Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2023 г. N 09АП-82654/22 по делу N А40-143266/2022

город Москва

16 января 2023 г.

Дело N А40-143266/22

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Валюшкиной В.В., Захаровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фокиным К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ВМС ДЕВЕЛОПМЕНТ"

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 05.10.2022

и на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.10.2022

по делу N А40-143266/22

по иску ООО "АКСОН" (ОГРН: 1147746747411, ИНН: 7707837967)

к ООО "ВМС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ОГРН: 1127746610430, ИНН: 7709909110)

третьи лица: 1) Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД",

2) Компания с ограниченной ответственностью "Хизер Фанд Лимитед"

о взыскании задолженности и неустойки

при участии в судебном заседании:

от истца: Ролич Ю.Г. по доверенности от 29.06.2022,

от ответчика: Буйнова М.А. по доверенности от 05.08.2022,

от третьих лиц: 1) Ролич Ю.Г. по доверенности от 28.03.2022,

2) не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "АКСОН" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "ВМС ДЕВЕЛОПМЕНТ" о взыскании по предварительному договору купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020, в том числе:

- 617 000 000 руб. в счет возврата денежных средств, уплаченных Покупателем в качестве обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1. Предварительного договора купли продажи N 14-2020 от 22.12.2020,

- 277 500 000 руб. неустойки по п.п.1.5, 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020,

- 277 500 000 руб. неустойки по п. 6.3 Предварительного договора купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020,

- процентов по ключевой ставке Банка России за период с 02.06.2022 по день фактической уплаты задолженности.

ООО "ВМС ДЕВЕЛОПМЕНТ" обратилось с встречным иском к ООО "АКСОН" о взыскании штрафа по п. 6.4. предварительного договора купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020 в размере 277 500 000 руб., убытков в размере 716 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" и Компания с ограниченной ответственностью "Хизер Фанд Лимитед".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2022 встречное исковое заявление возвращено.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022 исковое заявление удовлетворено частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 617 000 000 руб., неустойка в размере 277 500 000 руб., предусмотренная п.п. 1,5, 3.1.4 предварительного договора N 14-2020 от 22.12.2020, неустойка в размере 277 500 000 руб., предусмотренная п. 6.3 предварительного договора N 14-2020 от 22.12.2020, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска о взыскании 277 500 000 руб. неустойки по п.п.1.5, 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020 и 277 500 000 руб. неустойки по п. 6.3 Предварительного договора купли-продажи N14-2020 от 22.12.2020. В случае, если суд апелляционной инстанции не усмотрит оснований для отказа в иске в данной части, представитель ответчика в судебном заседании просил применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойка до двукратной учетной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Также ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение о возврате встречного иска, просил указанный судебный акт отменить и разрешить по существу вопрос о принятии встречного иска.

Заявитель апелляционных жалоб указал, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционных жалоб, просил решение и определение отменить, жалобу удовлетворить.

Представитель истца и третьего лица - Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД", возражал против доводов апелляционных жалоб, представил письменные отзывы. Просил решение и определение суда оставить без изменения, апелляционные жалоб - без удовлетворения.

Третье лицо - Компания с ограниченной ответственностью "Хизер Фанд Лимитед", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило. Представило письменный отзыв, в котором поддержало правовую позицию истца по делу и просило обжалуемые судебные акты оставить без изменений.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Протокольным определением от 10.01.2023 Девятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела нотариального протокола осмотра доказательств (электронной переписки), поскольку ответчик не обосновал невозможность предоставления данного доказательства в суд первой инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемых судебных актов суда первой инстанции проверены на основании статей 266, 268 и 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене или изменению ввиду следующих обстоятельств.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что между Компанией с ограниченной ответственностью "ХИЗЕР ФАНД ЛИМИТЕД" ("HEATHER FUND LIMITED") (компания, созданная и действующая по законодательству Багамских островов, регистрационный номер 173441В) (Покупатель) и ООО "ВМС Девелопмент" (Ответчик, Продавец) заключен предварительный договор купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020, в соответствии с которым Покупатель и Продавец обязуются в срок до 15.05.2022 заключить Договор купли-продажи, по которому Продавец (Ответчик) передаст в собственность Покупателя объект недвижимости - квартиру, суммарной проектной площадью 782 кв.м., находящуюся на мансардном этаже в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 7, стр. 1. (далее также - "Объект"), а Покупатель оплатит цену Объекта в размере 925 000 000 рублей (далее также - "Основной договор"). Между

1) Компанией с ограниченной ответственностью "ХИЗЕР ФАНД ЛИМИТЕД" (Покупатель),

2) Компанией "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" (компания, созданная и действующая по законодательству Багамских островов, регистрационный номер 11815 В, с зарегистрированным офисом по адресу 1-й этаж, Здание А, Кейве Корпорейт Центр, Блейк Роад энд Вест Бэй Стрит, почтовый ящик N 3944, Нассау, Багамы (1st floor, Building A, Caves Corporate Center, Blake Road & West Bay Street, Nassau, Bahamas) (Новый Покупатель)

3) и Обществом с ограниченной ответственностью "ВМС Девелопмент" (Продавец) заключено Соглашение от 30.03.2021 о передаче прав и обязанностей по Предварительному договору купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020.

В соответствии с п. 1.1 соглашения от 30.03.2021 Покупатель передает Новому Покупателю свои права (требования) и обязанности по предварительному договору купли-продажи N 14-2020 от "22" декабря 2020 года (с учетом изменений и дополнений) (далее "Предварительный Договор"), в соответствии с которым Покупатель и Продавец договорились заключить в будущем договор купли - продажи в отношении объекта недвижимого имущества - квартира, назначение: жилое, суммарной проектной площадью 782 кв.м., находящегося на мансардном этаже в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 7, стр.1 - характеристики объекта указаны в Предварительном Договоре.

Новый Покупатель принимает все передаваемые права (требования) и обязанности Покупателя по Предварительному Договору в полном объеме.

Во избежание сомнений, сторонами по Предварительному Договору с Даты заключения будут выступать Новый Покупатель (действуя в качестве покупателя) и Продавец (действуя в качестве продавца).

Согласно п. 1.3 соглашения от 30.03.2021 права и обязанности по Предварительному Договору переходят от Покупателя к Новому Покупателю в том объеме и на тех условиях, которые существовали на Дату заключения.

