Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2023 г. N 09АП-86625/22 по делу N А40-115301/2022

г. Москва

25 января 2023 г.

Дело N А40-115301/22

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2023 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей: Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аверьяновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2022 по делу N А40-115301/22

по заявлению ДГИ г. Москвы

к Управлению Росреестра по г. Москве

третье лицо: ООО "АТАК"

о признании незаконным и отмене уведомления

при участии от заявителя: Нагорный В.И. по доверенности от 28.12.2022; от заинтересованного лица: Винокурцева Е.В. по доверенности от 10.03.2022; от третьего лица: Веселов А.В. по доверенности от 03.11.2022

УСТАНОВИЛ:

ДГИ г. Москвы (далее - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 09.03.2022 N КУВД-001/2021-51827842/6 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2022 заявленные требования удовлетворены.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "АТАК".

Регистрирующий орган с указанным решением не согласился и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

Через канцелярию суда от третьего лица поступил отзыв, приобщен к материалам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои позиции и возражения.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Апелляционный суд, выслушав представителя заявителя, заинтересованного лица, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, на земельный участок площадью 4050 кв.м с кадастровым номером 77:07:0008001:85 по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, вл. 13, корпус 3 заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.09.2021 N М-07-057290 с ООО "АТАК" для целей эксплуатации нежилого здания в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка сроком до 23.08.2070 (далее - Договор).

На Участке расположены нежилые здания: - с кадастровым номером 77:07:0008001:1120 общей площадью 1 242,8 кв. м по адресу: г. Москва, Можайский, ул. Толбухина, д.13, корп.3; - с кадастровым номером 77:07:0008001:5042 общей площадью 177,6 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, вл.13, корп.3. ООО "АТАК" принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0008001:1120 общей площадью 1 242,8 кв. м по адресу: г. Москва, Можайский, ул. Толбухина, д.13, корп.3 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24 августа 2021 г. N КУВИ-002/2021-110825852, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 26 декабря 2012 N 77-77-07/084/2012-517). Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745 с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 16.09.2021 N М-07-057290.

По итогам рассмотрения указанного заявления Управлением Росреестра по Москве направлено уведомление от 09.03.2022 N КУвД-001/2021-51827842/6 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды.

В качестве причин для отказа в государственной регистрации Управлением Росреестра по Москве указано, что нежилое здание (кад. N 77:07:0008001:5042), расположенное на земельном участке, включено в перечень объектов самовольного строительства, заактированных по приложениям 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Не согласившись с оспариваемым решением, полагая его незаконным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке.

При этом основаниям для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе и договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации). Соответственно, регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие условий для заключения спорного договора, поскольку вопрос определения наличия соответствующих условий относится к компетенции органов, уполномоченных на осуществление функций по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности (Судебная практика: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.12.2019 N Ф05-22668/2019 по делу N А40-64909/2019; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2019 N Ф05-2448/2019 по делу N А40-83272/2018).

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Сведения об объекте недвижимости (кад. N 77:07:0008001:5042) по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, вл.13, корп.3, расположенном на указанном земельном участке, отражены в перечне объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (п. 1524) - Приложении 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП "Об утверждении положения взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Вместе с тем в силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание объекта недвижимости самовольной постройкой возможно лишь в порядке искового производства.

Иной подход приводил бы к умалению принципа неприкосновенности собственности, что недопустимо (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно ведениям из ЕГРН объект недвижимости (кад. N 77:07:0008001:5042) по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, вл.13, корп.3 находится в собственности ООО "Браско", ИНН: 7731651191, ОГРН: 1107746464781 (запись N 77-77-07/033/2013-465 от 18.06.2013). Ранее Департамент и Правительство Москвы обращались в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Браско" о признании спорного объекта здание (кадастровый номер 77:07:0008001:5042), площадью 177,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, вл. 13, к. 3, самовольной постройкой; об обязании ООО "Браско" снести спорный объект здание; о признании зарегистрированного права собственности ООО "Браско" на спорный объект отсутствующим; об обязании ООО "Браско" освободить земельный участок с кадастровым номером 77:07:0008001:85 по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, вл.13, к. 3 от спорного объекта.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.10.2020, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 и Арбитражного суда Московского округа от 08.07.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Письмо N ДГИ-И-6726/22 с разъяснениями Департамента по вопросу регистрации договора аренды направлено в адрес Управления Росреестра по Москве 03.02.2022.

