Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2023 г. N 09АП-89212/22 по делу N А40-290844/2021

г. Москва

17 января 2023 г.

Дело N А40-290844/21

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей О.Г. Головкиной, Е.А. Мезриной, при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.М.Ермаковой, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2022 года

по делу N А40-290844/21, принятое судьей Е.В. Немтиновой,

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: 2320037148; ОГРН: 1022302934367; 354000, г. Сочи, ул. Советская, д. 26)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Курортинвест"

(ИНН: 2320128966; ОГРН: 1052311688990; 117218, г. Москва, ул. Новочерёмушкинска, д. 23, к. 4, эт/пом/ком 1/VII/3)

о взыскании задолженности в размере 5 398 725 рублей 24 копейки, пени в размере 740 511 рублей 46 копеек

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Гужвий В.А. по доверенности от 28.03.2022, диплом 107732 0021780 от 14.12.2021;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Курортинвест" (далее - ООО "Курортинвест", ответчик) о взыскании 5 398 725 рублей 24 копейки задолженности за пользование земельным участком, площадью 20 420 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0302038:18, расположенным по адресу: Краснодарский край, город Сочи, проспект Курортный, 105А, участок N 2, за период с 01.04.2021 по 31.12.2021, 740 511 рублей 46 копеек пени.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2022 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Сторона ссылается на нарушение норм материального и процессуального права при принятии решения судом первой инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 16.01.2023 представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направил.

Судом первой инстанции в адрес истца и ответчика направлялось определение о назначении судебного разбирательства. Данное обстоятельство подтверждается реестром отправки почтовой корреспонденции и отчетом об отслеживании почтового отправления. При этом суд апелляционной инстанции учел, что фактически отправителем судебного извещения в адрес сторон являлся Арбитражный суд города Москвы, что подтверждено реестром почтовых направлений и присвоенным почтовым идентификатором. При этом указание в отчете об отслеживании отправителя "Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации" является ошибочным с учетом установленного факта направления данного почтового отправления именно Арбитражным судом города Москвы. Отражение в отчете Судебного департамента, финансирующего услуги почтовой связи в судебной системе, не исключает факта того, что отправителем является арбитражный суд первой инстанции.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между муниципальным образованием город - курорт Сочи и ЗАО "Актер" согласно постановления Главы города Сочи от 27.01.1999 N 57/2 заключен договор о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка от 16.10.2008 N 4900004842 площадью 20 420 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0302038:18, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, проспект Курортный, 105А, участок N 2, с видом разрешенного использования - "Для строительства курортного многофункционального комплекса".

Согласно договору о перемене лица в договоре аренды земельного участка от 28.10.2008 права и обязанности переданы ООО "Курортинвест".

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.04.2047.

На основании договора аренды от 16.10.2008 N 4900004842 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Как указала администрация, арендатор ООО "Курортинвест" допустил задолженность по арендной плате за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 в размере 5 398 725 рублей 24 копейки и пени в размере 740 511 рублей 46 копеек за период с 14.05.2021 по 24.11.2021.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельное законодательство основывается на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации является платным (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ). Наличие указанного принципа исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования. Отсутствие документа о праве пользования землей (не оформление договорных отношений) не может служить основанием для освобождения таких лиц от внесения платы за землепользование. Платность землепользования не зависит от наличия либо отсутствия у землепользователя законного титула на землю, но предопределяется уже самим фактом использования земельного участка, то есть обязанность по оплате землепользования возникает непосредственно из закона.

Согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал на следующее.

Исходя из содержания Технического паспорта Многофункционального комплекса от 24.01.2014 усматривается, что комплекс состоит из 84 888,90 кв.м составляющих апартаменты (64 939,70 основной площади + 19 949,20 лоджии, террасы) и 8 760,70 кв.м обособленных помещений (кладовки, машино-места, коммерческие площади).

Таким образом, общая реализуемая площадь помещений в Многофункциональном комплексе составляет 93 649,60 кв.м - 100 %.

За период с начала строительства Многофункционального комплекса и вплоть до настоящего времени застройщиком отчуждались обособленные помещения сначала по договорам участия в долевом строительстве (до 13.01.2014), а в последующем по договорам купли-продажи недвижимого имущества (после 13.01.2014).

Исходя из всей совокупности доказательств о переходе права собственности на помещения в пользу третьих лиц (договоры купли-продажи и выписки о переходе прав в отношении помещений, проданных по ДДУ), усматривается, что по состоянию на 01.04.2021 ответчиком отчуждено 894 помещения, на общую площадь 80 782,03 кв.м.

Таким образом, объем площадей, остающихся в собственности ответчика, по состоянию на 01.04.2021, составлял 12 867,57 кв.м, из расчета: 93 649,60 (100% отчуждаемых площадей) - 80 782,03 (объем площадей, отчужденных по состоянию на 01.04.2021) = 12 867,57 кв.м.

Учитывая установленную арендную плату за общий объем площадей, размер арендной платы за 1 кв.м площади многофункционального комплекса за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 будет составлять 57.65 руб. за 1 кв.м.

Принимая во внимание, что общий размер арендной платы за 93 649,60 кв.м в многофункциональном комплексе за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 составляет 5 398 725 рублей 24 копейки, арендная плата в расчете за 1 кв. м. площади в Многофункциональном комплексе за тот же период составит 57,65 рублей исходя из расчета: 5 398 725 рублей 24 копейки (полная арендная плата за период с 01.04.2021 по 31.12.2021): 93 649,60 (объем отчуждаемых площадей в комплексе) = 57,6481399 (57.65 руб. за 1 кв. м).

Поскольку стоимость полной арендной платы за 1 кв.м площади многофункционального комплекса за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 составляет 57 рублей 65 копеек, а в собственности у ответчика на начало данного периода оставалось 12 867,57 кв.м, то арендная плата за заявленный период должна составлять не более 741 815 рублей 41 копейки исходя из расчета: 12 867,57 (объем площадей в собственности ответчика по состоянию на 01.01.2021) х 57,65 (стоимость арендной платы за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 за 1 кв.м.) = 741 815 рублей 41 копейки.

Таким образом, вопреки предъявляемым Администрацией требованиям, арендная плата за помещения, находящиеся в собственности ООО "Курортинвест", по состоянию на 01.04.2021, должна составлять не более 741 815 рублей 41 копейка.

Исходя из уведомления Департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи N 476/02-05-16 от 15.01.2019, годовая арендная плата за 2019 года, с учетом инфляции, составила 6 708 654 рублей 33 копейки.

Арендная плата за 2019 года была внесена ответчиком в пользу истца полностью в выставленном объеме, без учета отчужденных площадей за данный период, что подтверждается платежным поручением N 34 от 06.03.2019 на сумму 1 654 188 рублей 74 копейки (1. квартал 2019 года); платежным поручением N117 от 14.06.2019 на сумму 1 672 568 рублей 61 копейки (2 квартал 2019 года); платежным поручением N 165 от 09.09.2019 на сумму 1 690 948 рублей 49 копейки (3 квартал 2019 года); платежным поручением N 205 от 06.11.2019 на сумму 1 690 948 рублей 50 копейки (4 квартал 2019 года).

Учитывая, что арендная плата за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составила 6 708 654 рублей 33 копейки, стоимость арендной платы за 1 кв.м. за данный период составляет: 6 708 654 рублей 33 копейки: 93 649,60 = 71,6356966 руб.

Из совокупности представленных ответчиком договоров купли-продажи помещений и выписок из ЕГРН в отношении помещений, проданных по договорам участия в долевом строительстве, усматривается, что по состоянию на 01 января 2019 года, ООО "Курортинвест" было отчуждено 79 328,63 кв.м.

