Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2022 г. N 13АП-35122/22 по делу N А56-42158/2022

г. Санкт-Петербург

06 декабря 2022 г.

Дело N А56-42158/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.

судей Горбатовской О.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Янбиковой Л.И.

при участии:

от истца: Арбузова А.О. (доверенность от 14.03.2022)

от ответчика: Богданов А.В. (доверенность от 28.06.2021)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-35122/2022) индивидуального предпринимателя Флегинского Александра Евгеньевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2022 по делу N А56-42158/2022 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое

по иску акционерного общества "Синема Парк"

к индивидуальному предпринимателю Флегинскому Александру Евгеньевичу

о снижении арендной платы по договору аренды на период действия ограничительных мер

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Синема Парк" (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Флегинскому Александру Евгеньевичу (далее по тексту - Предприниматель) о снижении арендной платы по Договору аренды на период действия ограничительных мер.

Решением от 30.09.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, удовлетворил исковые требования в полном объеме; обязал индивидуального предпринимателя Флегинского Александра Евгеньевича уменьшить Базовую арендную плату и Арендную плату за Подземную парковку для акционерного общества "Синема Парк" по Договору аренды части здания N б/н от 25.05.2016 г. на 50% за период с 27.03.2020 г. по 31.08.2020 г. включительно и установить размер Базовой арендной платы за период с апреля - август 2020 г. в сумме 1 406 080,00 рублей, размере Арендной платы за Подземную парковку за период с апреля - август 2020 г. в сумме 85 794,715 рублей.

Также с индивидуального предпринимателя Флегинского Александра Евгеньевича в взыскано пользу АО "СИНЕМА ПАРК" 6.000,00 рублей в возмещение на оплату государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, на нарушение и неправильное применение норм материального права.

Податель жалобы указывает, что в соответствии с положениями Федерального закона от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 года N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" Арендатор воспользовался правом на отсрочку во внесении арендных платежей в период времени с апреля по август 2020 года включительно.

В период с апреля по август 2020 г. арендная плата истцом не уплачивалась.

09 июля 2021 года сторонами в целях урегулирования отношений сторон в вопросах задолженности по арендной плате в период с апреля по август 2020 г. заключено дополнительное соглашение N 3 к Договору аренды части здания от 25 мая 2016 года которым зафиксирована задолженность по арендной плате за период с апреля по август 2020 и урегулирован порядок ее погашения.

Таким образом, ответчик считает, что истец утратил право на возражения относительно исполнения дополнительного соглашения N 3 от 09 июля 2021 года и исполнения договора в части внесения арендной платы за период с марта по август 2020 года.

Акционерное общество "Синема Парк" в отзыве на апелляционную жалобу просит обжалуемое решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Истец, указывает, что его деятельность (ОКВЭД 59.14 - деятельность в области демонстрации кинофильмов) отнесена к отраслям экономики в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и в период с 27.03.2020 по 31.08.2020 в арендуемом Помещении не осуществлялась, и полагает что получение им отсрочки по арендной плате не исключает возможности снижения ее размера

В судебном заседании ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, истец возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Тринадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между предпринимателем (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Вэри Кофе" был заключен Договор аренды части здания N б/н от 25.05.2016 г. (далее - Договор аренды), во исполнение условий которого ООО "Вери Кофе" предоставлены во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 7 433,5 кв.м. в отдельно стоящем здании кинотеатра "Кристалл", расположенного по адресу: г.Пермь, Комсомольский проспект, д. 53 (далее - Помещения, Объект аренды).

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 06.06.2016 года (номер государственный регистрации N 59-59/021-59/021/202/2016-738/1).

На основании Дополнительного соглашения N 1 от 11.08.2016 г. к Договору аренды Стороны внесли дополнения в отношении определения "Объект аренды", под которым следует понимать часть Здания - нежилые помещения общей площадь 7 344,5 кв.м. и нежилые помещения общей площадью 1 188,8 кв.м. (Подземная парковка).

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 18.08.2016 года (номер государственный регистрации N 59-59/021-59/021/202/2016-5696/1).

Помещения переданы ООО "Вери Кофе" по Акту приема-передачи Помещений от 06.09.2016 г.

Соглашением от 28.09.2016 года о замене стороны в Договоре аренды ООО "Вэри Кофе" передал свои права и обязанности по договору АО "Синема Парк" (далее - Арендатор).

Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 06.10.2016 года (номер государственный регистрации N 59-59/021-59/021/202/2016-8376/1).

Согласно пункту 3.1 Договора аренды, срок аренды Помещения составляет 15 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений в аренду, пунктом 8.1 Договора аренды за Арендатором установлено право дальнейшего продления срока аренды в порядке, установленном п. 11.2 Договора аренды.

Согласно пункту 2.2 Договора аренды сдача Помещений в Аренду производится с целью использования его Арендатором в соответствии с разрешенным использованием, в значении в котором оно определено в пункте 1.1. Договора аренды, а также для связанных с этим складских и административных целей с соблюдением условий, установленных в настоящем Договоре.

Пунктом 1.1. Договора аренды введено понятие "Разрешенное использование", под которым следует понимать использование Объекта аренды в целях "Организация зоны многозального кинотеатра со вспомогательными помещениями (размещение Кинокомплекса).

В состав зоны многозального кинотеатра входит:

- помещения зоны многозального кинотеатра (8 залов) с фойе;

- помещения для размещения зоны общественного питания

- кинобары, кофе-бар,

- кафе-мороженого, VIP-бары; подсобные помещения;

- помещения для размещения касс;

- помещения зоны киноаппаратного комплекса (кинопроекционные);

- помещения для размещения торгово-коммерческой зоны - осуществление разрешенных видов деятельности: кинопоказ, киноаттракционы, боулинг, караоке, общественное питание, фотоуслуги, продажа сувенирной продукции, размещение банкоматов, платежно-информационных терминалов, организация игровой зоны и осуществление рекламной деятельности.

Срок Аренды определен в 15 лет с даты подписания Акта приема-передачи Помещений, который был оформлен 06.09.2016 г. (срок аренды до 05.09.2031 г.).

Согласно пункту 4.1. Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения N 1) в течение всего Срока аренды по Договору аренды Арендатор обязан платить за владение и пользование Помещением Арендную плату, которая состоит из Базовой арендной платы, Оборотной части Арендной платы, Арендной платы за Подземную парковку.

Базовая арендная плата представляет собой фиксированную сумму, которая подлежит уплате ежемесячно не позднее 5-го банковского дня оплачиваемого месяца. Арендная плата за Подземную парковку подлежит уплате ежемесячно не позднее 5-го банковского дня оплачиваемого месяца.

В период с марта 2020 по август 2020 включительно Базовая арендная плата составляла 2.812.160,00 рублей за Объект аренды в месяц,

Арендная плата за парковку в указанный период составляла 171.589,73 рублей.

Арендатор уведомил Арендодателя о приостановлении деятельности в Помещениях на период с 27 марта 2020 года и до особого распоряжения, объявленного компетентными государственными органами. Основаниями для приостановления деятельности кинотеатра являются сложившаяся ситуация с распространением коронавируса COVID-19 и Указ Губернатора Пермского края от 25.03.2020 г. N 21 "О внесении изменений в указ губернатора Пермского края от 19 марта 2020 N 18 "О мероприятиях, реализуемых в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в Пермском крае".

К уведомлению Арендатор приложил двусторонний Акт о невозможности ведения коммерческой деятельности.

В период действия ограничительных мер, введенных органами власти, Арендодатель не представил Арендатору скидку на оплату арендной платы по Договору аренды.

Изложенное послужило основанием для предъявления в суд настоящего иска.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимости, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее - Закон N 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" N 98-ФЗ Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ)

В силу положений части 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" N 98-ФЗ, Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно Вопросу 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021 г., заключение соглашения между арендодателем и арендатором об отсрочке уплаты арендной платы не препятствует арендатору требовать уменьшения арендной платы за период, когда пользование имуществом по назначению было невозможно.

В случае недостижения соглашения об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ (абзац второй части 4 названного Закона).

При этом, силу положений пункта 5 статьи 450.1. ГК РФ В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Поскольку доказательства инициирования процедуры расторжения договора и возврата помещения истцом в материалы дела не представлены, а само наличие такой процедуры опровергается доводами сторон, суд апелляционной инстанции полагает, что акционерное общество "Синема Парк" не воспользовалось указанным правом и продолжило реализовывать правомочия арендатора несмотря на незаключение соглашения об уменьшении арендной платы.

Кроме того, факт сохранения арендной платы в неизменном размере подтверждается заключенным сторонами дополнительным соглашением N 3 от 09.07.2021, которым стороны согласовали рассрочку арендной платы за период с апреля по август 2020. а во всем остальном, что не урегулировано данным соглашением, стороны решили руководствоваться условиями договора аренды.

Следовательно, арендатор посредством заключения и исполнения дополнительного соглашения N 3 от 09 июля 2021 года к договору в части внесения арендной платы за период с марта по август 2020 года добровольно принял на себя обязательство по ее уплате в размере согласованном сторонами изначально, что влечет утрату права на возражения относительно размера арендной платы.

Изложенное не было учтено судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2022 по делу N А56-42158/2022 отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества "Синема Парк" в пользу индивидуального предпринимателя Флегинского Александра Евгеньевича 3 000 рублей в возмещение расходов на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

О.В. Горбатовская С.А. Нестеров