Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2022 г. N 19АП-5027/22 по делу N А14-7538/2020

г. Воронеж

23 сентября 2022 г.

Дело N А14-7538/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2022 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Воскобойникова М.С.,
	Кораблевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайличенко Т.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ВудСервис-1": Медведевой Ю.Ю., представителя по доверенности б/н от 17.01.2022,

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Ворониной Е.И., представителя по доверенности N 87 от 07.07.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ВудСервис-1" и Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30 июня 2022 года по делу N А14-7538/2020 (судья Есакова М.С.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВудСервис-1" (ОГРН 1123652000306, ИНН 3602011580) к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) об уменьшении арендной платы и продлении для комплексного освоения территории, срока действия договоров N4342-17/гз и N4342-17/гз/ко от 02.03.2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВудСервис-1" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области об уменьшении арендной платы соразмерно сумме подлежащей к оплате за период со 02.03.2018 до фактического устранения скрытого недостатка установления границ охранных санитарных зон ВПС-9 и постановки их на кадастровый учет; о продлении срока договоров аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области N 4342-17/гз от 02.03.2017 и договора о комплексном освоении территории N 4342-17/гз/ко от 02.03.2017 на срок, пропорциональный периоду с 02.03.2018 до фактического устранения скрытого недостатка - установления границ охранных санитарных зон ВПС-9 и постановки их на кадастровый учет.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования: просил суд уменьшить арендную плату соразмерно сумме подлежащей к оплате за период со 02 марта 2018 г. до фактического устранения скрытого недостатка установления границ охранных санитарных зон ВПС-9 и постановки их на кадастровый учет; о продлении срока договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области N 4342-17/гз от 02 марта 2017 г. и договора о комплексном освоении территории N 4342-17/гз/ко от 02 марта 2017 г. на срок до 02 марта 2025 г. с целью устранения скрытых недостатков. Уточнение принято к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30 июня 2022 года по делу N А14-7538/2020 иск удовлетворен в части уменьшения арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области N 4342-17/гз от 02 марта 2017 г. соразмерно сумме, подлежащей оплате за период со 02 марта 2018 г. В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Вудсервис-1" о продлении срока договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области N 4342-17/гз от 02 марта 2017 г. и договора о комплексном освоении территории N 4342-17/гз/ко от 02 марта 2017 г. на срок до 02 марта 2025 г. с целью устранения скрытых недостатков.

Не согласившись с решением суда в части отказа в иске, полагая его незаконным и необоснованным, общество с ограниченной ответственностью "ВудСервис-1" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила решение суда отменить в указанной части, принять новый судебный акт, удовлетворить иск в полном объеме.

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области также обратился в суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда в части удовлетворения иска, принять новый судебный акт.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2022 г. жалобы приняты к производству.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ВудСервис-1" поддержал доводы своей жалобы, в отношении доводов жалобы ответчика возражал, считал решение суда в части отказа в иске незаконным, просил отменить его в указанной части, принять новый судебный акт, иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель Департамента доводы своей апелляционной жалобы поддержал, в отношении доводов жалобы истца возражал, полагал решение суда в части уменьшения арендной платы по договору незаконным и необоснованным, просил отменить его в указанной части, принять новый судебный акт, в иске отказать в полном объеме.

Поскольку общество с ограниченной ответственностью "ВудСервис-1" обжалует решение суда в части отказа в иске, а ответчик выражает несогласие с решением в части удовлетворенных заявленных требований, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта в полном объеме.

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области N 4342-17/гз от 02 марта 2017 г., заключенному по итогам торгов, ответчик предоставил истцу сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 36:34:0348001:2 из категории земель населенных пунктов, площадью 269 274 кв.м., в том числе охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения общей площадью 7343 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Глинки, 22в для комплексного освоения территории.

Одновременно с этим между сторонами был заключен договор о комплексном освоении территории N 4342-17/гз/ко, предметом которого является деятельность сторон по комплексному освоению территории, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 36:34:0348001:2, площадью 269 274 кв.м., местоположение - г.Воронеж, ул.Глинки, 22в.

В соответствии с пунктом 2.4.3 договора о комплексном освоении территории истец обязался не позднее трех месяцев с даты подписания договора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории, обеспечить согласование и утверждение указанной документации по планировке территории уполномоченным органом местного самоуправления в установленном порядке

В аукционной документации на право заключения договора аренды было указано, что в отношении части участка площадью 7 343 кв.м. установлены охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения, северо-западная часть земельного участка находится во II поясе санитарной охраны водоснабжения, юго-западная часть земельного участка попадает в границы II пояса санитарной охраны водоснабжения и в границы зоны нормируемых параметров авиационных шумов аэродрома Воронеж (Балтимор).

При разработке проекта планировки территории и проекта межевания территории прокуратурой г. Воронежа в ходе проверки было установлено, что во II поясе зоны санитарной охраны объекта водоснабжения, расположенного на земельном участке по ул. Глинки, 82н - ПВС-9 (повысительная насосная станция), находится большая часть (60%) проектируемой территории. Сведения об установлении площадей и границ поясов санитарной охраны водоснабжения в отношении спорного участка в Едином государственном реестре недвижимости отражены не были.

