Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2023 г. N 18АП-17517/22 по делу N А07-25647/2019

г. Челябинск

01 февраля 2023 г.

Дело N А07-25647/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2023 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Калиной И.В.,

судей Забутыриной Л.В., Курносовой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Михайловым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фаткуллиной Земфиры Маратовны на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 по делу N А07-25647/2019 об отказе в удовлетворении заявления о признании торгов и сделки недействительными.

В заседании приняли участие представители:

публичного акционерного общества Национальный Банк "ТРАСТ" - Алексеева Л.А. (паспорт, доверенность),

Фаткуллиной Земфиры Маратовны - Плотникова О.Н. (паспорт, доверенность).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.19 (резолютивная часть объявлена 13.11.2019) требования ПАО НБ "ТРАСТ" признаны обоснованными, в отношении ООО "Инвест Недвижимость" (ИНН 0278182201, ОГРН 1110280048339) (далее - ООО "Инвест Недвижимость", должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим ООО "Инвест Недвижимость" утверждена арбитражный управляющий Белоцерковская Анна Сергеевна.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.09.2020 (резолютивная часть объявлена 27.08.2020) в отношении ООО "Инвест Недвижимость" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Абаев А.Г.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2021 (06 апреля 2021) ООО "Инвест Недвижимость" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утвержден Абаев А.Г.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Фаткуллиной Земфиры Маратовны о признании недействительными торгов, проведенных 10.03.2022 по продаже нежилых помещений ООО "Инвест Недвижимость":

- Лот N 1 нежилые помещения общей площадью 987,8 кв. м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Правды, д. 21, в том числе:

1. общей площадью 748,9 кв. м., этаж 1, номер на поэтажном плане 52, 52а, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70,71,72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, кадастровый номер 02:55:050331:155 (залог), начальная цена реализации объекта в составе Лота N 1 - 52 000 000 рублей;

2. общей площадью 238,9 кв. м., кадастровый номер 02:55:050331:2189 (незалог) начальная цена реализации объекта в составе Лота N 1 - 12 071 000 руб. Вид права - собственность. Зарегистрированные обременения-ипотека (для помещения N 1), аренда.;

- договора купли-продажи от 20.04.2022, заключенного между ООО "Инвест Недвижимость" в лице конкурсного управляющего Абаева А.Г. и Фаткуллиной З.М., применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 05.12.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с судебным актом, Фаткуллина З.М. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила судебный акт отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы податель указала, что конкурсным управляющим в публикации относительно объекта торгов размещены недостоверные сведения, технические характеристики объекта не соответствуют техническому плану. Фаткуллина З.М. со ссылкой на заключение специалиста указывает, что фактически была проведена не перепланировка спорного объекта, а реконструкция, а, следовательно, должна быть разрешительная документация и информация внесена в технические документы объекта. В результате реконструкции уменьшилась площадь спорного объекта. Податель жалобы указывает на необоснованное отклонение ходатайства о назначении экспертизы, в рамках которой нужно было установить достоверную площадь объекта, соответствует ли проведенная реконструкция ГОСТам, поскольку специалистом в своем заключении отражено на наличие угрозы жизни и здоровью людей произведенной реконструкцией.

Определением суда от 19.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное заседание на 25.01.2023.

К дате судебного заседания поступили отзывы от ПАО Национальный банк "Траст" (вх. N 3818 от 20.01.2023), ООО "Инвест Недвижимость" (вх. N 4124 от 23.01.2023), приобщенные судом апелляционной инстанции в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От заявителя в апелляционный суд поступило ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Рассмотрев ходатайство о назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции считает не подлежащим удовлетворению ходатайство в силу следующего.

На основании ч. 3 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза, в том числе назначенная в рамках арбитражного дела, является одним из доказательств по делу.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

В обоснование ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы заявитель ссылается на заключение специалиста ООО "Региональный центр независимых экспертиз", согласно которому специалистом установлено наличие реконструкции спорного помещения в отсутствие разрешительных документов, специалистом также установлено, что в результате реконструкции данного нежилого помещения были грубо нарушены нормативные и законодательные требования, невозможно однозначно установить соответствие данного нежилого помещения требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Следовательно, исследуемое нежилое помещение в реконструированном виде может создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, судебная коллегия, ознакомившись с заключением специалиста, не усматривает веских оснований для назначения судебной экспертизы, обстоятельства, установленные специалистом, не опровергли документы, имеющиеся в деле, которые оценены судом первой инстанции по существу.

Перечисленные специалистом характеристики спорного объекта (объединение нескольких небольших помещений, заложен дверной проем в помещение N 64; зашит витраж помещения N 65; реконструирован вход с улицы в помещение N 63; заложен дверной проем между помещением и иные аналогичные характеристики), не свидетельствуют о реконструкции помещения, тогда как на перепланировку помещения имеется согласование Администрации городского округа (л.д. 145), акт о выполненном переустройстве и (или) перепланировке помещений от 26.11.2018, в соответствии с требованиями нормативных документов (л.д. 146).

Выводы специалиста основаны лишь на проведенном осмотре, сопоставлении полученных результатов с данными нормативно-технической литературы, при наличии технического паспорта на объект, предоставленный заявителем, при этом специалистом сделаны выводы о несоответствии проведенной реконструкции законодательным и нормативным требованиями (отсутствует разрешение на реконструкцию, проектная и рабочая документация на реконструкцию и иное).

Выводы о наличии угрозы жизни и здоровью граждан отражены общей фразой, без конкретики на проводимое исследование.

Акты государственных органов не оспорены, иными доказательствами не опровергнуты.

В связи с этим, судебная коллегия не усмотрела оснований для назначения судебной строительно-технической экспертизы.

Представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение суда отменить, требования Фаткуллиной З.М. удовлетворить.

Представитель кредитора ПАО Национальный Банк "ТРАСТ" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных представителей лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с сообщением от 25.11.2021 N 7747471 включенным в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) конкурсный управляющий должника Абаев А.Г. опубликовал сведения о результатах оценки имущества ООО "Инвест Недвижимость", изложенных в Отчете оценки имущества должника N 229/21 от 15.11.2021, выполненного ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка" (далее - Отчет N 229/21).

Из публикации следует, что стоимость по состоянию на 16.09.2021, определенная оценщиком - Здания (помещения) жилые, не входящие в жилищный фонд Описание: Нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Правды, д. 21, кадастровый номер: 02:55:050331:1555, площадь 748,9 кв.м., вид права - собственность, ограничения и обременения - аренда, ипотека составляет 33 838 333,33 руб.

