Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2023 г. N 17АП-14969/20 по делу N А60-2127/2020

г. Пермь

19 января 2023 г.

Дело N А60-2127/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2023 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чухманцева М.А.,

судей Плаховой Т.Ю., Темерешевой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Охотниковой О.И.,

при участии в режиме "веб-конференции" посредством использования информационной системы "Картотека арбитражных дел":

от конкурсного управляющего ООО УК "СМУ-3" Шкарупина А.В.: Огнева Н.А., паспорт, доверенность от 23.12.2022;

от Шуняевой А.В.: Забродина В.В., паспорт, доверенность от 27.10.2021;

от иных лиц, участвующих в деле - не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Шкарупина Александра Вячеславовича

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 26 сентября 2022 года,

о результатах рассмотрения заявления Шуняевой Алены Валерьевны о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (о защите прав на объект недвижимого имущества),

вынесенное в рамках дела N А60-2127/2020

о признании общества с ограниченной ответственностью

управляющей компании "СМУ-3" (ИНН 6670425472, ОГРН 1146670014732)

несостоятельным (банкротом),

заинтересованные лица: акционерное общество "Альфа-Банк" (ИНН 7728168971), Полякова Ксения Евгеньевна,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Минеев Сергей Юрьевич; Управление Росреестра по Свердловской области.

УСТАНОВИЛ:

21.01.2020 от Федеральной налоговой службы в лице Инспекции по Кировскому району г. Екатеринбурга в арбитражный суд поступило заявление о признании ООО "Управляющая компания "СМУ - 3" несостоятельным (банкротом), которое определением суда от 27.01.2020 принято к производству, возбуждено дело о банкротстве.

25.06.2020 в арбитражный суд обратилось АО "Альфа-Банк" с заявлением о признании ООО УК "СМУ-3" несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2020 АО "Альфа-Банк" признано обоснованным, в отношении ООО УК "СМУ-3" введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Шкарупин Александр Вячеславович, член ассоциации арбитражных управляющих "Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2021 ООО "Управляющая компания "СМУ-3" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Шкарупин А.В.

30.10.2021 в арбитражный суд поступило заявление кредитора Шуняевой Алены Валерьевны об осуществлении регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46, помещение N 23, 3 этаж, кадастровый номер 66:41:0601039:365 на Шуняеву Алену Валерьевну на основании договора купли-продажи N ТА023В от 02,04.2019, заключенного с ООО УК "СМУ-3"; о признании прекращенным залога нежилого помещения N 23, кадастровый номер 66:41:0601039:365, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46, 3 этаж, возникшего по договору ипотеки от 17.08.2018, а также по договору ипотеки от 23.11.2018; признании сделки по продаже нежилого помещения, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46, помещение N23, кадастровый номер 66:41:0601039:365 недействительной; включении денежных требований в реестр требований кредиторов должника (в случае отказа в удовлетворении заявления о государственной регистрации перехода права собственности / объединённый спор) (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26.09.2022 (резолютивная часть от 16.08.2022) заявление Шуняевой Алены Валерьевны удовлетворено частично. Судом определено осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение N 23 с кадастровым номером 66:41:0601039:365, расположенное на третьем этаже здания по адресу: город Екатеринбург, улица Тверитина, дом 46 - на основании договора купли-продажи от 02.04.2019 N ТА023В, заключенного между Шуняевой Аленой Валерьевной (покупатель) и должником - ООО УК "СМУ-3" (ИНН 6670425472, ОГРН 1146670014732) (продавец). Залог нежилого помещения N23 с кадастровым номером 66:41:0601039:365, зарегистрированный в пользу АО "Альфа-Банк" на основании договора ипотеки от 17.08.2018 и на основании договора ипотеки от 23.11.2018, признан прекратившимся (отсутствующим). Договор купли-продажи от 07.10.2021 N33, заключенный между должником ООО УК "СМУ-3" и Поляковой Ксенией Евгеньевной в отношении нежилого помещения N23 с кадастровым номером 66:41:0601039:365 признан недействительным. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий Шкарупин А.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение изменить, отказать в удовлетворенной части требований Шуняевой А.В., признать требования Шуняевой А.В. в размере 2 288 000 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