Учитывая, что на начало 2019 года (01.01.2019) у ответчика в собственности оставалось 14 320,97 кв.м. (93 649,60 - 79 328,63) отчуждаемых площадей, арендная плата за весь 2019 года должна была составлять не более 1 025 892 рублей 66 копеек исходя из расчета: 71,6356966 (цена 1 кв.м. за 2019 г.) х 14 320,97 = 1 025 892 рублей 66 копейки.

Таким образом, по арендным платежам за 2019 год со стороны ответчика допущена переплата в объеме 5 682 761 рублей 67 копеек (6 708 654 33 - 1 026 892,66).

В связи с образовавшейся переплатой по договору аренды, ответчик с 01.07.2020 прекратил внесение арендных платежей в пользу истца.

Так, истцом к ответчику выставлялась в полном объеме арендная плата за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 в размере 3 473 836 рублей 50 копейки.

Арендная плата за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 за 1 кв.м. составляет 37,01 руб. (3 473 836,50 : 93 649,60).

Исходя из всей совокупности доказательств о переходе права собственности на помещения в пользу третьих лиц, усматривается, что по состоянию на 01.07.2020 ответчиком отчуждено 856 помещений, общей площадью 79 481,73 кв.м., в связи с чем в собственности ответчика по состоянию на 01.07.2020 оставалось 14 167,87 кв.м.

Таким образом, с учетом сведений об отчуждении помещений третьим лицам, арендная плата ответчика за период с 01.07.2020 по 31.12.2020 должна составлять не более 524 352,87 руб. (14 167,87 * 37,01).

Истцом к ответчику также выставлялась в полном объеме арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 в размере 1 766 855 рублей 53 копейки.

Арендная плата за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 за 1 кв.м. составит 18,87 руб. (1 766 855,53 : 93 649,60).

Исходя из всей совокупности доказательств о переходе права собственности на помещения в пользу третьих лиц, усматривается, что по состоянию на 01.01.2021 ответчиком отчуждено 894 помещения, на общую площадь 80 782,03 кв.м., в связи с чем в собственности ответчика по состоянию на 01.01.2021 оставалось 12 867,57 кв.м.

Таким образом, с учетом сведений об отчуждении помещений третьим лицам, арендная плата ответчика за период с 01.01.2021 по 31.03.2021 должна составлять не более 242 811 рублей 05 копейки.

Общая сумма арендной платы за период с 01.07.2020 по 31.12.2021, подлежащей зачету в счет переплаты за 2019, составляет 1 508 979 рублей 33 копейки (524 352,87 (с 01.07.2020 по 31.12.2020) + 242 811,05 (01.01.2021 по 31.03.2021) + 741 815,41 (01.04.2021 по 31.12.2021).

Учитывая, что переплата только за 2019 год составила 5 682 761 рубль 67 копейки, а начисляемая ответчику за период с 01.07.2020 по 31.12.2021 арендная плата, с учетом остатка помещений в собственности, составляет 1 508 979 рублей 33 копейки данная задолженность в полном объеме покрывается данной переплатой, ввиду чего судом первой инстанции отказано в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на то, что для возникновения множественности на стороне арендатора, необходимо наличие решения или соглашения в отношении всех собственников помещений об определении порядка пользования земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Также, по смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды. В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Данный подход нашел свое отражение в Определении Верховного суда Российской Федерации N 305-ЭС15-16772 от 29 марта 2016 года, а затем и в пункте 8 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

Таким образом, множественность лиц на стороне арендатора возникла в силу закона, в связи с переходом права собственности на помещения в Курортном комплексе иным лицам.

В частности, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на нежилые помещения (исключая места общего пользования, которые являются общей собственностью собственников помещений, расположенных в нежилом здании).

Ввиду изложенного, принимая во внимание разъяснения судов высшей инстанции, суд первой инстанции обоснованно применил подход при котором рассчитал арендную плату с учетом отчужденных ответчиком помещений, при этом возникла переплата, ввиду чего в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции не имеется.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2022 года по делу N А40-290844/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Мезрина Е.А. Головкина О.Г.