В силу ст. 392.3, п. 2 ст. 389.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности Покупателя по Предварительному договору купли-продажи перешли к Компании "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" в момент заключения соглашения от 30.03.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020.

В соответствии с п. 2.2 Предварительного договора купли-продажи оплата цены Объекта должна быть произведена Покупателем в течение 10 (Десяти) календарных дней с даты подписания Основного договора Сторонами.

Согласно п. 4.1 Предварительного договора купли-продажи Покупатель до заключения Основного договора перечисляет Продавцу денежную сумму в размере 617 000 000 (Шестьсот семнадцать миллионов) рублей двумя траншами:

первый - в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, до 23.12.2020,

второй - в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, до 31.03.2021, в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательства по заключению в будущем Основного договора.

22.12.2020 между Компанией с ограниченной ответственностью "ХИЗЕР ФАНД ЛИМИТЕД", в качестве Покупателя, и Обществом с ограниченной ответственностью "ВМС Девелопмент", в качестве Продавца, заключено дополнительное соглашение к Предварительному договору, по условиям которого обеспечительный платеж, предусмотренный п. 4.1 Предварительного договора, подлежит зачету в счет оплаты цены Объекта, указанной в п. 2.1 Предварительного договора, в дату подписания Основного договора.

Обязанность по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1.1 Предварительного договора, в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, исполнена Покупателем надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением N 0112027920201228 от 28.12.2020.

31.03.2021 между Компанией с ограниченной ответственностью "ХИЗЕР ФАНД ЛИМИТЕД", в качестве Покупателя, Компанией "ИВЕРНА ЛИМИТЕД", в качестве Нового Покупателя, и Обществом с ограниченной ответственностью "ВМС Девелопмент", в качестве Продавца, заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020.

По условиям указанного дополнительного соглашения срок для оплаты части обеспечительного платежа, предусмотренной п. 4.1.2 Предварительного договора, в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот) тысяч рублей был продлен до 07.04.2021.

Обязанность по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1.2 Предварительного договора купли-продажи, в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, исполнена Покупателем надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением 0112014120210402 от 02.04.2021.

Таким образом, обязанность по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1. Предварительного договора купли-продажи, исполнена Покупателем надлежащим образом.

Продавец не представил Покупателю документацию, подтверждающую правомерность проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (Здания) путем его реставрации и приспособления для современного использования, в предусмотренные Предварительным договором сроки (п. 1.6 Предварительного договора).

В соответствии с п. 1.6 Предварительного договора купли-продажи Продавец обязался перед Покупателем письменно, с приложением соответствующих документов, информировать Покупателя о получении документации, подтверждающей правомерность проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (Здания), путем его реставрации и приспособления для современного использования, в следующие сроки:

- в срок до 31.01.2021 подтвердить получение согласования Департаментом культурного наследия города Москвы разработанного Проекта;

-в срок до 31.05.2021 подтвердить получение положительного заключения государственной экспертизы Проекта;

-в срок до 31.07.2021 подтвердить получение в Департаменте культурного наследия города Москвы разрешения на строительство с возможностью устройства мансарды и эксплуатируемой кровли;

-в срок до 31.03.2022 подтвердить получение в Департаменте культурного наследия города Москвы Разрешения на ввод Здания в эксплуатацию.

О выполнении работ, предусмотренных данным пунктом, Продавец обязан уведомлять Покупателя в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения соответствующих разрешений/согласований, по реквизитам, указанным Покупателем в ст. 11 настоящего Договора.

Согласно п. 10.3 Предварительного договора купли-продажи все уведомления должны быть сделаны в письменной форме и отправлены либо заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением по адресам, указанным в ст. 11 Настоящего договора, если иное не предусмотрено настоящим Договором.

Соответствующие документы и сведения Продавец в обусловленные Предварительным договором купли-продажи сроки Покупателю не направил.

Продавец не представил Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по данным ЕГРП (п. 3.1.4 Предварительного договора).

Согласно п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи Продавец гарантирует, что на момент подписания с Покупателем Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц, не будет находиться в залоге и будет принадлежать Продавцу на праве собственности.

Продавец обязуется в срок до 31 декабря 2021 года предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям Росреестра. В случае нарушения Продавцом данного обязательства Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Обязанность в срок до 31.12.2021 предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям Росреестра, предусмотренная п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи, Продавцом исполнена не была.

Более того, все Здание, включая Объект, на дату подачи искового заявления по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРП) находится в ипотеке ПАО "АКИБАНК" (ИНН 1650002455), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

28.03.2022 в связи с нарушениями условий, предусмотренных пунктами 1.6 и 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи, Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" направила в адрес ООО "ВМС Девелопмент" запрос о предоставлении указанных документов и сведений, что подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору N 12310369025374 запрос получен адресатом 04.04.2022. Ответ на указанный запрос Покупателю не направлен.

Запрос также был продублирован по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронного письма.

12.04.2022 Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" повторно направила в адрес ООО "ВМС Девелопмент" запрос о предоставлении указанных сведений и документов, что подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору N ED240997718RU запрос получен адресатом 14.04.2022. Ответ на указанный запрос Покупателю также не направлен.

Запрос также был продублирован по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронного письма.

Согласно п. 1.5 Предварительного договора купли-продажи Продавец заверяет и гарантирует, что им получены все предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы разрешения для проведения работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия путем его реставрации и приспособления для современного использования, что на момент заключения Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц и каких-либо обременений, за исключением обременений, указанных в п. 1.4. настоящего договора, в том числе не будет находиться в залоге, и будет принадлежать Продавцу на праве собственности. В случае нарушения Продавцом указанных в настоящем пункте заверений и гарантий, Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2. 1 настоящего Договора.

В соответствии с п. 3.1.3 Предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется после государственной регистрации права собственности Продавца на Объект направить Покупателю уведомление о необходимости подписания Основного договора с указанием даты и места его подписания.

Таким образом, по смыслу указанного пункта Предварительного договора купли- продажи в срок до 15.05.2022 Продавец обязуется обеспечить постановку Объекта на кадастровый учет и регистрацию права собственности на него.