Согласно Отчету N 229/21 следует, что предметом оценки Объект N 12 является нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Правды, д. 21, кадастровый номер: 02:55:050331:1555, площадь 748,9 кв.м., год постройки 1986; текущие использование объекта - торговое; отдельный вход; Демский район г.Уфы, красная линия.

Установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в пользу ПАО НБ "Траст" ипотека, аренда. Согласно условиям договора аренды все объекты обеспечены зонами разгрузки и стоянкой автомобилей до 10 мест, парковка организована.

11.01.2022 конкурсным кредитором ПАО НБ "Траст", требования которого обеспечены залогом, утверждено Положение о порядке, сроках, условиях и о начальной цене продажи имущества ООО "Инвест Недвижимость" (далее - Положение).

Из п. 3.1. Положения следует, что настоящее Положение устанавливает порядок, сроки и условия продажи следующего имущества должника Лот N 1:

- Нежилое помещение, общая площадь 748,9 кв. м., этаж 1, номер на поэтажном плане 52, 52а, 53, 54, 55, 56. 57, 58, 59, 60, 61. 62, 63, 64. 65, 66. 67, 68, 69. 70. 71, 72, 73. 74. 75. 76, 77, 78, 79, 80, 81 адрес объекта: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21. кадастровый номер 02:55:050331:1555 (залог), стоимостью 52 000 000 руб.

- Нежилое помещение, общая площадь 238,9 кв. м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21. кадастровый номер 02:55:050331:2189 (незалог), стоимостью 12 071 000 руб.

Объекты включены в состав одного лота, поскольку образуют единый имущественный комплекс, их совместная продажа направлена на получение максимальной цены от продажи залогового имущества должника. В соответствии с п. 3.3. Положения торги проводятся в форме аукциона в электронной форме, являются открытыми по составу участников. Согласно п.2.7 оператором электронной площадки является - ООО "МЭТС" (302030, Орловская обл. г.Орел. ул. Новосильская.д. 11. пом.4, сайт hups://mets.iTi).

В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ N 8026595 от 15.01.2021 конкурсным управляющим Абаевым А.Г. размещено сообщение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, определенных конкурсным кредитором ПАО НБ "Траст", требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В сообщении указывалось, что местом проведения торгов является Межрегиональная Электронная Торговая Система; Условия обеспечения сохранности предмета залога - Помещения сданы в аренду, на арендаторах лежит обязанность по обеспечению их сохранности и текущему ремонту помещений.

На торги выставляются: Лот N 1 Нежилое помещение, общая площадь 748.9 кв. м., этаж 1. номер на поэтажном плане 52, 52а, 53, 54. 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61,62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81 адрес объекта: Республика Башкортостан г. Уфа. ул. Правды, д. 21, кадастровый номер 02:55:050331:1555 (залог); стоимость (начальная цена продажи) - 52 000 000 руб.; Лот N 2 Нежилое помещение, общая площадь 238.9 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21, кадастровый номер 02:55:050331:2189 (незалог); стоимость (начальная цена продажи) - 12 071 000 руб.

В качестве характеристики зданий указано, что здания и сооружения предприятий торговли, общественного питания, жилищно-коммунального хозяйства: здания (кроме жилых) и сооружения, не включенные в другие группировки; здания (помещения) жилые, не входящие в жилищный фонд.

Конкурсный управляющий информировал, что общее количество лотов на торгах, их состав, дата и время начала и окончания торгов, иные необходимые сведения о торгах будут указаны в сообщении о проведении торгов.

В соответствии с сообщением в ЕФРСБ N 8068527 от 22.01.2022 конкурсным управляющим Абаевым А.Г. опубликовано сообщение о проведении открытого аукциона - 10.03.2022; по форме: открытая форма подачи предложений по цене; место проведения - Межрегиональная Электронная Торговая Система (МЭТС). Период приема заявок: с 31.01.2022 09:00 по 09.03.2022 до 17:00, где для участия в торгах заявитель должен зарегистрироваться на Электронной площадке ООО "МЭТС" на сайте https://m-ets.ru (далее - ЭП), подать заявку, оплатить задаток по реквизитам Передача имущества от конкурсного управляющего и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту.

Имущество продается и передается покупателю по месту нахождения должника. Оба помещения сданы в аренду по соответствующим договорам аренды в пользу юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Помещение N 1 из состава Лота 1 - общей площадью 748,9 кв.м., кадастровый номер 02:55:050331:1555, находится в залоге (ипотеке) у ПАО НБ "Траст", включено в состав единого Лота 1 наряду с незалоговым объектом (помещение N 2 в составе лота) с согласия данного залогового кредитора, поскольку оба помещения образуют единый имущественный комплекс, их совместная продажа в составе одного лота направлена на получение максимальной цены от продажи имущества должника.

В информационном сообщении также указано о порядке проведения аукциона, определения победителя торгов и о порядке заключения договора купли-продажи с победителем торгов.

Согласно Протоколу N 79886-ОАОФ/1 от 09.03.2022 "Об определении участников торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО "Инвест Недвижимость"" в отношении Лота N 1 участником аукциона признана и допущена к участию в торгах Фаткуллина Земфира Маратовна. Задаток в сумме 6 407 100 руб. уплачен по платежному поручению от 01.03.2022 N597 для участия в торгах по продаже имущества ООО "Инвест Недвижимость" Лот N1. Заявителем представлена заявка на участие в торгах и прилагаемые к ней документы, которые соответствуют требованиям законодательства и сообщения о проведении торгов по продаже имущества в установленный сообщением о проведении торгов по продаже имущества срок.

10.03.2022 торги по продаже имущества ООО "Инвест Недвижимость" состоялись, согласно протоколу N 79886 -ОАОФ/1 от 11.03.2022 о результатах торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества победителем торгов признана Фаткуллина З.М., предложившая наиболее высокую цену - 115 327 800 руб., сообщение о состоявшихся торгах по Лоту N1 размещено на сайте ЕФРСБ N83381025 от 11.03.2022, где стоимость имущества должника по Лоту N1 составила: 1. нежилого помещения, общей площадью 748,9 кв.м, этаж 1. номера на поэтажном плане: 52, 52а, 53,54.55,56,57,58,59.60, 61,62.63,64,65,66.67.68.69. 70. 71, 72,73,74.75,76. 77,78,79, 80,81, кадастровый номер: 02:55:050331:1555 (залог), в составе Лота N1 - 93 600 000,0 руб.; 2. нежилого помещения, общей площадью 238,9 кв.м., кадастровый номер 02:55:050331:2189 (не залог) - 21 727 800,00 руб.

