Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2022 г. N 05АП-4286/22 по делу N А59-6250/2020

г. Владивосток

25 октября 2022 г.

Дело N А59-6250/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Нечаевым,

рассмотрев открытом в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Киномир", апелляционное производство N 05АП-4286/2022

на решение от 23.05.2022 судьи С.В. Кучкиной

по делу N А59-6250/2020 Арбитражного суда Сахалинской области

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

(ОГРН 1026500535489, ИНН 6501117025)

к акционерному обществу "Киномир"

(ОГРН 1026500543068, ИНН 6501105446)

о взыскании долга по договору аренды, пени, судебных расходов,

по встречному иску акционерного общества "Киномир"

к обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

об уменьшении размера арендной платы и взыскании сумм неосновательного обогащения,

при участии:

от ООО "Киномир": Е.В. Кручинина, по доверенности от 27.01.2022, сроком действия до 31.12.2022, паспорт; С.В. Климченко, по доверенности от 27.01.2022, сроком действия до 31.12.2022, паспорт;

от ООО "Бриллиант": А.В. Кабаков, по доверенности от 26.01.2022, сроком действия на 1 год, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бриллиант" (далее - ООО "Бриллиант", истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Киномир" (далее - АО "Киномир", ответчик) о взыскании 15 028 656,14 рублей долга по договору аренды коммерческой недвижимости, 29 407,67 рублей пени, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 18.03.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.09.2021 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

При новом рассмотрении дела ответчиком был предъявлен встречный иск к ООО "Бриллиант", в котором общество просило:

- на период полного закрытия торгового центра и период действия ограничений, установленных Указом N 16 в редакции от 18.03.2020, 25.05.2020, уменьшить размер ежемесячной арендной платы на 75%, от установленного дополнительным соглашением N 3 от 01.02.20218 размера фиксированной арендной платы до 445 652,57 рублей в месяц, маркетингового сбора до 8 913,05 рублей в месяц, сервисного сбора до 90 821,12 рублей в месяц, совокупного коммунального платежа до 128 341,87 рублей в месяц, на период с 26.03.2020 по 26.06.2020.

- исходя из ограничений, установленных Указом N 16 в редакции от 26.06.2020, на период с 27.06.2020 по 20.08.2020 уменьшить размер ежемесячной арендной платы на 50% от установленного дополнительным соглашением N 3 от 01.02.20218 размера фиксированной арендной платы до 891 305,14 рублей в месяц, сервисного сбора до 181642,24 рублей в месяц, маркетингового сбора до 17826,11 рублей в месяц, совокупного коммунального платежа до 256 683,74 рублей в месяц;

- учесть сумму обеспечительного платежа в счет снижения задолженности по арендной плате за предыдущие периоды в сумме 1 850 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 23.05.2022 иск ООО "Бриллиант" частично удовлетворен, с АО "Киномир" взыскано 9 774 101 рубль 02 копейки долга по договору аренды и неустойки, 63 800,04 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины, всего 9 837 901 рублей 06 копеек, в остальной части иска отказано.

Встречный иск частично удовлетворен, уменьшен размер ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором аренды коммерческой недвижимости N 62 от 01.02.2012 с учетом дополнительного соглашения N 3 от 01.02.2018, заключенного между ООО "Бриллиант" и АО "Киномир", в виде фиксированной арендной платы, за период с 26.03.2020 по 25.05.2020 - на 75%, за период с 27.06.2020 по 20.08.2020 - на 50%. Суд предоставил АО "Киномир" рассрочку уплаты сумм долга по арендной плате в размере 4 265 868,33 рубля на период до 01.01.2023 путем уплаты данной задолженности ежемесячно равными платежами, составляющими не менее 533 233,54 рубля, начиная с мая 2022 года. С ООО "Бриллиант" в пользу АО "Киномир" взыскано 1 500 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части встречного иска отказано.

Определением об исправлении опечатки от 23.05.2022 судом исправлен период уменьшения размера арендной платы, указано, что с учетом введенных ограничений по количеству человек, допускаемых к нахождению в помещениях, ответчик в период с 26.05.2020 по 26.06.2020 был вправе использовать арендованные помещения только на 22,5% от их фактического объема, а с 27.06.2020 - на 50% от предусмотренного помещениями количества мест.

По тексту определения об исправлении опечатки от 23.05.2022 суд указал также на то, что снижение размера платежей применено исключительно к платежу, предусмотренному договором - фиксированной арендной плате, как связанному с непосредственным использованием помещений.

