Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2022 г. N 09АП-72114/22 по делу N А40-97855/2022

г. Москва

09 ноября 2022 г.

Дело N А40-97855/22

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, Н.И. Панкратовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Р. Резниковым, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "МРК"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30 августа 2022 года

по делу N А40-97855/22, принятое судьей С.В. Романенковой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "МРК"

(ОГРН: 1117746835920, 101000, г Москва, пер. Милютинский, д. 13 стр. 1)

к Акционерному обществу "Бизнес-Недвижимость"

(ОГРН: 1137746850977, 101000, Г Москва, вн.тер.г. Муниципальный Округ Красносельский, пер)

о расторжении договора

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Исаков Д.А. по доверенности от 21.04.2022, диплом ВСГ 4702971 от 02.07.2010;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МРК" (далее - ООО "МРК", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Акционерному обществу "Бизнес-Недвижимость" (далее - АО "Бизнес-Недвижимость", ответчик) о расторжении договора аренды N М-А-11-12/11 от 29.12.2011, взыскании 602 177 945 рублей убытков.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2022 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 08.11.2022 представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направил.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 29.12.2011 между АО "Бизнес-Недвижимость" (арендодатель) и ООО "МРК" (арендатор) заключен договор аренды N М-А-11-12/11 (далее - договор) в отношении нежилого помещения площадью 396,6 кв.м, расположенного в здании по адресу Москва, Милютинский переулок, дом 13, стр. 1 на срок до 21.12.2027 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.06.2012, N 2 от 09.07.2012, N 3 от 01.08.2012, N 4 от 10.09.2013, N 5 от 01.01.2014, N 6 от 05.10.2015, N 7 от 28.11.2017, N 8 от 06.11.2018, N 9 от 08.10.2018, N 10 06.08.2019, N 11 от 07.12.2020) на срок до 31.12.2027.

АО "Бизнес-Недвижимость" 07.12.2020 направило в адрес ООО "МРК" уведомление об одностороннем отказе от договора аренды со ссылкой на то, что по состоянию на 01.12.2020 имеется задолженность в размере 2 691 221 рубль 92 копейки, задолженность рассчитана с учетом скидки по арендной плате за апрель, май, июнь, июль 2020 года, арендодатель отказывается в одностороннем порядке от договора аренды, который считается расторгнутым с 01.02.2021.

В пункте 4.2.3 договора аренды (в ред. дополнительного соглашения N 11 от 06.08.2019) установлен размер постоянной части арендной платы, который составляет: за подвальное помещение площадью 100,9 кв.м, составляет 10 143 за 1 кв.м в год без НДС (1 023 428 рублей 70 копеек в год без НДС).

Ежемесячный платеж по постоянной части арендной платы составляет 85 285 рублей 73 копейки без НДС; за помещение на первом этаже площадью 296,6 кв.м составляет 22 601 за 1 кв.м в год без НДС (6 703 456 рублей в год без НДС). Ежемесячный платеж по постоянной части арендной платы составляет 558 621,38 рублей без НДС.

Общий размер ежемесячной постоянной части арендной платы по договору аренды в 2020 году составляет 772 688 рублей 54 копейки с НДС.

OOО "МРК" 22.07.2020 обратилось в АО "Бизнес-Недвижимость" письмом о предоставлении скидки по арендной плате в размере 50%.

В ответе от 07.08.2020 N 659 АО "Бизнес-Недвижимость" согласилось представить скидку в размере 50% за период с 01 апреля по 31 июля 2020 года.

АО "Бизнес-Недвижимость" и ООО "МРК" подписали дополнительное соглашение N 13, которым арендатору предоставлена скидка по постоянной арендной плате в размере 50% за период с 01 апреля по 31 июля 2020 года.

Арендная плата с 01 апреля по 31 июля 2020 года составляет 1 545 377 рублей 08 копеек.

Истец с наличием задолженности по договору не согласен со ссылкой на Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ.

ООО "МРК" 15.01.2021 направило в адрес АО "Бизнес-Недвижимость" подписанное ООО "МРК" дополнительное соглашение к договору аренды N М-А-11- 12/211 от 29.11.2011, предусматривающее отсрочку арендной платы за период с 05.03.2020 по 01.10.2020, подлежащей оплате равными долями ежемесячно в течение 2021, 2022, подписанное ООО "МРК" дополнительное соглашение к договору аренды ЗМ-А-11-12/211 от 29.11.2011, предусматривающее снижение арендной платы на 50 % с 01.01.2020 по 31.03.2020; 01.08.2020 по 31.12.2020, подписанное ООО "МРК" дополнительное соглашение к договору аренды N М-А-11-12/11 от 29.11.2011, предусматривающее снижение арендной платы на 50 % на 2021 год.

АО "Бизнес-Недвижимость" вышеуказанные дополнительные соглашения не подписало.

Истец ссылается на то, что ООО "МРК" имело право на отсрочку оплаты арендной платы за период с 05 марта по 01 октябрь 2020 года в размере 3 738 815 рублей 51 копейка.