Кроме того, как указано в отказе Управления Росреестра по Москве изменений параметров объекта капитального строительства (здания общей площадью 1242,8 кв.м, принадлежащего на праве собственности ООО "АТАК"), его частей (высоты, количества этажей, площади застройки) Госинспекцией по недвижимости не выявлено.

Признаки самовольного строительства отсутствуют.

Таким образом, Управлением Росреестра не представлено доказательств признания принадлежащих арендатору (ООО "АТАК") объектов недвижимости самовольными постройками на основании ст. 222 ГК РФ.

Решение суда о признании объектов недвижимости, принадлежащих ООО "АТАК", самовольной постройкой отсутствует.

Согласно правовой позиции судов "само по себе включение здания в утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для целей строительства и при отсутствии разрешения на строительство, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, расположенных в таком здании" (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.12.2020 N Ф05- 18900/2020 по делу N А40-224072/2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.04.2021 N Ф05-7077/2021 по делу N А40-46564/2020, постановление от 27.07.2021 N 09АП-41961/2021 по делу N А40-7449/21, постановление от 22.10.2020 N 09АП-42322/2020 по делу N А40-332401/19 ).

30.03.2022 Госинспекцией по недвижимости составлен акт N 9075619 об отсутствии факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка по адресу г. Москва, ул. Толбухина, вл. 13, корп. 3.

Кроме того, в соответствии со ст. 209 ГК РФ права по владению, пользованию и распоряжению имуществом принадлежат собственнику такого имущества.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Департамент в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП выполняет полномочия собственника в отношении имущества города Москвы, осуществляет управление и распоряжение земельными участками города Москвы.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Заключенный между сторонами Договор аренды не противоречит нормам и принципам действующего гражданского законодательства, отражает свободное волеизъявление сторон, направленное на сохранение имеющихся обязательств между сторонами в измененном виде.

При этом действующим законодательством регистрирующему органу не предоставлено право вмешиваться в договорные отношения сторон по сделке и давать оценку условиям договора, а также давать оценку предшествующим заключению договора аренды документам.

Учитывая изложенное, отказ Управления Росреестра по Москве в регистрации договора не соответствует ст. ст. 26, 27 Федерального закона N 218-ФЗ и нарушает права и законные интересы Департамента в экономической деятельности, поскольку он лишен возможности осуществлять полномочия собственника земельного участка, предусмотренные ст. 209 ГК РФ.

В данном случае в регистрирующий орган представлен полный пакет документов, отвечающих требованиям законодательства, необходимых и достаточных для внесения в ЕГРН записи об аренде земельного участка.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по Москве отсутствовали основания для отказа в осуществлении действий по государственной регистрации договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а также, что оспариваемое решение нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Довод Ответчика, что представленный на государственную регистрацию Договор аренды не соответствует требованиям Закона о регистрации недвижимости - противоречит доказательствам дела, содержанию Уведомления Ответчика.

Ответчик указал, что Договор аренды, представленный на государственную регистрацию Заявителем, не содержит усиленной квалифицированной электронной подписи сторон, поэтому не соответствует положениям ч. 8 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости.

Данный довод Ответчика не соответствует содержанию Договора аренды, который подписан действующими ЭЦП обеих сторон.

Кроме того, в силу ч. 8 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости, Решение об отказе в государственной регистрации должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

В то же время, Уведомление не содержит таких оснований отказа в государственной регистрации, как отсутствие ЭЦП сторон в Договоре аренды;

Следовательно, указанный довод Ответчика является несостоятельным.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03.10.2022 по делу N А40-115301/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Т.Т. Маркова М.В. Кочешкова