Поскольку при вынесении решения от 23.05.2022 судом не было разрешено требование ООО "Бриллиант" о взыскании сумм долга по оплате услуг за накопление твердых коммунальных отходов за февраль, март, июль 2020 года в общей сумме 65514,95 рублей, Арбитражный суд Сахалинской области дополнительным решением от 29.06.2022 взыскал с АО "Киномир" в пользу ООО "Бриллиант" 65 514 рублей 95 рублей задолженности и 129 рублей 74 копейки судебных расходов по уплате государственной пошлины. В отношении указанного судебного акта по тексту апелляционной жалобы доводов не заявлено.

Определением от 22.07.2022 Арбитражный суд Сахалинской области исправил описки, допущенные в решении от 23.05.2022, изменив период снижения размера арендных платежей по договору на 75% (ранее было указано с 26.03.2020 по 25.05.2020, после исправления - с 26.03.2020 по 26.06.2020), а также снизив размер долга ответчика по договору аренды и сумму судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Указанное определение отменено постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2022, поскольку возможная опечатка в указании периода снижения размера арендных платежей на 75% (с 26.03.2020 по 25.05.2020) вместо (26.03.2020 по 26.06.2020) могла быть исправлена судом в том случае, если сумма основного долга и государственной пошлины, была посчитана судом верно, однако в результате нового расчета суда, приведенного в определении об исправлении опечатки, сумма взыскания была значительно снижена судом.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Сахалинской области от 23.05.2022, АО "Киномир" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что снижение размера арендной платы на 50% за период с 26.05.2020 по 26.06.2020 является необоснованным, поскольку в данный период арендная плата подлежала снижению на 75% в связи с установленными ограничениями, согласно которым с 26 мая 2020 года в кинотеатре могли быть одновременно размещены 135 зрителей, что составляет 22,5% от общего количества мест.

Также, по мнению апеллянта, суд неправомерно отказал в уменьшении размера трех видов дополнительных платежей: сервисного сбора, маркетингового сбора и коммунального платежа.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28.07.2022. Впоследствии судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось.

Через канцелярию суда от ООО "Бриллиант" поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. Общество по тексту представленных отзывов на апелляционную жалобу выразило несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании суда 18.10.2022 представители ООО "Киномир" поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, решение суда первой инстанции просили отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представитель ООО "Бриллиант" на доводы апелляционной жалобы возражал, обжалуемое решение просил оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

01.02.2012 между ООО "Бриллиант" (арендодатель) и ЗАО "Киномир" (арендатор) заключен договор аренды коммерческой недвижимости N 62, по условиям которого истец передал ответчику в аренду площади, расположенные в Центре (Торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: Сахалинская область, город Южно-Сахалинск п/р Хомутово, ул.Центральная 1Б - ТРК "Сити Молл"), общей площадью 1 909,21 кв.м., расположенные на 3-ем этаже (помещения N 44-57,60-65,71,130) и 4-ом этаже (помещения часть N 19, N 40,153,154), а ответчик обязался уплачивать аренную плату и выполнять иные договоренности, предусмотренные договором аренды и Общими условиями аренды.

Согласно пункту 1.17 Общих условий аренды, договором предусмотрено понятие "Общая Арендная плата", под которым понимается фиксированная арендная плата и дополнительная арендная плата. При этом, согласно пункту 1.1 Общих условий, дополнительная арендная плата - это все иные, чем Фиксированная арендная плата и Обеспечительный платеж, выплаты по Договору Аренды.

Статьей 3 Общих условий аренды установлен порядок расчета по договору, согласно которой общие арендные платежи - это:

1) обеспечительный платеж, выплачивается в течение 10 дней с даты подписания договора;

2) фиксированная арендная плата, выплачивается в размере, установленном договором, авансом ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца по получении счета арендодателя;

3) дополнительная арендная плата, уплачивается по требованию арендодателя на основании счета в течение 10 рабочих дней и включает следующие платежи:

а) сервисный сбор, описанный в статье 12.1.2 Общих условий и уплачиваемый ежемесячно, до 10 числа каждого месяца, путем предоплаты;

б) совокупный коммунальный платеж, описанный в статьях 3.8 и 12.4 Общих условий, и оплачиваемый авансовым платежом ежемесячно до 10 числа на основании счета арендодателя;

в) маркетинговый сбор, описанный в статье 12.1.6 Общих условий и уплачиваемый ежемесячно, авансовыми платежами, исходя из фиксированной ставки, установленной договором аренды одновременно с авансовым платежом сервисного сбора;

г) пени, штрафы и неустойка, которые взимаются в случаях, в размере и в порядке, установленном настоящими Общими условиями;

д) иные платежи, предусмотренные настоящими общими условиями и прямо не отнесенные к какому-либо виду платежа, определенному в договоре аренды или в настоящих общих условиях.

Этой же статьей предусмотрено, что пени за задержку или за неакцепт платежей уплачивается без ограничение каких-либо иных прав арендодателя, в случае, если какой-либо платеж, причитающийся арендодателю по договору аренды не уплачен арендатором в установленный срок или обоснованно не принят арендодателем, и арендатором в дополнение к неуплаченной или непринятой сумме уплачивает пени (неустойку), начисляемые на такую сумму со дня должной уплаты такой суммы, если арендодатель не принял решение о начисление пеней солее позднего дня, по день ее полной уплаты арендодателю.

В этой же статье раскрыто понятие "совокупный коммунальный платеж" - арендодатель оплачивает соответствующему поставщику коммунальных услуг все платежи за коммунальные услуги, потребляемые в Центре и на земельном участке, а арендатор выплачивает или компенсирует арендодателю расходы на коммунальные услуги, потребляемые на площадях и участках общего пользования, а также компенсирует арендодателю расходы на коммунальные услуги, потребляемые или связанные с эксплуатацией и содержанием участков общего пользования. Расчет и уплата данного платежа производится в соответствии со статьей 12.4 Общих условий.

Приложением N 5 к договору аренды установлен План платежей на период с февраля 2012 года по январь 2017 года.

Дополнительным соглашением от 28.02.2014 стороны увеличили размер арендуемой площади до 2 209,21 кв.м, срок аренды определили на 13 лет, изменили пункт 12.4 договора "Расчет и уплата совокупного коммунального платежа", установив, что данный платеж представляет собой единую сумму, покрывающую расходы арендодателя на обеспечение деятельности арендатора коммунальными ресурсами, а именно - электроэнергией, горячим и холодным водоснабжением, отоплением. В названные коммунальные ресурсы входят не только ресурсы, используемые арендатором на площадях, но и доля тех ресурсов, которые обеспечивают функционирование мест общего пользования в Центре, возмещение расходов арендодателя по которым ложится на арендатора в связи с использованием Центром и площадями. При этом, указанная выше доля ресурсов считается равной соотношению площади арендуемых помещений к общей площади центра.

Этим же дополнительным соглашением стороны определили План платежей по декабрь 2021 года, согласно которому размер ежемесячных платежей составляет: фиксированная арендная плата - 2 138 300,98 рублей (823,99 рублей за 1 кв.м), сервисный сбор - 438 255,05 рублей (168,88 рублей за 1 кв.м), маркетинговый сбор - 42 766,02 рубля (2%), компенсация коммунальных услуг - 600 280,32 рубля.

План платежей на период с февраля 2018 года по январь 2021 года согласован сторонами в приложении II к дополнительному соглашению N 3 от 01.02.2018, по которому размер ежемесячных платежей, включая сумму налога на добавленную стоимость, составляет: фиксированная арендная плата - 1 752 902 рублей 98 копеек (918,33 рублей за 1 кв.м), сервисный сбор - 357 232 рублей 28 копеек (187,11 рублей за 1 кв.м), маркетинговый сбор - 35 058 рублей 06 копеек (2%), компенсация коммунальных услуг - 504 806 рублей 68 копеек.

Дополнительное соглашение N 3 заключено при ставке НДС равной 18%, до вступления в силу положений Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах".

В связи с тем, что с 01.01.2019 на основании Закона N 303-ФЗ увеличена базовая ставка НДС с 18% до 20% Арендодателем выставлены счета к оплате с учетом ставки НДС 20%, соответственно ежемесячные платежи с 01.01.2019 составляли: фиксированная арендная плата - 1 782 610 рублей 28 копеек (933,69 рублей за 1 кв.м), сервисный сбор - 363 284 рублей 48 копеек (190,28 рублей за 1 кв.м), маркетинговый сбор - 35 652 рублей 21 копеек (2%), компенсация коммунальных услуг -513 367 рублей 48 копеек.

Письмом от 21.07.2020 ответчик отказался от договора аренды, 20.08.2020 арендуемые помещения были им возвращены истцу, тем самым договор аренды сторонами расторгнут 20.08.2020.

За период с февраля 2020 года по август 2020 года истцом выставлены ответчику счета по арендным платежам (фиксированная арендная плата):

счет за февраль 2020 N 1470 от 27.01.2020 на сумму 1 782 610,28 рублей (из которых 17.03.2020 уплачено 800 000 рублей, 20.03.2020 уплачено 300 000 рублей, остаток долга - 682 610,28 рублей);

счет за март 2020 N 3123 от 21.02.2020 на сумму 1 782 610, 28 рублей,

счет за апрель 2020 N 4863 от 25.03.2020 на сумму 1 782 610,28 рублей,

счет за май 2020 N 6364 от 13.05.2020 на сумму 1 782 610,28 рублей,

счет за июнь 2020 N 7743 от 27.05.2020 на сумму 1 782 610,28 рублей,

счет за июль 2020 N 14242 от 01.07.2020 на сумму 1782 610,28 рублей,

счет за август 2020 N 14246 от 01.08.2020 на сумму 1 150 071,15 рублей.

Также истцом выставлены счета на уплату:

1) сервисного сбора за период с 01.02.2020 по 31.07.2020, исходя из ежемесячной суммы платежа 363 284,48 рублей, на общую сумму 2 179 706,88 рублей, и за август 2020 на сумму 234 377,08 рублей (включенные в счет N 14246 от 01.08.2020);

2) на уплату маркетингового сбора за период с 01.02.2020 по 31.07.2020, исходя из ежемесячного платежа 35 652,21 рублей на общую сумму 213 913,26 рублей, и за август 2020 года на сумму 23 001,43 рубля (включенные в счет N 14246 от 01.08.2020);

3) на совокупный коммунальный платеж за период с 01.02.2020 по 31.07.2020, исходя из ежемесячного платежа 513 367,48 рублей на общую сумму 3 080 204,88 рублей, и за август 2020 года на сумму 331 204,83 рубля (включенные в счет N 14246 от 01.08.2020).

Кроме того, в период договорных отношений истцом выставлены ответчику счета на оплату услуг доступа к служебным помещения в размере 2000 рублей (счет N 2993 от 12.02.2020), на уплату 3000 рублей за нарушение общих условий договора аренды (счет N 2195 от 07.02.2020), на уплату пени за нарушение сроков уплаты арендных платежей за период с 11.02.2020 по 29.02.2020 в сумме 29.407,67 рублей (счет N 4725 от 17.03.2020).

С учетом расторжения договора 20.08.2020, истец письмом от 18.10.2021 уведомил ответчика о взаимозачете обязательств сторон путем принятия ранее внесенных ответчиком суммы обеспечительного платежа в размере 1 850 000 рублей в счет погашения их задолженности перед истцом по оплате счета N 14246 от 01.08.2020 на сумму 1 738 654,49 рублей (в который включены: фиксированная арендная плата в размере 1 150 071,15 рублей, сервисный сбор - 234 377,08 рублей, маркетинговый сбор 23001,43 рубля, совокупный коммунальный платеж - 331 204,83 рубля), а также части долга по счету N 14242 от 01.07.2020 (фиксированная арендная плата) в сумме 11 345,51 рублей.

С учетом данного зачета обязательств истцом определена итоговая сумма долга ООО "Киномир" перед ними в размере 15 028 656 рублей 14 копеек, из которых:

- 9 484 316,17 рублей - долг по фиксированной арендной плате за период с февраля по июль 2020 года;

- 2 179 706,88 рублей - сервисный сбор за период с 01.02.2020 по 31.07.2020;

- 213 913,26 рублей - маркетинговый сбор за период с 01.02.2020 по 31.07.2020;

- 3 080 204,88 рублей - совокупный коммунальный платеж за период с 01.02.2020 по 31.07.2020;

- 2 000 рублей - плата за услуги доступа к служебным помещениям;

- 3 000 рублей - неустойка за нарушение Общих условий аренды, 29 407,67 рублей - за нарушение сроков платежей по договору за период с 11.02.2020 по 29.02.2020;

- 65 514,95 рублей - возмещение расходов за накопление твердых коммунальных отходов за февраль, март, июль 2020.

Между тем, Указом Губернатора Сахалинской области от 18.03.2020 N 16 "О введении в Сахалинской области режима повышенной готовности для органов управления, сил и средств Сахалинской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Сахалинской области" (в редакции от 24.03.2020) на территории Сахалинской области был введен запрет спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий (пункт 2).

Пунктом 3 Указа N 16 было временно приостановлено проведение в Сахалинской области массовых, в том числе досуговых, мероприятий с участием граждан в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной и просветительской деятельности в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с числом участников более 50 человек одновременно.

Указом N 16 в редакции от 27.03.2020 с 28.03.2020 по 01.06.2020 на территории Сахалинской области была временно приостановлена деятельность объектов массового отдыха с очным присутствием граждан, в том числе связанных с проведением досуговых, развлекательных, зрелищных, физкультурных, спортивных, выставочных, просветительских, рекламных и иных мероприятий, а также оказанием соответствующих услуг, включая парки культуры и отдыха, торгово-развлекательные центры, аттракционы и иные места массового посещения граждан.

С учетом данных обстоятельств, ответчик письмом от 25.03.2020 обратился к истцу с заявлением о приостановлении деятельности кинозалов на неопределенный период в виду фактической невозможности их использования, и просил с этого момента не начислять им арендную плату и освободить от уплаты иных обязательных платежей.

Письмами от 15.06.2020, 29.06.2020 ответчик обратился к истцу с предложением заключить дополнительное соглашение и установить с 30.03.2020 размер ежемесячной арендой платы за пользование арендуемым помещением в размере 15% от ежемесячных сборов от продажи билетов на киносеансы по данным ЕАИС, в размер арендой платы включить все иные платежи, предусмотренные договором.

На данные обращения истец письмом от 16.06.2020 сообщил о наличии образовавшейся кредиторской задолженности за период с 01.02.2020 по 17.03.2020 в сумме 3 160 749,11 рублей, и предложил встретиться для обсуждения возможности изменения размера арендных платежей.

Претензией от 28.10.2020 истец потребовал от ответчика погасить данную задолженность, на что ответчик письмом от 25.11.2020 обратился к нему с просьбой о возможности не начислять арендную плату за период с 25.03.2020 до окончания срока действия договора аренды, ограничившись лишь начислением коммунальных платежей.

Отсутствие между сторонами спора договоренности о размере снижения арендных и иных платежей явилось основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском, а ответчика - со встречным иском.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98-ФЗ), согласно части 1 статьи 19 которого в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Таким образом, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения ее размера.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

В соответствии с разъяснениями Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом N 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.

Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Таким образом, возможность снижения судом размера арендной платы при обращении арендодателя с иском о взыскании арендной платы зависит от установления факта уклонения арендодателя о заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы.

Факт отнесения конкретного бизнеса к "наиболее пострадавшим отраслям" устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), указанного по состоянию на 01.03.2020 в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП о конкретной организации или индивидуальном предпринимателе.

Как следует из материалов дела, основным видом деятельности АО "Киномир" является "деятельность в области демонстрации кинофильмов" (код ОКВЭД 59.14), который входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

Действительно, материалами дела подтверждается, что Указом губернатора Сахалинской области N 16 (в редакции от 24.03.2020) временно приостановлено проведение в Сахалинской области массовых, в том числе досуговых, мероприятий с участием граждан в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной и просветительской деятельности в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с числом участников более 50 человек одновременно.

Указом от 27.03.2020 N 18 пункт 3 Указа N 16 дополнен изменениями: с 28.03.2020 по 01.06.2020 приостановлена деятельность объектов массового отдыха с очным присутствием граждан, включая торгово-развлекательные центры (пункт 3.1) и посещение гражданами зданий, строений, сооружений (помещений в них), предназначенных преимущественно для мероприятий, указанных в пункте 3.1, включая, в том числе кинотеатры/ кинозалы (пункт 3.2). Указами губернатора Сахалинской области N 47 от 18.05.2020, N 48 от 20.05.2020 сохранен указанный запрет на период с 28.03.2020 по 01.06.2020 в отношении названных объектов.

Указом N 16 в редакции Указа Губернатора Сахалинской области от 25.05.2020 N 54 запрет на проведение массовых мероприятий был снят, при этом было необходимо обеспечить соблюдение гражданами социального дистанцирования согласно пп. 5.4. Указа, не допускать превышения предельного количества лиц, которые могут одновременно находиться в одном помещении:

- до 50 кв.м. не более 5 человек;

- до 100 кв.м. не более 10 человек;

- до 200 кв.м. не более 25 человек;

- свыше 200 кв.м. не более 50 человек.

Таким образом, 26.05.2020 с учетом количества и площади организованных арендатором кинозалов в кинотеатре могли быть одновременно размещены не более 135 зрителей, что составляет 22,5% от общего количества мест.

Указом N 16 а редакции от 26.06.2020 проведение зрелищных мероприятий на территории Сахалинской области было возможно при условии соблюдения гражданами социального дистанцирования из расчета дистанции не менее 1,5 метров (пункты 2,5.4. Указа N 16). Таким образом, возможности кинотеатра, исходя из установленных ограничений с 27.06.2020 могли быть использованы на 50%.

Заявленный истцом период взыскания задолженности по арендной плате составил с 01.02.2020 по 29.07.2020, ответчиком заявлен к урегулированию также последующий период - по 20.08.2020.

В ходе рассмотрения спора ответчик заявил о снижении арендных платежей на 75% от установленного дополнительным соглашением N 3 от 01.02.2018 размера фиксированной арендной платы на период с 26.03.2020 по 25.05.2020 (период принудительного закрытия), а также на период с 26.05.2020 по 26.06.2020 (исходя из ограничений, установленных Указом N 16 в редакции от 25.05.2020, в соответствии с которыми в кинотеатре одновременно могли быть размещены не более 135 зрителей, что составляет 22,5% от общего количества мест). В остальной период (с 27.06.2020 до момента расторжения договора) - на 50%, исходя из ограничений, установленных Указом N 16 в редакции от 26.06.2020, в соответствии с которыми возможности кинотеатра могли быть использованы на 50%, с учетом соблюдения социальной дистанции.

Истец, в свою очередь, предложил возможность снижения фиксированной арендной платы за период с 28.03.2020 по 25.05.2020 в размере 75%, а в остальные периоды счел снижение арендной платы необоснованным, поскольку доступ в помещения у ответчика имелся, имелась возможность осуществлять свою деятельность.

Исследовав материалы дела, изучив позиции сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в целях сохранения баланса прав сторон в договорных отношениях, размер фиксированной арендной платы подлежит снижению в следующем порядке: с 25.03.2020 по 25.05.2020 - на 75% в связи с отсутствием у ответчика с 25.03.2020 возможности осуществлять свою деятельность в арендованных помещениях в полном объеме, поскольку в указанный период в Сахалинской области Указом губернатора N 16 был введен запрет на осуществление деятельности торговых развлекательных центров. И с 26.05.2020 до момента окончания срока действия договора на 50%, поскольку с 26.05.2020 работа торгового центра "Сити Молл" была возобновлена в период с 26.05.2020 по 26.06.2020 ответчик мог использовать арендованные помещения, на 22,5% от их фактического объема, а с 27.06.2020 - на 50% от предусмотренного количества мест.

Указанные критерии снижения фиксированной арендной платы апелляционный суд применяет учитывая, что ответчик по первоначальному иску ни в мае 2020 года, ни в последующие периоды до расторжения договора деятельность по прокату кинофильмов не осуществлял по собственной инициативе. В связи с чем, ссылка апеллянта на Указ губернатора Сахалинской области N 16 в редакциях от 25.05.2020 и 26.06.2020 признается необоснованной. Как указало АО "Киномир" в ходе рассмотрения спора, неосуществление им деятельности в данный период было связано с отсутствием кинофильмов в прокате. При этом, иные кинотеатры в Сахалинской области, начиная с 26.05.2020, возобновили работу, соответственно, у ответчика с 26.05.2020 была возможность пользоваться арендованным помещением по назначению, согласованному в договоре. Таким образом, критерии наполняемости залов, установленные в Указе губернатора Сахалинской области N 16 с 26.05.2020 и 27.06.2020, не могут быть положены в обоснование снижение размера арендной платы, ввиду того, что лишены реального экономического обоснования вследствие неосуществления ответчиком деятельности в указанный период по собственной инициативе.

Вместе с тем, учитывая, что основным видом деятельности АО "Киномир" является "деятельность в области демонстрации кинофильмов" (код ОКВЭД 59.14), который входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 43, установлен полный запрет на осуществление деятельности ответчика с 28.03.2020 по 25.05.2020 и частичный с 26.05.2020, коллегия приходит к выводу о соразмерности в рассматриваемом случае снижения фиксированных арендных платежей за период с 28.03.2020 по 25.05.2020 на 75% и с 26.05.2020 по день расторжения договора аренды на 50%, следовательно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата:

- за период с 01.03.по 25.03.2020 -100% платежа;

- за период 26.03.2020 по 31.03.2020 -25% от платежа;

- за апрель 2020 -25% от платежа;

- за период с 01.05.2020 по 25.05.2020 - 25% от платежа;

- за период с 26.05.2020 по 31.05.2020 по 20.08.2020 - 50% от платежа.

