Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2023 г. N 15АП-22075/22 по делу N А53-10301/2022

город Ростов-на-Дону

01 февраля 2023 г.

дело N А53-10301/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кириленко А.М.,

при участии:

ИП Мартынова Т.В. - лично,

от истцов: представитель Оленев А.Е. по доверенностям от 19.10.2021 и от 14.12.2021,

от ответчика: глава администрации Снисаренко О.П. представитель Лукьянов С.Ю. по доверенности от 24.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Шолоховского городского поселения

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 26.10.2022 по делу N А53-10301/2022 по иску индивидуального предпринимателя Мартыновой Татьяны Викторовны (ИНН 614206632194, ОГРНИП 304614236500049) и индивидуального предпринимателя Мулевана Василия Михайловича (ИНН 616502605356, ОГРНИП 315619600037961) к ответчику - администрации Шолоховского городского поселения (ИНН 6142019400, ОГРН 1056142025906) об изъятии имущества, взыскании, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Мартынова Татьяна Викторовна, индивидуальный предприниматель Мулеван Василий Михайлович (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации Шолоховского городского поселения (далее - ответчик) об изъятии имущества у истцов, взыскании денежных средств в виде возмещения за изымаемое имущество, прекращении права собственности на имущество; взыскании судебных расходов (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2022 путем выкупа у индивидуального предпринимателя Мартыновой Татьяны Викторовны в муниципальную собственность муниципального образования "Шолоховское городское поселение" изъята 1/2 доли нежилого помещения площадью 347,7 кв. м, кадастровый номер 61:47:0030101:1031, расположенного на 1 этаже, Литер: АА1а многоэтажного дома признанного аварийным, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Белая Калитва, р.п. Шолоховский, ул. 40 лет Октября, дом 8, с предоставлением возмещения в размере 9 529 074 руб. Право собственности индивидуального предпринимателя Мартыновой Татьяны Викторовны на 1/2 долю нежилого помещения площадью 347,7 кв. м, кадастровый номер 61:47:0030101:1031, расположенного на 1 этаже, Литер: АА1а многоэтажного дома расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Белая Калитва, р.п. Шолоховский, ул. 40 лет Октября, дом 8 подлежит прекращению после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. С администрации Шолоховского городского поселения в пользу индивидуального предпринимателя Мартыновой Татьяны Викторовны взыскано 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 10 000 руб. расходов по оплате заключения специалиста. Путем выкупа у индивидуального предпринимателя Мулевана Василия Михайловича в муниципальную собственность муниципального образования "Шолоховское городское поселение" изъята 1/2 доли нежилого помещения площадью 347,7 кв. м, кадастровый номер 61:47:0030101:1031, расположенного на 1 этаже, Литер: АА1а многоэтажного дома признанного аварийным, расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Белая Калитва, р.п. Шолоховский, ул. 40 лет Октября, дом 8 с предоставлением возмещения в размере 9 529 074 руб. Право собственности индивидуального предпринимателя Мулевана Василия Михайловича на 1/2 доли нежилого помещения площадью 347,7 кв. м, кадастровый номер 61:47:0030101:1031, расположенного на 1 этаже, Литер: АА1а многоэтажного дома расположенного по адресу: Россия, Ростовская область, г. Белая Калитва, р.п. Шолоховский, ул. 40 лет Октября, дом 8 подлежит прекращению после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. С администрации Шолоховского городского поселения в пользу индивидуального предпринимателя Мулевана Василия Михайловича взыскано 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 10 000 руб. расходов по оплате заключения специалиста.

Решение мотивировано тем, что истцы являются собственниками нежилого помещения в многоэтажном доме, признанным аварийным. Администрацией принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоэтажный дом. Между сторонами возникли разногласия по цене выкупа. Стороны от проведения по делу судебной экспертизы отказались. При определении стоимости возмещения суд признал представленный истцами отчет об оценке достоверным и допустимым доказательством.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что собственниками спорного нежилого помещения являются физические лица, что подтверждается выпиской из ЕГРН, в связи с чем иск не относится к компетенции арбитражного суда. Федеральным и областным законодательством не предусмотрена возможность возмещения за нежилые помещения, расположенные в многоквартирных домах. Администрация является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку полномочиями по выплате возмещения собственникам нежилых помещений она не наделена. Рыночная стоимость нежилого помещения является завышенной и не соответствует фактическому состоянию имущества. Рыночная стоимость земельного участка включена необоснованно, поскольку истцам не принадлежит земельный участок, расположенный под нежилым помещением. Размер убытков и упущенной выгоды не подтвержден документально. Стоимость общего имущества не подлежит взысканию в силу ст. 37 ЖК РФ. Основания для включения в возмещение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствуют. Судом не назначена судебная экспертиза.

