Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2022 г. N 16АП-2752/22 по делу N А25-2302/2021

г. Ессентуки

13 октября 2022 г.

Дело N А25-2302/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06.10.2022.

Полный текст постановления изготовлен 13.10.2022.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Казаковой Г.В. и Сулейманова З.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Акаевой У.В., в отсутствии представителей истца - Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска (г. Черкесск, ОГРН 1150917001487, ИНН 0917027740), представителя ответчика - жилищно-строительного кооператива "Альянс" (г. Черкесск, ОГРН 1190917000922, ИНН 0917036576), представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска (г. Черкесск, ОГРН 1180917002628, ИНН 0917035170), акционерного общества "Водоканал" (г. Черкесск, ОГРН 1040900961133, ИНН 0914000123), Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Карачаево-Черкесской Республики (г. Черкесск, ОГРН 1110917001832, ИНН 0917018640), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "Альянс" на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.06.2022 по делу N А25-2302/2021,

УСТАНОВИЛ:

Управление градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с исковым заявлением к акционерному обществу "Водоканал" (далее - АО "Водоканал") об обязании привести объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101308:727, по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, д. 102Е, в соответствие с проектной документацией и разрешением на строительство, путем сноса четырёх верхних этажей.

Определением от 27.01.2022 суд заменил ответчика АО "Водоканал" на жилищно-строительный кооператив "Альянс" (далее - ответчик, кооператив, ЖСК "Альянс").

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, АО "Водоканал", Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Карачаево-Черкесской Республики.

Решением суда от 03.062022 исковые требования удовлетворены. Суд исходил из наличия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки, и возможности его приведения в первоначальное положение в соответствии с проектной документацией.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ЖСК "Альянс" обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что выводы суда первой инстанции сделаны без учета имеющихся в деле доказательств; истец не доказал, что возведение спорных этажей произведено ответчиком в нарушение проектной документации.

Отзывы на жалобу суду не представлены.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 23.08.2022 в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе "Картотека арбитражных дел" и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Судом установлено, что по договору N 139 от 14.07.2014 управление предоставило Каитовой Л.М., Тамбиеву Э.Р., ООО "Опт-Торг" в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2 661 м 2, с кадастровым номером N 09:04:0101308:314, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, д. 102, под производственную базу, сроком до 01.06.2020 (том 1, л. д. 27 - 32).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике в установленном законом порядке 04.09.2014.

11.09.2014 между Каитовой Л.М., Тамбиевым Э.Р., ООО "Опт-Торг" (цеденты) и ОАО "Водоканал" (цессионарий) заключен договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого цеденты передали все права и обязанности, возникшие из вышеуказанного договора аренды земельного участка N 139 от 14.07.2014 (том 1, л. д. 33 - 35).

Постановлением Управления имуществом и коммунальным комплексом г. Черкесска N 793 от 22.06.2015 внесены изменения в договор аренды земельного участка - слова "расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102" и "под производственной базой" заменены на слова "расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102-Б" и "под строительство офисного здания" (том 1, л. д. 36 - 38).

25.09.2015 мэрия муниципального образования г. Черкесска выдала ОАО "Водоканал" разрешение N 09-04-253-2015 на строительство объекта капитального строительства - офисного здания по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102-Б, сроком до 25.06.2016 (том 1, л. д. 45 - 46).

08.08.2017 Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска выданное АО "Водоканал" разрешение на строительство продлено до 25.07.2018 (том 1, л. д. 47 - 48).

Согласно проектной документации, изготовленной ООО "Лотос" для ОАО "Водоканал" по договору от 22.11.2014, на земельном участке площадью 2 661 м2 по адресу: г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102-Б, запроектировано строительство девятиэтажного офисного здания (торгового центра) общей площадью 5 003,6 м 2 (том 1, л. д. 62 - 96).

Указанная проектная документация получила положительное заключение государственной экспертизы, выданное РГАУ "Управление государственной экспертизы в строительстве Карачаево-Черкесской Республики" 15.09.2015 (том 1, л. д. 111 - 165).

Согласно предварительному договору от 30.04.2019, заключенному между АО "Водоканал" и ЖСК "Альянс", стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта незавершённого строительства общей площадью 4 468,5 м2, расположенного по адресу Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102-Б. Объект расположен на земельном участке общей площадью 2 089 м2 с кадастровым номером 09:04:0101308:314 (том 2, л. д. 54 - 55).

Дополнительными соглашениями от 01.10.2019 и от 24.02.2020 внесены изменения в предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта незавершённого строительства, расположенного по адресу Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102-Е, общей площадью 5 003,6 м2.

В пункте 1.2 указано, что объект расположен на земельном участке общей площадью 1 013 м2 с кадастровым номером 09:04:0101308:727 из категории земель - земли населенных пунктов (том 2, л. д. 56 - 57).

22.01.2021 между АО "Водоканал" (далее - продавец) и ЖСК "Альянс" (далее - покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю объект незавершенного строительства, возведённый на основании разрешений на строительство N 09-04-253-2015 от 25.09.2015, N 09-301000- 187-2017 от 08.08.2017, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102-Е, площадью 5 003,6 м2, количество этажей - 9, количество подземных этажей - 1, площадь застройки 510,6 м2, регистрационный номер и дата выдачи положительного заключения экспертизы 09-1-4-0036-15 от 15.09.2015, год завершения возведения - 2017, принадлежащий продавцу на праве собственности (том 2, л. д. 58 - 62).