В жалобе заявитель указывает, что суд неправомерно применил положения ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, требование заявителя должно быть трансформировано в денежное требование, поскольку на момент открытия в отношении должника процедуры конкурсного производства право собственности на недвижимость принадлежало должнику (ввиду отсутствия регистрации перехода права собственности), она вошла в конкурсную массу должника. Более того, в п. 10 договора купли-продажи N ТА023В от 02.04.2019 должник и Шуняева А.В. предусмотрели, что в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности или наличии любого не снятого обременения должник должен вернуть покупателю уплаченную по договору сумму. В сложившейся ситуации удовлетворению подлежало требование заявителя о включении денежных требований в реестр требований кредиторов (с учетом указанных требований как подлежащих удовлетворению после удовлетворения всех требований, включенных в реестр, в связи с тем, что соответствующее заявление подано Шуняевой А.В. по истечении установленного законом срока для предъявления требований о включении в реестр). Иной подход повлек бы преимущественное удовлетворение требований заявителя по сравнению с иными кредиторами должника.

Шуняева А.В. в отзыве возражает против доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего доводы апелляционной жалобы поддерживает в полном объеме; представитель Шуняевой А.В. возражает против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу ст.ст.156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 30.05.2018 между АО "Альфа-Банк" (Кредитор) и ООО "СМУ-3 СТРОЙ" (Заемщик) было заключено соглашение об открытии невозобновляемой кредитной линии в российских рублях N 01R68L (далее - кредитное соглашение от 30.05.2018 N 01R68L), по условиям которого Кредитор обязался на условиях, оговоренных соглашением, предоставить Заемщику денежные средства в российских рублях в форме невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи в размере 185 000 000 руб., а Заемщик обязался в порядке и сроки, установленные соглашением, возвратить кредиты и уплатить проценты за пользование кредитами, а также осуществить в пользу Кредитора иные платежи, предусмотренные соглашением.

Срок действия кредитной линии устанавливается с 30.05.2018 по 31.12.2020 включительно. Кредиты могут быть предоставлены Заемщику в течение срока действия кредитной линии, после окончания данного срока кредиты Заемщику не предоставляются (пункт 2.1. кредитного договора).

В соответствии с пунктом 2.2. кредитного соглашения от 30.05.2018 N 01R68L кредиты предоставляются на основании заключаемых между Кредитором и Заемщиком дополнительных соглашений.

Обязательства заемщика по кредитному договору обеспечивались залогом жилых и нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46, на основании следующих договоров об ипотеке:

- договор об ипотеке N 01R68Z002 от 18.07.2018 между АО "Альфа-Банк" и ООО "СМУ-3 СТРОЙ" (предметом ипотеки (с учетом допсоглашения от 18.10.2018) согласно п. 1.3 договора являлись 14 жилых помещений). В последствии к указанному договору заключено 19 дополнительных соглашений. На момент заключения договора ипотеки многоквартирный дом введен в эксплуатацию, все переданные в залог жилые помещения зарегистрированы на праве собственности за залогодателем (ООО "СМУ-3 СТРОЙ"). Согласованная залоговая стоимость всех помещений (п. 1.4 договора) составила 59 690 410 руб.;

- договор об ипотеке N 01R68Z005 от 03.09.2018 между АО "Альфа-Банк" и ООО "СМУ-3 СТРОЙ" (предметом ипотеки согласно п. 1.3 договора являлись 4 нежилых помещения, в том числе 3 машино-места и одно нежилое помещение на 2-м этаже здания). Впоследствии к указанному договору заключено 8 дополнительных соглашений. На момент заключения договора ипотеки многоквартирный дом введен в эксплуатацию, все переданные в залог нежилые помещения зарегистрированы на праве собственности за залогодателем (ООО "СМУ-3 СТРОЙ"). Согласованная залоговая стоимость всех помещений (п. 1.4 договора) составила 2 164 800 руб.;

- договор об ипотеке N 01R68Z003 от 18.07.2018 между АО "Альфа-Банк" и ООО УК "СМУ- 3" (предметом ипотеки согласно п. 1.3 договора являлись 44 машино-места). Впоследствии к указанному договору заключено 15 дополнительных соглашений. На момент заключения договора ипотеки многоквартирный дом введен в эксплуатацию, все переданные в залог нежилые помещения зарегистрированы на праве собственности за залогодателем (ООО УК "СМУ-3"). Согласованная залоговая стоимость всех помещений (п. 1.4 договора) составила 38 907 000 руб.;