От ответчика в материалы дела поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, в которых администрация оспаривает результаты представленного истцами экспертного заключения.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Мартынова Т.В. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Мулеван В.М. просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, ходатайство о приобщении к материалам дела новых доказательств (рецензии).

Представитель истцов в судебном заседании возражал против назначения судебной экспертизы, отклонил доводы жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев заявленное администрацией ходатайство о назначении экспертизы, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 82, 159, 184, 185 отказывает в его удовлетворении ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии со статьями 75, 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое подлежит исследованию наряду с другими доказательствами.

Пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23) разъяснено, что в случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (части 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

При этом, в суде апелляционной инстанции такое ходатайство рассматривается судом с учетом положений части 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23).

Суд первой инстанции неоднократно, а именно 3 раза предлагал рассмотреть вопрос о назначении по настоящему спору оценочной экспертизы.

Ввиду отсутствия доказательств наличия уважительности причин невозможности заявить ходатайство о назначении экспертизы, в суд первой инстанции, с учетом положений статьи 268 АПК РФ, апелляционная коллегия отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении экспертизы.

Рассмотрев ходатайство администрации о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Представленные заявителем жалобы дополнительные доказательства, не могут быть приняты во внимание, поскольку являются новым доказательством, полученным после вынесения обжалуемого судебного акта, и не являлась предметом исследования и оценки суда первой инстанции.

Заключение либо рецензия специалиста относительно обоснованности заключения другого эксперта, не является достаточным и допустимым доказательством, подтверждающим недостоверность, неполноту или противоречивость экспертного заключения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Мартынова Татьяна Викторовна, индивидуальный предприниматель Мулеван Василий Михайлович являются собственниками (по 1/2 доли) нежилого помещения площадью 347,7 м 2, кадастровый номер: 61:47:0030101:1031, расположенного на 1 этаже, Литер: АА1а многоэтажного дома по адресу: Россия, Ростовская область, Белокалитвинский район, рп. Шолоховский, ул. 40 лет Октября, д. 8

Заключением межведомственной комиссии администрации Белокалитвинского района от 27.09.2014 N 285, постановлением главы Шолоховского городского поселения от 20.04.2015 N 82 названный жилой дом N 8 по пр. 40 лет Октября, р.п. Шолоховский в Белокалитвинском районе признан аварийным и подлежащим сносу.

В адрес собственников жилых помещений многоквартирного дома по N 8 по ул. 40 лет Октября, р.п. Шолоховский в Белокалитвинском районе направлялись требования о сносе многоквартирного дома.

В установленный в требованиях срок снос многоквартирного жилого дома собственниками жилых и нежилых помещений добровольно осуществлен не был.

В связи с неосуществлением сноса жилого дома собственниками жилых помещений, 22.10.2021 администрацией Шолоховского городского поселения принято постановление N 177 "Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд", согласно которому по адресу: Ростовская область, Белокатвинский район, р.п. Шолоховский, ул. 40 лет Октября, д. 8 были изъяты земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:47:0030101:33, на котором расположен многоквартирный дом, а также жилые и нежилые помещения.

В связи с необходимостью рассмотрения вопроса об обеспечении прав собственников нежилых помещений при изъятии недвижимого имущества, истцы обращались с заявлениями в администрацию Шолоховского городского поселения. В ответе администрация указала, что выплата выкупной цены за изымаемые помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд собственникам нежилых помещений не предусмотрена.

Неисполнение обязанности по выкупу помещения в аварийном многоквартирном жилом доме явилось причиной обращения в суд с настоящим иском.

Согласно подпунктам 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 6 статьи 279 ГК РФ, статьи 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется на условиях, определенных в соглашении об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии).

Согласно п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указано, что при определении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ в состав выплаты, подлежащей собственнику помещения, включается рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 1 статьи 56.8 ЗК РФ).

Размер возмещения за спорные земельные участки, определен истцами на основании заключения эксперта ООО "Эксперт" от 22.03.2022 N 9/22, согласно которому рыночная стоимость размера возмещения в связи с изъятием недвижимого имущества, представляющего собой нежилое помещение общей площадью 347,7 кв. м, кадастровый номер 61:47:0030101:1031, расположенное на 1 этаже, Литер АА1а многоэтажного жилого дома признанного аварийным, расположенного по адресу: Ростовская область, Белокалитвинский район, р.п. Шолоховский, ул. 40 лет Октября, дом 8, составляет 19 058 148 рублей.

