Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2022 г. N 07АП-9906/22 по делу N А27-3024/2021

город Томск

1 декабря 2022 г.

Дело N А27-3024/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Сорокиной Е.А.,
Судей		Афанасьевой Е.В.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л., рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (07АП-9906/2022) на решение от 16.09.2022 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-3024/2021 (судья Фуртуна Н.К.), по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, Кемеровская область - Кузбасс, город Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) к обществу с ограниченной ответственностью "Колос", Кемеровская область - Кузбасс, город Кемерово (ОГРН 1034205074903, ИНН 4205059034) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.03.2005 N 00-2111-ю/с за период с 01.02.2018 по 30.04.2022 в сумме 30663899,79 руб., неустойки за период с 11.02.2018 по 01.01.2020 в сумме 12087246,62 руб., всего 42751146,41 руб,-

при участии в судебном заседании представителя апеллянта Шуревич Е.И. (доверенность от 15.06.2022, паспорт, диплом), представителя ответчика: Фёклина К.А. по доверенности от 30.1,.2022, выданной сроком по 31.12.2023, паспорт, диплом.

-

СУД УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Колос" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.03.2005 N 00- 2111-ю/с за период с 01.02.2018 по 30.04.2022 в сумме 30663899,79 руб., неустойки за период с 11.02.2018 по 01.01.2020 в сумме 12087246,62 руб., всего 42751146,41 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.03.2005 N 00- 2111-ю/с. В связи с просрочкой внесения арендной платы с ответчика подлежат взысканию пени.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.09.2022 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Колос" (ИНН 4205059034) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН 4200000478) взыскана задолженность по договору аренды в сумме 3324892,59 руб. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, указывая, что апеллянт не согласен с принятым решением в части определения размера задолженности, поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды вне зависимости от действий сторон по внесению в него соответствующих изменений. Согласно позиции апеллянта при определении размера арендной платы применению подлежит постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы". Апеллянт полагает, что взысканию подлежит задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 30.04.2022 (после прекращения договорных отношений) в размере 19 127 771 рубля 63 копеек, в остальной части решение суда не обжалует.

Согласно представленного в порядке статьи 262 АПК РФ отзыва на апелляционную жалобу ответчик полагает решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между обществом с ограниченной ответственностью "Колос" (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 31.03.2005 N 00- 2111-ю/с (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 42:04:0349002:0015, находящийся по адресу - Кемеровский район, ФГОУСПО 2 "Кемеровский аграрный техникум", для использования в целях: размещение сельскохозяйственного торгово-промышленного комплекса, торговых мест по реализации сельскохозяйственной продукции и товаров народного потребления, а также для организации выставок-ярмарок, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 5,78 га.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с 31.03.2005 по 31.03.2015.

В случае продления договора на неопределенный срок, в соответствии с действующим законодательством, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 10 дней.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 31.03.2005 земельный участок передан арендатору.

Пунктом 5.2.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

На основании пункта 3.2. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно в срок до 10 числа месяца, за который производится оплата, путем перечисления на счет, указанный в договоре.

Согласно пункту 3.4 договора, изменение размера арендной платы, предусмотренного настоящим договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы или земельного налога. Условия настоящего договора о размере арендной платы считаются измененными по истечению 10-дневного срока с момента направления арендатору (заказным письмом по адресу, указанному в договоре, либо в вручения под роспись) уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы по договору.

Как следует из дополнительного соглашения от 11.07.2006 пункт 3.4 договора согласован в следующей редакции: "Изменение размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения, предусмотренных настоящим договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы (земельного налога), или в случае изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора). Условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с момента введения в действие соответствующих изменений или изменения вида деятельности арендатора. Арендодатель направляет арендатору уведомление об одностороннем изменении размера арендной платы. В случае получения арендатором вышеназванного уведомления позднее срока, с которого размер арендной платы считается измененным, арендатор производит доплату в 10- дневный срок со дня получения уведомления".

Уведомлением от 09.03.2011 N 9-6-03/576 определено, что с 01.01.2011 арендная плата по договору аренды земельного участка устанавливается 291995,33 руб. в месяц и определяется на основании отчета об оценке рыночной величины арендной платы от 28.02.2011 N 13-02-2011.

Как следует из дополнительного соглашения от 12.12.2014, срок действия договора аренды земельного участка от 31.03.2015 N 00-2111-юс устанавливается с момента его заключения по 31.12.2019.