Письмом N 25647/2019/88 от 11.03.2022 конкурсный управляющий Абаев А.Г. уведомил Фаткуллину З.М. о необходимости заключения договора купли-продажи имущества ООО "Инвест Недвижимость" в отношении которого Фаткуллина З.М. признана победителем торгов.

20.04.2022 ООО "Инвест Недвижимость" в лице конкурсного управляющего Абаева А.Г. (продавец) и Фаткуллиной З.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает нижеследующие объекты недвижимого имущества (далее - имущество): Нежилое помещение общей площадью 748,9 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21. а именно: этаж 1. номера на поэтажном плане 52, 52а, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67. 68. 69, 70. 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, кадастровый N 02:55:050331:1555, виды разрешенного использования объекта недвижимости: данные отсутствуют, вид права: собственность, дата государственной регистрации: 14.01.2013, номер государственной регистрации: 02-04-01/539/2012-225. основание государственной регистрации: Договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда без рассрочки платежа N600 выдан 14.12.2012; зарегистрированы следующие ограничения прав и обременения объекта недвижимости: номера государственной регистрации (вид): 1. N 02:55:050331:1555- 02/101/2018-16 (аренда), 2. N 02:55:050331:1555-02/101/2018-11 (ипотека), 3. N 02:55:050331:1555-02/101/2018-6 (аренда), стоимость - 93 600 000,00 руб.; нежилое помещение общей площадью 238,9 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21. кадастровый N 02:55:050331:2189, виды разрешенного использования объекта недвижимости: данные отсутствуют, вид права: собственность, дата государственной регистрации: 08.06.2017, номер государственной регистрации:02:55:050331:2189-02/101/2017-2, основание государственной регистрации: Договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда без рассрочки платежа N 1486, выдан 28.01.2016; зарегистрированы следующие ограничения прав и обременения объекта недвижимости: номера государственной регистрации (вид): 1. N 02:55:050331:2189-02/101/2018-5 (аренда), стоимость - 21 727 800,00 руб.

По условиям п.2.2 договора следует, что оплата стоимости имущества осуществляется покупателем денежными средствами в сумме 115 327 800 руб. в срок не позднее 30 календарных дней с даты заключения договора с зачетом в счет частичной оплаты вышеуказанной суммы ранее внесенного покупателем задатка для участия в торгах в размере - 6 407 100 руб.

В соответствии с сообщением на сайте ЕФРСБ N 8669793 от 24.04.2022 конкурсный управляющий ООО Инвест Недвижимость" Абаев А.Г. сообщил о заключении договора купли-продажи от 20.04.2022 с Фаткуллиной З.М., победителем торгов по Лоту N 1.

21.04.2022 Фаткуллина З.М. письменно уведомила конкурсного управляющего Абаева А.Г. о том, что 26.04.2022 в 12.00 ч. (местного времени) состоится обследование нежилых помещений: общей площадью 987,8 кв.м., расположенные по адресу: РБ, г.Уфа. ул. Правды,д.21, в том числе, в составе: нежилое помещение - общей площадью 748,9 кв.м., этаж N 1, кадастровый номер 02:55:050331:1555 ; помещение - общей площадью 238.9 кв.м, этаж N 1, номер кадастровый 02:55:050331:2189, с привлеченным к участию специалистом - экспертом ООО "Региональный центр независимой оценки" в соответствии с заключенным договором на оказание услуг, техническим заданием и вопросами поставленными перед экспертом.

Конкурсному управляющему предложено прибыть в назначенное время для участия в обследовании нежилых помещений или направить уполномоченного представителя и предложено представить все документы, содержащие и подтверждающие технические характеристики фактического состояния нежилых помещений (техпаспорта, техпланы, согласования, решения и пр.).

26.04.2022 с выездом на место: г. Уфа, ул. Правды, д.21 произведен осмотр нежилых помещений, специалистом ООО "Региональный центр независимых экспертиз" Князевым Д.М. с участием Фаткуллиной З.М.

Перед экспертом были поставлены вопросы:

1. "Соответствуют ли фактические технические характеристики нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. улица Правды. 21, общей площадью 987,8 кв. м, техническим характеристикам технического паспорта по состоянию на 2015 год. Если нет, то в чем проявляется несоответствие?";

2. "Соответствует ли проведенная реконструкция (перепланировка) в нежилом помещении общей площадью 987,8 кв. м., расположенная по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, улица Правды, 21, нормативно-технической документации и законодательству РФ (СНиП. ГОСТ, строительным нормам)?";

3. "Не создает ли объект, в данном виде, угрозу жизни и здоровью граждан?".

По результатам исследования, ООО "Региональный центр независимой оценки" подготовлено Заключение по исследованию N 024/035-И-2022 от 05.05.2022.

При ответе на вопрос N 1 были сделаны выводы, что при проведении визуального, инструментального экспертного исследования и изучении представленных заказчиком материалов (технический паспорт на нежилые помещения 1-го этажа встроено - пристроенные к 9-ти этажному жилому дому от 16.02.2015) были выявлены следующие несоответствия конструктивных и объемно-планировочных характеристик исследуемого объекта:

1. Выполнена реконструкция помещений основной входной группы:

1.1. помещение N 66 в результате демонтажа перегородки объединено с помещениями N 64, 68;

1.2. заложен дверной проем в помещение N 64;

1.3. зашит витраж помещения N 65;

1.4. реконструирован вход с улицы в помещение N 63;

1.5 заложен дверной проем между помещением N 63 и основным торговым помещением N 61;

1.6. демонтирован витраж с изоляцией вновь образованных помещений от основного торгового зала помещения N 61 и образованием обособленных помещений.

2. выполнена реконструкция дополнительной входной группы (угловая улиц Правды и Ухтомского), путем увеличения, расширения и образования дополнительных помещений.

3. выполнено устройство перегородки с устройством дверного проема в помещениях "Пекарня N 1" для образования входного тамбура для реконструированной угловой входной группы.

4. заложен дверной проем между основным торговым помещением N 61 помещениями "Пекарня N 1".

5. выполнено устройство дополнительной входной группы с устройством крыльца под помещения "Пекарня N 1" со стороны улицы Правды.

6. выполнен перенос двух дверных проемов с устройством крылец со стороны улицы Ухтомского.

7. над помещением основной входной группы выполнена надстройка для размещения холодильного оборудования.

8. на фасаде и крыше нежилого помещения со стороны улицы Ухтомского смонтированы наружные блоки кондиционеров.