- договор об ипотеке N 01R68Z004 от 15.08.2018 между АО "Альфа-Банк" и ООО УК "СМУ- 3" (предметом ипотеки согласно п. 1.3 договора являлись 27 апартаментов). Впоследствии к указанному договору заключено 19 дополнительных соглашений. На момент заключения договора ипотеки многоквартирный дом введен в эксплуатацию, все переданные в залог нежилые помещения зарегистрированы на праве собственности за залогодателем (ООО УК "СМУ-3"). Согласованная залоговая стоимость всех помещений (п. 1.4 договора) составила 53 814 150 руб.

Обеспечительные сделки, как и кредитный договор, были заключены в соответствии с Решением уполномоченного органа Банка.

Предметами указанных договоров ипотеки являлись жилые и нежилые помещения, машино-места, в том числе, расположенные по адресу: г.Екатеринбург, ул.Тверитина, д.46, в число которых входило спорное нежилое помещение, расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46,помещение N 23, 3 этаж, кадастровый номер 66:41:0601039:347, площадью 26,0 кв.м.

При рассмотрении иных обособленных споров в настоящем деле о банкротстве установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что ООО "УК "СМУ-3" является одним из членов группы компаний "СМУ-3", в которую помимо должника входят: ООО "СМУ-3 СТРОЙ", ООО "ТранспортТрейд", ООО "СнабСМУ-3", АО "СМУ-3", Полищук И.С., Самарина О.А. и др.

02.04.2019 между ООО УК "СМУ-3" (продавец) и Шуняевой Аленой Валерьевной (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N ТА023В, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность нежилое помещение N 23, кадастровый номер 66:41:0601039:365, находящееся по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46, расположенное на 3 этаже, общей площадью 26 кв.м по цене 2 288 000 руб.

В соответствии с п. 4 договора в отношении помещения зарегистрирован залог в пользу АО "Альфа-Банк", о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации N 66:41:0601039:347-66/001/2018-2 от 17.08.2018 Переход права собственности подлежит государственной регистрации при условии снятия обременения с отчуждаемого помещения и прекращения записи в ЕГРН об ипотеке N66:41:0601039:347-66/001/2018-2 от 17.08.2018.

Исходя из п. 5 договора продавец поставил покупателя в известность о том, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемое помещение никому не продано, не подарено, в споре, под арестом и запретом не состоит, рентой, арендой или наймом, или иными какими-либо обязательствами не обременено.

В силу п. 8 договора стороны принимают на себя обязательства нести весь риск неблагоприятных последствий, связанных с достоверностью заявленных ими сведений и предоставляемых ими документов, в соответствии с действующим законодательством.

Согласно п. 11 договора отчуждаемое помещение будет передано покупателю по акту приема-передачи в течение двадцати рабочих дней после полной оплаты, произведенной покупателем, согласно п. 3 договора.

Заявитель внесла предварительную оплату в размере 2 288 000 руб. (кассовые чеки и квитанции от 02.04.2019 на сумму 1 300 000 руб., от 11.10.2019 на сумму 300 000 руб., от 14.10.2019 на сумму 450 000 руб., от 15.10.2019 на сумму 238 000 руб.).

02.04.2019 на основании акта приема-передачи ООО УК "СМУ-3", в лице Полищука И.С., передало указанное выше нежилое помещение Шуняевой А.В..

Переход права собственности на нежилое помещение N 23, площадью 26 кв.м с кадастровым номером 66:41:0601039:365 в установленном законом порядке зарегистрирован не был. В отношении данного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности за ООО УК "СМУ-3" и обременение в виде залога (ипотека) в пользу АО "Альфа-Банк".

В период конкурсного производства конкурсным управляющим с согласия залогодержателя осуществлены действия, направленные на продажу спорного помещения. Так, в отношении нежилого помещения N 23 с кадастровым номером 66:41:0601039:365 проведены торги и подписан договор купли-продажи от 07.10.2021 N33 между должником ООО УК "СМУ-3" (продавец) и Поляковой Ксенией Евгеньевной (покупатель).

