполнены ли в помещении работы, указанные в локальной сметном расчете от 25.01.2020 N 5?

4) отвечают ли работы, выполненные в помещении согласно локальному сметному расчету от 25.01.2020 N 5 признакам работ по капитальному ремонту?

5) усматриваются ли признаки неотложной необходимости в работах, выполненных в помещении согласно локальному сметному расчету от 25.01.2020?

6) какова рыночная стоимость ремонтных работ, выполненных в помещении сверх указанных в приложениях 3 4 к договору по локальной смете N 5?

7) являются ли действия, указанные в акте возврата арендованного помещения от 20.10.2020 демонтажом неотделимых улучшений помещения и какова стоимость таких неотделимых улучшений, если установлен факт их демонтажа?

8) сколько времени необходимо для устранения недостатков, отраженных в акте общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района" от 29.07.2019?

9) являлись ли недостатки, указанные в акте общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района" от 29.07.2019, препятствием для использования помещения?

10) какие работы и материалы, отраженные в локальном сметном расчете N 5, необходимы для устранения недостатков, отраженных в акте общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района" от 29.07.2019?

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже, если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Из материалов дела следует, что помещение предоставляется под оказание гостиничных услуг, о чем арендодателю было известно.

Возражая против удовлетворения встречных исковых требований, Общество ссылалось на выявленные в процессе производства работ по приспособлению здания скрытых недостатков арендуемого имущества, которые не были обнаружены при первоначальном осмотре помещения и устранение которых повлекло возникновение у истца убытков и невозможность использования помещения по целевому назначению.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" безопасность зданий и сооружений, а также связанных с зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая процессы изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований названного закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанных частях 1 и 7 статьи 6 указанного закона перечень, или требований специальных технических условий.

В заключении экспертов N 21/17215/2020 со ссылкой на ГОСТ Р 51185-2014, ГОСТ Р 54606-2011, действующие на дату заключения договора, указано, что использование помещения по назначению, указанному в договоре, без выполнения технических условий общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района" на присоединение к инженерным сетям центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации дома, а также без устранения недостатков, указанных в акте обследования технического состояния внутренних электроснабжения и электроосвещения от 01.08.2019, невозможно, выявленные в акте обследования технического состояния внутренних систем электроснабжения и электроосвещения от 01.08.2019, в акте от 29.07.2019 комиссии общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района" дефекты являются скрытыми дефектами и препятствовали пользованию помещением.

Возражений относительно полноты и достоверности представленного заключения представителями сторон не заявлено, как и не заявлено ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы.

Соглашаясь с выводами эксперта о невозможности пользоваться помещением в период до 24.12.2019, Завод уточнил исковые требования, просил взыскать арендную плату за период с 24.12.2019 по 20.10.2020.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом и договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Учитывая, что договор аренды носит взаимный характер, основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением, несоответствие арендуемого помещения условиям договора и назначению имущества препятствует осуществлению прав арендатора.

В результате вышеуказанных действий Завода, не исполнившего обязанность по предоставлению арендатору помещения в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, Общество фактически не могло использовать имущество по назначению, а также понесло убытки в виде расходов на восстановление арендуемого помещения.

Предоставление арендных каникул не исключает возможность предъявления требования о взыскании убытков, вызванных необходимостью устранения скрытых недостатков арендуемого помещения (абзац 7 пункта 1 статьи 612 ГК РФ).

Стоимость дополнительных работ определена по результатам экспертизы в размере 4 736 915 руб., является убытками Общества.

Также Обществом выполнены работы в соответствии с приложением N 3, 4 договора на общую сумму 4 781 278 руб., что сторонами не оспаривалось.

В силу положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 8.2 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору, а также расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке, в том числе в случае, если арендатор более трех раз подряд по истечении установленного в пунктах 3.3, 3.7 договора срока не вносит арендную плату.

