Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2022 г. N 10АП-16562/22 по делу N А41-37603/2019

г. Москва

18 октября 2022 г.

Дело N А41-37603/19

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Досовой М.В.,

судей Катькиной Н.Н., Муриной В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Горбачевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ФГУП "ЖЭУ ИРЭ РАН" Оксамитного Александра Александровича на определение Арбитражного суда Московской области от 27.07.2022 по делу N А41-37603/19

о несостоятельности (банкротстве) ФГУП "ЖЭУ ИРЭ РАН"

при участии в судебном заседании:

от к/у ФГУП "ЖЭУ ИРЭ РАН" Оксамитного А.А. - Исаков Н.В., представитель по доверенности от 13.11.2020;

от Зимина Д.В. - Мальцев И.В., представитель по доверенности от 05.05.2022,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 18.12.2019 ФГУП "ЖЭУ ИРЭ РАН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден Оксамитный Александр Александрович.

Указанные сведения в установленном порядке опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 21.12.2019.

Зимин Дмитрий Витальевич обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим Оксамитным А.А., возникших при заключении договора от 28.03.2022 N 23-03/22-11.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.07.2022 разрешены разногласия, возникшие между конкурсным управляющим Оксамитным А.А. и Зиминым Д.В. при заключении договора от 28.03.2022 N 23-03/22-11, спорные пункты изложены в следующей редакции:

"1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять, в соответствии с условиями настоящего договора нижеследующее недвижимое имущество:

- Помещение, назначение: нежилое (котельная), с кадастровым номером 50:44:0010220:221, площадь 110,1 кв.м, адрес (местоположение): Московская область, г. Фрязино, ул. Ленина, д. 39, пом. 101. Обязательными условиями конкурса по продаже указанного объекта являются обязательства Покупателя обеспечивать надлежащее содержание и использование указанного объекта в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством РФ обязательств";

- "1.2. В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на указанное нежилое здание Зимин Дмитрий Витальевич приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемым нежилым зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний собственник";

- "5.2. Покупатель обязан:

5.2.1. Оплатить стоимость недвижимого имущества в размере и порядке, установленном настоящим договором.

5.2.2. Принять недвижимое имущество на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объекты недвижимости".

Пункты 5.2.4-5.2.9 исключены.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий Оксамитный А.А. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ФГУП "ЖЭУ ИРЭ РАН" Оксамитного А.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить.

Представитель Зимина Д.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25.02.2022 на площадке Единого реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц (Федресурс) размещено сообщение о проведении торгов по следующему объекту:

Лот N 3 - Нежилое помещение (котельная), кадастровый номер 50:44:0010220:221, площадью 110,1 кв.м, по адресу: Московская область, г. Фрязино, ул. Ленина, д. 39, пом. 101 (сообщение N 8290940 от 25.02.2022).

В данном сообщении были указаны условия конкурса, а именно: "По Лоту N 3 обязательными условиями конкурса по продаже указанного объекта являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством РФ обязательств".

25.02.2022 на площадке "Центр дистанционных торгов" был размещен конкурс на продажу недвижимого имущества.

Также на площадке размещен проект договора купли-продажи названного недвижимого имущества с указанием всех существенных условий договора.

В соответствии с протоколом проведения торгов от 25.02.2022 их победителем признан Зимин Дмитрий Витальевич.

28.03.2022 на электронную почту Зимина Д.В. от конкурсного управляющего поступил договор купли-продажи недвижимого имущества N 23-03/22-11 для подписания.

30.03.2022 Зимин Д.В. был приглашен на подписание договора по адресу: Московская область, г. Фрязино, ул. Ленина, д. 22, каб. 304 к представителю конкурсного управляющего.

Зимин Д.В. подписал три экземпляра договора и оставил их представителю конкурсного управляющего до подписания договора со стороны Оксамитного А.А.

Также три экземпляра договора, подписанных Зиминым Д.В., были направлены им в адрес конкурсного управляющего посредством почты России.

01.04.2022 на электронную почту заявителя поступило письмо с приложением договора, подписанного Оксамитным А.А., однако текст представленного договора включал существенные условия, ранее не оговоренные в конкурсной документации и в первоначальном варианте договора от 28.03.2022.