Впоследствии, общество "Колос" обратилось в комитет (письмо от 21.11.2019 N 59, поступило в комитет 22.11.2019) с заявлением о реализации преимущественного права и порядка перед другими лицами заключения договора на новый срок на согласованных условиях.

В ответ на вышеуказанное письмо, комитет направил уведомление от 20.12.2019 N 9-6-12/1345 о том, что договор прекращает свое действие 01.01.2020 и возобновляться на новый срок не будет.

Комитет обратился к обществу с претензией от 03.12.2020 N 8-6-12/186 о необходимости оплатить задолженность по аренде и пени в сумме 1167962,64 руб.

Также, комитет обратился к обществу с предупреждением от 10.12.2020 N 9-6- 12/637 о необходимости оплатить неосновательное обогащение в сумме 11329107,66 руб. за период с 01.01.2020 по 10.12.2020, мотивированные прекращение действия договора аренды (отсутствием договорного обязательства) и размещением на земельном участке объектов недвижимости (42:04:0349002:122, 42:04:0349002:282, 42:04:0349002:345).

Из материалов дела следует, что договор между сторонами расторгнут 01.01.2020.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции руководствовался статьями 406, 450, 622, 327.1 ГК РФ, придя к выводу о наличии в действиях истца признаков недобросовестности, признал кредитора просрочившим, утратившим право на истребование исполнения в ином размере.

Заново оценивая представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 ГК РФ).

Правоотношения по заключению и исполнению договоров аренды земельных участков регулируются также положениями (далее - ЗК РФ).

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Так как договор аренды публичного земельного участка заключен с ответчиком после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Кемерово. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении N 305-ЭС19-12083 (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019), если арендодатель не исполнил предусмотренную договором аренды публичного земельного участка обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил его об изменении арендной платы, это не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном нормативными правовыми актами.

В то же время в силу статьи 406 ГК РФ он вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы. В соответствии со статьей 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

При этом выводы суда в части отсутствия у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в нормативно установленном размере истцом не оспариваются и апелляционный суд полагает возможным согласиться с выводом о том, что в период действия договора, исходя из способа определения арендной платы (на основании отчета независимого оценщика) ответчик был вправе рассчитывать на то, что он добросовестно и в полном объеме исполняет свои обязанности.

Однако после прекращения договорных отношений, о чем ответчик был уведомлен, получив предложения истца о заключении договора на условиях уплаты нормативно обоснованной арендной платы, у последнего отсутствовали правовые основания для использования публичных земель на иных условиях, нежели предусмотрено в нормативном порядке.

Действительно, по общему правилу, размер неосновательно сбереженных денежных средств при таком использовании может определяться на условиях ранее действующего между сторонами договора, при этом гестор (истребующий неосновательное обогащение) не лишен возможности доказывать, что последнее составляет иную сумму ввиду изменившихся условий. В настоящем споре такие доказательства представлены, что влечет взыскание с ответчика неосновательное обогащение в рассчитанном истцом размере.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, основаны на неверном понимании норм действующего законодательства о неосновательном обогащении. При этом последний не лишен возможности прекратить пользование публичными землями при отсутствии такой необходимости либо вступить в договорные отношения с истцом на надлежащих условиях.

При этом апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции в части отсутствия оснований для взыскания неустойки, поскольку обязанность по направлению уведомлений в адрес арендатора истцом надлежащим образом не исполнена, а по состоянию на 01.01.2020 (момент расторжения договора) задолженность по неустойке отсутствовала, начисленная неустойка на сумму 1505,99 руб. оплачена ответчиком в полном объеме, что подтверждается актом сверки и расчетом задолженности, представленным комитетом, и не оспаривается истцом. Неустойка после расторжения договора комитетом не начислена.

С учетом изложенного решение суда подлежит изменению в обжалуемой части с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований истца с учетом объёма обжалования.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 16.09.2022 по делу N А27-3024/2021 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Колос" (ИНН 4205059034) в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ИНН 4200000478) неосновательное обогащение в сумме 19 127 771 рубля 63 копеек.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Колос" (ИНН 4205059034) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 89 484 рубля 25 копеек по иску и 1 342 рубля 26 копеек по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

Е.А. Сорокина

Судьи

Е.В.Афанасьева М.А. Фертиков