Как следует из материалов дела, Завод, ссылаясь на нарушение пункта 3.3 договора направил Обществу уведомление от 25.02.2020 N 10/юр/423 об отказе от договора в связи с наличием задолженности по арендной плате за пять расчетных периодов.

Наличие предусмотренного договором права на отказ от договора не отменяет необходимость оценки судом правомерности отказа от договора при наличии доводов арендатора о допущенных арендодателем существенных нарушениях условий договора аренды, а также проверки на предмет добросовестности такого отказа.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действие в обход закона с противной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку, как установлено судом первой инстанции, в период до 24.12.2019 Общество не имело возможности использовать спорное помещение, а следовательно, у него отсутствовала обязанность вносить арендную плату за соответствующий период, у Завода не имелось оснований для отказа от договора по основаниям, предусмотренным пунктом 8.2 договора, в связи с чем направленное Заводом Обществу уведомление не повлекло последствий, на которые оно было направлено, а у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования Общества о признании недействительным отказа от договора.

Между тем 20.10.2020 сторонами подписан акт возврата помещения, в связи с чем следует сделать вывод о прекращении действия договора аренды с 20.10.2020.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу статей 1102 и 1105 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно поученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества.

В силу пункта 3.10 договора при прекращении договора (по окончании срока или досрочно) арендодатель производит совместно с арендатором сверку взаиморасчетов по настоящему договору и составляет двусторонний акт сверки расчетов, фиксирующий наличие или отсутствие задолженности арендатора; если сальдо является положительным для арендатора, арендодатель возвращает ему соответствующую часть арендной платы в течение десяти дней, в случае, если сальдо является положительным для арендодателя, арендатор в течение десяти дней оплачивает имеющуюся задолженность.

В результате прекращения действия договора до истечения согласованного в договоре срока его действия, в результате чего Общество было лишено возможности продолжать использовать имущество в своей экономической деятельности, при том, что именно Завод, не исполнив свое встречное обязательство по предоставлению помещения в состоянии, позволяющем его использовать под оговоренные в договоре цели, инициировал процедуру расторжения договора, в отсутствие предусмотренных договором оснований, Общество вправе требовать стоимости работ, предусмотренных приложением N 3, 4 к договору, в качестве неосновательного обогащения.

Несостоятелен довод Завода о том, что он не согласовывал проведение дополнительных работ, поскольку, как указано выше, из материалов дела следует, что стоимость указанных дополнительных работ являлась предметом согласования с арендодателем (письма Завода от 29.01.2020 (т. 1, л. д. 152 - 153), от 19.02.2020 (т. 1, л. д. 156 - 158); из данных писем следует, что Завод не отрицает факт осуществления и состав выполненных Обществом работ, не ссылается на отсутствие необходимости их проведения, а лишь высказывает замечания относительно правильности определения их стоимости.

Таким образом, у Общества имеется требование к Заводу в размере 9 518 193 руб.

В свою очередь Завод обратился с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, а также неустойки.

В соответствии с условиями договора размер арендной платы составляет 460 000 руб. в месяц.

В то же время суд первой инстанции при определении размера арендной платы, подлежащей внесению Обществом, за указанный в иске период обоснованно учел положения части 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Завод N 98-ФЗ), согласно которым размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ).

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в разделе II (вопрос N 5) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее - Обзор N 2), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, как указано в том же пункте Обзора, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" на территории Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Санкт-Петербургской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

В дальнейшем постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.03.2020 N 161 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121" с 28.03.2020 на территории Санкт-Петербурга введен запрет на предоставление услуг физическим лицам, предусматривающих при их оказании (предоставлении) очное присутствие физического лица, за исключением услуг, оказываемых дистанционным способом либо посредством курьерской доставки, отдельных медицинских услуг, реабилитационных услуг, услуг по уходу за престарелыми и иными нуждающимися лицами и иных услуг в сфере социального обслуживания населения, транспортных услуг, услуг по техническому обслуживанию и ремонту автомототранспортных средств, услуг по проведению технического осмотра, гостиничных услуг (в части исключительно услуг проживания), ветеринарных услуг, финансовых услуг (в том числе банковских и страховых), жилищно-коммунальных услуг, услуг связи, услуг по погребению.