9. заложен дверной проем между помещением N 56 и основным торговым помещением N 61, с полной изоляцией помещения N 56.

10. ликвидированы помещения N 54 и N 55 путем демонтажа соответствующих перегородок.

11. оконный проем помещения N 54 заложен.

12. демонтированы перегородки помещений N N 58, 59, 60 с образованием новых помещений.

13. демонтирован участок несущей стены между помещениями N 57 и N 53.

14. в помещении N 62 выполнена перегородка параллельно улице Ухтомского с образованием двух помещений санузлов.

15. оконный проем помещения N 62 по улице Ухтомского заложен.

При ответе на вопрос N 2 были сделаны следующие выводы, проведенным визуальным инструментальным экспертным исследованием установлено, что проведенная в данном нежилом помещении реконструкция не соответствует законодательным и нормативным требованиям: 1. Отсутствует разрешение на реконструкцию нежилого помещения (Градостроительный кодекс РФ - от 29.12.2004 N 190-ФЗ. ст. 51). 2. Отсутствует проектная и рабочая документация на реконструкцию нежилого помещения (Градостроительный кодекс РФ - от 29.12.2004 N 190-ФЗ. ст. 52). 3. Отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого помещения (Градостроительный кодекс РФ - от 29.12.2004 N 190-ФЗ, ст. 55). 4. Не представлен требуемый пакет документов для получения разрешения на реконструкцию нежилого помещения (Административный регламент предоставления муниципальной услуги "Выдача разрешений на строительство" в муниципальном образовании городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.06.2019). 5. В нарушении требований законодательства произведена реконструкция общедомового имущества путем устройства надстройки под холодильное оборудование на крыше и установки кондиционеров, а так же уменьшение общедомового имущества (земельного участка) путем расширения имеющихся и устройства новых входных групп и устройства дополнительных крылец (Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ, ст. 36).

При ответе на вопрос N 3 были сделаны следующие выводы, так как в результате реконструкции данного нежилого помещения были грубо нарушены нормативные и законодательные требования, невозможно однозначно установить соответствие данного нежилого помещения требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Следовательно, исследуемое нежилое помещение в реконструированном виде может создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

По мнению заявителя, исследуемое нежилое помещение в реконструированном виде нарушает права и законные интересы граждан в части незаконного использования общедомового имущества и введения в заблуждение приобретателя данного имущества. Так как в результате реконструкции нежилого помещения (закладка проема и полная изоляция помещения N 56) фактическая используемая площадь нежилого помещения уменьшилась на 10,4 кв.м., заявителю (приобретателю) причинен реальный материальный ущерб в результате недостоверной информации, предоставленной собственником.

Фаткуллиной З.М. конкурсному управляющему Абаеву А.Г. было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от 20.04.2022, им получено 10.05.2022, в котором указано, что 26.04.2022 в ходе обследования нежилых помещений выявлено, что обстоятельства (характеристики нежилых помещений), из которых исходила сторона покупателя после ознакомления с информационным сообщении о торгах и принятии решения об участии в торгах (регистрации заявки, оплата задатка, предложение наиболее высокой цены по ЛотуN 1), существенно изменены (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), что установлено и отражено в экспертном заключении, подготовленного ООО "РЦНЭ" по результатам обследования.

Информационное сообщение о проведении торгов, сведения о продаваемом имуществе ООО "Инвест Недвижимость" размещено с нарушением положений (правил) Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. 28,ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)") и ст. 447. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению Фаткуллиной З.М., сообщение о торгах, опубликованное на сайте ЕФРСБ N 8068527 от 22.01.2022 не содержало всей необходимой информации о выставляемом на торги имуществе по Лоту N 1, как и опубликованный конкурсным управляющим отчет об оценке N 229/21, где указаны количественные и качественные характеристики только объекта N 12 -нежилые помещения (стр. 67 - 69 отчета), общей площадью 748,9 кв.м., кадастровый номер 02:55:050331:1555, также отсутствовали достоверные сведения о состоянии и характеристиках имущества. Оценщиком нежилые помещения, общей площадью 238,0 кв.м., кадастровый номер 02:55:050331:2189, расположенные по адресу г. Уфа, ул. Правды, д.21 не исследованы, выводы о стоимости объекта не сделаны. На страницах 390 - 394 Отчета N229/21 приведены краткие характеристики договора аренды нежилых помещений, в том числе нежилых помещений, общей площадью 748,9 кв.м., расположенных по адресу г.Уфа, ул. Правды, д.21, кадастровый номер 02:55:050331:1555 (договор аренды N21 от 14.01.2013, ДС N5 от 27.03.2018, площадь аренды 703,3 кв.м., договор NД-4 от 01.09.2018, площадь аренды 44,1 кв.м.), где согласно п.2.1.4 в случае досрочного расторжения договора не по вине арендатора в течение 10 календарных дней с момента освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений, работ и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению. При этом стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты. Арендодатель обязуется возместить следующие имущественные потери арендатора: имущественные потери арендатора в размере цены перенайма, фактически уплаченной арендатору лицу, уступающими свои права и обязанности по настоящему договору в пользу арендатора, которые не могут превышать сумму в размере 19 700 000 руб.

В сообщении о проведении торгов конкурсным управляющим была предоставлена неполная информация в отношении имущества, входящего в Лот N 1 а именно, не указано, что в помещениях, проведена незаконная перепланировка (переоборудование).

В отношении перепланировки (реконструкции) имущества, которое относится к общедомовой собственности, отсутствует согласие всех сособственников.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, принял во внимание следующее.

Положениями статей 110, 111, 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 447, ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила продажи имущества должника, в соответствии с которыми организатор торгов обязан указывать в публикуемом сообщении сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с имуществом. Публично размещаемые сведения о предмете торгов должны быть полными и достоверными, позволяющими потенциальным участникам торгов принять решение об участии в них и сформировать свои возможные предложения о цене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"

императивно закреплена обязанность организатора торгов при публикации в официальном издании в сообщении о продаже указывать и полные сведения о предмете торгов, составе, характеристиках и описание выставленного на торги имущества должника, а также размере задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток (пункты 7.1. 8 и 10).

Данная обязанность обусловлена необходимостью предоставления лицам, желающим принять участие в торгах, полной и доступной информации о реализуемом имуществе (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.11.2021 N 2512-0).

При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи. В том случае, когда продавец скрывал от покупателей информацию в отношении продаваемого имущества, а именно о несоответствии предмета торгов его фактическому состоянию, что может препятствовать передаче его в собственность покупателя, возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать о продаваемом имуществе из иных источников не могут приниматься во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действующего недобросовестно.

