Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2022 г. N 09АП-75914/22 по делу N А40-46726/2022

город Москва

21 декабря 2022 г.

Дело N А40-46726/22

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Левченко Н.И., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП Романова А.А.

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.05.2022 по делу N А40-46726/22,

по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

к ИП Романову А.А.

о взыскании денежных средств

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Варданян К.К. по доверенности от 29.12.2021, диплом 107724 3794495 от 15.05.2019;

от ответчика: Стоянов И.М. по доверенности от 24.11.2022, уд. адвоката N 4274 от 06.02.2004;

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ИП Романову А.А. о взыскании задолженности в сумме 612 542 руб. 40 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.05.2005 N М-09-028773, начисленной за период с 01.04.2019 по 30.09.2021, и 603 354 руб. 25 коп. неустойки, начисленной за период с 06.04.2019 по 30.09.2021 за нарушение сроков ее уплаты.

Решением суда от 24.05.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение судом обстоятельств имеющих значение для дела.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как следует из материалов дела, исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате аренды земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 77:09:0004019:112 с адресными ориентирами: г. Москва, ул. 1-я Квесисская, вл. 18, стр. 11, - для эксплуатации здания по договору аренды от 20.05.2005 N М-09-028773, заключенного на срок 25 лет.

Данный договор изначально был заключен с ООО "ДИП-ТРЕВЕЛ".

В соответствии с п. 1.1 предметом договора является земельный участок общей площадью 800 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0004019:112, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. 1-я Квесисская, вл. 18, стр. 11, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания под торговлю.

Размер арендной платы установлен в приложении N 1 к договору.

Пунктом 3.4 договора предусматривает, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) города Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы производится на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации, и (или) уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор. Первый арендный платеж по новым правилам исчисления арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после изменения правил исчисления арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата уплачивается ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа первого месяца квартала, а п. 7.2 договора предусматривает начисление арендодателем неустойки (пеней) в размере 0, 2 % от размера платежа, подлежащего оплате за расчетный период, за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно выписке из ЕГРН в период с 07.06.2008 до 03.05.2012 ответчик являлся долевым собственником здания, для эксплуатации которого земельный участок предоставлен в аренду, с долей в праве собственности в размере 1/2, а с 03.05.2012 ответчик является собственником здания с долей в праве собственности в размере 1/3.

Из расчета, составленного истцом, следует, что за период с 01.04.2019 по 30.09.2021 ответчик не уплатил арендную плату в размере 612 542 руб. 40 коп., что повлекло начисление неустойки, размер которой за период с 06.04.2019 по 30.09.2021 составляет 603 354 руб. 25 коп.

Претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден, в добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены, указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно нормам ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии обстоятельств, подтверждающих факт нарушения ответчиком договорных обязательств, и признал исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно определен характер спорных взаимоотношений и дана полная оценка обстоятельствам дела.

Оспаривая судебный акт суда первой инстанции ответчик ссылается на судебные акты, принятые по делу N А40-91159/2018, в частности решение суда вступившее в законную силу, которым признано отсутствующим права собственности, в том числе ИП Романова А.А., на строение площадью 546,1 кв.м., расположенное по адресу г.Москва, ул. 1-ая Квесисская, д.18 стр. 11.

Поскольку право собственности отсутствует, нет оснований и для взыскания платы за пользование земельным участком.

Доводы ответчика коллегий рассмотрены и отклонены.

В рамках названного ответчиком дела суд рассматривал требования Правительства Москвы и Департамент городского имущества города Москвы (далее - истцы, Правительства и Департамент) о признании самовольной постройкой строения площадью 546,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, д.18, стр.11; об обязании ИП Задерея А.Г., ИП Фролова Е.В. и ИП Романова А.А. снести объект самовольного строительства - строение площадью 546,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, д.18, стр.11, предоставив в случае неисполнения решения суда по настоящему делу в течение месяца с момента вступления его в законную силу согласно ч.3 ст.174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ИП Задерея А.Г., ИП Фролова Е.В. и ИП Романова А.А. расходов; о признании отсутствующим права собственности ИП Задерея А.Г., ИП Фролова Е.В. и ИП Романова А.А. на самовольную постройку - строение площадью 546,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, д.18, стр.11; об обязании ИП Задерея А.Г., ИП Фролова Е.В. и ИП Романова А.А. освободить земельный участок от самовольной постройки - строения площадью 546,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, д.18, стр.11, предоставив, в случае неисполнения решения суда по настоящему делу в течение месяца с момента вступления его в законную силу, согласно ч.3 ст.174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по демонтажу объекта с дальнейшим возложением на ИП Задерея А.Г., ИП Фролова Е.В. и ИП Романова А.А. расходов.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2021 по делу N А40- 91159/18 иск удовлетворен частично. Суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП Задерея А.Г., ИП Фролова Е.В. и ИП Романова А.А. на строение площадью 546,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, д.18, стр.11. Суд обязал ответчиков освободить земельный участок от строения площадью 546,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, д.18, стр.11, предоставив, в случае неисполнения решения суда по настоящему делу в течение месяца с момента вступления его в законную силу, согласно ч.3 ст.174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по демонтажу объекта с дальнейшим возложением на ответчиков расходов. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Судом приняты во внимание результаты проведенной по ходатайству истцов судебной экспертизы установлено, что Строение не является объектом капитального строительства, то есть не подпадает под признаки недвижимой вещи, указанные в п.1 ст.130 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что положения ст.222 ГК РФ не применяются к рассматриваемым правоотношениям, и в связи с этим Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении исковых требований в части признания самовольной постройкой строения площадью 546,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, д.18, стр.11, и обязания ответчиков указанное Строение, предоставив в случае неисполнения решения суда по настоящему делу в течение месяца с момента вступления его в законную силу согласно ч.3 ст.174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на ответчиков расходов.

Поскольку результатами проведенной судебной экспертизы установлено, что спорное строение не является объектом капитального строительства, то есть не подпадает под признаки недвижимой вещи, указанные в п.1 ст.130 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что спорное строение, исходя из его технических характеристик, не является объектом недвижимости, в связи с чем регистрационная запись в ЕГРН о праве общей долевой собственности ответчиков на вышеуказанное строение является недостоверной и нарушает право истцов по распоряжению земельным участком площадью 800 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0004019:112, расположенным по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, вл.18, стр.11.

Помимо этого судом было установлено что на основании договора купли-продажи здания от 01.04.2008 N 17/08-КП ООО "Дип-Тревел" продало ИП Задерею А.Г. и ИП Романову А.А. как объект недвижимости Строение площадью 546,1 кв.м. в равную долевую собственность (по 50 % доли каждому). Впоследствии на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности от 20.02.2012 N 18/11 ИП Задерей А.Г. и ИП Романов А.А. продали ИП Фролову Е.В. по одной шестой доли каждый в праве собственности как на объект недвижимости на спорное некапитальное строение площадью 546,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, д.18, стр.11.ли установлены все существенные обстоятельства, которым дана надлежащая правовая оценка.

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу, что право пользования соответствующим земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для его использования, на тех же условиях, что и продавец, приобретает в порядке п.1 ст.35 ЗК РФ и п.3 ст.552 ГК РФ только покупатель объекта недвижимости, поскольку одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (а не временных построек), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ). При этом ответчики, как приобретатели и собственники Строения не приобретают прав на соответствующий Земельный участок в порядке, установленном ст.35 ЗК РФ (ранее ст.36 ЗК РФ) и ст.552 ГК РФ и не являются его арендаторами по условиям договора долгосрочной аренды земельного участка от 20.05.2005 г. N М-09-028773.

Рассматривая указанное дело в суде апелляционной инстанции была проведена судебная экспертиза, согласно экспертному заключению Федерального бюджетного учреждения Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве Юстиции Российской Федерации от 21.09.2021 г. N 3287/19 спорное Строение является объектом не капитального строительства, без прочной связи с земельным участком на котором он расположен, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению возможно. При возведении Строения отступлений от градостроительных и строительных норм и правил, а также санитарных и противопожарных норм и правил не допущено. Строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции указал, что мотивируя выводы об удовлетворении иска в части обязания ответчиков освободить Земельный участок от Строения, суд первой инстанции указал, что земельно-правовые отношения на земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004019:112, расположенный по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, вл.18, стр.11, на котором находится Строение, у истца с ответчиками отсутствуют, и земельный участок в установленном законом порядке для целей строительства/реконструкции/эксплуатации строения истцами ответчикам не предоставлялся. Суд первой инстанции, установив, что Строение не является недвижимым имуществом, сделал вывод о том, что у ответчиков право собственности на данное имущество не возникло. Однако ответчики не возводили Строение, а приобрели его по договору купли-продажи имущества у ООО "Дип-Тревел", требования к которому не заявлены. Между тем материалами дела подтверждается, что Земельный участок площадью 800 кв.м. был предоставлен Департаментом в аренду ООО "Дип - Тревел" на основании договора аренды от 20.05.2005 г. N М-09-028773 для эксплуатации здания торгового павильона, то есть именно спорного Строения, что и осуществляется. Иного истцами не представлено. При этом указанный Договор аренды Земельного участка не расторгнут и заключен сроком до 2030 г., с момента перехода права собственности на Строение к ответчикам последние исполняют его условия в части внесения арендной платы. Девятый арбитражный апелляционный суд также принял во внимание, что нормами действующего законодательства не ограничиваются права участников гражданского оборота по владению, пользование и распоряжению некапитальными объектами.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части обязания ИП Задерея А.Г., ИП Фролова Е.В. и ИП Романова А.А. освободить земельный участок от строения площадью 546,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ул.1-я Квесисская, д.18, стр.11, предоставив в случае неисполнения решения суда по настоящему делу в течение месяца с момента вступления его в законную силу, согласно ч.3 ст.174 АПК РФ право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по демонтажу объекта с дальнейшим возложением на ответчиков расходов.

Указанные судебные акты в силу ст. 69 АПК РФ являются преюдициальными, а доводы ответчика необоснованными, поскольку из ранее описанных судебных актов следует, что право собственности ответчика отсутствующим признано в связи с тем, что спорный объект не обладает признаками объекта недвижимого имущества, однако спорный объект не подлежит сносу в связи с действием договора аренды от 20.05.2005 N М-09-028773.

В связи с продолжением действия договора аренды земельного участка и нахождением на нем принадлежащего ответчику имущества, а право собственности ответчика на спорный объект не оспорено как на некапительное строение, которое регистрации не подлежит, но приобретено по договору купли-продажи, ответчик обязан вносить плату за пользование земельным участком.

На основании ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Использование земли в Российской Федерации является платным.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Доводы о том, что положения ст. 552 ГК РФ применению не подлежат, поскольку принадлежащий ответчику объект не обладает признаками объекта недвижимого имущества, суд находит формальными по изложенным выше основаниям, а также в связи с принятием постановления судом апелляционной инстанции по делу N А40-91159/2018.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не имеется.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2022 по делу N А40-46726/22 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Мезрина Е.А.

Судьи

Левченко Н.И. Алексеева Е.Б.