Ответчик не согласился с выкупной стоимостью, представил отчет об оценке ООО "Центр судебных экспертиз" от 14.07.2022, согласно которому рыночная стоимость размера возмещения в связи с изъятием недвижимого имущества, представляющего собой нежилое помещение общей площадью 347,7 кв. м, кадастровый номер 61:47:0030101:1031, расположенное на 1 этаже, Литер АА1а многоэтажного жилого дома признанного аварийным, расположенного по адресу: Ростовская область, Белокалитвинский район, р.п. Шолоховский, ул. 40 лет Октября, дом 8, составляет 15 816 885 руб.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции неоднократно, определениями от 16.05.2022, от 21.06.2022, 19.07.2022, предлагал представителям сторон рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы, для чего оформить ходатайство с учетом норм действующего законодательства. Однако, несмотря на обширную судебную практику по данной категории дел и необходимости проведения судебной оценочной экспертизы, стороны от проведения экспертизы по делу отказались, что зафиксировано аудиозаписями судебных заседаний. В связи с чем суд рассмотрел спор по имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование позиций по делу сторонами представлены ответы об оценке определения рыночно стоимости спорного имущества в целях определения суммы возмещения за спорное имущество.

Суд исследовал представленный ответчиком отчет об оценке от 14.07.2022 N 350-вс/22, ему дана надлежащая подробная оценка.

Так, отчет об оценке ООО "Центр судебных экспертиз" от 14.07.2022 не соответствуют Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7).

Согласно отчету об оценке ООО "Центр судебных экспертиз" от 14.07.2022 рыночная стоимость размера возмещения за нежилое помещение включает в себя: рыночную стоимость самого помещения в размере 12 298 018 руб., рыночную стоимость убытков, причиненных собственнику изъятием помещения в результате произведенных улучшений, в том числе упущенную выгоду, а также убытки, причиненные в связи с изменением места расположения объекта, расходы на переезд в размере 529 214 руб., рыночную стоимость суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в МКД в размере 2 989 653 руб.

При этом в расчет возмещения, в нарушение части 7 ст. 32 ЖК РФ, оценщиком не включена рыночная стоимость доли (долей) земельного участка под МКД, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности.

Согласно исследовательской части заключения рыночная стоимость доли (долей) земельного участка под МКД не включена в размер возмещения, поскольку земельный участок под многоквартирным домом не образован, его границы не установлены и не учтены, государственный кадастровый учет произведен как ранее учтенный, права, предусмотренные земельным законодательством на земельный участок у собственника объекта отсутствуют (т. 2 л.д. 13).

Оценщиком не учтено следующее.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Из положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) следует, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федеральный закон N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлена обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (если такие земельные участки не были образованы до 1 марта 2005 года, т.е. до вступления в силу ЖК РФ). Данная обязанность до сих пор надлежащим образом не исполнена. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При этом земельный участок, на котором расположен данный дом, должен быть достаточным для размещения на нем элементов озеленения и благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке объектов.

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о таких земельных участках приводит к ущемлению конституционного права собственника на получение равноценного возмещения при принудительном отчуждении имущества для государственных или муниципальных нужд. Однако неисполнение уполномоченными органами своих обязанностей по образованию земельного участка не должно приводить к нарушению законных интересов собственников изымаемых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм материального права, следует, что изъятие земельного участка является способом принудительного отчуждения имущества, и по существу, представляет собой сделку купли-продажи имущества по цене, определенной в порядке, установленном статьями 281 ГК РФ, 32 ЖК РФ, 56.8 ЗК РФ, согласно которым собственник объектов недвижимости в многоквартирном доме, подлежащем сносу, при изъятии земельного участка вправе требовать равноценного возмещения стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе выплаты стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытков, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из материалов дела следует, что согласно сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, Белокалитвинский район, р.п. Шолоховский, ул. 40 лет Октября, дом 8, кадастровый номер 61:47:0030101:33, категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома не выше 3-х этажей, поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный.

Сведения о том, что земельный участок образован на основании решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, а также о зарегистрированных правах отсутствуют, следовательно, указанный земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, отмечено, что определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, поскольку положения статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок).

Таким образом, стоимость доли в праве на земельный участок и общее имущество необоснованно не включена оценщиком в выкупную стоимость изымаемого имущества.