Фаткуллина З.М. пояснила в суде первой инстанции, что при подаче заявки на участие в торгах и при заключении договора, являясь добросовестным участником сделки, полагалась на информацию, размещенную на сайте ЕФРСБ, учитывая, что на момент подписания договора не была предоставлена техническая документация на нежилое помещение. Конкурсный управляющий Абаев А.Г. предоставил недостоверные сведения относительно предмета договора купли-продажи, а именно на день объявления о торгах и на день заключения договора купли-продажи, спорное имущество не соответствовало характеристикам, таким, как: нежилое помещение общей площадью 748,9 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21, а именно: этаж 1. номера на поэтажном плане 52, 52а, 53, 54, 55. 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64. 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74. 75, 76. 77, 78. 79. 80, 81, кадастровый N 02:55:050331:1555, нежилое помещение общей площадью 238,9 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21, кадастровый N 02:55:050331:2189. От покупателя до подписания договора были скрыты сведения о наличии незаконной перепланировки и переоборудования и пр. Допущенные конкурсным управляющим Абаевым А.Г. нарушения требований к сообщению о проведении торгов являются, по мнению заявителя, существенными, поскольку пользование и распоряжение приобретенным с торгов имуществом существенно ограничивается. Заявитель указала, что данная информация могла повлиять на решение Фаткуллиной З.М. о приобретении имущества, об участии или неучастии в торгах, со стороны конкурсного управляющего она была введена в заблуждение относительно определения предмета торгов. Зная об указанных обстоятельствах, Фаткуллина З.М. не участвовала бы в торгах. Право потенциального покупателя выяснить дополнительные сведения о предмете торгов, не освобождает организатора торгов от представления (опубликования) полной и достоверной информации. Покупатель не должен нести риски, если продавец неполно (неправильно) указал описание имущества в извещении.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В пункте 6 статьи 447 установлено, что правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии со ст. 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с учетом положений ст. 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

При рассмотрении спора о признании торгов недействительными следует исходить из того, являются ли допущенные нарушения существенными, повлияли ли они на результат торгов, затрагивают ли они имущественные права и интересы заявителя.

Истец должен представить доказательства того, что в результате удовлетворения его иска о признании торгов недействительными будут реально восстановлены его нарушенные права. Под существенным нарушением порядка проведения торгов в судебной практике понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункты 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Залоговый кредитор ПАО "Национальный банк "Траст" в своих возражениях указал следующее.

В заявлении Фактуллиной З.М. отсутствуют указания и пояснения относительно того, какие именно права были нарушены и как признание торгов недействительными восстановит эти нарушенные права.

Изучив размещенную на сайте Федресурс информацию о торгах, положение о порядке реализации имущества и заключенный с покупателем договор купли-продажи, ПАО НБ "Траст" полагает, что все требования закона относительно процедуры проведения торгов были соблюдены конкурсным управляющим должника, основания для признания торгов недействительными отсутствуют. Единственный довод покупателя в обоснование заявления о признании торгов недействительным заключается в том, что конкурсный управляющий не сообщил о выполненной и не зарегистрированной в установленном порядке перепланировке в объекте продажи. Фактуллина З.М. указывает, что если бы она знала о не узаконенной перепланировке, то не стала бы участвовать в торгах. При этом из сложившейся судебной практики следует, что наличие незаконной перепланировки не является препятствием к проведению торгов и не служит разумным основанием для их отмены в случае отсутствия иных нарушений проведения торгов, а также, если незаконная перепланировка не подтверждена судебным актом.

Как указывает Банк, 12.10.2021 Фаткуллина З.М. обращалась в ПАО НБ "Траст" с предложением о выкупе имущества, переданного в залог банку, при этом в письме приведена сравнительная таблица площади помещений до и после перепланировок. В том числе указано, что имущество ООО "Инвест Недвижимость", расположенное по адресу Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21. В таблице указано, что площадь объекта после перепланировки составляет 755,3 кв.м (залог Банка) и 232,8 кв.м (не залог). То есть, Фактуллина З.М. задолго до проведения торгов достоверно знала точные характеристики объекта и выражала готовность приобрести имущество. При указанных обстоятельствах, проведение покупателем экспертизы объекта после заключения договора купли-продажи и последующее обращение в суд с иском о признании торгов недействительными из-за незнания покупателя о выполненных перепланировках является злоупотреблением права и не подлежит судебной защите.

В сообщении о торгах сделана оговорка о том, что имущество продается в состоянии "как есть" и всем интересантам была предоставлена возможность провести осмотр помещения до заключения договора купли-продажи. В публикации о торгах указано, что подробную информацию о характеристиках имущества и порядке реализации можно узнать у организатора торгов по телефону и по электронной почте. С учетом указанной оговорки и принимая во внимание высокую стоимость имущества, разумный добросовестный покупатель, имеющий реальной целью приобрести имущество, мог реализовать возможность ознакомиться с фактическим состоянием имущества, а также ознакомиться со всей правоустанавливающей документацией на объект до внесения задатка и до заключения договора купли-продажи имущества. Противоположная последовательность действий покупателя дополнительно указывает на осведомленность о реальном состоянии имущества.

ПАО НБ "Траст" дополнительно обратил внимание на то, что согласно предоставленной конкурсным управляющим должника документации, выполненная перепланировка объекта соответствует требованиям закона и может быть зарегистрирована в Росреестре при предоставлении соответствующего заявления с приложением документов, то есть не нарушает права покупателя. Из представленных конкурсным управляющим должника документов следует, что на продаваемом объекте действительно имеет место быть фактическая перепланировка, произведенная ООО "Инвест-Недвижимость" по инициативе арендатора объекта - ООО "Агроторг" (Х5 retail group) в 2018 году, в ходе которой должником получены следующие документы: - проект перепланировки N 028/5-18 от 01.06.2018; - техническое заключение от 03.06.2018 на предмет оценки технического состояния, эксплуатационной надежности и возможности выполнения мероприятий по перепланировке; - письмо Администрации г. Уфа от 26.11.2018 N 6-16/04557-18 о согласовании возможности перепланировки (переустройства) нежилых помещений; - акт приемочной комиссии МБУ "Центр городского дизайна" г. Уфы, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ N б/н от 26.11.2018, содержащий в себе вывод о соответствии произведенной должником перепланировки требованиям нормативных документов. Согласно указанным документам, в ходе проведенной перепланировки на объекте выполнены работы, направленные на обустройство будущего (ныне действующего) магазина "Пятерочка", а именно: демонтаж дверных и оконного блоков, демонтаж ненесущих перегородок, демонтаж части несущей стены с устройством металлической перемычки МП-1, демонтаж части самонесущей стены с устройством металлической перемычки МП-2, монтаж витража, закладка проемов газобетонными блоками, устройство дверных проемов, облицовка стен и пр. В результате выполненной перепланировки площадь помещения увеличилась, что не может нарушить права покупателя. Все выполненные работы соответствуют требованиям закона (подтверждается документально). Покупатель не был лишен возможности провести осмотр помещения до заключения сделки.

В установленный договором срок до 21.05.2022 оплата не поступила. Из материалов дела следует, что со стороны конкурсного управляющего были выполнены все мероприятия для заключения договора купли-продажи, предоставлена вся информация об имуществе должника, предоставлены покупателю все необходимые реквизиты для перечисления денежных средств в счет оплаты по договору, а также конкурсный управляющий был готов оказать содействие покупателю в формировании и передаче в Росреестр пакета документов для регистрации перехода права собственности на имущество. При этом со стороны покупателя не были исполнены прямо предусмотренные договором купли-продажи обязательства по оплате.

По мнению ПАО НБ "Траст", обращение Фактуллиной З.М. в суд с заявлением о признании торгов недействительными и расторжении договора купли-продажи фактически прикрывает односторонний отказ от исполнения договора. Такое поведение указывает на злоупотребление правом со стороны Фаткуллиной З.М. и влечет нарушение прав и законных интересов кредиторов ООО "Инвест Недвижимость", так как кредиторы рассчитывают получить удовлетворение своих требований за счет реализации имущества должника в максимально короткие сроки, а недобросовестный покупатель затягивает сроки реализации имущества должника, что негативно сказывается на всех участниках дела о банкротстве должника.

Конкурсный управляющий в письменных возражениях (отзыве) заявил о своем несогласии с требованиями Фаткуллиной З.М. с учетом следующего.

В соответствии с п.п. 16, 17 ст. 110, п. 4 ст. 138 ФЗ от 26.10.2002 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" со стороны организатора торгов в адрес Фаткуллиной З.М. 12.03.2022 направлено предложение о заключении договора купли-продажи в соответствии с представленным ею предложением о цене имущества Лота 1 с приложением протоколов торгов, проекта договора купли-продажи (исх. N 25647/2019/88 от 11.03.2022). Указанное письмо получено Фаткуллиной З.М. 15.04.2022. Подписанный Фаткуллиной З.М. один экземпляр договора купли-продажи от 20.04.2022 получен организатором торгов 25.05.2022 (номер заказного почтового отправления 45313069035344). В соответствии с п. 2.2. договора купли-продажи от 20.04.2022 оплата стоимости имущества по договору осуществляется покупателем денежными средствами в сумме 115 327 800 руб. в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней с даты заключения договора с зачетом в счет частичной оплаты вышеуказанной суммы ранее внесенного покупателем задатка для участия в торгах в размере 6 407 100 руб. (платежное поручение Фаткуллиной З.М. N 597 от 01.03.2022 г. на сумму 6 407 100 руб.). В тридцатидневный период с даты заключения договора от 20.04.2022 оплата не поступила. В соответствии с п. 4.2. договора купли-продажи от 20.04.2022 непоступление денежных средств в счет оплаты имущества в сумме и сроки, указанные в договоре, считается отказом покупателя от исполнения обязательства по оплате имущества. В этом случае продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, письменного уведомив покупателя о расторжении настоящего договора.

27.04.2022 конкурсным управляющим ООО "Инвест Недвижимость" получено письменное уведомление Фаткуллиной З.М. об обследовании нежилого помещения с привлечением специалиста от 22.04.2022 с предложением должнику прибыть 26.04.2022 на обследование нежилых помещений по адресу: г. Уфа, ул. Правды, д. 21. Представители ООО "Инвест Недвижимость" 26.04.2022 обеспечили Фаткуллиной З.М. и прибывшим с ней людям проведение осмотра интересующих их помещений должника, однако никакого личного участия в совершении ею действий по обмеру и осмотру не принимали, согласия на личное участие в совершаемых ею действиях не давали, документы не подписывали. 10.05.2022 конкурсным управляющим ООО "Инвест Недвижимость" получено письменное предложение Фаткуллиной З.М. о расторжении договора купли-продажи от 20.04.2022, заключенного по результатам торгов по продаже имущества ООО "Инвест Недвижимость". Конкурсный управляющий ООО "Инвест Недвижимость" согласия на расторжение договора купли-продажи от 20.04.2022 не давал, предложение о расторжении не акцептовал, поскольку не согласен с этим предложением по заявленным Фаткуллиной З.М. основаниям.

Со стороны конкурсного управляющего ООО "Инвест Недвижимость" 25.07.2022 в адрес Фаткуллиной З.М. направлено уведомление об одностороннем расторжении договора купли-продажи от 20.04.2022, которое ею получено 03.08.2022. Основанием для расторжения договора купли-продажи по инициативе ООО "Инвест Недвижимость" (продавца) стал п. 4.2. договора купли-продажи от 20.04.2022, предусматривающий, что непоступление денежных средств в счет оплаты имущества в сумме и сроки, указанные в договоре, считается отказом Фаткуллиной З.М. (покупателя) от исполнения обязательства по оплате имущества. В этом случае продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, письменного уведомив покупателя о расторжении договора. При этом неоплата стороной договора, заключенного с должником, находящимся на стадии банкротства, в срок, установленный заключенным между ними договором купли-продажи, является существенным нарушением договорного обязательства. В соответствии с п. 4.3. договора купли-продажи от 20.04.2022 в случае расторжения договора в соответствии с пунктом 4.2. договора покупатель теряет право на получение имущества и утрачивает внесенный задаток; в данном случае дополнительного соглашения о расторжении договора не требуется. С учетом указанного уведомления об одностороннем расторжении договора купли-продажи от 20.04.2022, конкурсным управляющим внесены изменения в ранее размещенную информацию на Электронной торговой площадке "МЭТС" и на сайте ЕФРСБ - аннулировано сообщение о заключении договора купли-продажи с победителем торгов.