Таким образом, принимая во внимание внесение ответчиком 1 100 000 рублей в качестве уплаты фиксированной арендной платы за февраль 2020 года, сумма задолженности по фиксированным арендным платежам за период с 01.02.2020 по 20.08.2020 составит 5 527 284,99 рублей.

Судом первой инстанции в резолютивной части указано, что арендная плата подлежит снижению на 50% по встречному иску с 27.06.2020, а в последующем, путем изготовления определения об исправлении опечатки, приведен расчет удовлетворенных исковых требований по первоначальному иску с учетом снижения размера фиксированной арендной платы на 75% за период с 26.03.2020 до 26.06.2020 и на 50% за период с 27.06.2020 по 20.08.2020 что является неверным, в связи с чем решение Арбитражного суда Сахалинской области от 23.05.2022 подлежит изменению.

Истцом также было заявлено о взыскании с ответчика следующих платежей:

- 2 179 706,88 рублей сервисного сбора за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 и 234377,08 рублей за август 2020 года, всего - 2 414 083,96 рублей;

- 213 913,26 рублей маркетингового сбора за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 и 23 001,43 рубля за август 2020 года, всего - 236 914,69 рублей;

- 3 080 204,88 рублей совокупного коммунального платежа за период с 01.02.2020 по 31.07.2020 и 331 204,83 рубля за август 2020 года, всего - 3 411 409,71 рублей.

Как установлено из материалов дела, ответчиком в ходе договорных отношений был внесен истцу обеспечительный платеж в сумме 1 850 000 рублей, который истцом обоснованно принят в качестве платежа по начисленным суммам арендных платежей (фиксированной арендной платы и иных платежей) за август 2020 года и частично за июль 2020 года.

Учитывая произведенный расчет сумм платежей и целевое направление обеспечительного платежа на погашение задолженности, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию: 4 265 868,33 рубля фиксированного арендного платежа за период с февраля по 31.01.2020; 3 080 204,88 рублей совокупного коммунального платежа за период с 01.02.2020 по 31.07.2020; 2 179 706,88 рублей сервисного сбора за период с 01.02.2020 по 31.07.2020; 213 913,26 рублей маркетингового сбора за период с 01.02.2020 по 31.07.2020, всего - 9 739 693,35 рублей, которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Также в период договорных отношений истцом выставлены ответчику счета на оплату услуг доступа к служебным помещениям в размере 2 000 рублей (счет N 2993 от 12.02.2020), 3 000 рублей - за нарушение общих условий договора аренды (счет N 2195 от 07.02.2020), 29 407,67 рублей - пени за нарушение сроков уплаты арендных платежей за период с 11.02.2020 по 29.02.2020 (счет N 4725 от 17.03.2020).

Таким образом, общая сумма взыскания составляет 9 774 101,02 рубля.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости снижения по пропорции также и платежей, установленных договором, в виде сервисного сбора, маркетингового сбора и совокупного коммунального платежа, отклоняются коллегией ввиду следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер но противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) от 21.04.2020 N 1 и Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер но противодействию распространению на территорий Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) от 30.04.2020 N 2, предусмотрено только предоставление отсрочки/рассрочки и снижение платы непосредственно за аренду помещения, а снижение платы и предоставление отсрочки за коммунальные услуги и эксплуатационные услуги арендатору не предусмотрено.

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Согласно условиям договора, сторонами определено понятие "Общая Арендная плата", под которым понимается фиксированная арендная плата и дополнительная арендная плата. При этом, согласно пункту 1.1 Общих условий, дополнительная арендная плата - это все иные, чем Фиксированная арендная плата и Обеспечительный платеж, выплаты по договору аренды.