Отсрочка оплаты 3 738 815 рублей 51 копейки арендной платы (постоянная часть) подлежит оплате равными долями ежемесячно в период с 01 января 2021 года по 01 января 2023 года (в течение 24 месяцев), по 155 783 рубля 98 копеек ежемесячно в течение 2021, 2022 годов.

ООО "МРК" оплатило в пользу ответчика за 2020 год постоянную арендную плату в размере 6 427 635 рублей 98 копеек, переменную арендную плату в размере 454 248 рублей 89 копеек.

В совокупности ответчик начислил постоянную арендную плату за 2020 год в размере 7 726 885 рублей 40 копеек.

Таким образом, согласно расчету истца, с учетом рассрочки, переплата за 2020 год составляет: 2 442 692 рубля 81 копейка.

Кроме того, у ответчика хранится обеспечительный платеж от истца в размере 772 688 рублей 54 копеек.

Истец полагает, что всего переплата составляет 3 215 381 рубль 35 копеек.

Сторонами подписано дополнительное соглашение о снижении арендной платы на 50% с 01 апреля 2020 года по 31 июля 2020 года от 23 сентября 2020 года.

Истец ссылается на заключение специалиста N 1544-22 "О результатах договорных отношений между ООО "МРК" и АО "Бизнес-Недвижимость" по договору N M-А-11-12/11 от 29.12.2011, согласно которому на дату направления уведомления (07.12.2020 г.) о расторжения договора аренды нежилого помещения N МА-11-12/11 от 29.12.2011 итоговое сальдо с учетом обеспечительного взноса составляет 2 553 842 рубля 50 копеек в пользу ООО "МРК".

На дату отключения горячего, холодного водоснабжения, водоотведения, электричества (10.02.2022) итоговое сальдо с учетом обеспечительного взноса составляет 478 428 рублей 76 копеек в пользу ООО "МРК".

АО "Бизнес-Недвижимость" 09.02.2021 направило в адрес ООО "МРК" уведомление N 2167 о приостановлении подачи электрической энергии в помещения, занимаемые ООО "МРК", начиная с 10:00 10 февраля 2021 года, в случае уклонения или отказа освободитъ помещения и передать их АО "Бизнес-Недвижимость" по акту приема-передачи.

АО "Бизнес-Недвижимость" 16.02.2021 направило в адрес ООО "МРК" уведомление N 211 о приостановлении холодного, горячего водоснабжения и водоотведения в арендуемых помещениях, начиная с 18.00 16 февраля 2021 года, в случае уклонения или отказа освободить помещения и передать их АО "Бизнес-Недвижимость".

С учетом изложенного, истец обратился с настоящим иском в суд о расторжении договора аренды и взыскании убытков.

Согласно разъяснению пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15, 393 ГК РФ, кредитор должен представить доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Обязанность доказывания факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправности), наличия убытков (вреда), причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками возложена законом на истца.

Действующее гражданско-правовое регулирование института ответственности по общему правилу исходит из того, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

В абзаце 4 пункта 5 Постановления ВС РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Таким образом, требование о взыскании убытков, может быть удовлетворено при доказанности факта нарушения стороной обязательств по договору, наличия причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательств, документальным подтверждением размера убытков, вины лица, нарушившего обязательство, если в соответствии с законом или договором вина является основанием ответственности за причинение убытков.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания 602 177 945 рублей убытков, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом вины ответчика.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы ввиду следующего.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ (в редакции от 13.05.2008, действующей на момент заключения договора) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 указанной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 08.06.2002 года N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" дополнена частью 4 следующего содержания: "Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со 7 статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (исх. N 1270 от 04.12.2020).

Ввиду изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что истец уведомление о расторжении договора направил позднее 1 октября 2020 года, ввиду чего ссылки на Федеральный закон от 01.04.2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" как на основание для освобождения от внесения арендной платы подлежат отклонению.

Кроме того, из обстоятельств спора следует, что арендодателем предоставлена скидка на 50% с 01 апреля 2020 года по 31 июля 2020 года путем подписания дополнительного соглашения, ввиду чего несоблюдения за арендодателем прав арендатора на получение скидки суд апелляционной инстанции не усматривает.

Ответчиком направлено истцу уведомление об отказе от договора от 04.12.2020, которое получено истцом 08.12.2020. В уведомлении ответчик просил истца освободить арендуемые помещения - 31.01.2021. В указанную дату помещения освобождены не были.

Ответчик 08.02.2021 повторно направил уведомление (требование) в адрес истца о необходимости освободить помещения 09.02.2021.

Кроме того, в уведомлении ответчик упомянул, что на основании ранее направленного уведомления (исх. N 1270 от 04.12.2020) договор аренды считается расторгнутым 09.02.2021.

Таким образом, последним днем действия договора аренды являлась дата - 09.02.2021.

Суд апелляционной инстанции оснований для признания одностороннего отказа от договора ничтожной сделкой не усматривает, поскольку факт регистрации договора аренды в ЕГРН не является основанием для ограничения в прав ответчика по расторжению договора.

В период с 10.02.2021 истец продолжал фактически пользоваться помещениями, несмотря на неоднократные просьбы ответчика вернуть помещения по акту приема-передачи. Истец данный факт не оспаривает.

Таким образом, требование истца о расторжении договора аренды N M-А-11- 12/11 от 29.12.2011 является необоснованным и удовлетворению не подлежит, поскольку расторжение прекратившегося обязательства не представляется возможным.

Истец указывает на то, что ему чинились препятствия в пользовании помещениями, начиная с 10.02.2021, ввиду чего истцом понесены соответствующие убытки.

Из материалов дела следует, что 20.12.2021 ответчик направил письмо в адрес истца, в котором указал, что 17.12.2021 судебным приставом-исполнителем МОСП по ОИПНХ ГУФССП России по г. Москве Понятовским И.С. было возбуждено исполнительное производство N 136959/211/77039-ИП в отношении АО "Бизнес-Недвижимость", которым общество признанно виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 14, сатьи 19.5 КоАП РФ по постановлению по делу об административном правонарушении Мещанского районного суда г. Москвы по делу N 5-5560/2021 от 14.12.2021.

Основанием для привлечения АО "Бизнес-Недвижимость" к административной ответственности послужило повторное невыполнение в установленный срок предписания органа, осуществляющего государственный пожарный надзор (предписание N 3V1/1 от 19.93 2021), нарушений, выявленных в помещениях кинотеатра и подвального этажа.

Указанные помещения были предоставлены ООО "МРК" по договору аренду нежилого помещения N М-А-11-12/11 от 29.12.2011, общей площадью 397, 5 кв. м. (подвал, 1 этаж) (в ред. пункта 1 дополнительного соглашения N 8 от 28.11.2017).

Согласно постановлению суда АО "Бизнес-Недвижимость" назначено наказание в виде административного приостановления деятельности помещений кинотеатра и подвального этажа, расположенных по адресу: г. Москва, Милютинский пер., д. 13, стр. 1 сроком на 60 (шестьдесят) суток.

АО "Бизнес-Недвижимость" требовало вывезти имущество ООО "МРК" (технику, мебель, оборудование и т.д.) в добровольном порядке, в срок не позднее 24 декабря 2021 года.

Ответчик 21.12.2021 уведомил судебного пристава-исполнителя, направив письмо о не предоставлении доступа в помещения представителям ООО "МРК" или третьим лицам, привлеченным ООО "МРК" на любых основаниях, кроме как, для вывоза имущества ООО "МРК" с целью освобождения указанных помещений.

В связи с тем, что имущество ООО "МРК" в добровольном порядке вывезено не было, АО "Бизнес-Недвижимость" самостоятельно взяло на себя все финансовые затраты, связанные с вывозом имущества и его ответственным хранением.

Кроме того, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием об обязании ответчика не осуществлять действий, направленных на отключение от электроснабжения арендуемого по договору аренды нежилого помещения от 29.12.2011.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.07.2022 по делу N А40-30009/21 в удовлетворении иска отказано.

Суд также указал, что истцом не представлены, как доказательства факта отключения электричества и перекрытия доступа в помещения, так и доказательства того, что именно ответчиком совершены указанные действия.

Ссылки истца на представленный отчет о сумме убытков судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку усматриваются правомерные действия арендодателя по расторжению договора при условии ненадлежащего исполнения истцом обязательств по внесению арендной платы.

Доводы о наличии оснований для возмещения неотделимых улучшений помещения подлежат отклонению.

Пунктом 6.2.10 договора предусмотрена обязанность арендатора осуществлять за счет собственных средств текущий ремонт помещения.

Абзацем 2 этого же пункта предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит.

Согласно пункту 6.2.4 договора арендатор обязан до начала работ согласовывать с арендодателем переустройство, перепланировку, текущий ремонт либо иные изменения, затрагивающие конструкцию здания (помещения) и/или связанные с возникновением неотделимых улучшений имущества, путем представления Арендодателю проекта производства работ и сметы.

В установленных действующим законодательством Российской Федерации случаях арендатор вправе осуществлять указанные действия в отношении здания только после согласования с уполномоченными органами власти. Доказательством согласования арендодателем производства работ в отношении здания (помещения) или его части является соответствующее письменное уведомление арендодателя в адрес арендатора, а также печать и подпись арендодателя на проектной и исполнительной документации (абзац 2, пункта 6.2.4 договора).

Таким образом, толкование содержания приведенных пунктов договоров аренды в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ (с учетом последующего поведения сторон) свидетельствует о том, что стороны согласовали, что при прекращении арендных отношений арендованное имущество подлежит передаче в собственность арендодателя вместе со всеми неотделимыми улучшениями, которые не могут быть отделены без вреда для этого имущества, без возмещения его стоимости.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при заявлении об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ истец не соблюдены нормы процессуального закона, ввиду чего оснований для их принятия судом первой инстанции правомерно не усмотрено.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 августа 2022 года по делу N А40-97855/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Валюшкина В.В. Панкратова Н.И.