21.04.2022 Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" направила в адрес ООО "ВМС Девелопмент" запрос от 20.04.2022, в котором просила, в том числе, сообщить кадастровый номер Объекта, сообщить, произошла ли государственная регистрация права собственности Продавца на Объект, если не произошла - когда планируется, сообщить, намерен ли Продавец, исходя из темпов строительства, заключить Основной договор и передать Объект в обусловленный Предварительным договором срок - до 15.05.2022.

Направление указанного запроса в адрес Продавца подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору N ED241156008RU, запрос получен адресатом 26.04.2022. Ответ Покупателю не направлен.

Запрос также был продублирован по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

Вместе с тем, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения не только о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект, но и о кадастровом учете Объекта как части Здания, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Изложенное свидетельствует о неисполнении Продавцом своих обязательств по реконструкции Здания и созданию Объекта, заключению Основного договора и по передаче Объекта, поставленного на кадастровый учет и свободного от прав третьих лиц, в срок до 15.05.2022, как это предусмотрено Предварительным договором купли-продажи, в частности, пунктами 1.5, 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1.3 Предварительного договора купли-продажи Основной договор будет заключен Сторонами в срок до 15.05.2022.

Продавец уклонился от заключения Основного договора в срок до 15.05.2022, как это предусмотрено Предварительным договором купли-продажи.

В соответствии с п. 3.1.3 Предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется после государственной регистрации права собственности Продавца на Объект направить Покупателю телеграмму либо заказное письмо, или вручить нарочным (курьером) уведомление и направить по электронной почте письмо о необходимости подписания Основного договора с указанием даты и места подписания Основного договора. Указанное в настоящем абзаце сообщение/отправление Продавца направляется по реквизитам Продавца, указанным в статье 11 настоящего Договора, и считается полученным Покупателем по истечении 30 (тридцати) календарных дней с даты его отправки Продавцом. В случае, если дата подписания Основного договора, назначенная Продавцом, наступит ранее получения Покупателем соответствующего сообщения или уведомления, уведомление признается неотправленным.

20.04.2022 Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" направила в адрес ООО "ВМС Девелопмент" уведомление от 19.04.2022, в котором сообщила о своей готовности заключить Основной договор в соответствии с условиями Предварительного договора купли-продажи, а также исполнить все обязанности, предусмотренные Основным договором, в том числе по оплате Объекта в полном объеме.

Также Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" просила ООО "ВМС Девелопмент" рассматривать настоящее уведомление как предложение заключить Основной договор в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ и предоставить информацию о дате, времени, месте и порядке подписания Основного договора, а также о представителе Продавца, который будет подписывать Основной договор от имени Продавца и предоставить документы, подтверждающие полномочия указанного лица.

Направление указанного уведомления в адрес Продавца подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору N ED241157992RU уведомление получено адресатом 22.04.2022. Ответ на него Покупателю не направлен.

Уведомление также было продублировано по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

21.04.2022 Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" направила в адрес ООО "ВМС Девелопмент" запрос от 20.04.2022, в котором также просила устранить допущенные Продавцом нарушения условий Предварительного договора купли-продажи, предусмотренных пунктами 1.6 и 3.1.4, сообщить кадастровый номер Объекта, сообщить, зарегистрировано ли право собственности Продавца на Объект, а также сообщить, намерен ли Продавец заключить Основной договор с Покупателем, и предоставить информацию о дате, времени, месте и порядке подписания Основного договора, а также о представителе Продавца, который будет подписывать Основной договор от имени Продавца и предоставить документы, подтверждающие полномочия указанного лица.

Направление указанного уведомления в адрес Продавца подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору N ED241156008RU запрос получен адресатом 26.04.2022. Ответ Покупателю не направлен.

Запрос также был продублирован по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

02.05.2022 предложение заключить Основной договор, а также запрос, аналогичный запросу от 19.04.2022, также были направлены с адреса электронной почты директора Компании "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" Ребекки Дэвид rena.david@indianos.com.cy по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотом электронного письма.

Уведомление и запрос были оставлены без ответа со стороны Продавца.

11.05.2022 предложение заключить Основной договор и запрос, аналогичный запросу от 19.04.2022, подписанные директором Компании "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" Ребеккой Дэвид, также были направлены с адреса электронной почты, указанного в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи со стороны Покупателя, по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронного письма.

Указанные обращения также были оставлены без ответа со стороны Продавца.

В нарушение п. 3.1.3 Предварительного договора купли-продажи Продавец не направил покупателю предложение заключить Основной договор и не ответил на предложения заключить Основной договор, которые неоднократно направлялись Продавцу Покупателем.

Таким образом, Продавец уклонился от заключения Основного договора.

Согласно п. 1.5 Предварительного договора купли-продажи Продавец заверяет и гарантирует, что им получены все предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы разрешения для проведения работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия путем его реставрации и приспособления для современного использования, что на момент заключения Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц и каких-либо обременений, за исключением обременений, указанных в п. 1.4. настоящего договора, в том числе не будет находиться в залоге, и будет принадлежать Продавцу на праве собственности. В случае нарушения Продавцом указанных в настоящем пункте заверений и гарантий, Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2. 1 настоящего Договора.

В соответствии с п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи Продавец гарантирует, что на момент подписания с Покупателем Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц, не будет находиться в залоге и будет принадлежать Продавцу на праве собственности.

Продавец обязуется в срок до 31.12.2021 предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям Росреестра. В случае нарушения Продавцом данного обязательства Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Согласно п. 6.3 Предварительного договора купли-продажи в случае уклонения любой из Сторон от заключения Основного договора, Сторона вправе потребовать от другой стороны, уклоняющейся заключить Основной договор, уплаты штрафа в размере 30 (тридцать) процентов от стоимости Объекта, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, а также вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления соответствующего уведомления стороне, уклоняющейся заключить Основной договор. Датой расторжения настоящего Договора в этом случае будет являться дата получения Стороной, уклоняющейся заключить Основной договор уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора.

В связи с тем, что Продавец в срок до 31.12.2021 не зарегистрировал право собственности на Объект, не представил доказательства отсутствия обременений в отношении Объекта по сведениям ЕГРН, а также в срок до 15 мая 2022 года не направил предложение о заключении Основного договора и не передал Объект Покупателю, Покупатель, руководствуясь п.п. 1.5, 3.1.4 и 6.3 Предварительного договора купли-продажи, принял решение об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи.