Соответственно судом первой инстанции, вопреки доводам дополнений к жалобе (пункт 1, 3), мотивирована необходимость учета стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок

Кроме того, как следует из отчета об оценке от 14.07.2022, объект оценщиком не осматривался.

В отчете указано, что объект не используется по назначению, что не соответствует действительности, так как объект используется истцами в качестве торгового помещения, что подвержено истцами в ходе судебного заседания.

Согласно п. п. 10, 11 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности, выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

На стр. 21 в определении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в разделе 5.1 "Термины и определения" отчета не вычитаются нежилые (коммерческие) помещения собственников наравне с помещениями не являющимися частями квартир собственников, как и нет самого определения нежилого (коммерческого) помещения в отличии от термина "жилое помещение".

Также на стр. 23 отчета в определении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в разделе 5.1 "Термины и определения" указано определение "выкупная цена квартиры" и не указано определение "выкупная цена нежилого помещения", являющегося предметом оценки.

Согласно исследовательской части отчета (стр. 27 отчета) в карточке МКД имеется ошибка в общей площади дома, где вместо 2265,9 кв. м указано 2266,10 кв. м, а в площади жилых помещений указано 1455,00 кв. м вместо 1458,8 кв. м, анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект применительно к квартирам, а не к нежилым (коммерческим) помещениям (стр. 42 отчета).

Оценщиком необоснованно учтена средняя цена квартиры на вторичном рынке в г. Белая Калитва, а не нежилого (коммерческого) помещения и не в р.п. Шолоховский (стр. 43 отчета), скидка на торг учитывается применительно к квартирам, а не к нежилым (коммерческим помещениям) (стр. 44 отчета), аналог N 3 является административным зданием, а аналоги 4 и 5 являются свободными помещениями в отличии от объекта оценки являющимся торговым помещением (стр. 45 отчета), средне ценовой диапазон стоимость сделки купли-продажи снова указан применительно к квартирам (стр. 47 отчета), материал дома учитывается применительно к квартирам.

На странице 57 отчета оценщик проводит зависимость рыночной стоимости единицы площади квартиры от общей площади квартиры, а не нежилого помещения.

При проведении оценки оценщик в отчете при скидке на торг (стр. 56 отчета), материл дома (стр. 56 отчета), Санузел (стр. 58 отчета), корректировку на этаж (стр. 59 отчета) применяет "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. Квартиры", авторы: Л.А. Лейфер, Шегурова Д.А., г. Нижний Новгород, 2019 г.

На странице 78 отчета при расчете корректировок, указано об отсутствии в спорном доме газоснабжения, центрального отопления и канализации, что ведет к занижению стоимости помещения, однако не соответствует действительности. В опровержение указанному в материалах дела имеется технический паспорт на многоквартирный жилой дома по состоянию на 10.07.2010, раздел IV "Благоустройство здания" содержит сведения о наличии указанных коммуникаций. Данное также подтверждено фототаблицами спорного помещения.

Кроме того, оценщик рассчитывает убытки применительно к жилому помещению без учета площади и торгового оборудования.

Таким образом, оценщиком производилась оценка определения стоимости недвижимости в сравнении с объектами, к которым исследуемый объект не относится, по справочникам, применяемым при оценке квартир, а не по нежилым (торговым) помещениям.

На стр. 39 отчета видно, что оценщик проводит параллель между ценами вторичного жилья в Ростовской области и ценами продажи коммерческой недвижимости в Ростовской области. При этом из графика цен вторичного жилья в Ростовской области видно, что наибольшая цена за 1 кв. м у однокомнатных квартир, то есть жилых помещений меньшей площади, в то же время согласно графика цен продажи коммерческой недвижимости в Ростовской области торговые помещения, каким является спорное нежилое помещен, имеют более высокую стоимость 1 кв. м по сравнению с иными видами коммерческой недвижимости.

Отказываясь от применения доходного подхода, оценщик на стр. 62 отчета обосновывает отказ тем, что чистый доход от аренды квартиры практически невозможен, так как квартиры на рынке аренды предлагаются частично или полностью меблированными, что не соотносится с предметом оценки.

Отказываясь от применения доходного подхода, оценщик на стр. 63 отчета обосновывает отказ тем, что строительство отдельно взятой квартиры невозможно, при том, что объектом оценки не является квартира.

При расчете убытков на стр. 67 - 69 отчет оценщик указывает, что рассчитывал внутреннюю отделку квартиры, а не нежилого помещения.

