Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2022 г. N 14АП-5811/22 по делу N А13-13813/2021

г. Вологда

11 ноября 2022 г.

Дело N А13-13813/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 11 ноября 2022 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зреляковой Л.В. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кругликовой Е.В.,

при участии от акционерного общества "Вологодский лесохимический завод" представителя Минько В.Н. по доверенности от 01.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Вологодский лесохимический завод" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 мая 2022 года по делу N А13-13813/2021,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Кожанов Андрей Викторович (адрес: 160000, город Вологда; ОГРНИП 319352500046928, ИНН 352530618205; далее - ИП Кожанов А.В.) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к акционерному обществу "Вологодский лесохимический завод" (адрес: 160024, город Вологда, улица Канифольная, ОГРН 1023500871547, ИНН 3525019141; далее - АО "ВЛЗ") в лице конкурсного управляющего Егорочкина Максима Александровича, индивидуальному предпринимателю Семерикову Алексею Алексеевичу (адрес: 160000, город Вологда; ОГРНИП 318352500055051, ИНН 350703865400; далее - ИП Семериков А.А.) о признании недействительной сделки - договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 от 10.04.2021, заключенного между АО "Вологодский лесохимический завод" и Семериковым А.А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра), Администрация города Вологды (далее - Администрация), открытое акционерное общество "Корпорация Вологдалеспром" (далее - ОАО "Корпорация Вологдалеспром").

Решением от 25.05.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме (с учетом определения об исправлении опечатки от 28.06.2022).

АО "ВЛЗ" с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказав в заявленных исковых требованиях полностью. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает, что истец не мог приобрести право аренды на соседний земельный участок, ссылка истца на договор субаренды несостоятельна. Полагает, что при оспаривании договора субаренды земельного участка истцом не учтено, что спорный участок с 2004 года и по настоящее время принадлежит ответчику на праве аренды, что подтверждается договором о предоставлении в аренду земельного участка.

Представитель апеллянта в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

ИП Кожанов А.В. в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. К судебному заседанию поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ИП Кожанова А.В.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание и надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы.

Заслушав пояснения представителя апеллянта, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, в отзывах на нее, апелляционная инстанция, считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Вологодской области от 19.10.2015 по делу N А13-13555/2014 в отношении АО "ВЛЗ" введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 13.11.2017 по делу N А13-13555/2015 конкурсным управляющим АО "ВЛЗ" утвержден Егорочкин Максим Александрович.

АО "ВЛЗ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2089, площадью 40961 +/- 125 кв. м, который расположен по адресу: г. Вологда, ул. Канифольная, д. 1. Право аренды возникло на основании договора о предоставлении в аренду земельного участка в черте города от 13.08.2004 N 24-6916А.

Между Администрацией (арендодатель) и АО "ВЛЗ" (арендатор) 13.08.2004 заключен договор N 24-6916А о предоставлении в аренду земельного участка в черте города (далее - договор аренды N 24-6916А), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений площадью 128 676 кв.м. по ул. Канифольной, сроком до 22.09.2028, для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения; на участке находится имущественный комплекс.

Дополнительным соглашением от 29.10.2012 N 1 изменен предмет договора аренды N 24-6916А: объектом аренды выступил земельный участка с кадастровым номером 35:24:0303006:192, площадью 127 238 кв.м, местоположение: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Канифольная.

Дополнительным соглашением от 13.03.2013 N 2 к договору аренды N 24-6916А предмет договора изложен в новой редакции в связи с разделом земельного участка: в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:6427 из земель населенных пунктом, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 86 277 кв.м., местоположение: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Канифольная; и земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089, площадью 40 961 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Канифольная.

Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 передан ОАО "Корпорация Вологдалеспром" на основании договора субаренды сроком до 31.08.2028.

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке 01.11.2013, в настоящее время обременение отсутствует.

Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-415/2015 от 15.12.2015 ОАО "Корпорация Вологдалеспром" признано несостоятельным, в отношении должника открыто конкурсное производство.

АО "ВЛЗ" 10.04.2021 передает земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 в субаренду ИП Семерикову А.А. на основании договора субаренды земельного участка от 10.04.2021 N БН, срок действия договора до 10.04.2025, договор субаренды зарегистрирован Управлением Росреестра. Согласно выписке ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 иных арендаторов/субарендаторов/собственников у земельного участка нет.

По мнению истца, договор субаренды, заключенный между АО "ВЛЗ" и ИП Семериковым А.А., является недействительным, поскольку нарушает права законного владельца земельного участка Кожанова А.В.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворил исковые требования в полном объеме, правомерно руководствуясь следующим.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как верно заключил суд первой инстанции, по смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 35:24:0303006:2417, расположенное в границах земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0303006:6427 и 35:24:0303006:2089 с 23.03.2021 перешло к Кожанову А.В., а с 29.06.2021 и на нежилое здание "сушильная камера" с кадастровым номером 35:24:0303006:12188 площадью 187,8 кв.м, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:6427.

Согласно сведениям ЕГРН определено ограничение прав и обременений объекта: установлена аренда в пользу Семерикова А.А. на основании договора уступки права аренды земельного участка от 14.01.2021, дата государственной регистрации 19.04.2021.

Согласно сведениям ЕГРН Семериковым А.А. приобретены объекты недвижимого имущества, расположенные на переданных в аренду земельных участках по договору аренды земельного участка N 24-6916А в рамках реализации конкурсным управляющим имущества АО "ВЛЗ".

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что в результате отчуждения объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:03030065:6427, 35:24:0303006:2089 в собственность третьих лиц, произошла перемена лиц в обязательстве на стороне арендаторов по договору аренды земельного участка N 24-6916А в силу закона. АО "ВЛЗ" утратило статус арендатора земельного участка. Следовательно, ОАО "Корпорация Вологдалеспром" утратило статус субарендатора земельного участка, таким образом, Семериков А.А. и Кожанов А.В. стали арендаторами по договору аренды земельного участка N 24-6916А.

Обобщая изложенное, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у АО "ВЛЗ" правовых оснований для заключения договора субаренды с Семериковым А.А.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, заключение АО "ВЛЗ" и Семериковым А.А. договора субаренды от 10.04.2021 нарушает права законного владельца земельного участка Кожанова А.В., договор является ничтожной сделкой, поскольку с момента перехода права собственности на здание, находящееся на спорном участке, АО "ВЛЗ" собственником не являлся, перестал быть арендатором и соответственно прав на сдачу земельного участка в субаренду не имел.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 мая 2022 года по делу N А13-13813/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Вологодский лесохимический завод" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Колтакова

Судьи

Л.В. Зрелякова А.Н. Шадрина