По мнению конкурсного управляющего ООО "Инвест Недвижимость", в удовлетворении заявления Фаткуллиной З.М. о расторжении договора купли-продажи от 20.04.2022 и возврате ранее внесенного задатка в размере 6 407 100 21 N А07-25647/2019 руб. должно быть отказано, в связи с тем, что 03.08.2022 состоялось одностороннее расторжение договора купли-продажи от 20.04.2022 по инициативе конкурсного управляющего по п. 4.2. договора, в связи с неполучением оплаты по договору в установленный тридцатидневный срок с даты его заключения (не позднее 20.05.2022); отсутствием оснований для возврата задатка на основании п. 4.3. договора купли-продажи от 20.04.2022, предусматривающего, что в случае расторжения договора в соответствии с пунктом 4.2. договора покупатель теряет право на получение имущества и утрачивает внесенный задаток; в данном случае дополнительного соглашения о расторжении договора не требуется; отсутствием каких-либо оснований для расторжения договора купли-продажи от 20.04.2022, приведенных Фаткуллиной З.М., поскольку она до начала проведения торгов была прекрасно осведомлена как о факте, так и объеме проведенной перепланировки отдельных помещений ООО "Инвест Недвижимость", доказательства ее осведомленности с приложением копий документов приведены в отзыве конкурсного кредитора ПАО НБ "Траст" по настоящему спору.

По мнению конкурсного управляющего, Фаткуллина З.М., обращаясь с данным заявлением, преследует цель отказа от исполнения договора и возврата ей задатка. Кроме того, перепланировки в помещениях ООО "Инвест Недвижимость" не могут считаться незаконными или несогласованными, поскольку были проведены в конце 2018 года на основании надлежащим образом разработанных и согласованных документов, подтверждением чего являются: - письмо заместителя председателя - ответственного секретаря Межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий Р.Р. Шакирянова от 26.11.2018 (исх. N 6-16/04557-18) на имя генерального директора ООО "Инвест Недвижимость" Гизатуллина Т.Х. о согласовании вопроса о возможности перепланировки (переустройства) рассматриваемых нежилых помещений с учетом представленных: проекта перепланировки нежилых помещений N028/5-18-АС, выполненного ООО Инженерным Бюро "СтройТех-XXI", технического заключения по результатам проведения освидетельствования основных несущих и ограждающих строительных конструкций нежилых помещений на предмет оценки их технического состояния, эксплуатационной надежности и возможности выполнения мероприятий по перепланировке, выполненного ООО Инженерным Бюро "СтройТех-XXI". В частности, Межведомственной комиссией согласованы работы по перепланировке (переустройству) в конструктивном плане не снижающие эксплуатационной надежности объекта с возможностью безопасной эксплуатации здания в целом, а именно: демонтаж и возведение перегородок с проемами; закладка и оборудование новых проемов; устройство коробов существующих стояков водоснабжения и канализации; облицовка стен по металлическому каркасу - технически возможны; акт о выполненном переустройстве и (или) перепланировке помещений от 26.11.2018, утвержденный заместителем председателя - ответственным секретарем Межведомственной комиссии по вопросам внешнего оформления городских территорий Р.Р. Шакиряновым, в котором отражено, что в нежилых помещениях первого этажа по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Правды, д. 21, работы выполнены согласно Техническим паспортам на нежилые помещения инвентарный номер N 33470, кадастровые N 02:55:050331:1555, N 02:55:050331:2189 от 08.08.2018: проектная (исполнительная) документация разработана: проект перепланировки нежилых помещений N028/5-18-АС, выполнен ООО Инженерным Бюро "СтройТех-XXI"; экспертное заключение о состоянии строительных конструкций после выполненной перепланировки и (или) переустройства выполнено: Техническое заключение по результатам проведения освидетельствования основных несущих и ограждающих строительных конструкций нежилых помещений на предмет оценки их технического состояния, эксплуатационной надежности и возможности выполнения мероприятий по перепланировке, выполнено ООО Инженерным Бюро "СтройТех-XXI". Решено: 1. считать предъявленные работы выполненными в соответствии с требованиями нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации. 2. принять переустроенные и (или) перепланированные помещения общей площадью 232,8 кв.м., 755,3 кв.м. 3. считать настоящий акт основанием для внесения изменений в поэтажные планы и экспликации органов технической инвентаризации.

По мнению конкурсного управляющего, Фаткуллина З.М, знала о перепланировках, однако заключила договор купли-продажи. В дальнейшем же она решила найти повод для его расторжения и возврата уплаченного задатка, для чего повела себе недобросовестно, заявила о недостатках купленного ею имущества должника. Кроме того, указанные ею недостатки не являются существенными или неустранимыми, не влекут ущемления ее прав или законных интересов с учетом ее осведомленности и несущественной разницы в квадратных метрах: зарегистрированная в ЕГРН площадь помещений 748,9 кв.м, и 238,9 кв.м, (всего 987,8 кв.м.), после перепланировки их площадь 755,3 кв.м, и 232,8 кв.м, (всего 988,1 кв.м.), то есть стало на 0,3 кв.м. больше, что составляет увеличение на 0,03 % от общей площади помещений.

Конкурсный управляющий не ставил вопрос о доплате со стороны Фаткуллиной З.М. за разницу площади по договору (зарегистрированной в ЕГРН) и фактической (после перепланировки), в связи с чем, также нет оснований считать права Фаткуллиной З.М. нарушенными действиями конкурсного управляющего ООО "Инвест Недвижимость".

Конкурсный управляющий считает, что требования Фаткуллиной З.М. являются необоснованными и подлежат отклонению судом в полном объеме, поскольку, с одной стороны, ей было известно о проведенных перепланировках помещений, с другой стороны, они были выполнены на законных основаниях и не нарушают ее прав или законных интересов.

Согласно правовой позиции высшей судебной инстанции, приведенной в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановления от 23.12.2010 N 63), в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать как наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, так и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При этом, основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановления от 29.04.2010 N 10/22), споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Возможность признания судом недействительными торгов в связи с нарушением правил, предусмотренных законом, если указанные нарушения действительно имели место, влечет обязанность для суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также совокупность иных обстоятельств. В частности, суду необходимо выяснить: могут ли права и законные интересы конкретного лица быть защищены и восстановлены принятием судебного акта; возможно ли после разрешения спора и признания торгов недействительными достижение целей торгов путем проведения повторных торгов; исполнены ли контракты, заключенные по итогам торгов, проведенных с нарушением правил закона; возможно ли приведение сторон в первоначальное состояние; в чем выражается заинтересованность лица, оспаривающего торги.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", с учетом особенностей, установленных пунктом 3 статьи 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Абзацем 2 пункта 10 статьи 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что в сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления. При этом, законодательство не содержит требований о детальном описании каждого объекта, выставленного на торги, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе. Следует также учитывать, что излишнее описание имущества, выставленного на торги напрямую влияет на стоимость опубликования сведений о торгах в официальных источниках, а увеличение затрат на проведение торгов влечет уменьшение размера удовлетворения требований конкурсных кредиторов.