Согласно пункту 1.2 договора, с получением права собственности на объект покупатель приобретает право пользования земельным участком, расположенным под объектом и необходимым для его использования площадью 1 013 м2, кадастровый номер 09:04:0101308:727, принадлежащим Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска на праве собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, стоимость объекта составила 52 000 000 руб., оплата проводится в следующем порядке: до 10.02.2021 - 8 700 000 руб., до 15.03.2021 - 43 300 000 руб.

Актом приема-передачи от 22.01.2021 объект незавершенного строительства передан ЖСК "Альянс".

Постановлением Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска N 84 от 20.02.2020 и зарегистрированным в установленном порядке договором аренды N 11 от 20.02.2020 ЖСК "Альянс" предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 013 м2 с кадастровым номером 09:04:0101308:727 по адресу: г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102-Е "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" сроком до 01.06.2020 (том 1, л. д. 39 - 44).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101308:727 по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102-Е, относится к категории земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), данные о правообладателе - отсутствуют, зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу ЖСК "Альянс" сроком с 20.02.2020 по 01.06.2020 (том 1, л. д. 49 - 52).

Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Карачаево-Черкесской Республики проведена проверка, в результате которой выявлено, что при строительстве объекта капитального строительства - объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101308:727, адрес: г. Черкесск, ул. Космонавтов, 102Е, допущены отклонения от утвержденной проектной документации, в соответствии с которой этажность здания должна составлять 10 этажей, в том числе один подземный, а фактически ведется строительства 14 этажного здания, включая подземный этаж (том 1, л. д. 53 - 61).

Поскольку возведение четыре верхних этажей здания осуществлена без проекта, без получения на это необходимых согласований и разрешений, управление обратилось с иском в суд.

Одним из способов защиты гражданских прав является в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Способом восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к самовольно реконструируемым объектам является приведение их технических характеристик в первоначальное состояние.

В статье 222 ГК РФ указано, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 28 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что согласно документам на пользование земельным участком, разрешению на строительство, проектной документации, техническим условиям, заключению государственной экспертизы проектной документации ответчику разрешено строительство офисного здания в девять надземных этажей.

На основании изложенного суд пришел к верному выводу о произведенной ответчиком реконструкции.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом.

Из части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса следует, что реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Ответчик за получением разрешения на строительства жилого дома либо реконструкцию девятиэтажного офисного здания в тринадцатиэтажный жилой дом, в установленном порядке не обращался.

Разрешение мэрии на отклонение от предельных параметров строительства N 251 от 21.08.2020 таким документом являться не может, поскольку касается только минимального отступа от границ земельного участка и процента застройки земельного участка.

Доказательства того, что спорный объект соответствует обязательным требованиями, а также того, что реконструкция (надстройка четырёх этажей) выполнена в соответствии с установленными требованиями, не представлены.

Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве доказательств заключение N 29/21 от 13.05.2021 поскольку оно не содержит данных о фактическом обследовании спорного объекта, каких-либо исследований и расчетов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, заключение ООО "Архитектурная мастерская Е.Н. Тюковой" N 5/21 от 15.02.2021 по существу не является экспертным заключением по вопросу соответствия спорного объекта действующим градостроительным и строительным нормам и правилам. Заключение не подтверждено соответствующими исследованиями и расчетами.

Арбитражный суд первой инстанции неоднократно предлагал ответчику представить доказательства, подтверждающие соответствие самовольной постройки (реконструкции) градостроительным, строительным нормам, требованиям пожарной безопасности, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Ответчик таких доказательств суду не представил, ходатайства о назначении по делу судебной строительной экспертизы не заявил.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, суд, учитывая факт проведения реконструкции без получения разрешения на реконструкцию, а также отсутствие доказательств принятия ответчиком своевременных мер к получению такого разрешения, признал исковые требования управления законными и обоснованными, в связи с чем правомерно обязал ответчика привести спорный реконструированный объект незавершенного строительства в первоначальное состояние.

Довод заявителя о том, что реконструкция безопасна в использовании, соответствует строительным нормам и правилам, подлежит отклонению.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Доказательств того, что ответчиком предпринимались все необходимые и зависящие от него меры для легализации реконструкции, материалами дела не подтверждается.

Утверждение ЖСК "Альянс", что сохранение спорного объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не принимается судом.

Бремя доказывания соответствия самовольно возведенной постройки строительным нормам и правилам лежит на ответчике, поскольку он является лицом, заинтересованным в сохранении самовольной постройки. Как правильно отметил суд первой инстанции доказательства, что изменения не затронули конструктивные характеристики надежности и безопасности здания, суду не представлены.

Довод апеллянта о том, что судом неправомерно не вынесен на обсуждение сторон вопрос о назначении экспертизы, подлежит отклонению, как противоречащий материалам дела.

Ссылка на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о приостановлении рассмотрения дела до вступления в законную силу судебного акта по N А25-2911/2021, признается несостоятельной, поскольку приостановление производства по делу в отсутствие на то объективных причин может привести к необоснованному затягиванию судебного разбирательства.

Какие-либо иные доводы, основанные на доказательственной базе и опровергающие выводы суда первой инстанции и установленные по делу обстоятельства, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принятым при полном, объективном, всестороннем исследовании доказательств, представленных в дело, которым дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при подаче жалобы в суд.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.06.2022 по делу N А25-2302/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ю.Б. Луговая

Судьи

Г.В. Казакова З.М. Сулейманов