Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2022 г. N 09АП-70358/22 по делу N А40-37358/2022

г. Москва

14 ноября 2022 г.

Дело N А40-37358/22

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 ноября 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Мезриной Е.А., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Резниковым А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФГУП "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.09.2022 по делу N А40-37358/22,

принятое по иску ФГУП "Специализированное предприятие по размещению федеральных

органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" к ООО "Сфера" о взыскании денежных средств,

по встречному иску о расторжении договора,

третьи лица: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, ФГУП

Экспериментальный завод "Хладопродукт", конкурсный управляющий Ребгун Е.З., ФГБУ

науки Федеральный исследовательский центр питания, биотехнологии и безопасности пищи, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство науки и высшего образования РФ, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Косогова О.В. по доверенности от 01.02.2022, диплом ВСГ 0519420 от 25.06.2007,

ответчика: Алиев С.Ю. по доверенности от 16.10.2020, диплом ЖБ 0107500 от 13.04.2000,

Окулич Д.В., генеральный директор согласно выписке из ЕГРЮЛ от 02.11.2022,

УСТАНОВИЛ:

ФГУП "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сфера" о взыскании задолженности по договору аренды Р19-А/691 в размере 63 690 859,37 руб., пени в сумме 101799865,50 руб. по состоянию на 18.02.2022 и по дату фактического погашения долга, денежных средств размере 2 697 279,43 руб.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2022 к совместному рассмотрению с исковым заявлением принято встречное исковое заявление о расторжении договора аренды N Р19-А/691 объекта федерального недвижимого имущества от 27.12.2019.

Решением арбитражного суда от 01.09.2022 в удовлетворении первоначального искового заявления отказано в полном объеме, встречный иск удовлетворен.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, собственником помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Метрогородок, ул. Пермская, д. 7, строен. 2, является Российская Федерация. Распоряжениями Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 591 от 28.05.2019 и N 604 от 30.05.2019 помещения закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП "Росразмещение".

По результатам аукциона заключен договор аренды от 27.12.2019 N Р19-А/691 объекта федерального недвижимого имущества. 18.11.2020 по акту приема-передачи ФГУП "Росразмещение" передало ООО "Сфера" объект недвижимости, замечаний к качеству передаваемого имущества и инженерных коммуникаций не было. В акте имеется отметка ООО "Сфера" о том, что препятствия в пользовании отсутствуют.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2021 по делу N А40-146846/2013 определение Арбитражного суда города Москвы от 02.04.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2021 по делу N А40-146846/2013 отменены; в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительными распоряжений ТУ Росимущества в городе Москве от 28.05.2019 N 591 и от 30.05.2019 N 604, акта приема-передачи федерального недвижимого имущества, договора аренды объекта федерального недвижимого имущества от 27.12.2019 N Р190А/691, заключенного по результатам аукциона по извещению от 27.12.2019 N 250919/1479979/01, с согласия ТУ Росимущества от 06.06.2019 N СА06/19073, о применении последствий их недействительности, отказано.

В обоснование требований по первоначальному иску истец указывает, что ответчик уклоняется от надлежащего исполнения взятых на себя обязательств, в настоящее время образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с 18.11.2020 по 28.02.2022 в размере 63 690 859 руб. 37 коп.

Кроме этого, п. 5.3 договора аренды установлено, что в случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные п. 3.2 Договора аренды, начисляются пени в размере 0,7% с подлежащей оплате суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца по первоначальному иску сумма пени за просрочку внесения арендной платы составляет по состоянию на 18.02.2022 сумму в размере 101 799 865 руб. 50 коп.

Также истец указывает, что 19.12.2019 ООО "Сфера" внесло денежные средства в размере 2 697 279,43 руб. в качестве обеспечения исполнения договора аренды объекта федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Метрогородок, ул. Пермская, д. 7, стр. 2 (лот 1) в виде залога денежных средств.

После вступления в законную силу определения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-146846/2013, которое впоследствии отменено, ФГУП "Росразмещение" вынуждено возвратить указанные денежные средства ООО "Сфера" (платежное поручение от 08.09.2021 N 2175).

Истец утверждает, что поскольку постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2021 по делу N А40-146846/2013 установлено, что договор аренды действует, ООО "Сфера" обязано перечислить также указанные денежные средства в размере 2 697 279,43 руб. на расчетный счет ФГУП "Росразмещение".