Ссылаясь на то, что указанное обстоятельство, о котором арендатор не был уведомлен при заключении договора, препятствует разработке проектов планировки и межевания территории, необходимых для ее комплексного освоения, а потому не позволяет использовать арендованный земельный участок по назначению, арендатор обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая на иск, ответчик ссылается на то, что при заключении договора на торгах арендатор был осведомлен об имеющихся ограничениях, в извещении о проведении торгов было указано на наличие охранных зон сетей инженерно-технического обеспечения и нахождении в северо-западной части земельного участка во втором поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, попадании юго-западной части земельного участка в границы второго пояса санитарной охраны объектов водоснабжения. Обязанность обеспечить кадастровый учет зоны санитарной охраны объекта водоснабжения лежит не на арендодателе земельного участка, а на собственнике объекта. Действия же третьего лица, приведшие к невозможности использования земельного участка по назначению, не могут освобождать арендатора от обязанности по внесению арендной платы (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 309-ЭС15-1109).

Оценив доводы апелляционных жалоб и имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из обстоятельств дела следует, что между сторонами возникли договорные отношения по поводу комплексного освоения территории, предусматривающей строительство жилья на земельном участке, переданном истцу в аренду.

Согласно нормам, действовавшим на момент возникновения отношений сторон и применимым к ним в силу положений статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий", комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (часть 1 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, а также, помимо иного, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий, если иное не предусмотрено частью 10.2 настоящей статьи.

В соответствии с частью 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации к видам документации по планировке территории относятся проект планировки территории и проект межевания территории.

По смыслу части 3.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Исходя из указанных норм права, а также условий договора о комплексном освоении территории от N 4342-17/гз/ко от 02 марта 2017 г. (пункт 2.4) подготовка документации по планировке территории арендатором и ее последующее утверждение уполномоченным органом, является необходимым условием для освоения земельного участка, предоставленного в аренду, и начала строительства на нем.

В ходе исполнения договора общество "ВудСервис-1" разработало проект планировки территории и проект межевания территории, по которым проведены публичные слушания и подготовлен проект постановления администрации городского округа город Воронеж об утверждении документации по планировке территории.

Однако при проверке проекта указанного постановления прокуратурой г.Воронежа было установлено, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж 60% проектируемой территории находится во втором поясе зоны санитарной охраны объекта водоснабжения, расположенного на земельном участке по ул.Глинки, 82н - ПВС-9 (повысительная насосная станция).

Согласно части 2 статьи 43 Водного кодекса Российской Федерации для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 16 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации) и отображаются на схеме границ зон с особыми условиями использования территории в составе материалов по обоснованию проекта планировки территории в графической форме (пункт 6 части 4 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" границы и режим зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются органом исполнительной власти субъектов РФ, которым на территории Воронежской области является Департамента природных ресурсов и экологии Воронежской области в силу пункта 3.3.50 Положения об указанном органе исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 10 мая 2012 г. N 382.

Из письма Департамента природных ресурсов и экологии Воронежской области от 03.10.2019 N 43-01/25/6215 следует, что соответствующее решение уполномоченным органом принято не было.

Сведения о кадастровом учете зоны санитарной охраны, расположенной на территории, предоставленной истцу для освоения, в деле не имеется.

Отсутствие границ зоны с особыми условиями использования территории в составе материалов по обоснованию документации по планировке территории, подготовленной истцом, не позволило утвердить ее уполномоченным органом местного самоуправления, что подтверждается письмом Управления главного архитектора городского округа город Воронеж от 12.09.2018 N 10563335.

Указанное обстоятельство, за наступление которого арендатор не отвечает, создало препятствия для использования им земельного участка по назначению, определенному сторонами при заключении спорного договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По существу заявленных требований истец добивается судебного признания обстоятельств, которые освобождают его от обязанности в спорный период времени вносить арендные платежи за сданный внаем земельный участок.

Представленными в дело доказательствами подтверждается, что арендодатель не обеспечил встречное обязательство по предоставлению земельного участка, пригодного для использования по назначению, установленному договором, не создал условий, необходимых для достижения цели аренды - осуществления строительства и комплексного освоения территории.

Поскольку ответчиком не было исполнено обязательство по передаче имущества в аренду, предусмотренное правилами статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, его возражения, основанные на положениях статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности арендодателя в случаях, когда имущество было передано, но имеет недостатки.

Судом учтено также, что обстоятельства, предшествовавшие проведению торгов и заключению договора, свидетельствуют о том, что арендатор не мог обнаружить действительный объем ограничений в пользовании земельным участком во время его осмотра. Источник водоснабжения - водонапорная станция ВПС-9, второй пояс зоны санитарной охраны которой занимает большую часть спорного земельного участка находится на существенном удалении от данного участка. Сведения об установлении площадей и границ поясов санитарной охраны водоснабжения в отношении спорного участка отсутствовали как в Едином государственном реестре недвижимости, так и в аукционной документации.

Требование ООО "ВудСервис-1" о продлении срока договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, находящегося в собственности Воронежской области N 4342-17/гз от 02.03.2017 и договора о комплексном освоении территории N 4342-17/гз/ко от 02.03.2017 на срок, пропорциональный периоду со 02.03.2018 до фактического устранения скрытого недостатка - установления границ охранных санитарных зон ВПС-9 и постановки их на кадастровый учет правомерно оставлено без удовлетворения, поскольку срок действия договоров истек и Департамент имущества области явно выразил волю на прекращение с ООО "ВудСервис-1" договорных отношений в отношении спорного земельного участка в уведомлении от 19.01.2022 N 52-17-772.

Сторонам не удалось подтвердить правомерность и обоснованность доводов своих апелляционных жалоб, в связи с чем, в их удовлетворении надлежит отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, судебный акт является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения, а равно для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 30 июня 2022 года по делу N А14-7538/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ВудСервис-1" и Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

М.С. Воскобойников Г.Н. Кораблева