Несмотря на то, что предоставление гостиничных услуг (в части исключительно услуг проживания) названным постановлением не ограничивалось, вследствие принятых органами государственной власти мер по ограничению распространения коронавирусной инфекции, в частности, установления обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрета на передвижение транспортных средств, ограничения передвижения физических лиц, приостановления деятельности предприятий и учреждений, отмены и переноса массовых мероприятий, введения режима самоизоляции граждан и т.п., имела место невозможность использования помещения по согласованному в договоре назначению в полном объеме, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о наличии у Общества права на уменьшение арендной платы в период с 28.03.2020 по 28.06.2020 на 50 %.

При таких обстоятельствах, арендная плата за период с 24.12.2019 по 20.10.2020 составила 3 861 032 руб. 26 коп. (118 709 руб. 68 коп. в период с 24.12.2019 по 31.12.2019, 1 320 645 руб. 16 коп. в период с 01.01.2020 по 27.03.2020, 74 344 руб. 09 коп. в период с 28.03.2020 по 28.06.2020, 1 717 333 руб. 33 коп. в период с 29.06.2020 по 20.10.2020).

Поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, требование о возмещении убытков Обществу появилось ранее требования о взыскании неустойки, у Завода не имелось оснований для начисления неустойки в связи с нарушением срока внесения арендной платы.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества (далее - Требования), по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее - Постановление N 439).

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

В соответствии с разъяснениями по вопросу N 3 раздела II Обзора N 2, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно разъяснениям по вопросу N 4 Обзора N 2 право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц в отношении арендатора, основным видом деятельности Общества является деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания (ОКВЭД 2 - 55.90).

В пункте 6 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, поименована деятельность по предоставлению мест для временного проживания (код ОКВЭД 2 - 55).

Каждая отрасль (сфера деятельности) в Перечне определяется соответствующими кодами ОКВЭД 2, в котором отражены отдельные классы (ХХ), подкласс (ХХ.Х), группы (ХХ.ХХ), подгруппы (ХХ.ХХ.Х) и виды (ХХ.ХХ.ХХ).

В случае, если в Перечне приведен целиком класс или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в перечень.

Таким образом, Общество имело право на отсрочку на отсрочку внесения 1 695 785 руб. 89 коп. арендной платы за период с 01.04.2020 по 30.09.2020 до 01.01.2021 с последующей ее оплатой в рассрочку ежемесячно до 01.01.2023.

При этом на период действия отсрочки (рассрочки) неустойка не подлежит начислению.

Материалами дела подтверждается, что Общество обращалось с заявлением от 24.04.2020 о перерасчете арендной платы и предоставлении отсрочки.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей указанной статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Правительство Российской Федерации утвердило Постановление от 03.04.2020 N 428, согласно которому мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов установлен в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в списке отдельных сфер деятельности, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, для оказания первоочередной адресной поддержки, утверждаемом Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики (далее - список отдельных сфер деятельности); организаций, включенных: в перечень системообразующих организаций, утверждаемый Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики; в перечень стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 4 августа 2004 г. N 1009 "Об утверждении перечня стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ"; в перечень стратегических организаций, а также федеральных органов исполнительной власти, обеспечивающих реализацию единой государственной политики в отраслях экономики, в которых осуществляют деятельность эти организации, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 20 августа 2009 г. N 1226-р.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 N 1587 мораторий продлен на три месяца, то есть до 07.01.2021.

В силу пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется: 1) приостанавливаются обязанности должника и иных лиц, предусмотренные статьей 9 и пунктом 1 статьи 213.4 настоящего Федерального закона; 2) наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона; 3) не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке; 4) приостанавливается исполнительное производство по имущественным взысканиям по требованиям, возникшим до введения моратория (при этом не снимаются аресты на имущество должника и иные ограничения в части распоряжения имуществом должника, наложенные в ходе исполнительного производства).