ФГУП "Росразмещение" направило ответчику претензию от 07.10.2021 N 2023 с требованием погасить имеющуюся задолженность, однако задолженность до настоящего момента не погашена, в связи с чем в суд предъявлены настоящие исковые требования.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то, что после подписания сторонами акта-приема передачи от 18.11.2020 ответчик выяснил обстоятельства:

1. часть нежилого здания - помещения четвертого этажа общей площадью 988,7 кв.м (закрытые на момент приема-передачи) - принадлежит на праве хозяйственного ведения ФГБУН "ФИЦ питания и биотехнологии", что подтверждается предоставленными данным юридическим лицом документами в ответном на запрос письме исх. N 410-01-34/1292 от 01.12.2020,

2. остальная часть здания - находится в фактическом владении и пользовании ФГУП "ЭЗ "Хладопродукт", который оспаривает право хозяйственного ведения ФГУП "Росразмещение" в отношении нежилых помещений нежилого здания общей площадью 7 538 кв.м в рамках дела N А40-129769/13,

3. вся техническая документация (схемы инженерных коммуникаций и точек подключения, акты эксплуатационной и балансовой принадлежности, акты о технологических присоединениях, паспорта приборов учета, документы, подтверждающие выделение мощности на здание) находятся у конкурсного управляющего ФГУП "ЭЗ "Хладопродукт", который осуществляет техническую эксплуатацию Нежилого здания, его электро-, водо- и теплоснабжение, оплачивает коммунальные услуги, в связи с чем заключение договоров ООО "Сфера" с поставщиками коммунальных услуг - невозможно,

4. теплоснабжение и электроснабжение нежилого здания осуществляется посредством инженерных сетей и оборудования на балансе третьих лиц, которых в виду отсутствия актов балансовой и эксплуатационной ответственности установить не представляется возможным.

Как указывает ответчик, ни одно из указанных обстоятельств на момент подписания договора аренды, ни при оформлении приема-передачи имущества от 18.11.2020 истец не раскрыл.

В то же время, фактическая принадлежность имущества третьим лицам истцу известна, что следует из письма ФГУП "Росразмещение" исх. N 2779 от 08.12.2020, согласно которому (в ответ на запрос предоставить информацию о принадлежности закрытых помещений и информацию и документацию необходимые для заключения договоров на предоставление коммунальных услуг) арендодатель посоветовал арендатору с данными вопросами обратиться к ФГУП "ЭЗ "Хладопродукт", с ним же разграничить балансовую принадлежность и эксплуатационную ответственность.

Ответчик утверждает, что обстоятельство принадлежности имущества ФГБУН "ФИЦ питания и биотехнологии", ФГУП "Росразмещение", на момент подписания акта приема-передачи от 18.11.2020, помимо указанного выше, подтверждается письмами: исх. N 410-01-34/1292 от 01.12.2020 и от 02.12.2020, соответственно.

Так, согласно письму ФГБУН "ФИЦ питания и биотехнологии" помещения четвертого этажа (закрытые на момент оформления акта приема-передачи) общей площадью 988,7 кв.м. в здании по адресу: Москва, Метрогородок, ул. Пермская, д.7, строен.2, принадлежат ФГБУН "ФИЦ питания и биотехнологии" на праве хозяйственного ведения, находятся в его фактическом владении и пользовании, что подтверждается:

- актом приема-передачи от 01.04.2013, подписанным между Российской академией сельскохозяйственных наук и Государственным научным учреждением научно- исследовательский институт детского питания Российской Академии сельскохозяйственных наук,

- выпиской из Протокола N 4 заседания Президиума Российской академии сельскохозяйственных наук от 17.04.2012,

- дополнительным соглашением N 1 от 01.02.2013 о внесении изменений в договор от 11.11.2011 г. N У Ш.5 "О закреплении за Государственным научным учреждением Научно- исследовательским институтом детского питания Российской академии сельскохозяйственных наук федерального имущества на праве хозяйственного ведения".

Согласно ответу конкурсного управляющего от 02.12.2020 остальная часть здания (7 538 кв.м) принадлежит ФГУП "ЭЗ "Хладопродукт" на праве хозяйственного ведения, что подтверждается Договором N XI-22 от 21.02.2000 года о закреплении за ГУП Экспериментальный завод "Хладопродукт" федерального имущества на праве хозяйственного ведения, дополнительным соглашением к договору N XI-22 от 01.02.2013 г., выписками из реестра федерального имущества от 16.06.2010 г. N 1361/3, от 16.09.2015 N2746/4, свидетельством о внесении в реестр федерального имущества от 11.07.2000 N051402, выданным ТУ федерального недвижимого имущества по г. Москве, являющегося на момент выдачи вышеуказанного свидетельства органом по управлению государственным имуществом по г. Москве. В АС города Москвы в рамках дела о несостоятельности ФГУП ЭЗ "Хладопродукт" (дело N А40-129769/13-123-124 "Б") рассматривается заявление конкурсного управляющего о признании недействительно сделкой распоряжений ТУ Росимущества в городе Москве за N 591 от 28.05.2019 и N 604 от 30.05.2019, применении последствий недействительности сделки. До разрешения дела по существу и вступления в законную силу судебного акта освобождать закрытые помещения в Нежилом здании конкурсный управляющий не намерен. По всем вопросам касающихся технической документации на инженерные сети и коммунальных услуг рекомендовано обратиться во ФГУП "Росразмещение".