19.05.2022 Покупатель направил в адрес Продавца уведомление от 18.05.2022 об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным п.п. 1.5, 3.1.4 и 6.3 Предварительного договора купли-продажи.

Направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи подтверждается квитанцией Почты России, а также описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору N 123103710014090 указанное уведомление получено Продавцом 25.05.2022.

Уведомление также было продублировано по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

Таким образом, датой расторжения Предварительного договора купли-продажи является 25.05.2022.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи от 18.05.2022, направленное Покупателем Продавцу 19.05.2022, содержало требование о возврате денежных средств в размере 617 000 000 (Шестьсот семнадцать миллионов) рублей, оплаченных Покупателем в качестве обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1. Предварительного договора купли-продажи, в связи с неисполнением Продавцом обязательства из договора.

В уведомлении также содержалось требование о выплате Покупателю неустойки в размере 217 500 000 (Двести семнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей за каждое из допущенных Продавцом нарушение условий, предусмотренных пунктами 1.5 и 3.1.4 и 6.3 Предварительного договора купли-продажи.

Поскольку иной срок для исполнения изложенных в уведомлении требований не предусмотрен Предварительным договором купли-продажи, то указанные требования по смыслу п. 2 ст. 314 ГК РФ должны быть исполнены в течение семи дней со дня предъявления требований.

Указанное уведомление получено Продавцом 25.05.2022.

Требования Покупателя не были исполнены Продавцом в обусловленный срок, и никакого ответа на указанное уведомление от Продавца в адрес Покупателя не поступало.

06.06.2022 Покупатель направил в адрес Продавца претензию, содержащую аналогичные требования, основанные на нарушении Продавцом условий Предварительного договора купли-продажи, а именно перечислить на счет Компании "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" денежные средства в следующем размере:

- 617 000 000 (Шестьсот семнадцать миллионов) российских рублей - в качестве возврата Обеспечительного платежа, уплаченного Покупателем в соответствии с п. 4.1 Предварительного договора купли-продажи;

- 277 500 000 (Двести семьдесят семь миллионов пятьсот тысяч) российских рублей - в качестве штрафа, предусмотренного п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи;

- 277 500 000 (Двести семьдесят семь миллионов пятьсот тысяч) российских рублей - в качестве штрафа, предусмотренного п. 6.3 Предварительного договора купли-продажи.

Направление претензии Продавцу подтверждается квитанцией Почты России, а также описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору N 12109970027668 претензия Покупателя получена продавцом 14.06.2022.

Претензия также была продублирована по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

В соответствии с п. 7.2 Предварительного договора купли-продажи Стороны обязуются соблюдать претензионный порядок разрешения споров, в соответствии с которым Сторона, получившая претензию, обязана ее рассмотреть и отправить письменный ответ другой Стороне в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты получения претензии. При невозможности разрешить спорный вопрос путем переговоров до передачи спорного вопроса в суд.

Продавец требования Покупателя в указанный срок в добровольном порядке не исполнил.

Согласно п. 7.3 Предварительного договора купли-продажи при недостижении соглашения споры между Сторонами передаются на разрешение в суд по месту нахождения Объекта в соответствии с законодательством Российской Федерации. Применимое право - право Российской Федерации.

28.06.2022 между Компанией "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" (Цедент) и Обществом с ограниченной ответственностью "АКСОН" (Цессионарий, Истец) заключен Договор об уступке прав (требований) по Предварительному договору купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020.

Как следует из п. 1.1 договора уступки прав требования (цессии) от 28.06.2022 Цедент в полном объеме уступает Цессионарию за плату права требования к Обществу с ограниченной ответственностью "ВМС Девелопмент", созданному и действующему по законодательству Российской Федерации (ОГРН 1127746610430, ИНН 7709909110, 109028, г. Москва, ул. Солянка, д.7, стр.1, оф.1) (далее также - "Должник") по обязательству, возникшему в связи с расторжением Предварительного договора купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020, заключенного между Цедентом в качестве Покупателя и Должником в качестве Продавца.

В соответствии с п. 1.3 договора уступки прав требований (цессии) от 28.06.2022 права требования перешли к Цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав, определенному условиями настоящего Договора, в том числе к Цессионарию перешли права, возникшие в связи с расторжением Предварительного договора купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020, включая право требовать возврата денежных средств, оплаченных Покупателем по Предварительному договоре купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020, уплаты неустоек и иных платежей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1.4 договора уступки прав требования (цессии) от 28.06.2022 права требования перешли от Цедента к Цессионарию в момент заключения договора.

04.07.2022 Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" направила в адрес Продавца уведомление от 30.06.2022 о состоявшейся между ней и Обществом с ограниченной ответственностью "АКСОН" уступке прав требования по Предварительному договору купли-продажи.

04.07.2022 Общество с ограниченной ответственностью "АКСОН" также направило в адрес Продавца уведомление от 30.06.2022 о состоявшейся между ним и Компанией "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" уступке прав требования по Предварительному договору купли-продажи.

Таким образом, права по Предварительному договору купли-продажи перешли от Компании "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" к Обществу с ограниченной ответственностью "АКСОН" 28.06.2022.

Поскольку в добровольном порядке выплата денежных средств ответчиком не произведена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, и отклоняет доводы апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В частности, материалами дела подтверждается, что Ответчик не исполнил условия пунктов 1.5, 3.1.4 Договора.

Согласно пункту 1.1 Договора стороны обязуются на условиях, предусмотренных настоящим Договором, заключить в будущем договор купли-продажи (далее также -"Основной договор") объекта недвижимого имущества - квартиры, суммарной проектной площадью 782 кв.м. (далее также - "Объект"), находящуюся на мансардном этаже в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 7, стр. 1. (далее также - "Здание").

В соответствии с пунктом 1.5 Договора Продавец заверяет и гарантирует, что им получены все предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы разрешения для проведения работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия путем его реставрации и приспособления для современного использования, что на момент заключения Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц и каких-либо обременении, за исключением обременении, указанных в п. 1.4. настоящего договора, в том числе не будет находиться в залоге, и будет принадлежать Продавцу на праве собственности.

