Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2022 г. N 11АП-14013/22 по делу N А49-2423/2022

г. Самара

24 октября 2022 г.

Дело N А49-2423/2022

Резолютивная часть постановления оглашена 20 октября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Копункина В.А., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Клюева Станислава Александровича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 июля 2022 года по делу N А49-2423/2022 (судья Енгалычева О.А.),

по иску гражданина Клюева Станислава Александровича

к ОАО "Пензастрой" (ОГРН1025801355458, ИНН5836606763),

к ООО "СУ-11" (ОГРН 1045802503504, ИНН 5835055810),

с участием третьих лиц: 1. ЖСК "Единый", 2. гр-ки Алёшиной Яны Анатольевны, 3. гр-на Дементьева Ивана Дмитриевича, 4.Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Пензенской области, 5.Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Пензенской области, 6. граждан - жителей дома N 12, корпус 1 по ул. Рахманинова г.Пенза: Колотилова О.А., Дубовкина О.П., Рыжова О.А., БалакиревН.С., Косенкова Л.Н., Потяев И.А., Новиков В.И., Хвастунов О.В., Шуваева И.А., Банкетова Е.А., Татаринов Д.В., Андрияшина С.В., Савченкова В.А., Плохих Е.А., Костригина Л.А., Агуреев П.Ю., Исаев С.Н., Зимина О.А., Кошелев Ю.Ю., Романова Е.В., Девяткин Е.Г., Сорокина Е.О., Сорокин И.А., Дунюшкина Л.С., Матюкин И.В., Тимонин Д.Ю., Жестков С.М., Папшев А.В., Башуев А.В., Терешкин Д.Б., Слугина О.Н., Батраков С.А., Уразбаева Н.А., Мохов М.В., Клочкова О.А., Абарин С.Н., Коротков Ю.А., Садырова М.П., Исаева Е.С., Кирьянов О.В., Кузнецов Е.Н., Кузнецова Т.А., Гурдина С.Т., Хлопкова Н.В., Хлопов И.С., Садыров А.А., Зелепухин А.А., Четверухин С.А.,

о признании договора недействительным,

при участии представителей:

от Клюева С.А. - представитель Щетинкин Д.А. по доверенности от 30.07.2021, представитель Лыбова А.В. по доверенности от 30.07.2021,

от ЖСК "Единый" - председатель правления Корчагин П.С.,

от Алешиной Я.А. - представитель Тархов А.О. по доверенности от 07.12.2021,

от иных лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

гражданин Клюев Станислав Александрович обратился к открытому акционерному обществу "Пензастрой", обществу с ограниченной ответственностью "СУ-11" с иском о признании недействительным в силу ничтожности договора от 24 марта 2017 года об участии в долевом строительстве жилого дома N 4 (строительный) по ул. Рахманинова в г. Пензе, заключённого ответчиками. Основанием для признания сделки недействительной явилось отчуждение акционерным обществом "Пензастрой" обществу с ограниченной ответственностью "СУ-11" прав на строящиеся нежилые помещения, отнесённые согласно проектной документации к общедомовому имуществу.

Арбитражный суд Пензенской области решением от 20 июля 2022 года в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права.

ООО "СУ-11" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Алёшиной Я.А. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ЖСК "Единый" представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель Алёшиной Я.А, представитель ЖСК "Единый" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Ответчики, иные третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство от 28.01.2015 N RU58304000-008, выданного Администрацией г. Пензы, Открытое акционерное общество "Пензастрой" являлось застройщиком жилого дома переменной этажности со встроенными объектами обслуживания корпус 1.стр.4 по ул. Рахманинова в г.Пензе (л.д.31 т.1).

24.03.2017 ОАО "Пензастрой" (застройщик) и ООО "СУ-11" (участник долевого строительства) заключили договор N 16722/4РХ-нж об участии в долевом строительстве жилого дома N 4 (строительный) по ул. Рахманинова в г.Пензе. Предметом договора являлось участие дольщика в возведении жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1007014:3208 по адресу: г.Пенза 10 мкр. Арбеково. Стоимость участия в строительстве определена п.3.1. договора в сумме 4 993 200 руб.

При надлежащем выполнении обязательства участником строительства застройщик обязывался после ввода объекта в эксплуатацию передать участнику нежилые помещения: 1В на первом этаже блок-секции 1 в осях 2-5, А-Г; 6В на первом этаже блок-секции 6, в осях 4-7, А-Г.

Пункт 1.1. договора содержал описание объекта строительства, в том числе, о наличии на первом этаже запроектированных 12 офисов, как встроенных объектов обслуживания. Приложение N 1 к договору содержало план нежилого помещения, подлежащего передаче участнику после завершения строительства. Договор об участии в долевом строительстве прошёл государственную регистрацию (л.д.45 т.1).