Письмами исх. N 38 от 02.12.2020 и исх. N 1 от 12.01.2021 ООО "Сфера" уведомило об указанных обстоятельствах истца и предложило ему принять имущество по акту приема-передачи обратно, которые оставлены последним без ответа.

Таким образом, по утверждению ответчика, как истца по встречному иску, арендодатель не исполнил надлежащим образом свои обязательства арендодателя, предусмотренные ст.ст. 606, 611, 650 ГК РФ, поскольку в нарушение ст. 309 ГК РФ не передал имущество предусмотренное договором аренды надлежащим образом со всеми принадлежностями.

Кроме того, фактически сложилась ситуация, при которой договор аренды в период времени с даты подписания и по 13.10.2021 включительно в установленном законом порядке признан недействительной (ничтожной) сделкой на основании вступивших в законную силу судебных актов, в связи с чем не имел никаких правовых последствий, при этом правоотношения по договору аренды между Истцом и Ответчиком полностью прекратились.

По утверждению ответчика, основания для взимания с него арендной платы за заявленный истцом период отсутствуют.

Встречные исковые требования о расторжении договора аренды мотивированы тем, что с момента оформления акта приема-передачи от 18.11.2021 и до настоящего времени ООО "Сфера" не имел и не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, о чем ФГУП "Росразмещение" неоднократно и надлежащим образом был извещен. Более того, имущество находится во владении и пользовании третьих лиц, все правоотношения по договору аренды между сторонами прекращены, в отсутствие вины ООО "Сфера".

Суд первой инстанции, установив, что арендодатель лишен возможности использовать помещения, что в силу закона является основанием для расторжения договора аренды.

Суд нашел доказанным обстоятельство невозможности использовать ООО "Сфера" принятое по акту приема-передачи от 18.11.2020 имущество, поскольку у него отсутствовал доступ к значительной части арендованных помещений в связи с их фактическим владением и пользованием третьими лицами: ФГБУН "ФИЦ питания и биотехнологии" и ФГУП "ЭЗ "Хладопродукт". Также, в целях оценки возможности использования ответчиком арендованного имуществом имеют значение обстоятельства ненадлежащего исполнения истцом своих обязательств арендодателя, а именно: передать предмет договора с характеристиками установленными договором аренды, со всеми принадлежностями, свободным от прав и право притязаний третьих лиц.

При этом суд принял во внимание обстоятельства надлежащего и своевременного уведомления ответчиком истца обо всех препятствующих ему свободно и добросовестно владеть и пользоваться арендованным имуществом обстоятельствах, а также об имеющихся у него рисках связанных с возможностью признания договора аренды недействительным. Обоснованность данных рисков в последующем подтверждается судебным определением о признании сделки недействительной. Со своей стороны истец не предпринял никаких действий направленных на урегулирование ситуации и не обеспечил арендатору возможность использовать имущество по назначению, полностью отстранившись от решения всех вопросов касающихся принадлежащего ему имущества.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что ООО "Сфера" приняло объект недвижимого имущества, который свободен от третьих лиц, в здании имелись подключенные коммуникации, пользовалось федеральным имуществом, при этом обязанность по внесению арендной платы с учетом НДС возникла у арендатора с даты подписания сторонами акта приема-передачи. При этом вывод суда о том, что имеются притязания третьих лиц и пользования ими объектом - не находят своего подтверждения материалами дела, а актом приема-передачи доказано обратное - ООО "Сфера" приняло помещения.

Суд отклоняет приведенные доводы апелляционной жалобы.

Так, приведенная на стр. 2 в абз. 2 в качестве вывода суда выдержка, на основании которой, по мнению истца, суд сделал произвольный вывод о невозможности ответчика пользоваться частью нежилых помещений объекта аренды и указанные в которой обстоятельства, как считает истец, не подтверждены, в действительности является пояснениями ответчика в ходе судебного заседания. При этом, данные пояснения полностью подтверждены указанными в данной выдержке письменными доказательствами, которые имеются в материалах дела. Существенно, что в ходе судебного заседания достоверность данных доказательств истцом не оспаривалась. Более того, истец сам, своими пояснениями в ходе судебного заседания при исследовании судом данных доводов подтвердил фактическую принадлежность владения и пользования объектом аренды конкурсному управляющему ФГУП ЭЗ "Хладопродукт" (что отражено в аудиозаписи), который и до момента заключения расторгаемого договора аренды и в последующем осуществлял его техническую эксплуатацию, оплачивал коммунальные платежи.