Ответчик указывает, что исполнил условия Договора о передаче Истцу разрешительной документации на объект, а именно: направил Истцу согласование Департаментом культурного наследия города Москвы проектной документации от 31.12.2020 N ДКН-056601-000395/20, положительное заключение повторной государственной экспертизы Проекта от 13.08.2021 N МГЭ/36341-2/5, а также разрешение на строительство Здания от 30.08.2021 N 77-202000-000105-2021.

Вместе с тем, указанные документы получены Ответчиком с нарушением сроков, предусмотренных пунктами 1.6.2, 1.6.3 Договора, при этом доказательства их направления Истцу в материалах дела отсутствуют.

В то же время согласно пункту 1.6.4 Договора Ответчик обязан в срок до 31.03.2022 подтвердить получение в Департаменте культурного наследия города Москвы разрешения на ввод Здания в эксплуатацию. Доказательства направления Ответчиком в адрес Истца разрешения на ввод Здания в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют.

Более того, представление Покупателю разрешительной документации является не единственной обязанностью, принятой на себя Продавцом в пункте 1.5 Договора, на нарушение которой ссылался Истец.

Пункты 1.5, 3.1.4 Договора содержат условие об освобождении Объекта от прав третьих лиц и о регистрации Продавцом права собственности на Объект на момент заключения Основного договора, т.е. по состоянию на 15.05.2022 (п. 1.3 Договора).

В материалы дела Истцом представлены доказательства того, что на момент рассмотрения дела Здание полностью находилось в залоге ПАО "АКИБАНК", таким образом, Объект не был освобожден от прав третьих лиц.

Доказательств оформления Ответчиком права собственности на Объект не представлено, что также свидетельствует о нарушении Ответчиком пункта 1.5 Договора.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о неисполнении Ответчиком условий пунктов 1.5, 3.1.4 Договора являются обоснованными.

Вопреки доводам Ответчика, на стороне Истца отсутствует просрочка кредитора, что верно установлено судом первой инстанции при принятии решения.

В соответствии с пунктом 3.1.1 Договора Продавец обязуется провести работы в Здании по сохранению выявленного объекта культурного наследия путем его реставрации и приспособления для современного использования, оформить право собственности на Объект на свое имя и подписать с Покупателем Основной договор на условиях, согласованных в настоящем Договоре.

При этом пунктом 3.1.1 Договора также предусмотрено, что обязательства Продавца не подлежат исполнению в случае ненадлежащего исполнения Покупателем своих обязательств по договору, в том числе при невнесении обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 4.1 Договора.

Судом первой инстанции установлено и Ответчиком не оспаривалось, что Истец в полном объеме исполнил пункт 4.1 Договора, предусматривающий его обязанность совершить в пользу Ответчика обеспечительный платеж на общую сумму 617 000 000 руб.

Таким образом, Истец совершил предусмотренные Договором действия, предшествующие исполнению Ответчиком своих обязательств по Договору.

Кроме того, несостоятельными являются и доводы Ответчика о том, что фактическим покупателем являлся Мамут А.Л., поскольку Договор заключен между Компанией с ограниченной ответственностью "Хизер Фанд Лимитед" и Ответчиком, сведения об иных участниках условия Договора не содержат. Таким образом, документы, подписанные якобы Мамутом А.Л., не имеют юридического значения для настоящего дела, поскольку не соответствуют требованиям ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как не имеют значение для установления обстоятельств по рассматриваемому делу.

При этом ссылка Ответчика на внесение Истцом изменений в проектную документацию Объекта и, как следствие, невозможность продолжить работы и завершить его реконструкцию, также не подтверждается относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, которые могут быть положены в основу судебного акта (ч. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1.7 Договора в случае внесения Продавцом изменений (корректировок) в Проект, требующих, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, согласования в компетентном государственном органе, Продавец обязан предварительно согласовать вносимые изменения с Покупателем в части, затрагивающей Объект.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 10.3 Договора, все уведомления должны быть сделаны в письменной форме и отправлены либо заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением по адресам, указанным в ст. 11 Договора, если иное не предусмотрено Договором.

Договором не предусмотрено исключений для порядка изменения обязательств его сторон, в том числе в ходе изменения и согласования Проекта Объекта, в связи с чем, представленный Продавцом протокол встречи от 20.12.2020 (т. 6 л.д. 1) не является относимым и достоверным доказательством по настоящему делу и не подтверждает изменения сторонами условий Предварительного договора купли-продажи.

При этом доказательства юридически корректного обращения Продавца к Покупателю по вопросу изменения и согласования Проекта Объекта и сроков исполнения обязательств в порядке, предусмотренном Предварительным договором купли-продажи (пункты 10.З, 10.5) в материалах дела отсутствуют.

Отсылка Ответчика на нотариальный протокол осмотра электронной переписки от 03.11.2022 не принимается, поскольку указанный документ в суде первой инстанции не исследовался, а при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции отказано в его приобщении к материалам дела, поскольку доказательств невозможности предоставления данного документа в суд первой инстанции не представлено.

То обстоятельство, что суд первой инстанции рассмотрел спор по существу в одном судебном заседании, не обосновывает довод о невозможности предоставления данного доказательства в суд первой инстанции.

Следует отметить, что жлектронная переписка, прилагаемая к Протоколу осмотра, уже была представлена Ответчиком в суд первой инстанции в качестве доказательства. Между тем, суд первой инстанции обоснованно посчитал данные доказательства не относимыми и недопустимыми, поскольку переписка в WhatsApp не содержит сведений, имеющих юридическое значение для настоящего спора, поскольку не соответствует условиям Договора об обмене информацией и внесении изменений в Договор, а также не позволяет с достоверностью идентифицировать участников переписки и не соответствует правилам обмена корреспонденции, установленным в пунктах 10.3, 10.5 Предварительного договора купли-продажи.

При этом ссылка Ответчика на то, что суд не дал оценки всем его доводам и представленным в материалы дела доказательствам, подлежит отклонению, поскольку отсутствие в мотивировочной части судебных актов выводов, касающихся оценки каждого представленного в материалы дела доказательства или заявленного довода, не свидетельствует о том, что они не были исследованы и оценены судами. Данные выводы соответствуют практике Верховного Суда Российской Федерации (Определение Верховного Суда РФ от 26.11.2021 N 302-ЭС21-21538 по делу N А33-31047/2019, Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2021 N 305-ЭС21-20363 по делу N А40-239483/2020).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы Ответчика о применении положений ст. 406 ГК РФ, поскольку допустимых, относимых и достоверных доказательств наличия просрочки кредитора со стороны Истца Ответчиком не представлено.

