Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2023 г. N 20АП-8471/22 по делу N А09-11082/2021

г. Тула

16 января 2023 г.

Дело N А09-11082/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10.01.2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.01.2023 г.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Заикиной Н.В,

судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кондратеней Е.В.,

при участии в судебном заседании представителя - от Брянской городской администрации - Паниполяк В.Д. (доверенность от 14.12.2022, диплом), - от акционерного общества "СЗ Фабрика Атмосферы" - Блажко В.А. (доверенность от 09.01.2023, диплом (т.1, л.д. 85), Шкута П.Н. (доверенность от 09.01.2023, диплом),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

рассмотрев апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 12.10.2022 по делу N А09-11082/2021 (судья Дюбо Ю.И.), принятое

по иску Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909)

к акционерному обществу "СЗ Фабрика Атмосферы" (г. Брянск, ОГРН 1023201058594, ИНН 3232007570),

третьи лица: управление по строительству и развитию территории г. Брянска (г. Брянск, ОГРН 1063250004400, ИНН 3250064926), управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) о понуждении к исполнению договорных обязательств по безвозмездной передаче 553,7 кв.м, общей площади жилых помещений в собственность муниципального образования "город Брянск", предусмотренных инвестиционным контрактом от 28.11.2006 N 96,

УСТАНОВИЛ:

Брянская городская администрация (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Фабрика атмосферы" (далее - АО "СЗ "Фабрика атмосферы") об обязании исполнить договорные обязательства по безвозмездной передаче 553,7 кв.м общей площади жилых помещений в собственность муниципального образования "город Брянск", предусмотренные инвестиционным контрактом от 28.11.2006 N 96 по строительству объектов недвижимости на земельных участках со сносом частных и муниципальных домов в г. Брянске.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены 1) Управление по строительству и развитию территории г. Брянска, 2) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

Решением суда первой инстанции от 12.10.2022 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал АО "СЗ Фабрика Атмосферы" исполнить договорные обязательства по безвозмездной передаче 65,3 кв.м. общей площади жилых помещений в собственность муниципального образования город Брянск; взыскал с АО "СЗ Фабрика Атмосферы" в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой и просит суд изменить решение суда первой инстанции, обязав ответчика исполнить договорные обязательства по безвозмездное передаче 553,7 кв.м общей площади жилых помещений в собственность муниципального образования город Брянск.

Заявитель апелляционной жалобы считает решение суда незаконным, необоснованным. В обоснование своей позиции указывает на неисследованность судом области фактических обстоятельств дела. Не согласен с выводом суда о том, что истец в нарушении статьи 65 АПК РФ не представил никаких доказательств в обоснование своего довода, что в пункт 2.1.1 инвестиционного контракта от 28.11.2006 N 96 ошибочно не включен в общую площадь жилых и нежилых помещений введенных в эксплуатацию земельный участок N 5.

Таким образом, суд первой инстанции, по мнению заявителя, неверно истолковал часть 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Представители ответчика с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, решение просили оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушал истца и представителей ответчиков, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Брянской городской администрацией (администрация, истец) и ОАО "Фабрика-кухня" (правопреемник - АО "СЗ "Фабрика атмосферы") (инвестор-застройщик, ответчик) заключен инвестиционный контракт от 28.11.2006 N 96 по строительству объектов недвижимости на земельных участках со сносом частных и муниципальных домов в г. Брянске (далее - контракт), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по сносу ветхого и непригодного для постоянного проживания муниципального жилищного фонда г. Брянска, расположенного по ул. Бондаренко, дома NN, 7, 9, 11, ул. Вали Сафроновой, дома NN 64, 66, ул. Дуки, дом N 42, пер. Горького, дома NN 12, 14, 14-а, 16, 18, ул. Вильямса, дома NN 2, 4 в Советском районе г. Брянска и строительство на указанных земельных участках комплексов многоэтажных жилых домов переменной этажности с объектами сопутствующей инфраструктуры (далее - объекты) (пункт 1.1 контракта).

Согласно пункту 1.2 контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-застройщик обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить строительство следующих объектов:

- участок N 1 - многоэтажный жилой дом по пер. Пилотов в Советском районе г. Брянска (вместо 10-ти этажного жилого дома по ул. Советской со встроенными помещениями общественного назначения, предусмотренного инвестиционным контрактом от 23.09.2003 N 241 и дополнительным соглашением от 02.06.2006N 10/1 об уступке прав и обязательств), срок ввода - сентябрь 2008;

- участок N 2 - многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенным и пристроенными помещениями общего назначения по ул. Вали Сафроновой в Советском районе г. Брянска (ранее предусмотренный инвестиционным контрактом от 23.09.2003 N 241 и дополнительным соглашением от 02.06.2006 N 10/1 об уступке прав и обязательств), срок ввода - октябрь 2009;

- участок N 3 - два 14-ти этажных жилых дома по пер. Горького в Советском районе г. Брянска, срок ввода - ноябрь 2009;

- участок N 4 - многоэтажный жилой дом по ул. Вильямса в Советском районе г. Брянска, срок ввода - август 2008;

- общее количество квартир по участкам - 481, - предварительный размер общей площади жилья по участкам - 34442 кв.м.