Так, не оспаривались и письмо самого истца, от 08.12.2020 исх. N 2779, в котором он, с одной стороны подтвердил обстоятельство владения и пользования объектом аренды ФГУП ЭЗ "Хладопродукт", с другой - выразил незаинтересованность арендодателя и в устранении имеющихся по его вине недостатков объекта аренды и в возможности арендатора им надлежащим образом пользоваться, проявил недобросовестность отказа в разумном содействии арендатору; письмо ФГБУН "ФИЦ питания и биотехнологии" исх. N410-01-34/1292 от 01.12.2020, в котором сообщается о фактическом владении и пользовании данным юридическим лицом закрытыми на момент приема-передачи нежилыми помещениями площадью 988,7 кв.м.; ответ конкурсного управляющего ФГУП ЭЗ "Хладопродукт" от 02.12.2020, в котором он подтвердил обстоятельства владения и пользования нежилыми помещениями в здании, информировал о судебном споре и о наличии у него действующих договоров на все коммунальные услуги (в ходе судебного заседания данные обстоятельства были исследованы и подтверждены, пояснениями представителя конкурсного управляющего и самим истцом).

Таким образом, утверждение истца, что указанные документы и установленные на их основании обстоятельства не подтверждены, необоснованно.

Ссылка истца на обстоятельства дела N А40-146846/2013 (А40-129769/13) представляется необоснованной, поскольку наличие судебного спора в силу правовой неопределенности и не предсказуемости полностью исключало какое-либо пользование объектом аренды в период до его разрешения, с даты вступления в законную силу судебного акта по делу правомерность пользования со стороны ООО "Сфера" исключено.

Ссылка истца на обстоятельства дела N А40-146846/2013 (А40-129769/13) представляется необоснованной и в силу отсутствия преюдициального значения данных обстоятельств, которые не могли учитываться при рассмотрении настоящего дела в виду отсутствия их существенного значения для правильного разрешения.

Материалами дела установлено, что арендодатель не предпринял никаких действий к принятию арендованного имущества под собственный контроль после постановления и вступления в силу определения от 02.04.2021, не отреагировал на соответствующее предложение арендатора принять имущества до разрешения вопроса о его принадлежности. Бездействие арендодателя, при таких обстоятельствах, является неразумным и недобросовестным, свидетельствует об отсутствии у него реальной заинтересованности в судьбе спорного имущества, арендодатель фактически полностью отказался от обязательств по содержанию и охране принадлежащего ему имущества, а равно от прав владения, пользования и распоряжения им.

Таким образом, именно вследствие отсутствия добросовестного исполнения обязанностей арендодателя, как лица, наделенного правомочиями владеть, пользоваться и распоряжаться зданием, возникли обстоятельства невозможности ответчика добросовестно, в полном объеме и надлежащим образом использовать объект аренды по назначению в коммерческих целях в период с даты подписания акта приема-передачи 18.11.2020.

23.06.2021 охрана объекта аренды передана ФГУП ЭЗ "Хладопродукт", доказательств использования помещения ООО "Сфера" в материалы дела не представлено.

Утверждение истца о действительности договора аренды опровергается также сведениями из ЕГРН, в соответствии с которыми государственная регистрация права хозяйственного ведения ФГУП "Росразмещение" на спорный объект недвижимости отсутствует, равно как и сведения об обремени объекта недвижимости договором аренды.

Согласно п.2.2.24 договора аренды арендатор обязан приступить к фактическому использованию арендуемого имущества (предмета аренды) в соответствии с целевым назначением согласно п. 1.1. данного договора в течение трехмесячного срока после подписания акта приема-передачи.

На основании п. 1.2. договора аренды передача имущества осуществляется на основании акта приема-передачи, который составляется сторонами в течение 10-ти дней с даты регистрации настоящего договора и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п. 4.2. договора аренды настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. В отношении платежей по договорам, заключаемым в соответствии с п.2.2.4. настоящего договора и по внесению арендной платы установленной настоящим договором, настоящий договор действует с даты передачи имущества по акту приема-передачи.

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 01.09.2022 по делу N А40-37358/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.А. Мезрина Н.И. Панкратова