Также, вопреки позиции апеллянта, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал Договор как предварительный.

Ответчик утверждает, что Договор должен быть квалифицирован как основной договор, поскольку он содержит в себе существенные условия основного договора купли-продажи, и Истец оплатил существенную часть от цены Договора. В связи с этим Ответчик не мог уклониться от заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Данный довод Ответчика апелляционная коллегия признает необоснованным, поскольку толкование Договора позволяет квалифицировать его именно как предварительный договор.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Заключение предварительного договора передачи имущества направлено на то, чтобы юридически связать стороны еще до появления у контрагента права на необходимую для исполнения вещь (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07).

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 02.04.2019 N 11-КГ19-3, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Таким образом, предварительный договор подлежит квалификации как основной в том случае, если он предусматривает обязательства, которые по своему смыслу могут быть включены только в основной договор, например, по уплате денежных средств и передаче имущества в период действия предварительного договора.

В настоящем случае предварительный договор был заключен именно с целью фиксации обязательств продавца и покупателя по заключению основного договора в будущем, что подтверждается:

- большим количеством подготовительных условий по созданию объекта недвижимости и приведению его в то состояние, при котором покупатель будет иметь интерес к приобретению объекта (п.п. 3.1.1, 1.5, 1.6, 3.1.4 Договора),

- наличием обеспечения исполнения обязательств покупателя (п. 4.1 Договора),

- установлением цены объекта в размере 925 000 000 руб., но уплата цены не производится в период действия Договора - цена уплачивается при отлагательное условии заключения основного договора (п. 2.2 Договора).

Таким образом, условия Договора свидетельствуют о том, что стороны хотели закрепить юридическую связь перед заключением основного договора, а не исполнить свои обязательства по уплате цены товара и по его передаче в рамках действия предварительного договора, следовательно, между сторонами заключен предварительный договор.

При этом, согласно п. 4.1 Договора, Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца сумму в размере 617 000 000 руб. в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательства по заключению в будущем основного договора.

Согласно п. 4.3 Договора, платеж также обеспечивает и иные обязательства, подлежащие исполнению Покупателем по настоящему Договору.

В соответствии с п. 4.4 Договора, Продавец вправе в одностороннем порядке удерживать из перечисленного Покупателем платежа любые штрафы и/или неустойки, иные суммы, подлежащие оплате Покупателем Продавцу, предусмотренные настоящим Договором.

В силу п. 4.6 Договора, платеж подлежит возврату Покупателю в течение 10 календарных дней с даты подписания основного договора.

Дополнительным соглашением от 22.12.2020 стороны установили, что платеж подлежит зачету в счет оплаты цены Объекта в дату подписания основного договора.

Вместе с тем, вопреки утверждениям Ответчика, дополнительным соглашением от 22.12.2020 не менялась природа обеспечительного платежа, условие о зачете обеспечительного платежа в счет оплаты цены Объекта в дату подписания основного договора направлено на минимизацию временных и финансовых издержек Покупателя, связанных с оплатой цены Объекта в случае заключения основного договора.

Таким образом, данный платеж носил обеспечительную функцию, а не платежную. При этом российское законодательство допускает, что исполнение обязательств по предварительному договору может быть обеспечено различными способами.

Довод Ответчика о закрытом перечне способов обеспечения предварительного договора, суд апелляционной инстанции расценивает критически.

Так, согласно правовой позиции, сформулированной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Однако из содержания указанного пункта не следует, что предварительный договор не может быть обеспечен иными способами.

В то же время, в соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, в соответствии с принципом аналогии закона, предварительный договор может быть обеспечен и обеспечительным платежом (статья 381.1 ГК РФ).

Аналогичные выводы изложены в Определении Верховного Суда РФ от 17.05.2017 N 305-ЭС17-4910 по делу N А40-35726/2016, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 по делу N А40-51268/16.

С учётом изложенного, по мнению апелляционной коллегии, суд первой инстанции верно квалифицировал Договор как предварительный договор, поскольку он не содержит условий об оплате существенной части цены основного договора.

Также суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы Ответчика о ненаправлении Истцом оферты и злоупотреблении правом.

В частности, довод Ответчика о том, что не он уклонялся от заключения основного договора, а Истец намеренно не направлял ему оферту, не соответствует обстоятельствам дела и правомерно признан несостоятельным.

Из материалов дела следует, что Истец представил доказательства того, что покупатель направлял Ответчику письма, где уточнял, в какие сроки Ответчик планирует исполнить свои обязательства по Договору и заключить основной договор купли-продажи (приложены к иску).

Судом первой инстанции установлено, что Компания "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" (правопредшественник Истца) направила Ответчику следующие письма:

- Запрос от 28.03.2022 о предоставлении документов и сведений, предусмотренных Договором (с квитанцией и описью вложения);

- Электронное письмо от 28.03.2022 с аналогичным содержанием, направленное на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п. 10.5 Договора;

- Запрос от 12.04.2022 о предоставлении документов и сведений, предусмотренных Договором (с квитанцией и описью вложения);

- Электронное письмо от 12.04.2022 с аналогичным содержанием, направленное на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п. 10.5 Договора;

- Уведомление от 19.04.2022 о готовности заключить основной договор с предложением о его заключении (с квитанцией и описью вложения);

- Электронное письмо от 19.04.2022 с аналогичным содержанием, направленное на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п. 10.5 Договора;

- Запрос от 20.04.2022 о предоставлении документов и сведений, предусмотренных Договором (с квитанцией и описью вложения);

- Электронное письмо от 20.04.2022 с аналогичным содержанием, направленное на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п. 10.5 Договора;

- Уведомление от 02.05.2022 о готовности заключить основной договор с предложением о его заключении (с квитанцией и описью вложения);

- Запрос от 02.05.2022 о предоставлении документов и сведений, предусмотренных Договором (с квитанцией и описью вложения);

- Электронные письма от 02.05.2022 с аналогичным содержанием, направленные на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п. 10.5 Договора.

Согласно отчетам Почты РФ об отслеживании отправлений, которые приложены к иску, все письма были получены Ответчиком, однако он не предоставил Истцу ответа ни на одно из них, в том числе на письма с предложением о заключении основного договора, направленные в установленный срок (до 15.05.2022).