Согласно разъяснениям, приведенным в вопросе N 10 Обзора N 2, в период действия моратория согласно подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1, абзаца 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве прекращается начисление неустоек (штрафов и пеней), иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до его введения; этот же правовой режим распространяется и на проценты по статье 395 ГК РФ.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", если при рассмотрении спора о взыскании неустойки или иных финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, будет доказано, что ответчик, на которого распространяется мораторий, в действительности не пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для его введения, и ссылки данного ответчика на указанные обстоятельства являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения ответчика может удовлетворить иск полностью или частично, не применив возражения о наличии моратория (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Ввиду того, что перечень последствий, наступающих в связи с введением моратория, является исчерпывающим, финансовые санкции не заменяются процентами, предусмотренными пунктом 4 статьи 63 и пунктом 2 статьи 213.19 Закона о банкротстве (в отсутствие дела о банкротстве, возбужденного в течение трех месяцев после прекращения действия моратория (далее - трехмесячный срок).

Поскольку, как указано выше, основным видом деятельности Общества является деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания (код ОКВЭД 2 - 55.90), на него в полной мере распространяются нормы об освобождении от ответственности за невыполнение денежных обязательств за период, возникший до введения моратория (24.12.2019 по 31.03.2020), в связи с чем на указанную задолженность начиная с 06.04.2020 по 20.10.2020 неустойка не подлежала начислению и по этому основанию.

Заводом также заявлено требование о взыскании с Общества 509 029 руб. расходов на оказание коммунальных услуг за период с 01.11.2019 по 20.10.2020.

Как указано выше, в силу пункта 3.7 договора Обществом подлежат компенсации только документально подтвержденные затраты на основании выставленного счета и документов, подтверждающих размер расходов.

При этом документами, подтверждающими расчет коммунальных затрат, являются: расчет затрат на электроснабжение на основании учета потребления по электросчетчику, на теплоснабжение - расчет по нормативу на 1 кв. м, на содержание общедомового имущества - копии платежных документов с обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района", обслуживание пожарной и охранной сигнализации - выставленный Заводом счет.

В обоснование указанных требований о взыскании компенсации коммунальных расходов Завод представил справку главного энергетика Завода от 22.06.2020 N 131/ОРЭ, согласно которой расчеты за электрическую энергию производятся по электрическому счетчику Меркурий 230 АМ 0.3 3х230/400 5(7.50)А 50 Гц, N 462303, 462306, 348143, установленному в спорном помещении, по справке 34 отдела задолженность за энергоресурсы составляет 214 752 руб. 20 коп., а также служебные записки заместителя главного энергетика Завода начальнику N 34 о выставлении счетов, договор от 04.06.2018 N 742 долевого участия пользователя (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и возмещение коммунальных услуг, рабочий проект внешнего электроснабжения офисных помещений 5Н, 6Н, 7Н, а также счета на оплату коммунальных услуг за февраль - май 2020 года.

В соответствии с письменными пояснениями, представленными в суд апелляционной инстанции, требование о взыскании расходов на коммунальные услуги состоит из стоимости электроснабжения в размере 397 418 руб., расходов на долевое участие в размере 226 420 руб. 87 коп., расходов на отопление в размере 134 287 руб. 02 коп., стоимости эксплуатационных расходов за июль - ноябрь 2019 года согласно подписанным сторонами актам в размере 128 532 руб. 68 коп., из которых за вычетом периода с июля 2019 года по декабрь 2019 года - 581 161 руб. 99 коп., к взысканию заявлено 509 029 руб.

Технические условия на присоединение к инженерным сетям центрального отопления, холодного водоснабжения и горячего водоснабжения и канализации выполнены в полном объеме 25.12.2019, что подтверждается актом общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района" о выполнении технических условий.