Заявитель направил в адрес конкурсного управляющего протокол разногласий к договору следующего содержания

N пункта	Редакция от 28.03.2022	Редакция от 01.04.2022	Обоснование нарушений со стороны конкурсного управляющего
1.1	1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять, в соответствии с условиями настоящего договора нижеследующее недвижимое имущество: - Помещение, назначение: нежилое (котельная), с кадастровым номер 50:44:0010220:221, площадь 110,1 кв.м, адрес (местоположение): Московская область, г. Фрязино, ул. Ленина, д. 39, пом. 101. Обязательными условиями конкурса по продаже указанного объекта являются обязательства Покупателя обеспечивать надлежащее содержание и использование указанного объекта в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством РФ обязательств.	1.2. Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять, в соответствии с условиями настоящего договора нижеследующее недвижимое имущество: - Помещение, назначение: нежилое (котельная), с кадастровым номер 50:44:0010220:221, площадь 110,1 кв.м, адрес (местоположение): Московская область, г. Фрязино, ул. Ленина, д. 39, пом. 101.	Нарушает условия конкурса: так как из пункта 1.1 договора удален следующий текст, являющийся существенным условием конкурса согласно ст. 132 п. 4 127-ФЗ: "Обязательными условиями конкурса по продаже указанного объекта являются обязательства Покупателя обеспечивать надлежащее содержание и использование указанного объекта в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством РФ обязательств."
1.3	1.3. Настоящий договор произведен по результатам проведенных торгов в электронной форме на электронной торговой площадке "Центр дистанционных торгов, размещенной в сети Интернет по адресу: http://bankrot.cdtrf.ru (сообщение о результатах торгов в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве N 8491404).	1.3. Настоящий договор произведен по результатам проведенных торгов в электронной форме на электронной торговой площадке "Центр дистанционных торгов", размещенной в сети Интернет по адресу: http://bankrot.cdtrf.ru (сообщение о результатах торгов в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве N 8290940).	Неверно указан номер в сообщении о результатах торгов в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве. Правильный номер N 8491404. (Сообщение о результатах торгов - Сообщение N 8491404 от 29.03.2022 10:55:55 МСКhttps://fedresurs.ru/bankruptmessage/3074CE264723009 94D1401A8FAD372E6). N 8290940 является номером объявления о проведении торгов: N 8290940 от 25.02.2022, а не номером сообщения о результатах торгов.
5.2.4		5.2.4. Обеспечивать надлежащее содержание и использование указанного объекта в соответствии с его целевым назначением "Котельная"	Отсутствует в сообщении о проведении торгов, условиях торгов и проекте договора, ст. 110, 132, 139.
5.2.5		5.2.5. Покупатель уведомлен, что целевым назначением объекта является производство и передача тепловой энергии для многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Фрязино, ул. Ленина, 39 и зданий общежитий, расположенных по адресу: г.о. Фрязино, ул. Ленина, 45 и 47 соответственно (далее по тексту - Жилищный Фонд социального использования).	Отсутствует в сообщении о проведении торгов, условиях торгов и проекте договора, ст. 110, 132, 139.
5.2.6		5.2.6. Покупатель обязан обеспечить производство и передачу тепловой энергии для вышеуказанных объектов в строгом соответствии с требованиями Федерального закона N 190-ФЗ от 27.02.2010 г. "О теплоснабжении" (далее по текстуДоговор о теплоснабжении" за счет собственных средств и собственными силами.	Отсутствует в сообщении о проведении торгов, условиях торгов и проекте договора, ст. 110, 132, 139.
5.2.7		5.2.7. Покупатель обязан в соответствии с требованиями п. 4 ст. 132 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)" предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию Жилого фонда социального использования вышеуказанных объектов, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, производство и передачу тепловой энергии по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).	Отсутствует в сообщении о проведении торгов, условиях торгов и проекте договора, ст. 110, 132, 139.
5.2.8		5.2.8. Покупатель обязан исполнять обязанности, предусмотренные пунктами 5.3.4.-5.2.7 настоящего договора, вне зависимости от наличия производственной возможности, оборудования.	Отсутствует в сообщении о проведении торгов, условиях торгов и проекте договора, ст. 110, 132, 139.
5.2.9		5.2.9. Заключая настоящий договор, покупатель подтверждает, что имеет полномочия и необходимые допуски, лицензии для осуществления деятельности, предусмотренные требования действующего законодательства, регулирующими соответствующий тип правоотношений, а также требования Закона о теплоснабжении.	Отсутствует в сообщении о проведении торгов, условиях торгов и проекте договора, ст. 110, 132, 139.