Общество "СУ-11" произвело расчёт с ОАО "Пензастрой" по договору об участии в долевом строительстве посредством проведения зачёта встречных требований по договору строительного подряда, что ОАО "Пензастрой" также подтвердило справкой от 10.04.2017 N 634-ОМ (л.д.44,45 т.2).

Истец оспаривал договор в части несоответствия условий договора информации, включённой в проектную декларацию (л.д.32-36 т.1), оформленную на основании проектной документации на строительство, а именно: в части предоставления застройщиком участнику на первом этаже 1-й и 6-й блок-секций офисных помещений сверх общего количества офисных помещений, предусмотренных проектной декларацией.

Исковые требования предъявлены истцом со ссылкой на ст.ст.166,168,290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался пунктом 4.1. ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" согласно которому: условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора; договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не является стороной договора, в связи с чем, не приобрёл право на оспаривание сделки по основаниям несоответствия предмета договора проектной документации и составленной на её основании проектной декларации.

Суд первой инстанции также указал, что истец имеет личный законный интерес в признании сделки недействительной. Участие в деле жильцов дома N 12 по ул.Рахманинова не свидетельствует, что иск предъявлен в интересах неопределённого круга лиц. Доказательства нарушения сделкой требований к обеспечению безопасности жизни и здоровья граждан истец не представил. Явно выраженный запрет, установленный законом, нарушенный при заключении оспариваемой сделки, истцом также не назван.

Заявитель апелляционной жалобы с этим выводом не согласен, настаивает на том, что оспариваемая сделка была заключена в отношении имущества, принадлежащего третьим лицам на праве долевой собственности, и поэтому нарушала их интерес; заявленные требования направлены на защиту избранным способом прав и законных интересов собственников МКД по ул. Рахманинова, д.12 в части незаконного распоряжения застройщиком общедомовым имуществом.

В силу части 12 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для изменения или отмены судом апелляционной инстанции решения арбитражного суда первой инстанции.

При этом согласно пункту 39 постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда апелляционной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П последствием сделки, в результате которой имущество приобретается у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении спора установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым ГК РФ к добросовестному приобретателю, в удовлетворении искового требования о возврате имущества должно быть отказано

В соответствии с пунктами 35, 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Как видно из представленных в дело документов, истец полагает, что спорные жилые помещения не были запроектированы надлежащим образом, ссылаясь на проектную документацию 2014 года. Однако, в проектной документации 2017 года спорные помещения имеются, их назначение "кабинет", они расположены на 1 этаже блок-секции 1, в осях 2-5, А-Г (помещение N 1 В) и на 1 этаже блок-секции 6, в осях 4-7, А-Г (помещение N 6В) в жилом доме N 4 по ул. Рахманинова г.Пензы (адрес строительный).

Изменения в проект были приобщены к материалам дела.

Ссылки на проектную документацию 2014 года не имеют значения по причине того, что в дальнейшем из проекта был убран паркинг, было изменено количество нежилых помещений.

Согласно п.З ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее -ФЗ 214) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.4 ст.4 ФЗ-214 (в редакции действовавшей на момент заключения ДДУ) Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

ДДУ был заключен в соответствии с данными требованиями. При заключении ДДУ ООО "СУ-11" было ознакомлено с проектом на данный дом. В проектной документации ОАО "Пензастрой" стадии АР спорные помещения запроектированы как нежилые помещения (кабинет). Каких-либо оснований считать, что данные помещения были запроектированы в качестве помещений общего пользования, у ООО "СУ-11" не было.

Договор долевого участия в строительстве N 16722/4РХ-нж (далее -ДДУ) прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра за N 58:29:1007014:3298-58/036/2017-89 от 06.04.2017.

Цена ДДУ составляет 4 993 200 рублей, в т.ч. стоимость помещения N 1В - 2 496 600 рублей, помещения N 6В - 2 496 600 рублей.

06.04.2017 цена ДДУ была оплачена путем зачета встречных однородных требований.

22.08.2017 между ООО "СУ-11" и Алешиной (Саутиной) Я.А. был заключен договор уступки в отношении помещения N 1В, зарегистрирован в Управлении Росреестра за N 58:29:1007014:3298-58/036/2017-452 от 30.08.2017.

18.01.2018 между ООО "СУ-11" и Дементьевым Д.В. был заключен договор уступки в отношении помещения N 6В, зарегистрирован в Управлении Росреестра 25.01.2018 за N 58:29:1007014:3298-58/036-2018-510. В дальнейшем Дементьев Д.В. уступил право требование несовершеннолетнему Дементьеву И.Д. по договору уступки от 20.08.2018, зарегистрирован в Управлении Росреестра за N 58:29:1007014:3298-58/058/2018-539 от 21.10.2018.

Из материалов дела следует, что ОАО "Пензастрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества 18.10.2017 г. введено конкурсное производство (дело N А49-10760/2016).

В связи с банкротством ОАО "Пензастрой" Правительством Пензенской области и подрядчиками 08.05.2019 было заключено Соглашение о намерениях завершения строительства многоквартирных домов, застройщиком которых являлся ОАО "Пензастрой", в том числе, дома на ул. Рахманинова (том.4). Участникам строительства было предложено принять решение о создании для завершения строительства жилищно-строительного кооператива, отвечающего требованиям ст.201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением участников строительства от 24.05.2019 для достраивания МКД по ул. Рахманинова был создан ЖСК "Единый", которому определением арбитражного суда от 22.08.2019 по делу N А49-10760/2016 был в порядке отступного в соответствии с п.14 ст.201.10 Закона о банкротстве передан объект незавершённого строительства: МКД переменной этажности со встроенными объектами обслуживания по ул. Рахманинова г.Пенза, корпус 1 стр.4, со степенью готовности 62% (см. том 4).

Новый застройщик заключил договоры паенакопления со всеми участниками строительства - членами кооператива, в том числе, был заключён договор паенакопления N Р4К/1В от 25.11.2019 г. с Саутиной Я.А. (том 4), договор паенакопления N Р4/К/6В от 01.11.2019 г. с Дементьевым И.Д.(л.д.99 т.2). Согласно договорам паенакопления пай состоял из объекта недвижимости, представлявшего собой проектируемое встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1В, N 6В. При этом ЖСК "Единый", как застройщик, в преамбуле к договору заверил участника строительства, что в отношении объекта недвижимости, составляющего предмет договора, не установлены запреты или ограничения на распоряжение правами на объект недвижимости.

По завершении строительства встроенные нежилые помещения были переданы застройщиком Дементьеву И.Д. и Саутиной Я.А. (л.д.103, т.2, л.д.61 т.1) в счёт исполнения обязательства по договорам паенакопления.

Согласно п.14 ст.201.10 Закона о банкротстве обязательства переданы от ОАО "Пензастрой" новому застройщику в качестве отступного, что в соответствии со ст.409 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратило обязательства между участниками строительства и ОАО "Пензастрой". Общее имущество к моменту передачи незавершённого строительства новому застройщику создано не было, что подтверждает процент готовности МКД (62%).

Довод истца о том, что помещения, переданные по спорным договорам, не были указаны в разрешении на строительство и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, не свидетельствуют о том, что они относились к общему имуществу.

Исходя из правовой позиции Верховного суда РФ (Определение N 306-ЭС 15-3282 от 10.03.2020) к рассматриваемым отношениям подлежит применению правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, согласно которой правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Вместе с тем помещения N 14 и 15 не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы по актам приема-передачи Дементьеву И.Д. и Алешиной (Саутиной) Я.А.

Спорные помещения были построены до ввода в эксплуатацию жилого дома, о чем свидетельствует технический паспорт от 12.01.2021, выданный до разрешения на ввод в эксплуатацию (разрешение от 31.03.2021). Технический паспорт был подготовлен МУП "ОГСАГиТИ", 12.01.2021,в нем указана общая площадь нежилых помещений 1074,5 кв.м, из него также видно, что спорные помещения не являются местами общего пользования, а выделены в качестве отдельных нежилых помещений.

Данное обстоятельство также доказывает выписка из ЕГРН на общее имущество, в ней указано, что к площади общих помещений собственников помещений в многоквартирном доме относится площадь 5 523,8 кв.м с кадастровым номером 58:29:1007014:5511.

Спорное помещение N 6В в настоящее время имеет номер 14, оно стоит на отдельном кадастровом учете под N 58:29:1007014:5509.

Спорное помещение N 4В в настоящее время имеет номер 13, оно стоит на отдельном кадастровом учете под N 58:29:1007014:5508

Если предположить, что спорные помещения строились в качестве "колясочной" как утверждает истец, то они должны были бы войти в состав площади общего имущества с кадастровым номером 58:29:1007014:5511.

Но помещения и по техническому паспорту, и по выписке из ЕГРН стоят на отдельном учете и являются изолированными и не относящимся к общему имуществу. В них расположены санузел, отдельный счетчик на водо- и электроснабжение, они имеют отдельный вход.

Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям (пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016).

Информация об осях расположения спорных нежилых помещений, указанная в кадастровых паспортах, корреспондирует информации об осях, указанной в проекте строительства дома и плане помещений, имеющемся в Росреестре, а также в договоре долевого участия N 16722/4РХ-нж.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оспариваемые истцом сделки не привели к нарушению его прав.

Сведений о том, что ООО "СУ-11" при заключении договора долевого участия должно было усомниться в законности такого договора, в дело не представлено.

Сведений о недобросовестности собственников спорных помещений в дело не представлено.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что содержащиеся в решении суда первой инстанции выводы не привели к принятию ошибочного решения, поэтому основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 июля 2022 года по делу N А49-2423/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.Л. Ястремский

Судьи

В.А. Копункин С.Ш. Романенко