Также, оценщик в нарушение ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ не учел убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение (услуги риелторов и юристов), несрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На стр. 78-82 отчета при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт применяются поправочные коэффициенты применительно к квартирам, а не к нежилым (торговым) помещениям.

Поскольку отчет содержит ряд пороков, повлиявших на достоверность результата оценки, суд признал его недостоверным доказательством.

Повторно оценив отчет ответчика, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки вывода суда, мотивированных возражений по вышеуказанной судебной оценке апеллянтами не приведено.

При определении стоимости вымещения за изымаемое помещение суд руководствовался отчетом ООО "Эксперт" от 22.03.2022 N 9/22, представленный в материалы дела истцами. Суд признал его допустимым и достоверным доказательством.

Так, согласно представленному заключению эксперта от 22.03.2022 N 9/22 рыночная стоимость размера возмещения за изымаемое нежилое помещение составляет 19 058 148 руб. и включает в себя рыночную стоимость объекта в размере 15 377 792 руб., рыночную стоимость доли земельного участка в размере 56 472,64 руб., рыночную стоимость всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием в размере 1 230 876,2 руб. (60 000 руб. - расходы на переезд (услуги грузчиков, погрузчиков, водителей, аренда транспортных средств) с нежилого помещения в не жилое помещение со сборкой разборкой имущества путем обзвона организаций и индивидуальных предпринимателей в телефонном режиме), 5 000 руб. - расходы на оформление права собственности на другое нежилое помещение, 704 542,44 руб. аренда нежилого помещения для продолжения осуществления предпринимательской деятельности из расчета 117 423,74 руб. в месяц (за 6 месяцев), 461 333,76 руб. - расходы на оплату риэлтерских услуг по подбору нежилого помещения в агентствах недвижимости в Белокалитвинском районе, упущенную выгоду в размере 262 500 руб., рассчитанную из потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем полугодового дохода по аналогии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ согласно патенту на осуществление розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, рыночную стоимость доли общего имущества заказчика в многоквартирном доме с учетом доли истцом в праве общей собственности на такое имущество в размере 825 373,8 руб., рыночную стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 305 133,74 руб.

Суд правомерно отклонил доводы ответчика, в частности о невозможности учета в выкупной цене сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, как основанные на неверном толковании норм права.

Доводы ответчика о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу и отсутствуют основания для взыскания денежных средств за счет казны муниципального образования, судом отклоняются в силу следующего.

В силу статей 56.2, 56.10 ЗК РФ, части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

Согласно статье 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими силами могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Бюджетного кодекса РФ главный распорядитель средств бюджета муниципального образования выступает в суде от имени муниципального образования по искам о возмещении причиненного юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов местного самоуправления.

Согласно ведомственной классификации доходов бюджета Шолоховского городского поселения 2021 года (приложение к постановлению администрации Шолоховского городского поселения от 08.11.2021 N 189 "Об утверждении перечня главных администраторов доходов бюджета Шолоховского городского поселения" на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов) администрация Шолоховского городского поселения является главным распорядителем средств бюджета поселения.

Таким образом, администрация по настоящему делу является надлежащим ответчиком по требованиям истца о выкупе земельного участка и нежилого помещения для муниципальных нужд, а также выплате выкупной цены за указанное помещение и земельный участок.

Довод ответчика о том, что рассматриваемый спор не относится к компетенции арбитражного суда, поскольку собственниками нежилого помещения согласно выписке из ЕГРН являются физические лица, подлежит отклонению, поскольку истцы являются индивидуальными предпринимателями и спорное помещение используется ими в предпринимательских целях.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы судом отказано, перечисленные индивидуальным предпринимателем Мартыновой Татьяной Викторовной на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства по чеку от 24.01.2023 в сумме 40 000 руб. подлежат возврату ответчику с депозитного счета апелляционного суда после поступления от индивидуального предпринимателя Мартыновой Татьяны Викторовны соответствующего заявления о возврате денежных средств с депозитного счета суда с указанием банковских реквизитов.

Суд апелляционной инстанции также разъясняет, что в соответствии с пунктом 2.9 Регламента организации деятельности верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденного приказом Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации от 05.11.2015 N 345 невостребованные денежные средства, поступившие во временное распоряжение суда, подлежат списанию с лицевого счета по истечении трех лет с момента вступления в законную силу судебного акта, которым дело разрешено по существу, с последующим их перечислением в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2022 по делу N А53-10301/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Я.Л. Сорока

Судьи

Ю.И. Баранова П.В. Шапкин