14.04.2022 конкурсный управляющий в электронном сообщении уведомил заявителя о том, что требования по протоколу разногласий частично учтены и представил договор в редакции с учетом замечаний по указанию некорректных сумм прописью в договоре и не правильном указании номера в сообщении о результатах торгов в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Зимин Д.В. обратился с заявлением о разрешении разногласий.

Удовлетворяя требования Зимина Д.В., суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве в судебном заседании арбитражного суда рассматриваются заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случае, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (части 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (часть 1 статьи 422 ГК РФ), при этом принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 ГК РФ).

Учитывая изложенное, в данном случае спорные условия договора подлежат определению в судебном порядке.

В соответствии с нормами пункта 1 статьи 126, пункта 3 статьи 139, пункта 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве имущество должника-банкрота может быть реализовано только на торгах.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель наибольшего удовлетворения требовании кредиторов должника-банкрота.

Арбитражный управляющий (организатор торгов) обязан опубликовать не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов сообщение о продаже предприятия (имущества) должника в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве, и в печатном органе по месту нахождения должника.

Согласно пункту 10 статьи 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже должны содержаться, в том числе сведения об имуществе, о его составе, характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с ним.

Обязанность обеспечить соответствие опубликованного сообщения о торгах требованиям действующего законодательства и утвержденного собранием кредиторов порядка продажи имущества должника по смыслу статьи 110 Закона о банкротстве возложена на организатора торгов.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Результатом таких торгов является заключение договора с лицом, отвечающим всем требованиям документации о таких торгах и признанным их победителем.

Положениями статей 447 - 448 Гражданского кодекса не предусмотрено право отказаться от заключения договора с победителем.

Таким образом действующим законодательством установлена обязанность организатора торгов заключить договор по результатам его проведения.

При проведении торгов оферта носит характер публичного предложения, содержащего существенные условия договора, который планируется к заключению с победителем торгов.

Акцептование же такой оферты посредством подачи заявки на участие в торгах свидетельствует о согласии хозяйствующего субъекта с условиями исполнения им принимаемых обязательств, сформулированных организатором торгов.

Таким образом именно исходя из сведений, содержащихся в сообщении о торгах, потенциальный участник (покупатель) может принять решение об участии в них.

Включение в последующем в договор, заключаемый по результатам торгов, отсутствующих в сообщении о торгах существенных условий недопустимо и влечет нарушение прав и законных интересов участника торгов, а также создает потенциальные условия для признания торгов недействительными.

Как установлено судом первой инстанции, включенные в редакцию договора, представленную конкурсным управляющим, существенные условия не содержались в сообщении о проведении торгов.

Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что реализуемый объект недвижимого имущества имеет специальное назначение - "котельная" и предназначен для обслуживания жилых помещений (общежитий).

Из системного анализа понятий и определений, данных в Правилах технической эксплуатации тепловых электроустановок, утвержденные Приказом Минэнерго Российской Федерации от 24.03.2003 N 115, и статьи 2 Федерального закона от 27.07.2010 г. N 190-ФЗ "О теплоснабжении" следует, что квалификация конкретного объекта в качестве самостоятельного связана с определением характеристик соответствующего объекта, его технологической связи с остальными элементами системы теплоснабжения (система теплоснабжения - совокупность источников тепловой энергии и теплопотребляющих установок, технологически соединенных тепловыми сетями).

Котельные, непосредственно соединяются, посредством централизованных тепловых сетей с коммунальными объектами теплоснабжения, включая многоквартирные жилые дома и социально значимым объекты.