В соответствии со статьей 11 Общих условий аренды "Сервисный сбор" - платеж, выплачиваемый Арендатором в соответствии со статьей 12.3 настоящих Общих условий и взимаемый для целей покрытия Затрат Арендодателя, кроме затрат, расходов и резервов на предоставление Коммунальных услуг на Площадях, которые покрываются Совокупным коммунальным платежом. Помимо прочего, стоимость услуг, которые возмещаются путем уплаты сервисного сбора, включает в себя: услуги по техническому обслуживанию, ремонту, оформлению, обследованию, перепланировке или модернизации любой части участков общего пользования и резервных площадей (пункт 11.3.1 Общих условий); поддерживающей, комплексной и генеральной уборкам любой части участков общего пользования или площадей на территории центра и земельного участка и организации мероприятий по соблюдению требований экологической безопасности центра, в части дезинфекции, дезинсекции, дератизации и утилизации пищевых отходов (пункт 11.3.2 Общих условий); эксплуатация и текущее обслуживание инженерных систем жизнеобеспечения Центра (пункт 11.3.6 Общих условий); предоставление персонала, обслуживающего и эксплуатирующего центр, и иные сопутствующие услуги, оказываемые на территории центра и/или земельного участка (пункт 11.3.7 Общих условий).

Пунктом 12.1.6 Общих условий аренды определено понятие маркетингового сбора как платежа, выплачиваемого Арендатором в соответствии со статьей 12.2 Общих условий и взимаемого для целей покрытия Затрат Арендодателя по централизованному продвижению Центра и проведению маркетинговых мероприятий, нацеленных на продвижение услуг Центра.

В силу статьи 12.4 Общих условий (в редакции дополнительного соглашения от 28.02.2014 N 2) совокупный коммунальный платеж представляет собой единую сумму, покрывающую расходы арендодателя на обеспечение деятельности арендатора коммунальными ресурсами, а именно: электроэнергией, горячим и холодным водоснабжением, отоплением. В названные коммунальные ресурсы входят не только ресурсы, используемые арендатором на площадях, но и доля "тех ресурсов, которые обеспечивают функционирование мест общего пользования в центре, возмещение расходов арендодателя по которым ложится на арендатора в связи с пользованием центром и площадями. При этом, указанная выше доля ресурсов считается равной соотношению площади арендуемых помещений к общей площади центра.

Таким образом, исходя из характера данных платежей, являющихся компенсационными выплатами на различные услуги, предоставляемые истцом, как дополнительные услуги к аренде помещения, а также установленных законодателем ограничений, отсутствуют основания для снижения их размера, поскольку указанные платежи не составляют арендную плату, а их назначением является компенсация расходов арендодателя. Законодательством, регулирующим отношения сторон, связанные с арендными обязательствами в период коронавирусной инфекции, не предусмотрена отсрочка (рассрочка) либо обязанность арендодателя по снижению платежей по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание арендуемого имущества.

Вопреки позиции апеллянта, то обстоятельство, что размер дополнительных платежей в договоре определен не исходя из фактического потребления услуг, а как фиксированный размер компенсаций, не изменяет назначения данных платежей, в связи с чем, исходя из положений Федерального закона N 98-ФЗ, на данные платежи не распространяются требования закона в части, относящейся к возможности их уменьшения.

С учетом положений пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 439, суд первой инстанции обоснованно предоставил ответчику отсрочку в уплате задолженности по арендным платежам, составляющим фиксированный арендный платеж на срок до 01.01.2023.

Поскольку исковые требования ООО "Бриллиант" удовлетворены частично, судебные расходы подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-6250/2020 от 23.05.2022 изменить.

Иск общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант" удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "Киномир" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант" 9 774 101 рубль 02 копейки долга по договору аренды и неустойки, 63 800,04 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, всего 9 837 901 рублей 06 копеек.

В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант" отказать.

Встречные исковые требования акционерного общества "Киномир" удовлетворить частично.

Уменьшить размер ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором аренды коммерческой недвижимости N 62 от 01.02.2012 с учетом дополнительного соглашения N 3 от 01.02.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Бриллиант" и акционерным обществом "Киномир", в виде фиксированной арендной платы, за период с 26.03.2020 по 25.05.2020 - на 75%, за период с 26.05.2020 по 20.08.2020 - на 50%.

Предоставить акционерному обществу "Киномир" рассрочку уплаты сумм долга по арендной плате в размере 4 265 868,33 рубля на период до 01 января 2023 года путем уплаты данной задолженности ежемесячно равными платежами, составляющими не менее 533 233,54 рубля, начиная с мая 2022 года.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант" в пользу акционерного общества "Киномир" 1 500 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить акционерному обществу "Киномир" из федерального бюджета 20 387 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 20605 от 10.11.2021.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына