Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2022 г. N 09АП-71562/22 по делу N А40-28520/2022

г.Москва

10 ноября 2022 г.

Дело N А40-28520/22

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей: Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Фонда содействия градостроительным реформам "Любимый город"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2022 г. по делу N А40-28520/22

по иску Фонда содействия градостроительным реформам "Любимый город"

(ИНН 7725352845, ОГРН 1147799011139)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

о понуждении

при участии в судебном заседании:

от истца: Давыдов П.П. по доверенности от 08.09.2022, уд. адвоката N 7570 от 20.12.2004,

от ответчика: Баталов И.О. по доверенности от 10.10.2022, диплом N 107724 2527686 от 06.07.2017,

УСТАНОВИЛ:

Фонд содействия градостроительным реформам "Любимый город" обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании ответчика заключить с истцом договор долгосрочной аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Волгоградский проспект, д. 185/19 (1 Этаж, помещение IV, км. 1-12) общей площадью 397, 8 кв. м. без существенного изменения главных условий, и в том числе с сохранением размера арендной платы по ставке, установленной в договоре аренде N 17-00002/17 от 27.01.2017 г.

Решением суда от 31.08.2022 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы тем, что между ГУП "РЭМ" и ответчиком был заключен договор аренды N 17-00002/17 от 27.01.2017 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, Волгоградский проспект, д. 185/19 (1 Этаж, помещение IV, км. 1-12) общей площадью 397, 8 кв. м (кадастровый номер 77:01:0006041:4454).

Срок действия договора аренды согласно пункту 2.1 устанавливался с 25 января 2017 г. по 24 декабря 2017 г.

11 мая 2017 г. ФСГР "Любимый город" как некоммерческая организация обратилось в ГУП "РЭМ" с заявкой заключить договор безвозмездного пользования арендуемого нежилого помещения на основании и. 4 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции", а также ст. 16 Закона г. Москвы N 49 от 19.12.2007 г. "Об основах управления собственностью города Москвы" сроком на 10 лет.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы N 15981 от 02.06.2017 ГУП "РЭМ" прекратил свое хозяйственное ведение данным нежилым помещением.

Как утверждает истец в иске, он неоднократно обращался в Департамент городского имущества г. Москвы (Исх. N 037 от 11.08.17, Исх. N 031 от 10.10.2017 г.) по вопросу продления договора аренды аргументируя тем, что данное помещение используется под социальный детский проект "Детский инновационный центр".

29.12.2017 г. Департамент города Москвы выдал проект Дополнительного соглашения от 29.12.2017 г., несмотря на то, что договор аренды прекратил свое действие 24.12.2017 г. Согласно данному дополнительному соглашению в Договор аренды были внесены изменения только в смене стороны и реквизитов, с ГУП "РЭМ" на правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы.

Таким образом, Департаментом городского имущества г. Москвы оформлено дополнительное соглашение от 29.12.2017 г. к договору аренды только в части смены стороны по договору (Исх. ДГИ- 1-107246/17-1 от 19.01.2018 г.).

Истец указывает на то, что в переоформлении договора аренды на новый срок истцу было отказано ответчиком, ссылаясь на то, что арендуемый объект фактически не используется и отсутствие хозяйственной деятельности организации в помещении не позволяет оценить соответствие использования целевому назначению по договору аренды (Исходящий N ДГИ -1-9850/181 от 02.03.2018, 33-5-98588/18-(0)-2 от 19.09.2018). Также причина отказа была аргументирована тем, что ответчик в Департамент городского имущества г. Москвы не представил разрешительную документацию на проведённые работы по перепланировке и переоборудованию помещения, на наличие задолженности по арендной плате за 2018, 2019 года.

Истец ссылается на то, что хозяйственная деятельность им не велась в связи с ремонтными работами в помещении, поскольку оно нуждалось в капитальном ремонте, в том числе по замене крыши и прокладке отопления, что требовало больших капитальных вложения, о чем истец уведомил Департамент городского имущества г. Москвы (Исх. N 031 от 10.10.2017 г.).

Истец пояснил, что на момент подписания акта приема-передачи помещения, согласно документам БТИ по состоянию на дату последнего обследования от 08.11.2006 г. в данном помещении была проведена не узаконенная многочисленная перепланировка, с установлением перегородок с дверными проемами, дополнительными комнатами.

На протяжении 2017 - 2021 годов ФСГР "Любимый город" неоднократно обращался в Департамент городского имущества г. Москвы с просьбой арендовать данное помещение на новый срок, имея преимущественное право согласно ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции".

Истец полагает, что ответчик нарушает права ФОТ "Любимый город" как некоммерческой организации, имеющей право арендовать данное нежилое помещение без проведения конкурса или аукционов согласно и. 4 ч, 1 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции", а также ст. 16 Закона г. Москвы N 49 от 19.12.2007 г. "Об основах управления собственностью города Москвы".