Ссылаясь на наличие оснований для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, для снятия обременения в виде ипотеки, признания договора купли-продажи спорного помещения иному лицу недействительным, Шуняева А.В. обратилась в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Рассмотрев настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводам о наличии оснований для удовлетворения требований Шуняевой А.В. об осуществлении регистрации перехода права собственности на спорное помещение, которое возникло в результате заключения и фактического исполнения (в части передачи помещения и денежных средств) договора купли-продажи от 02.04.2019; о наличии оснований для прекращении залога в отношении спорного помещения. Удовлетворяя требования о признании сделки недействительной, суд первой инстанции исходил из того, что помещение передано заявителю 02.04.2019, из владения Шуняевой А.В. не выбывало, при этом судом не установлено оснований для применения последствий недействительности сделки, поскольку внесённые Поляковой К.Е. (покупатель по договору купли-продажи от 07.10.2021) денежные средства возвращены указанному лицу, в свою очередь, спорное помещение Поляковой К.Е. не передано.

Исследовав материалы дела в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального права, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 223 АПК РФ, п. 1 ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направлены в том числе на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства понимается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Как указывалось выше, требование заявителя вытекает из договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного с ООО УК "СМУ-3".

Шуняевой А.В. во исполнение условий договора исполнены обязательства покупателя объекта недвижимости по оплате спорного имущества путем внесения должнику денежных средств в общей сумме 2 288 000 руб., помещение передано заявителю 02.04.2019, из владения Шуняевой А.В. не выбывало.

Переход права собственности на нежилое помещение N 23, площадью 26 кв.м с кадастровым номером 66:41:0601039:365 в установленном законом порядке зарегистрирован не был. В отношении данного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности за ООО УК "СМУ-3" и обременение в виде залога (ипотека) в пользу АО "Альфа-Банк".

Ссылаясь на то, что право собственности на спорное нежилое помещение принадлежит должнику (ввиду отсутствия регистрации перехода права собственности), помещение вошло в конкурсную массу должника, конкурсный управляющий в апелляционной жалобе указывает на необходимость трансформации требования Шуняевой А.В. в денежное требование.

В соответствие с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона.

Главой 26 ГК РФ установлен перечень оснований прекращения обязательств, который не является закрытым, однако не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательств должно быть предусмотрено соглашением сторон (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств").

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ завершающим этапом передачи права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация его перехода от продавца к покупателю.

По смыслу разъяснений, приведенных в абз. 3 п. 36, п.п. 58, 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), иск о признании права на недвижимое имущество может быть удовлетворен, если истец владеет спорным имуществом и представит доказательства возникновения у него соответствующего права. Лица, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, должны доказать, что их право на спорное имущество возникло в силу закона (независимо от государственной регистрации), либо возникло до 31.01.1998 (дата введения в действие системы государственной регистрации) в соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности. Удовлетворение иска о признании права возможно только при условии, что такое право у истца на момент рассмотрения спора уже возникло, однако оспаривается или не признается ответчиком, в связи с чем требует судебного признания (подтверждения).

В данном случае заявителем предъявлено, среди прочего, требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Конкурсный управляющий в апелляционной жалобе указывает на неправомерное применение судом первой инстанции положений ст. 551 ГК РФ.

Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с указанными доводами конкурсного управляющего в силу следующего.

Как разъяснено в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности н других вещных прав", п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основания для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

После продажи объекта недвижимости, но до государственной регистрации перехода права собственности к продавцу на каждую из сторон договора купли-продажи законом наложены ограничения по распоряжению имуществом, являющимся предметом договора, а именно до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Однако и продавец, в свою очередь, уже не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно служит предметом его обязательства, возникшего из договора купли-продажи; в случае же нарушения данного правила и заключения нового договора о распоряжении тем же имуществом продавец несет ответственность, в том числе в виде признания недействительными заключенных в последующем сделок.

В данном случае, на момент продажи спорного имущества на торгах оно принадлежало на праве собственности ООО УК "СМУ-3", однако владела им Шуняева А.В.

С целью снятия обременений и регистрации перехода права собственности покупатель исполнил свои обязательства по договору, что подтверждается кассовыми чеками и квитанциями на общую сумму 2 288 000 руб.

Нежилое помещение передано должником покупателю по акту приема-передачи, в пункте 4 которого стороны подтвердили произведение полных расчетов по договору купли-продажи.

Таким образом, продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение в свое владение.

В свою очередь, действуя вопреки требованиям статьи 10 ГК РФ, в нарушение обязательств, добровольно взятых на себя в результате заключения договора купли-продажи с Шуняевой А.В., общество УК "СМУ-3" не совершило необходимые действия, не сняло обременение в виде ипотеки, не зарегистрировало переход права собственности на спорное помещение.

Данные обстоятельства были установлены судом первой инстанции.

Спора относительно действительности возникших между Шуняевой А.В. и должником правоотношений в отношении спорного имущества между сторонами договора купли-продажи нежилого помещения N ТА023В от 02.04.2019 не имеется.

Конкурсный управляющий в апелляционной жалобе ссылается на п. 10 договора купли-продажи N ТА023В от 02.04.2019, в соответствии с которым стороны предусмотрели, что в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности или наличие любого не снятого обременения должник должен вернуть покупателю уплаченную по договору сумму.

Между тем, в тексте договора отсутствует данный пункт с таким содержанием.

Также арбитражным судом не установлено оснований для признания сделки недействительной.

Кроме того, конкурсный управляющий в суде первой инстанции указывал, что внесенные покупателем по сделке денежные средства были возвращены Поляковой К.Е. и спорное помещение не было ей передано.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка судебным актам по аналогичным делам, подробно проанализированы обстоятельства аналогичных обособленных споров, установлен сложившейся порядок взаимодействия между должником и банком, кроме того установлено, что между сторонами в настоящем деле сложилась практика снятия обременений в аналогичном порядке с иных отчуждаемых жилых и нежилых помещений в доме по адресу г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д. 46.

Так, судом учтена позиция апелляционного суда, изложенная в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 в рамках обособленного спора в настоящем деле о банкротстве по заявлениям Резник Н.И., Кашириной М.В., Кощеевой О.А. о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, об исключении объектов недвижимого имущества из конкурсной массы, о признании права залога (ипотеки) отсутствующим, в котором были рассмотрены обстоятельства аналогичного обособленного спора.

Установив, что денежные средства в счет оплаты стоимости недвижимого имущества от Шуняевой А.В. полностью были перечислены ею, что полностью соответствует положениям п. 1 ст. 312 ГК РФ и подтверждает исполнение обязательств по оплате цены по договору перед продавцом; учитывая, что все расчеты между сторонами происходили задолго до возбуждения в отношении должника настоящего дела о банкротстве и после введения многоквартирного дома по адресу: г.Екатеринбург, ул.Тверитина, д.46 в эксплуатацию на основании заключенного с должником договора купли-продажи N ТА023В от 02.04.2019; принимая во внимание, что спорное помещение было передано заявителю, который им фактически владеет, должником не совершены необходимые действия по снятию обременения в виде ипотеки, не зарегистрирован переход права собственности на спорное помещение, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Шуняевой А.В. об осуществлении регистрации перехода права собственности на спорное помещение, которое возникло в результате заключения и фактического исполнения (в части передачи помещения и денежных средств) договора купли-продажи от 02.04.2019; о наличии оснований для прекращении залога в отношении спорного помещения; о недействительности сделки и отсутствии оснований для применения последствий ее недействительности, поскольку внесённые Поляковой К.Е. (покупатель по договору купли-продажи от 07.10.2021) денежные средства возвращены указанному лицу, в свою очередь, спорное помещение Поляковой К.Е. не передано.

При этом невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательства по оплате нежилого помещения, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

С учетом вышеизложенного, доводы конкурсного управляющего о квалификации заявленного требования в качестве денежного, подлежащего удовлетворению после удовлетворения всех требований, включенных в реестр, в связи с тем, что соответствующее заявление подано Шуняевой А.В. по истечении установленного законом срока для предъявления требований о включении в реестр, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права.

Иных доводов, которые могли бы повлиять на принятое решение, в апелляционной жалобе не приведено.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 26 сентября 2022 года по делу N А60-2127/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Чухманцев

Судьи

Т.Ю. Плахова С.В. Темерешева