В пункте 2.1 контракта стороны согласовали соотношение раздела имущества между сторонами настоящего контракта в пропорциях.

Так, согласно пункту 2.1.1 контракта, Брянская городская администрация получает на безвозмездной и безвозвратной основе от инвестора-застройщика 12% от суммарной общей площади жилых и нежилых помещений введенных в эксплуатацию на участке N 1, участке N 2, участке N 3 и участке N 4 с полной готовностью под заселение.

Инвестор-застройщик, получает 88 % от суммарной площади жилых и нежилых помещений.

Согласно пункту 2.2 контракта, вкладом администрации являются: акты выбора земельных участков; принятие необходимых нормативных актов, связанных с получением права на землю и разрешением инвестору-застройщику осуществления сноса существующего ветхого, аварийного, непригодного для жизни жилого фонда на земельных участках, указанных в пункте 1.2 настоящего контракта, о предоставлении инвестору-застройщику функций заказчика-застройщика, оформление исходно-разрешительной документации и правоудостоверяющих документов (договоров аренды); содействие в получении технических условий на подключение объектов к инженерной инфраструктуре и других документов от третьих лиц.

Вкладом инвестора-застройщика является: финансирование работ, связанных с формированием земельных участков, финансирование инвестиционного проекта и его реализации, в том числе с обеспечением полного и своевременного финансирования предпроектных, проектных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, реализация мероприятий по сносу ветхого и непригодного для проживания жилья, расселения проживающих в нем граждан, а также других мероприятий, связанных с реализацией настоящего контракта.

В период действия контракта, сторонами подписаны следующие дополнительные соглашения: от 29.12.2006 N 112, от 30.01.2013 N 4, от 27.12.2013 N 107, от 26.03.2015 N 17, от 01.08.2015 N 48, в которые вносились изменения.

Со стороны истца обязательства по контракту исполнены в полном объеме.

На участке N 1 выданы разрешения: - на строительство жилого дома по пер. Пилотов 18; - на ввод объекта в эксплуатацию 1-ой очереди строительства жилого дома по пер. Пилотов 18 (N RU 32301000-130 от 18.12.2007); - на ввод объекта в эксплуатацию 2-ой очереди строительства жилого дома по пер. Пилотов 18 (RU 3201000-199 от 19.06.2008). На участке N 2 выданы разрешения: - на строительство многоэтажного дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектом торговли на пересечении Дуки и В. Сафроновой (2-я очередь строительства), объект торговли (N RU 32-3037-В-2019 от 09.08.2019); - на ввод многоэтажного дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектом торговли на пересечении Дуки и В. Сафроновой (3-я очередь строительства), многоэтажный жилой дом (N RU 32-301-3104-2016 от 24.12.2018); - на ввод многоэтажного дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектом торговли на пересечении Дуки и В. Сафроновой (4-я очередь строительства), многоэтажный жилой дом (N RU 32-301-3104-2016 от 09.10.2019); - на ввод многоэтажного дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектом торговли на пересечении Дуки и В. Сафроновой (2-я очередь строительства), объект торговли (N RU 32-301-3037-2016 от 20.11.2020). На участке N 4 выданы разрешения: - на ввод объекта в эксплуатацию многоэтажного жилого дома (1-я очередь строительства) ул. Вильямса 4 (N RU 32-30103055-2016 от 16.09.2019). На участке N 5 выданы разрешения: - на строительство многоэтажного жилого дома по ул. В. Сафроновой (N 32-301- 3080 Д-2020 от 07.05.2020); -на ввод объекта в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по ул. В. Сафроновой 74 (N 32-301-3080 2016 от 30.09.2020).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств предусмотренных контрактом, истец в адрес ответчика направил претензии с требованием о передачи 553,7 кв.м жилых помещений в собственность муниципального образования город Брянск.

Претензии ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения.

Отсутствие со стороны ответчика надлежащего исполнения обязательства в части передачи спорной площади в полном объеме послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пункте 6 Постановления N 54 разъяснено, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 главы "Строительный подряд".

Абзацем 3 пункта 6 Постановления N 54 предусмотрено, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

Между сторонами заключен инвестиционный контракт, в соответствии с которым стороны договорились совместно участвовать в строительстве объектов недвижимости на земельных участках в связи со сносом ветхих муниципальных домов в г. Брянске в целях переселения граждан.

Обязанности сторон установлены пунктом 2.2 контракта.