При этом в соответствии с пунктом 1.2 Договора Основной договор заключается на условиях, указанных в настоящем Договоре, по форме, согласованной Сторонами, являющейся Приложением N 3 к настоящему Договору.

Согласно пункту 10.8 Договора "Приложение N 3. Форма договора купли-продажи" является неотъемлемой частью Договора.

Таким образом, стороны Договора заранее согласовали условия Основного договора, в связи с чем, для его заключения предварительное направление проекта Основного договора для согласования его условий Продавцу не требовалось.

При этом, согласно пункту 3.1.3 Договора Продавец обязуется направить Покупателю телеграмму либо заказное письмо, или вручить нарочным (курьером) уведомление и направить по электронной почте письмо о необходимости подписания Основного договора с указанием даты и места подписания Основного договора.

Соответственно, инициатива по заключению Основного договора по условиям Договора должна исходить от Продавца.

Кроме того, условиями Договора не предусмотрено направление подписанного экземпляра Основного договора, пункт 3.1.3 Договора предусматривает направление уведомления о необходимости подписания Основного договора с указанием даты и места подписания Основного договора.

Для заключения Основного договора уполномоченные представители Продавца и Покупателя должны были явиться в обозначенные Продавцом место, дату и время и подписать согласованную в Договоре форму договора купли-продажи, о чем и просил в своих обращениях Покупатель.

19.05.2022 Истец направил Ответчику уведомление об одностороннем отказе от Договора от 18.05.2022, и 03.06.2022 - досудебную претензию.

Таким образом, Истец отказался от Договора только вследствие нарушения Ответчиком своих обязательств и его уклонения от заключения основного договора.

Ссылка Ответчика на противоречивое поведение Покупателя является необоснованной. Суд апелляционной инстанции признает обоснованной позицией Истца о том, что направление Покупателем писем, содержащих ссылки на допущенные Продавцом нарушения Договора, было направлено на побуждение Продавца к устранению этих нарушений, которые, в свою очередь, являлись препятствием к заключению Основного договора в предусмотренный Договором срок.

Кроме того, Ответчик сам признает факт уклонения от заключения основного договора купли-продажи в абз.4 сверху стр. 3 отзыва Ответчика, представленного в материалы дела в суде первой инстанции: "совершенно очевидно, что причиной уклонения от заключения основного договора явилась невозможность его заключения именно по причине наличия обременения Объекта правами третьих лиц и отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на Объект".

При таких обстоятельствах, именно бездействие Ответчика послужило основанием для расторжения Истцом Договора, при этом сам Ответчик утверждает, что вне зависимости от содержания писем Истца, Ответчик не стал заключать договор по причине невозможности его заключения, а не ввиду непонимания намерений Истца.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Кроме того, оба письма от 19.04.2022 и от 02.05.2022 содержали прямое указание на то, что они являются предложением о заключении основного договора в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ.

Поэтому доводы Ответчика не соответствуют смыслу правового регулирования и направлены на то, чтобы позволить Ответчику, ненадлежащим образом исполнившему свои обязательства перед Истцом, манипулировать обстоятельствами и избежать ответственности за нарушение Договора.

Истец дважды обращался к Ответчику с предложением заключить основной договор, Ответчик не запрашивал у Истца дополнительных сведений или пояснений, а просто игнорировал его письма, что не соответствует добросовестному поведению участника гражданского оборота. Таким образом, именно Ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи, что установлено судом первой инстанции.

Правомерно отклонен и довод Ответчика о тождественности нарушений, предусмотренных пунктами 1.5, 3.1.4 и пунктом 6.3 Договора.

Пункты 1.5, 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи предусматривают ответственность Продавца за нарушение гарантий принадлежности Продавцу права собственности на Объект и его свободы прав третьих лиц, в том числе отсутствия залога по сведениям Росреестра.

В то же время пункт 6.3 Предварительного договора купли-продажи предусматривает ответственность любой из сторон за уклонение от заключения Основного договора и не включает в себя условий, предусмотренных пунктами 1.5, 3.1.4 Предварительного договора.

При этом материалами дела подтверждается, что Продавец не представил Покупателю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в сроки, указанные в п. 1.6 Предварительного договора купли-продажи, не представил документы об отсутствии залога на объект до 31.12.2021, не зарегистрировал право собственности на Объект, а также уклонился от заключения основного договора, не ответив на 12 писем Покупателя.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п.4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, Продавец нарушил несколько пунктов Договора, за каждый из которых предусмотрен отдельный штраф, что установлено в Договоре.

При этом Продавец имел возможность заблаговременно известить Покупателя о том, что он не имеет возможности исполнить свои обязательства и заключить основной договор, поскольку ему было известно о невозможности исполнения заранее, т.к. по каждому из обязательств был установлен определенный срок (п. 1.6, 3.1.4). Предупредив Истца вовремя, Продавец мог снизить временные и имущественные издержки Покупателя.

Таким образом, Продавец нарушил обязательства по информационному взаимодействию, вел себя недобросовестно, т.к. не отвечал на письма Истца.

Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд сделал верный вывод, что поведение Продавца, допустившего последовательное нарушение ряда условий договора, не может расцениваться как добросовестное и выступать основанием для освобождения его от ответственности, предусмотренной пунктом 6.3 Предварительного договора купли-продажи.

Правомерно суд первой инстанции отклонил и доводы Ответчика о прекращении договора до одностороннего отказа Истца от Договора.

Материалами дела подтверждается, что Основной договор не заключен между сторонами вследствие уклонения Ответчика от его заключения, поскольку Истец неоднократно обращался к Ответчику в целях заключения Основного договора.

Именно неоднократное нарушение со стороны Ответчика установленных в Договоре сроков для направления Истцу разрешительной документации, оформления права собственности на Объект и освобождения его от прав третьих лиц и послужило причиной для одностороннего отказа Истца от Договора.

При таких обстоятельствах основания для прекращения Договора на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, отсутствуют.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ соответствует обстоятельствам дела.

Судом первой инстанции установлено, что стороны договора являются юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, каковой, согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Субъекты предпринимательской деятельности осуществляют эту деятельность с определенной степенью риска и несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств независимо от наличия в этом их вины (абз. 3 п. 1 ст. 2 п. 3 ст. 401 ГК РФ). При этом условия о штрафе в размере 30% от суммы договора являлись одинаковыми для обеих сторон.

Ввиду изложенного, условия Предварительного договора купли-продажи являются фиксированными и предсказуемыми для сторон, равными и справедливыми по отношению к каждой из них. Эти условия согласованы между профессиональными участниками рынка в их интересах и при соблюдении принципа свободы договора, а также соответствовали рискованному характеру предпринимательской деятельности. При таких обстоятельствах просьба Ответчика о снижении неустойки является стремлением избежать гражданско-правовой ответственности за нарушение предварительного договора.

Согласно п. 2 ст. 333 ГК РФ, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на Ответчика (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее также - "Постановление N 7"), п. 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Ссылка Ответчика на то, что неустойка подлежит снижению, несостоятельна и не может быть принята во внимание судом, поскольку в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено надлежащих доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, а также получения Истцом необоснованной выгоды.

Ответчик полагает, что поскольку в рамках настоящего спора Истцом не доказано, что договор уступки прав требований (цессии) от 28.06.2022 (далее - Договор цессии) оплачен, у Истца не могло возникнуть убытков в связи с неисполнением Ответчиком Договора.

Так, по мнению Ответчика, если Истец является цессионарием, он не понес убытков в связи с неисполнением Ответчиком Договора. Данный довод является несостоятельным, поскольку право на взыскание неустойки перешло к Истцу от Компании "ИВЕРНА ЛИМИТЕД", которая, в свою очередь, приобрела права по Договору у Компании с ограниченной ответственностью "Хизер Фанд Лимитед".

При этом вопрос оплаты Договора цессии не имеет юридического значения для установления факта перехода к Истцу прав на взыскание по Договору, поскольку в силу пункта 1.4 Договора цессии права требования переходят от Компании "ИВЕРНА ЛИМИТЕД" к Истцу в момент заключения договора. К тому же иные участники процесса, в то числе правопредшественники, о несостоявшемся переходе прав по Договору цессии не заявляли.

Таким образом, вопрос размера убытков необходимо исследователь применительно к правопредшественнику, от которого в дальнейшем право на взыскание с Ответчика задолженности в связи с неисполнением Договора перешло к Истцу. Вместе с тем, аргументов в пользу отсутствия убытков у Компании "ИВЕРНА ЛИМИТЕД", Компании "Хизер Фанд Лимитед" Ответчиком не представлено, в то время как согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Вместе с тем, при согласовании ее размера стороны учитывали свои потери в результате нарушения Договора, которые подлежат доказыванию лишь в том случае, когда их размер превышает неустойку (пункт 1 статьи 394 ГК РФ).

Более того, Ответчик безвозмездно пользовался денежными средствами Истца (и его правопредшественников) в размере 617 000 000 руб. на протяжении почти 2 лет (даты платежей - 28.12.2020 и 02.04.2021), в то время как Истец был лишен возможности использовать денежные средства в коммерческой деятельности с целью извлечения прибыли.

Кроме того, Истец не приобрел объект недвижимости, на получение которого он рассчитывал, в результате нарушения Договора Ответчиком, что последним не оспаривается.

Согласно разъяснениями, приведенным в п. 74 Постановления N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

На основании правовой позиции, сформулированной в п. 75 Постановления N 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). При этом доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о показателях инфляции за соответствующий период.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки (штрафа) последствиям нарушения обязательства, Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Таким образом, с учетом роста цен на недвижимость только за последний год в размере около 30%, высокую инфляцию в Российской Федерации, убытки в форме упущенной выгоды Истца почти за 2 года, размер неустойки является обоснованным.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание фиксированный (прогнозируемый) размер заявленной к взысканию Истцом договорной неустойки, согласование размера неустойки профессиональным застройщиком, ссылка Ответчика на ее чрезмерность обоснованно признана судом первой инстанции несостоятельной.

Что касается утверждений ответчика о превышении размера договорной неустойки величине двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, то суд апелляционной инстанции отмечает, что данное обстоятельство не свидетельствует о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, поскольку названные ставки представляют собой один из возможных вариантов возмездного пользования денежными средствами, но в условиях свободы договора ее размер не является для сторон обязательным.

При изложенных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска в части требований о взыскании 617 000 000 руб. в счет возврата денежных средств, уплаченных Покупателем в качестве обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1. Предварительного договора купли продажи N 14-2020 от 22.12.2020, 277 500 000 руб. неустойки по п.п. 1.5, 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020 и 277 500 000 руб. неустойки по п. 6.3 Предварительного договора купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020 являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции, вопреки позиции апеллянта.

При этом является правильным отказ в удовлетворении требования о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ до даты фактического исполнения обязательства, поскольку разделом 6 Договора установлено начисление штрафных санкций за неисполнение денежного обязательства, в связи с чем, проценты по ст. 395 ГК РФ на заявленную сумму начислению не подлежат. В указанной части решение суда не оспаривается сторонами.

Проанализировав обстоятельства дела по существу заявленных требований, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для принятия встречного иска о взыскании штрафа по п. 6.4. предварительного договора купли-продажи N 14-2020 от 22.12.2020 в размере 277 500 000 руб., убытков в размере 716 000 руб. для совместного рассмотрения с первоначальным.

В соответствии со ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальными исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Суд, оценив фактические обстоятельства дела и приняв во внимание предмет и основания первоначального и встречного заявления, пришел к обоснованному выводу о нецелесообразности совместного рассмотрения обоих заявлений, поскольку в таком случае совместное рассмотрение первоначального и встречного заявления не способствовало бы более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Указанных в ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для принятия встречного иска к производству и его рассмотрения совместно с первоначальными исковыми требованиями оснований судом апелляционной инстанции не установлено.

То обстоятельство, что преюдициальное значение выводов, изложенных по результатам рассмотрения первоначального иска, лишает ответчика возможности обращения в суд с самостоятельными требованиями, суд апелляционной инстанции не принимает в качестве основания для отмены обжалуемого определения.

Девятый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, верно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Вместе с тем, заявителем апелляционных жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьями 270 и 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебных актов арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2022 и решение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022 по делу N А40-143266/22 оставить без изменений, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Б.В. Стешан

Судьи

В.В. Валюшкина Т.В. Захарова