03.12.2021 г. ФСГР "Любимый город" направил в Департамент городского имущества г. Москвы заявку с просьбой заключить договор безвозмездного пользования (ссуда) на нежилое помещение, расположенного по адресу: г. Москва, Волгоградский проспект, д. 185/19 (1 Этаж, помещение IV, км. 1-12) общей площадью 397, 8 кв. м., приложив к заявке проект договора аренды объекта нежилою фонда, находящегося в собственности города Москвы.

15.12.2021 г. Департамент направил письмо об отказе в заключении договора аренды, аргументируя тем, что Арбитражным судом города Москвы от 28.11.2019 по делу N А40-142503/2019 был сделан вывод о прекращении договора аренды с 24.12.2017.

Поскольку в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2019 по делу N А40-142503/19, оставленным без изменения постановлением Девятого апелляционного арбитражного апелляционного суда от 13.08.2020, сделан вывод, что договор аренды от 27.01.2017 г. прекратил свое действие 24.12.2017 в связи с истечением срока его действия (п. 3 ст. 425, ст. 431 ГК РФ, условия пункта 2.4 Договора).

ФСГР "Любимый город" обращался в Департамент с письмами от 11.08.2017 N 037, от 10.10.2017 N 031 с просьбой о продлении срока действия договора аренды, на которые был дан ответ от 07.11.2019 за исходящим N ДГИ-1-83687/17-1 о необходимости предоставления пакета оригиналов документов и заключения дополнительного соглашения.

При этом в переоформлении договора аренды на новый срок ответчику было отказано письмами от 02.03.2018 N ДГИ-1-9850/18-1, от 19.09 2018 N 33-5-98588/18-(0)-2 в связи с не предоставлением разрешительной документации на проведенные работы по перепланировке и переоборудования помещения, а также наличия задолженности по арендной плате.

Согласно абзацу 1 пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Суд первой инстанции отметил, что из писем ДГИ от 02.03.2018 N ДГИ-1- 9850/18-1, от 19.09.2018 N 33-5-98588/18-(0)-2 следует, что у арендодателя (Департамента) имелись возражения против продления действия договора аренды после истечения срока его действия, то есть после 24.12.2017 года.

Поскольку срок договора аренды установлен по 24.12.2017, а арендодатель заявил возражения относительно перезаключения договора аренды на новый срок, договор прекратил свое действие 24.12.2017 в связи с истечением срока его действия (п. 3 ст. 425, ст. 431 ГК РФ, условия пункта 2.4 договора).

Таким образом, в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы, вступившим в законную силу, договор аренды признан прекратившим свое действие 24.12.2017 г., о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что правовые основания для оформления дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды от 27.01.2017 N 17-00002/17 отсутствуют, с чем соглашается апелляционный суд.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закона о защите конкуренции) предусмотрены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным законом случаев.

Частью 9 указанной статьи установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 этой же статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Законодатель предоставил преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами в том случае, если стороны договора не предусмотрели иной порядок.

Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

При возникновении у арендатора задолженности в рамках исполнения названного договора, арендодатель в силу положений Закона о защите конкуренции, имеет право отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 4.2 и 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора по сроку с соблюдением положений пункта 2 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Таким образом, указанные истцом в жалобе обстоятельства не освобождают последнего от необходимости выполнения положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанности по подготовке проекта договора аренды с указанием его существенных условий и направления такого проекта арендодателю.

Проект договора был направлен истцом в адрес ответчика спустя 4 года после прекращения договора аренды от 27.01.2017 г.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно было отказано в заключении договора аренды на новый срок (дополнительного соглашения по продлению срока аренды в соответствии с положениями ФЗ N 135-ФЗ), поскольку невозможно продлить срок договора, который прекратил свое действие (по заявкам поданным своевременно в августе и октябре 2017 г).

Отказ в продлении договора истцом обжалован не был, доказательств обратного не представлено.

Заключение договора аренды на новый срок допустимо без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении условий о которых указано ранее.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что истцом, в целях продления договора аренды N 17-00002/17 от 27.01.2017, не была определена рыночная стоимость арендной платы, не получен отчет об определении рыночной стоимости арендной платы, стоимость не была согласована с собственником имущества. При этом данные условия не были соблюдены ни в 2017 году при направлении заявок на продление срока действия договора, ни в 2021 г. при направлении проекта договора с требованием о заключении договора на новый срок без проведения конкурентных процедур.

Законодатель предоставил преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного имущества на новый срок перед другими лицами при соблюдении определенных условий, которые истец при обращении к Департаменту и подаче настоящего иска не выполнил, также судом апелляционной инстанции принимается во внимание, что помещения истцом не использовались на момент прекращения договора аренды, в помещениях сделана перепланировка.

Учитывая обстоятельства дела, а также приведенные правовые положения, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.08.2022 г. по делу N А40-28520/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Мезрина

Судьи

Н.И. Панкратова О.В. Савенков