Отклоняя требования Завода о взыскании возмещения коммунальных расходов, суд первой инстанции посчитал недоказанным Заводом размер заявленных к взысканию коммунальных услуг.

Согласно выводам эксперта представленная в материалы дела рабочая документация "ГРЩ и внешнее электроснабжение офисных помещений", выполненная обществом с ограниченной ответственностью "Энерголюкс" в 2008 году относится также к помещению 4-Н в части установленного в ГРЩ.

Суд первой инстанции не принял во внимание акты приема-передачи помещения Обществу и акта возврата помещения, в которых зафиксированы показания прибора учета электроэнергии, а также договор долевого участия, которым определен размер долевого участия Завода в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение.

Согласно акту приема-передачи помещения Обществу на момент его подписания показания счетчика учета электроэнергии составляют 3 912, по акту о возврате помещения - 4 949. Таким образом, в соответствии с тарифом, утвержденным Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга расходы Завода на электроэнергию в период использования Обществом спорного помещения составили 397 418 руб. Несогласие Общества с примененными при расчете тарифами не освобождает его от обязанности компенсировать соответствующие расходы Завода, контррасчет в материалы дела не представлен.

В подтверждение расходов на содержание общедомового имущества Заводом представлены договор о долевом участии пользователя (арендатора, собственника) нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и возмещении коммунальных услуг, а также универсальные передаточные документы и акты, подписанные Заводом и обществом с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 2 Петроградского района", согласно которым такие расходы за период с 01.07.2019 по 31.10.2020 составляют 226 420 руб. 87 коп.

Распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 19.10.2016 N 119-р установлены нормы потребления коммунальных услуг на территории Санкт-Петербурга в зависимости от категории многоквартирного дома, согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на здание год постройки здания - 1957, исходя из утвержденной нормы потребление в спорном помещении составляет 10,4804 Гкал в месяц исходя из расчета 0,0197 Гкал х 532 кв. м.

В соответствии с пунктом 3.5 протокола рабочего совещания Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 27.08.2015 N 378-ГС предельный максимальный тариф на тепловую энергию в горячей воде и паре, отпускаемую Заводу, в размере, не превышающем тарифы на тепловую энергию, отпускаемую обществом с ограниченной ответственностью "Петербургтеплоэнерго" по тепловым сетям, утверждается Распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга на соответствующий год.

Согласно Распоряжениям Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 19.12.2018 N 260-р, 18.12.2019 N 229-р с 01.07.2019 по 31.12.2019 тариф на тепловую энергию составляет 1 811 руб. 09 коп. за 1 Гкал, с 01.01.2020 по 30.06.2020 - 1 811 руб. 09 коп. за 1 Гкал; с 01.07.2020 про 31.12.2020 - 1 857 руб. 45 коп. за 1 Гкал.

Таким образом, в отопительный период с декабря 2019 года по апрель 2020 года, а также неполные отопительные месяцы расходы Заводы на тепловую энергию составили 134 287 руб. 02 коп. с учетом НДС.

Кроме того, Заводом представлены подписанные Обществом акты от 30.09.2019, 31.10.2019 и 29.11.2019 об оплате эксплуатационных расходов на сумму 128 532 руб. 68 коп.

Поскольку расходы в размере 758 125 руб. 89 коп. за коммунальные услуги документально подтверждены, Завод исключил из расчет период с июля по декабрь 2019 году, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования Завода о взыскании 509 029 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

При уточнении встречных исковых требований Завод заявил о зачете понесенных Обществом и подтвержденных экспертным заключением затрат на капитальный ремонт в размере 1 858 579 руб. 73 коп.

Материалами дела подтверждается, что платежными поручениями от 26.02.2020 N 21, 25.02.2020 N 17, 20.02.2020 N 16, 19.02.2020 N 14, 12.02.2020 N 11, 07.02.2020 N 10, 30.12.2019 N 136, 22.10.2019 N 120, 15.10.2019 N 124, 14.10.2019 N 123, 11.10.2019 N 122, 08.10.2019 N 121, 120, 119, 01.10.2019 N 115, 23.09.2019 N 113, 18.09.2019 N 111 (т. 3, л. д. 91 - 107), в том числе на основании писем Завода от 16.09.2019 N 281/4, 18.09.2019 N 286/4, 04.10.2019 N 237/32/1964, 10.10.2019 N 253/32/2016, 15.10.2019 N 317/4, 17.10.2019 N 260/32/2065 о перечислении денежных средств третьим лицам, Общество перечислило 906 484 руб. 16 коп.

Письмом от 28.02.2020 N 25/2020 Общество просило подписать акт о стоимости дополнительно выполненных работ, которую просило учесть при составлении акта сверки.

Впоследствии письмами от 10.04.2020 N 053/2020, 16.06.2020 N 056/2020, Общество предлагало рассмотреть вопрос о зачете части стоимости ремонтных работ в счет начисленной арендной платы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что имеющаяся у Завода задолженность перед Обществом по оплате выполненных работ (7 659 613 руб. 27 коп., из которых требование о взыскании 4 736 915 руб. возникло до возникновения требования о взыскании арендной платы) превышает задолженность Общества по арендной плате и коммунальным платежам (1 604 997 руб. 37 коп. с учетом заявления Завода о зачете понесенных Обществом и подтвержденных экспертным заключением затрат на капитальный ремонт в размере 1 858 579 руб. 73 коп.), обоснованно отказал в удовлетворении требований Завода.

В суде первой инстанции Завод заявил об отказе от иска в части обязания Общества освободить спорное помещение.

Между тем, отказав в иске в указанной части, суд первой инстанции не привел мотивов, по которым он не принял указанный отказ от части требований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" принцип соразмерности не применяется при разрешении исков неимущественного характера.

Как следует из искового заявления, Обществом заявлены требования о признании недействительной сделки-отказа от договора и применении последствий ее недействительности в виде признания договора действующим; требование в части признания сделки недействительной удовлетворено, в связи с чем с учетом положений частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ и вышеуказанных разъяснений с Завода в пользу Общества подлежит взысканию 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску; 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции, 160 000 руб. расходов по плате экспертизы, с Завода в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр судебной экспертизы "ПетроЭксперт" подлежит взысканию 160 000 руб. на оплату судебной экспертизы. Расходы Завода по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобы остаются на Заводе.

В соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при отказе истца от иска, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов. При таких обстоятельствах, Заводу из федерального бюджета подлежит возврату 4 200 руб. государственной пошлины в связи с отказом от иска в части требования о выселении Общества из спорного помещения, а также 29 088 руб. излишне уплаченной государственной пошлины в связи с уменьшением Заводом встречных исковых требований.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2022 по делу N А56-17215/2020 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции.

Принять отказ акционерного общества "Завод имени А.А. Кулакова" от иска в части требования об обязании общества с ограниченной ответственностью "Орманд" освободить помещение общей площадью 532 кв. м с кадастровым номером 78:07:0003045:3407, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, пом. 4-Н.

В указанной части производство по делу прекратить.

Признать недействительным отказ акционерного общества "Завод имени А.А. Кулакова" от договора аренды от 17.06.2019 N 4, оформленный уведомлением от 25.02.2020.

В остальной части в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Орманд" отказать.

В удовлетворении встречного иска акционерного общества "Завод имени А.А. Кулакова" отказать.

Взыскать с акционерного общества "Завод имени А.А. Кулакова" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр судебной экспертизы "ПетроЭксперт" 160 000 руб. на оплату судебной экспертизы, взыскать с акционерного общества "Завод имени А.А. Кулакова" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Орманд" 172 000 руб. судебных расходов.

Возвратить акционерному обществу "Завод имени А.А. Кулакова" из федерального бюджета 33 288 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

С.М. Кротов С.А. Нестеров