Как отмечено судом первой инстанции, на торги было выставлено одним лотом N 1 имущество ООО "Инвест Недвижимость", расположенное по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21: нежилое помещение (залоговое), площадью 748,9 кв.м., кадастровый номер 02:55:050331:1555 и нежилое помещение (не залоговое), площадь 238,9 кв.м., кадастровый номер 02:55:050331:2189. На торги выставлялось: Нежилое помещение, общая площадь 748,9 кв.м., этаж 1. номер на поэтажном плане 52, 52а, 53, 54. 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61,62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81 адрес объекта: Республика Башкортостан г. Уфа. ул. Правды, д. 21, кадастровый номер 02:55:050331:1555 (залог); стоимость -52 000 000 руб. Нежилое помещение, общая площадь 238,9 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, ул. Правды, д. 21, кадастровый номер 02:55:050331:2189 (незалог); стоимость - 12 071 000 руб.

Именно данные характеристики имущества и были указаны организатором оспариваемых торгов при описании предмета лота N 1. Площадь помещений с учетом перепланировки составила: нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:050331:1555 (залог) 755,3 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:050331:2189 (незалог) 232,8 кв.м. Незначительное увеличение площади помещения не может нарушить права покупателя и не может являться основанием признания торгов недействительными.

Таким образом, как обоснованно указано судом, организатором торгов вся необходимая информация о предмете открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника, предусмотренная пунктом 10 статьи 110 и пунктом 4 статьи 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", была указана в опубликованной информации (характеристики этого имущества, включающие наименование имущества, адрес места нахождения имущества, площадь - без учета перепланировки с разницей 0,3 кв.м. и назначение реализуемого объекта), данная информация является достоверной. При этом, недостаточность каких-либо сведений для принятия претендентом решения об участии в торгах компенсировалась возможностью детального ознакомления с имуществом, доказательств наличия препятствий для осмотра имущества не представлено.

Согласно п. 2 ст. 1 Закона "О государственной регистрации недвижимости" ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с законом сведений. Пунктом 6 указанной нормы права установлено, что государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и иные.

Также в силу п. п. 1, 2, 3 ст. 8 Закона "О государственной регистрации недвижимости" в ЕГРН вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах.

Как указано выше, установленные специалистом, привлеченным заявителем, в заключении обстоятельства, не опровергли документы, имеющиеся в деле, которые оценены судом первой инстанции по существу.

Перечисленные специалистом характеристики спорного объекта (объединение нескольких небольших помещений, заложен дверной проем в помещение N 64; зашит витраж помещения N 65; реконструирован вход с улицы в помещение N 63; заложен дверной проем между помещением и иные аналогичные характеристики), не свидетельствуют о реконструкции помещения, тогда как на перепланировку помещения имеется согласование Администрации городского округа (л.д. 145), акт о выполненном переустройстве и (или) перепланировке помещений от 26.11.2018, в соответствии с требованиями нормативных документов (л.д. 146).

Выводы специалиста основаны лишь на проведенном осмотре, сопоставлении полученных результатов с данными нормативно-технической литературы, при наличии технического паспорта на объект, предоставленный заявителем, при этом специалистом сделаны выводы о несоответствии проведенной реконструкции законодательным и нормативным требованиями (отсутствует разрешение на реконструкцию, проектная и рабочая документация на реконструкцию и иное).

Выводы о наличии угрозы жизни и здоровью граждан отражены общей фразой, без конкретики на проводимое исследование.

Акты государственных органов не оспорены, иными доказательствами не опровергнуты.

Площадь спорного объекта напротив немного увеличилась, о чем заявителю было известно, в том числе, о перепланировке объекта, что следует из письма, адресованного залоговому кредитору.

При этом, заявитель заключает договор на столь значительную сумму без предварительного осмотра, без выяснения обстоятельств, на которые ссылается после состоявшихся торгов и заключения договора, и которые были известны заявителю до проведения торгов.

В соответствии с абз. 3 п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве установлено, что организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Таким правом заявитель не воспользовался.

Целью публикации в порядке ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество. Не проведение надлежащего изучения информации о предмете торгов, в том числе посредством неосуществления запроса у организатора торгов дополнительных сведении, при наличии обозначенных в публикации средств связи с их организатором, а также не проведение осмотра имущества является предпринимательским риском покупателя, ответственность за который не может быть возложена ни на должника, ни на конкурсных кредиторов.

Как следствие, действуя добросовестно и разумно, при принятии решения об участии в торгах, Фаткуллина З.М. могла заблаговременно ознакомиться с приобретаемым помещением, препятствий к осмотру не имелось, поскольку в помещении находится магазин "Пятерочка", под который и была совершена перепланировка, к конкурсному управляющему заявитель не обращалась за проведением осмотра и предоставлением необходимой документации.

Судом учтено, что, как следует из объявления о проведении торгов, согласно условиям их проведения, лицо, подавшее заявку на участие в торгах, подтверждает, что ознакомлено с имуществом, являющимся предметом торгов, претензий к имуществу не имеет. Условия договора не содержат претензии к составу и качеству имущества.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Как верно указано судом, основаниями для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушения норм закона при проведении торгов и нарушения прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

Заявителем, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства того, что при проведении оспариваемых торгов были допущены нарушения норм закона, равно как и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В рассматриваемом случае, суд не усмотрел оснований для назначения экспертизы, поскольку для разрешения настоящего обособленного спора достаточно представленных в материалы дела доказательств, в частности, Акт о выполненном переустройстве и (или) перепланировке помещений от 26.11.2018 не оспорен, вступивший в законную силу судебный акт, которым бы перепланировка помещений признавалась незаконной, отсутствует, то есть отсутствуют законные препятствия к проведению торгов.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления Фаткуллиной З.М.

Таким образом оснований для признания торгов недействительными, а также отмены обжалуемого судебного акта, апелляционная коллегия не усматривает.

По мнению апелляционной инстанции, все представленные в материалах дела доказательства оценены судом первой инстанции с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи надлежащим образом, результаты этой оценки отражены в судебном акте.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства и опровергаются материалами дела, а потому оснований для ее удовлетворения не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 по делу N А07-25647/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Фаткуллиной Земфиры Маратовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Калина

Судьи

Л.В. Забутырина Т.В. Курносова