В соответствии с пунктом 6 статьи 129 Закона о банкротстве объекты, используемые для обеспечения деятельности дошкольных образовательных учреждений, других образовательных учреждений, лечебно-профилактических учреждений; объекты, используемые для организации доврачебной помощи, скорой и неотложной амбулаторно-поликлинической, стационарной медицинской помощи; объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения, в том числе объекты водоснабжения и теплоснабжения относятся к социально значимым.

Согласно пункту 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

Гарантией последующего сохранения статуса объекта социального значения служит обязанность участников торгов заключить с органами местного самоуправления соглашение об исполнении условий, указанных в пункте 4 статьи 132 Закона о банкротстве, нарушение которых со стороны покупателя влечет расторжение соглашения и договора купли-продажи объектов с передачей последних в собственность муниципального образования (пп. 4.1, 4.2 ст. 132 Закона о банкротстве).

В случае существенного нарушения или неисполнения покупателем социально значимых объектов соглашения об исполнении условий, указанных в пункте 4 настоящей статьи, данное соглашение и договор купли-продажи социально значимых объектов подлежат расторжению судом на основании заявления органа местного самоуправления.

В случае расторжения судом данного соглашения и договора купли-продажи социально значимых объектов такие объекты подлежат передаче в собственность муниципального образования, а денежные средства, выплаченные по договору купли-продажи социально значимых объектов, возмещаются покупателю за счет местного бюджета.

В соответствии с абзацем 2пункта 4 статьи 132 Закона о банкротстве обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Таким образом перечисленные обязательства покупателя социально значимого объекта закреплены законодательно и неотражение их в договоре, заключаемом по результатам торгов, не исключает их возложения на покупателя.

Единой теплоснабжающей организацией городского округа Фрязино Московской области является АО "ТЕПЛОСЕТЬ ФРЯЗИНО". Акционерное общество осуществляет деятельность по теплоснабжению и горячему водоснабжению населения, социальных и прочих объектов в зоне своей эксплуатационной ответственности, являясь владельцем тепловых источников и сетей централизованного теплоснабжения и горячего водоснабжения. АО "ТЕПЛОСЕТЬ ФРЯЗИНО" осуществляет техническое обслуживание котельной N 7, расположенной по адресу: Московская область, г. Фрязино, ул. Ленина, д. 39, пом. 101.

В производственный комплекс котельной N 7 входит здание котельной, оборудование и инженерные сети в составе:

- газопровод низкого давления со шкафным регулятором;

- котел водогрейный - 2 ед.;

- теплообменное оборудование;

- дымовая труба;

- оборудование химической водоподготовки воды;

- насосное оборудование для теплоснабжения и горячего водоснабжения;

- водонасосное оборудование для питания холодной водой котельной и жилого дома N 39;

- прочее котельно-вспомогательное оборудование.

Котельная N 7 является опасным производственным объектом (Федеральный закон от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов". Котловое и газовое оборудование объекта внесено в реестр Ростехнадзора.

Котельная является обособленным источником теплоснабжения, не присоединена к сетям централизованного теплоснабжения и горячего водоснабжения, внесена в "Схему теплоснабжения" городского округа Фрязина на 2023-2035 гг.

19.07.2022 между АО "ТЕПЛОСЕТЬ ФРЯЗИНО", Администрацией городского округа Фрязино Московской области и Зиминым Д.В. заключен протокол о намерениях заключить договор купли-продажи указанного имущества, где АО "ТЕПЛОСЕТЬ ФРЯЗИНО" выступает покупателем, а Зимин Д.В. - продавцом.

Принимая во внимание установленные обстоятельства дела и приведенные нормы права, обязательность заключения договора с победителем торгов, а также социальную значимость предмета торгов, факт заключения протокола о намерениях заключить договор купли-продажи, составленного между Зиминым Д.В., теплоснабжающей организацией и Администрацией г.о. Фрязино Московской области, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для разрешения разногласий между конкурсным управляющим и Зиминым Д.В. в редакции, определенной судом.

Доводы заявителя жалобы проверены апелляционным судом и не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, основаны на неправильном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 27.07.2022 по делу N А41-37603/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Досова

Судьи

Н.Н. Катькина В.А. Мурина