Таким образом, целью заключения контракта для администрации являлось решение социальной значимой задачи по приобретению по договорам мены в муниципальную собственность квартир, подлежащих последующей передаче по договорам социального найма жителям аварийных домов, и обеспечению жилыми помещениями собственников квартир сносимых домов. Целью ответчика являлось строительство многоквартирных домов на земельных участках под сносимыми домами, а также предоставленных администрацией для строительства, для последующей реализации квартир и получения прибыли.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорный инвестиционный контракт является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи и договора подряда. При этом в качестве платы по договору общество получало возможность осуществления строительства на предоставляемых администрацией земельных участка и прибыли от реализации квартир в многоквартирных домах, возводимых на земельных участках под сносимыми домами; администрация получала возможность решения социальной задачи обеспечения жилыми помещения жителей сносимых домов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорный инвестиционный контракт является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи и договора подряда. При этом в качестве платы по договору общество получало возможность осуществления строительства на предоставляемых администрацией земельных участка и прибыли от реализации квартир в многоквартирных домах, возводимых на земельных участках под сносимыми домами; администрация получала возможность решения социальной задачи обеспечения жилыми помещения жителей сносимых домов.

Истцом в материалы дела представлен расчет безвозмездных отчислений ответчика, подлежащих передаче в муниципальную собственность в рамках реализации контракта: 12% от введенного в эксплуатацию жилья по участкам 1-5 составляет 4 586,2 кв.м, ответчиком передано - 4 032,5 кв.м, задолженность составляет 553,7 кв.м (4 586,2 - 4 032,5) (л.д. 101 -103).

Ответчик в суде первой инстанции представил контрасчет, согласно которому, 12% от введенного в эксплуатацию жилья составляет 4 097,8 кв.м (л.д.147 -148).

Ответчик ссылается, на то, что в расчетную площадь расселения им также включена площадь квартиры в размере 54,3 кв.м, предоставленная собственнику гаража, находящегося на земельном участке по адресу ул. Дуки, 42, предоставленном истцом для строительства многоквартирного дома, поскольку инвестиционный контракт не содержит в себе информации о наличии каких-либо иных строений, кроме подлежащего расселению аварийного жилья.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно отклонил указанный довод ответчика поскольку, как он сам отмечает, условия контракта не содержат сведений о каких-либо иных объектах, кроме жилых домов, подлежащих сносу.

Как установлено судом первой инстанции, стороны заключили базовые соотношение раздела между сторонами имущества в пропорциях, предусмотренных в пункте 2.1 контракта: инвестору - 88%, администрации - 12%.

Сторонами в период действия контракта, неоднократно изменялись условия, в том числе пункт 1.1, пункт 1.2 и пункт 1.3 контракта, зафиксированные в дополнительных соглашениях, не затрагивая пункт 2.1.1 контракта.

Согласно условиям контракта, застройщик был обязан построить многоквартирный жилой дом по ул. Вали Сафроновой, 74 и расселить ветхий фонд (д. 64, 66, 74), расположенный на земельном участке по ул. Вали Сафроновой (участок N 5).

Поскольку 2.1.1 контракта сторонами не изменился, то администрация получает на безвозмездной основе 12% от суммарной общей площади жилых и нежилых помещений введенных в эксплуатацию на участке N 1, участке N 2, и участке N 4, (участок N 3 исключен на основании дополнительного соглашения от 28.08.2015 N 48).

Данный вывод сделан судом первой инстанции с учетом того, что истец в нарушении статьи 65 АПК РФ не представил доказательств в обоснование своего довода, относительно пункта 2.1.1 контракта, в который ошибочно не включен участок N 5. Истцом не представлены ни инвестиционная программа, ни протоколы совещаний, из которых можно было бы сделать вывод о его намерениях.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд области, правомерно пришел к выводу об обоснованности требования истца исполнить договорные обязательства ответчиком в полном объеме обязав безвозмездно передать 65,3 кв.м общей площади жилых помещений в собственность муниципального образования город Брянск, отказав в удовлетворении остальной части объема площади, подлежащей передаче.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Стороны согласно статьям 8 и 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация, выражая несогласие с выводом суда первой инстанции в части непредставления доказательств в отношении участка N 5 не включенного в общую площадь жилых и нежилых помещений введенных в эксплуатацию, при этом не доказывает обстоятельства, на которые ссылается в жалобе.

Довод заявителя апелляционный жалобы, о том, что ответчик, переселяя граждан из ветхого жилья по ул. Вали Сафроновой, 74 (участок N 5) принял условия контракта и дополнительных соглашений, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Истец, доказательств того, что ответчик взял на себя обязательства передать администрации дополнительные площади в размере 12 % от суммарной общей площади жилых и нежилых помещений, фактически введенных в эксплуатацию на участке N 5, материалы дела не содержат, как и не содержат доказательств того, что при заключении и последующей реализации контракта (с учетом дополнительных соглашений) действительная общая воля сторон была направлена на передачу администрации дополнительных площадей (сверх площадей предоставляемых под расселение собственников из ветхого фонда) в размере 12 % от суммарной общей площади жилых и нежилых помещений, фактически введенных в эксплуатацию на земельных участках указанных в пункте 2.1.1 контракта.

Исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований. Данный вывод суда первой инстанции основан на законе и не противоречит, представленным в материалы дела документам.

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

Оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы не противоречат имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 12.10.2022 по делу N А09-11082/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина