Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2023 г. N 07АП-7018/19 по делу N А45-14405/2018

г. Томск

7 февраля 2023 г.

Дело N А45-14405/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Иващенко А.П.,
судей		Дубовика В.С., Сбитнева А.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гальчук М.М. (после перерыва) с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества "Промсвязьбанк" (N 07АП-7018/2019(15)), Варвянского Вадима Васильевича (N 07АП-7018/2019(16)), публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (N 07АП-7018/2019(17)) на определение от 05.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-14405/2018 (судьи Гофман Н.В., Ничегоряева О.Н., Стрункин А.Д.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" (ИНН 5407478706, ОГРН 125476133420), принятое по ходатайству конкурсного управляющего Чернуся Александра Анатольевича о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу "Новомарусино" (ИНН 5406813609, ОГРН 1215400026676).

В судебном заседании приняли участие:

от жилищно-строительного кооператива "Новомарусино": Костина Н.А. по доверенности от 10.01.2022, паспорт;

от публичного акционерного общества "Промсвязьбанк": Плотникова Виктория Викторовна по доверенности от 14.07.2022, паспорт (после перерыва), Иванов В.В. по доверенности от 14.07.2022, паспорт (до перерыва);

от Варвянского Вадима Васильевича: Кречетов Сергей Сергеевич по доверенности от 17.12.2020, паспорт (после перерыва);

конкурсный управляющий Варламова Ольга Александровна, лично, паспорт;

от конкурсного управляющего Варламовой О.А.: Цой С.В. по доверенности от 10.02.2022, паспорт,

от Прокуратуры Новосибирской области (по поручению): Семенова О.О. по доверенности от 01.11.2022, удостоверение (до перерыва).

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.06.2019 общество с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" (далее - ООО "Доступное Жилье Новосибирск", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В деле о банкротстве ООО "ДЖН" применены правила параграфа N 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (банкротство застройщика).

Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Новомарусино" (далее - ЖСК "Новомарусино").

Определением суда от 21.10.2021 ЖСК "Новомарусино" переданы права застройщика, принадлежащие ООО "Доступное жилье Новосибирск" на незавершенный строительством объект жилой дом N 600/12, стр. 4/1, 4/2, 4/3, 4/4., расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая, степень готовности объекта 5%, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061060:30, 54:35:061060:34, 54:35:061060:29.

Постановлением от 20.01.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда определение от 21.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-14405/2018 оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.04.2022 определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2021 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2022 по делу N А45-14405/2018 отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение коллегиальным составом судей в Арбитражный суд Новосибирской области.

Определением суда от 05.09.2022 переданы ЖСК "Новомарусино" права застройщика, принадлежащие ООО "Доступное жилье Новосибирск" на незавершенный строительством объект жилой дом N 600/12, стр. 4/1, 4/2, 4/3, 4/4., расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая, степень готовности объекта 5%, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061060:30, 54:35:061060:34, 54:35:061060:29. Суд обязал конкурсного управляющего Варламову О.А. произвести передачу вышеуказанных прав застройщика в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего определения.

С вынесенным судебным актом не согласились Варвянский Вадим Васильевич (далее - Варвянский В.В.), ПАО "Промсвязьбанк", Публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - ПКК "Фонд развития территорий", Фонд), обратившиеся с апелляционными жалобами.

Варвянский В.В. в апелляционной жалобе просит определение суда от 05.09.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего частично, не передавая ЖСК "Новомарусино" права застройщика на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:061060:30, 54:35:061060:29.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на 5 процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр. Судом неверно установлена стоимость прав застройщика. Заключение эксперта не является надлежащим доказательством по делу, поскольку содержит существенные нарушения. Вопреки выводу суда, экспертом не дана оценка стоимости права на проектную документацию и технические условия. Эксперт определил не рыночную стоимость прав застройщика, а "инвестиционную стоимость". Судом не принято во внимание заключение специалиста N 028(458)/2022-к, содержащее выводы о стоимости технических условий (836 714 378,7 руб.).

Нарушен порядок проведения собрания участников строительства, включенных в реестр. Судом не установлен совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр, - соответствующий ответ об оценке конкурсным управляющим в материалы дела не представлен. Материалы дела также не содержат доказательств внесения денежных средств в размере 84 823 362,56 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Новосибирской области.

Судом не исследовался вопрос о соответствии ЖСК "Новомарусино" требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Надлежащее заключение конкурсного управляющего, предусмотренное пунктом 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в материалах дела отсутствует.

Кроме того, на двух из трех переданных ЖСК "Новомарусино" земельных участках отсутствуют объекты недвижимости, подлежащие передаче. Такая передача, по сути, приведет к неосновательному обогащению ЖСК и нарушению прав и законных интересов иных кредиторов должника. Судом также не конкретизирован состав имущества, подлежащего передаче (а именно, технические условия). Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе.

ПАО "Промсвязьбанк" и Фонд в своих апелляционных жалобах просят обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего в полном объеме.

Апелляционная жалоба ПАО "Промсвязьбанк" мотивирована тем, что обжалуемый судебный акт принят в отсутствие согласия кредитора, обязательства которого обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Материалами дела не подтверждено наличие права собственности должника на объекты незавершенного строительства. В материалах дела отсутствует решение Фонда о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона N 218-ФЗ. Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе.

ПКК "Фонд развития территорий" в апелляционной жалобе дополнительно к изложенному указывает на необоснованный отказ суда первой инстанции в назначении повторной судебной экспертизы по делу.

В порядке статьи 262 АПК РФ конкурсный управляющий и ЖСК "Новомарусино" представили отзывы на апелляционные жалобы, в которых просят обжалуемый судебный акт оставить без изменений. Подробнее позиции изложены в отзывах.

28.10.2022 в материалы дела от Прокуратуры Ленинского района Новосибирской области поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано, что механизм передачи прав застройщика, установленный статьей 201.10 Закона о банкротстве, не нарушен. Оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

31.10.2022 от Варвянского В.В. поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости прав застройщика с приложением ответа экспертной организации ООО "Центр-консультант" и доказательством внесения денежных средств на депозитный счет суда.

16.11.2022 конкурсным управляющим в материалы дела представлен уточненный расчет суммы, подлежащей внесению на депозит суда (348 881,80 руб.)

17.11.2022 (в электронном виде) в материалы дела поступили копии платёжных поручений, подтверждающие внесение указанной суммы (348 881,80 руб.) на депозитный счет Арбитражного суда Новосибирской области.

Указанные документы приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела.

Определением от 02.11.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда судебное разбирательство по делу откладывалось.

Определением от 18.11.2022 и.о. председателя второго судебного состава Седьмого арбитражного апелляционного суда в связи с болезнью председательствующего судьи и его последующим запланированным ежегодным отпуском судебное разбирательство по делу отложено до 20.12.2022.

Определением суда от 21.12.2022 судебное разбирательство по делу отложено до 24.01.2023, конкурсному управляющему предложено представить в материалы дела письменные пояснения.

Во исполнение определения суда 18.01.2023 в материалы дела от конкурсного управляющего поступили письменные пояснения.

В отзыве на письменные пояснения конкурсного управляющего Варламов О.В. указывает, что конкурсным управляющим в материалы дела не представлено доказательств возможности финансирования строительства. Конкурсным управляющим не раскрыта невозможность окончания строительства 14 малоэтажных дома на дном земельном участке с учетом его площади. Разрешение на строительство, на которое ссылается конкурсный управляющий, разделено на отдельные самодостаточные этапы для ввода в эксплуатацию.

В этом же отзыве Варвянский В.В. просит назначить по делу повторную судебную экспертизу.

ПАО "Промсвязьбанк" в письменных пояснениях указывает, что расчет компенсации залоговому кредитору произведен конкурсным управляющим неверно исходя из рыночной стоимости передаваемого имущества 251 068 000 руб. (Отчет об оценке ООО "Оценочная компания "ПрофКонсалт").

27.01.2023 конкурсный управляющий представила пояснения по делу.

31.01.2023 от Варвянского В.В. поступил отзыв на пояснения конкурсного управляющего.

От конкурсного управляющего 31.01.2023 в материалы дела поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: протокол рабочего совещания Минстроя Новосибирской области от 12.10.2022, Дорожная карта реализации прав обманутых дольщиков ЖСК "Новомарусино", Генплан строительства.

Указанные документы в целях полного и всестороннего рассмотрения дела апелляционный суд приобщает к материалам дела на основании статьи 268 АПК РФ.

Рассмотрев заявленное ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, судебная коллегия не усматривает оснований для его удовлетворения.

Вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Судебная коллегия принимает во внимание, что в рамках настоящего обособленного спора судом первой инстанции проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Оценочная компания "Профконсалт", эксперту Савченко А.А.

В материалы дела поступило заключение эксперта, из которого следует, что рыночная стоимость прав застройщика ООО "ДЖН" составляет 105 102 221 рубль 57 копеек.

Заключение эксперта не содержит каких-либо неясностей, выводы эксперта у суда апелляционной инстанции сомнений не вызывают, противоречий в выводах эксперта не установлено. Кроме того, судом первой инстанции были заслушаны пояснения экспертов на заключение эксперта. Порядок назначения судебной экспертизы соблюден, нарушений порядка ее проведения не установлено.

Вопреки доводам апеллянтов, согласно заключения (стр. 141) был произведен расчет максимально возможного дохода от права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061060:30 и 54:35:061060:34, при окончании строительства всех домов по имеющимся разрешениям на строительство, также учтены и все затраты на строительство. Вычитание размера требований кредиторов произведено в связи с тем, что квартиры участников по строительству не могут принести доход застройщику, так как не могут быть реализованы на сторону и являются безвозмездным обременением строительства, при этом застройщик понесет затраты на их строительство в полном объеме. По итогам заключения идет сравнение размера прав застройщика с требованиями участников по строительству, а не их "двойное" вычитание.

Таким образом, оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, для назначения повторной экспертизы по делу апелляционный суд не усматривает.

Кроме того, проведение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В настоящем случае назначение повторной судебной экспертизы по вопросу определения стоимости прав на передаваемое должником имущество приведет лишь к затягиванию процедуры банкротства, учитывая, что доводы апеллянтов в обоснование необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы выражают субъективное несогласие с выводами эксперта.

В судебном заседании участники процесса поддержали свои позиции в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещены, в судебном заседании участия не принимали, явку представителей не обеспечили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном статьями 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в целях окончания строительства достройки части жилых домов, 18.06.2021 создано ЖСК "Новомарусино", что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

17.07.2021 состоялось общее собрание членов кооператива, на котором был поставлен вопрос о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. Большинством голосов решение было принято.

Конкурсный управляющий указал на то, что у ООО "ДЖН" имеется имущество в виде земельных участков, объектов незавершённого строительства и иные неотделимые улучшения, которые должны быть направлены на погашение требований участников долевого строительства ООО "ДЖН".

В состав данного имущества входят:

1. Права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061060:30 по договору аренды N 118715 от 17.04.2014.

2. Права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061060:34 по договору аренды N 118717 от 17.04.2014.

3. Права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061060:29 по договору аренды N 118714 от 17.04.2014.

4. Объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая, д.600/12, стр. 4/1;

5. Объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая, д.600/12, стр. 4/2;

6. Объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая, д.600/12, стр. 4/3;

7. Объект незавершенного строительства - жилой дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая, д.600/12, стр. 4/4.

8. Внутриквартальные сети водо-теплоснабжения и наружной канализации, согласно прилагаемой схемы и Заключения кадастрового инженера Маняхина И.А.

9. Технические условия:

9.1. Технические условия АО "РЭС":

- Технические условия N 19-11-24/107200 от 31.12.2014. Максимальная мощность присоединяемых энергопринимающих устройств составляет 13187,6 кВт. для электроснабжения VI-XI этапов объекта "Многоквартирные многоэтажные жилые дома, с трансформаторными подстанциями (потребитель I, II категорий по надежности электроснабжения), расположенного в Ленинском районе г. Новосибирска;

- Технические условия N9 19-11-24/129466 от 10.08.2016 г. Срок действия до 18.08.2020 г. Максимальная мощность присоединяемых энергопринимающих устройств составляет 1421,68 кВт.,

- Технические условия N 9 19-11-24/112895-1 от 20.04.2015 г. Срок действия до 19.04.2021 г., Максимальная мощность присоединяемых энергопринимающих устройств составляет 2 518, 72 кВт.

- Договоры с РЭС об осуществления технического присоединения к сетям N 9 129466/5326543 от 18.08.2016 г.,

- Договоры с РЭС об осуществления технического присоединения к сетям N 9 86368/5317431 от 19.04.2013 г. Оплаты по указанным договорам технологического присоединения произведены.

9.2. Технические условия СибЭко:

- Технические условия N 112-24/78743б от 22.04.2015 г. и договор о подключении N 1679-Т-78743 от 13.05.2015 г., с тепловой нагрузкой 41,313 Гкал/час (отопление 25,360 Гкал/час., горячее водоснабжение 15,953 Гкал/час.)

9.3. Технические условия МУП г. Новосибирска "Горводоканал" с общим объемом расхода воды в размере 449,86 куб.м./сутки.

- Разрешение N 5-4287 от 24.07.2015 г.;

- Разрешение N 5 -8502 от 22.04.2016 г.;

- Разрешение N 5-15396 от 27.07.2016.

- Обязательства по сооружению необходимых для подключения объектов инженерной инфраструктуры II очереди - I-V этапов строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:061060:41, 54:35:061060:44, 54:35:061060:29 54:35:061060:34, 54:35:061060:30 перед МУП г. Новосибирска "ГОРВОДОКАНАЛ" в соответствии с договором N 5-13.169 от 24.05.2013 г. с нагрузкой: по водоснабжению - 985,56 куб. м/сут. по водоотведению - 985,56 куб. м/сут.

- Обязанности по договору по договору N 5-13.169 от 24.05.2013 г. для выполнения оставшейся части обязательств, а именно по сооружению необходимых для подключения объектов инженерной инфраструктуры, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:061060:33, 54:35:061060:40 с оставшейся нагрузкой: по водоснабжению - 568,56 куб.м/сут. по водоотведению - 568,56 куб.м/сут.

На момент подачи ходатайства о передаче, ранее введённый в эксплуатацию выстроенный водопровод Д=500 мм по ул. Междуреченск.

9.4. Технические условия ООО "Техногаз" N 160 от 27.01.2020 г., ТУ по Горводоканалу в соответствии с договором N5-13.169 от 24.05.2013 г. по газоснабжению на 870 м3 в час.;

9.5. Трансформаторная подстанция 2КТПН(У) 10/0,4 вВ 1250 кВа с трансформатором 1250 кВа.

9.6. РП-730 РУ-10 кВ, инвентарный номер 349443, зарегистрированный в АО "РЭС".

Удовлетворяя заявленное конкурсным управляющим требование о передаче ЖСК "Новомарусино" прав застройщика, суд первой инстанции исходил из доказанности совокупности оснований для осуществления такой передачи.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции.

Положениями статей 201.10 - 201.15-2-2 Закона о банкротстве закреплен правовой механизм замены застройщика.

Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства. Замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам строительства.

Пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена только при одновременном соблюдении определенных условий.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не должен превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

При этом пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Таким образом, исходя из данных норм права следует, что суд должен установить стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований этих кредиторов должника.

В соответствии с пунктом 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве одной из особенностей установления размера денежных требований к банкроту-застройщику является необходимость учета убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Реальный ущерб определяется как разница между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Стоимость жилого помещения определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика, на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства. Отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд (определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2019 N 305-ЭС18-2130(5)).

Если заявлено требование о передаче жилого помещения, то согласно пункту 5 статьи 201.6 Закона о банкротстве также устанавливается как размер уплаченного участником строительства застройщику по договору, так и размер убытков в порядке пункта 2 статьи 201.5 того же Закона.

Сумма этих двух составляющих определяет число голосов участника строительства в собрании кредиторов.

Согласно пункту 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве участник строительства обладает на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру его денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений (с учетом пункта 5 статьи 201.6 Закона о банкротстве) по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства.

Таким образом, механизм расчета размера требований, установленный пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, универсален для обоих вариантов волеизъявления участника строительства по удовлетворению его требований к застройщику-банкроту и, по существу, обязывает арбитражный суд учитывать не только размер уплаченного застройщику по договору, но и размер убытков, тем более, если арбитражный управляющий или участник строительства представил отчет об оценке жилого помещения, в том числе и в порядке увеличения размера требований (пункт 1 статьи 49 АПК РФ).

В суде первой инстанции была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости прав застройщика ООО "Доступное Жилье Новосибирск". Проведение экспертизы поручено ООО "Оценочная компания "Профконсалт", эксперту Савченко А.А.

В суд поступило заключение эксперта, из которого следует, что рыночная стоимость прав застройщика ООО "ДЖН" составляет 105 102 221 рубль 57 копеек.

В апелляционных жалобах их податели ссылаются на недопустимость заключения эксперта Савченко А.А. в качестве доказательства по делу, указывая, что оценка стоимости прав застройщика определена экспертом без учета стоимости прав на технические условия, относящиеся к строительству объектов незавершенного строительства. При этом, рыночная стоимость передаваемых технических условий составляет 836 714 378,7 руб. (согласно отчету оценщика, представленного в материалы дела).

Между тем, ссылаясь на необходимость проведения оценки прав застройщика на технические условия апеллянты не приводят нормативного обоснования необходимости проведения такого рода оценки.

Вопрос об определении рыночной стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и права аренды на земельные участки в рамках настоящего спора был разрешен судебной экспертизой. При этом эксперту для проведения исследования были представлены копии технических условий, которые были им учтены при определении стоимости прав застройщика.

Так, в разделе 1.7 Заключения эксперта указано, что в состав материалов дела, предоставленных судом и используемых при проведении экспертизы входят в том числе:

15. Технические условия N 112-20-79821 от 20.04.2015 в электронном виде;

16. Технические условия N 112-20-79821 от 20.04.2015-1 в электронном виде;

17. Технические условия ГВК для 52 ГА 4500мЗ в электронном виде;

18. Технические условия ОАО "РЭС" в электронном виде;

19. Технические условия ОАО "Сибэко" в электронном виде;

20. Технические условия ООО "Техногаз" в электронном виде.

Кроме того, в соответствии с Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, именно данные Правила регулируют отношения между организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органами местного самоуправления и правообладателями земельных участков, лицами, обеспечивающими подготовку проектной документации в соответствии с частями 1(1) и 1(2) статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, или лицами, с которыми заключены договоры, предусматривающие осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее - правообладатель земельного участка), возникающие в процессе определения и предоставления технических условий подключения строящихся, реконструируемых или построенных, но не подключенных объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия), включая порядок направления запроса, порядок определения и предоставления технических условий, а также критерии определения возможности подключения.

В соответствии с данными правилами, по заявлению правообладателя земельного участка (Застройщика), выдаются технические условия ресурсно-снабжающими организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

Данными техническими условиями предусмотрены мероприятия, наличие технической возможности к подключению, необходимость создания инженерных сетей, точки подключения и плата за технологическое подключение согласно затребованных лимитов, на основании проектно-сметной документации и расчета нагрузок.

То есть, технические условия по технологическому присоединению, согласованию точек подключения и определению технической возможности, по сути не являются имущественным правом и не подлежат определению их рыночной стоимости, так как установленный размер платы за подготовку, выдачу сетевой организацией технических условий и их согласование с системным оператором определяется ежегодно и утверждается Приказом Департамента по тарифам Новосибирской области, в том числе по:

- технологическому подключению к электрическим сетям АО "РЭС" Приказом N 610-ЭЭ от 28 декабря 2020 г. на 2022-2025 гг.

- технологическое подключение по водоснабжению и водоотведению Приказом от 15 декабря 2022 года N 622-В на 2023 г.

- технологическое подключение к газораспределительной системе ООО "Техногаз" газового оборудования Приказом от 15 декабря 2022 года N 641-Г на 2023 г.

- технологическое подключение к системе теплоснабжения ОАО "СИБЭКО" Приказом от 9 декабря 2021 года N 423-ТЭ на 2022 г.

Определению рыночной стоимости подлежат только выполненные (построенные) инженерные сети и коммуникации, находящиеся на балансе должника.

При этом согласно Заключения эксперта, в соответствии с определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.06.2022 определялась рыночная стоимость права застройщика на объекты незавершенного строительства в количестве 4-х шт., права аренды на земельные участки в количестве 3-х шт., внутриквартальные сети водо-теплоснабжения и наружной канализации и другие неотделимые улучшения, расположенные на ул. Большой г. Новосибирска.

Данным заключением эксперта установлена рыночная стоимость внутриквартальных инженерных сетей, необходимых для окончания строительства жилых домов, передаваемых в ЖСК "Новомарусино" в сумме 12 137 000 руб. (стр. 148 Заключения), в том числе (стр. 121): Теплотрасса - 8 166 264 руб. Канализация - 2 097 865 руб. Трансформаторная подстанция - 1 873 278 руб.

Данные инженерные сети были установлены и определены на основании Заключения кадастрового инженера Маняхина И.А., приобщенного ранее к материалам дела.

В отношении инженерных сетей, произведенной оплаты за технологическое подключение ресурсоснабжающим организациям и других имущественных прав, апелляционный суд принимает во внимание следующее:

В соответствии с ТУ Техногаз N 09/17 от 27.02.2017, (Приложение N8, 9), для обеспечения теплоснабжением и горячим водоснабжением строящихся домов N 4/1-4/14, было согласовано подключение к сети газораспределения ООО "Техногаз" газовой котельной мощностью 7,56 МВт. Данная котельная должна быть построена за счет заявителя ООО "ДЖН", до настоящего времени данная котельная не построена, не сдана в эксплуатацию и не числится на балансе предприятия. Данные ТУ продлены до 31.08.2022.

По предварительному согласованию для ЖСК "Новомарусино" будут выданы технические условия на подключение на тех же условиях. В связи с тем, что данная котельная отсутствует и не передается в ЖСК "Новомарусино", определению рыночной стоимости не подлежит.

В соответствии с ТУ СИБЭКО N 112-24/78743б от 22.04.2015, (Приложение N 10 к письменным пояснениям конкурсного управляющего), для обеспечения теплоснабжением строящегося микрорайона, согласно условий подключения от ТЭЦ-3, был установлен размер платы за подключение на 2016 г. в сумме 188 803 486,90 руб.

Данные технические условия ООО "ДЖН" не исполнены, плата за подключение не произведена. Срок действия технических условий до 01.07.2017.

Данные ТУ не продлены и не передаются в ЖСК "Новомарусино". Определению рыночной стоимости данные технические условия не подлежат.

В соответствии с ТУ МУП "Горводоканал" N 5-14-447 от 24.02.2015, (Приложение N11), для обеспечения нужд по водоснабжению, ООО "ДЖН" обязано было построить водопровод Д=560 мм. Стоимость строительства составила 151 880 833,78 руб.

При этом, согласно Договора о подключении N 5-13.169 от 24.05.2013, данный водопровод передан безвозмездно в муниципальную собственность на основании Постановления мэрии города Новосибирска N 4868 от 22.07.2015 г. (Приложение N 12) и Договора дарения N 25 от 27.07.2015 (Приложение N 13), на основании вышеизложенного, данные инженерные сети являются собственностью мэрии г. Новосибирска и в ЖСК "Новомарусино" не передаются и определению их рыночной стоимости не подлежат.

Оплата за технологическое подключение будет произведена на основании установленных тарифов на момент заключения договора МУП "Горводоканал" с ЖСК "Новомарусино".

В соответствии с ТУ РЭС N 19-11-24/129466 от 10.08.2016, и их продлением от 02.08.2021 (Приложение N 14) для обеспечения электроснабжением жилых домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:161060:30 и 54:35:161060:34 за технологическое подключение в адрес ООО "ДЖН" направлены дополнительные соглашения к договору N 129466/5326543 от 18.08.2016 г., предусматривающие плату за подключение в сумме 781 754, 40 руб.

Данная сумма до настоящего времени не оплачена, определению рыночной стоимости не подлежит.

Кроме того, на странице 128 Заключения эксперта в разделе "Затраты на получение техусловий и прокладку наружных инженерных коммуникаций" указано, что они определены в размере 11,92% от величины СМР, приняты на основании Статьи Красноперова О.М. к.э.н., Исполнительного директора ЗАО "ЦНИИПромзданий Экспертиза" (МГК "Росразвитие") "Учет затрат на создание элементов инженерной инфраструктуры, благоустройство территории и выполнение технических условий по подключению к магистральным инженерным сетям при оценке объектов недвижимости, вовлекаемых в инвестиционную деятельность".

Таким образом, технические условия, за исключением фактически передаваемых и учтенных в заключении эксперта, плата за технологическое подключение и строительство дополнительных инженерных сетей, необходимых для окончания строительства ЖСК "Новомарусино" являются затратами на строительство, а не доходом и не имеют рыночной стоимости.

Апеллянтами не конкретизированы объекты, подлежащие оценке рыночной стоимости и не включенные в Заключение эксперта, имеющие имущественный характер, подлежащие передаче ЖСК "Новомарусино".

По существу, в данной части доводы апеллянтов сводятся к несогласию с результатами произведенной судебной экспертизы и направлены на переоценку выводов эксперта.

Апелляционный суд также отклоняет доводы апеллянтов о том, что должник на момент проведения оценки не являлся правообладателем земельного участка, соответственно, определенная экспертом величина стоимости прав аренды недостоверна.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что земельные участки, являющиеся предметом передачи прав застройщика в созданный участниками строительства ЖСК, принадлежат застройщику на праве аренды, что было установлено при рассмотрении указанного обособленного спора при предыдущем рассмотрении дела судами первой, апелляционной и кассационной инстанций.

Учитывая, что ранее определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2021 суд определил передать ЖСК "Новомарусино" права застройщика, принадлежащие ООО "Доступное жилье Новосибирск" на незавершенный строительством объект жилой дом N 600/12, стр. 4/1, 4/2, 4/3, 4/4., расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая, степень готовности объекта 5%, и право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061060:30, 54:35:061060:34, 54:35:061060:29, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции и вплоть до отмены указанного судебного акта судом кассационной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение, указанный судебный акт считался вступившим в законную силу, то в ЕГРН была внесена запись о перерегистрации права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:061060:30, 54:35:061060:34, 54:35:061060:29 с ООО "ДЖН" на Жилищностроительный кооператив "Новомарусино".

При этом, срок окончания аренды земельных участков исходя из данных ЕГРН истекает только 31.12.2022.

Учитывая то обстоятельство, что в настоящий момент определение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.10.2021 отменено, то право аренды земельных участков считается возвращенным должнику.

Соответственно, доводы об отсутствии права аренды на момент проведения экспертизы определения стоимости прав застройщика являются необоснованными.

Тот факт, что в судебном порядке не был произведен поворот исполнения судебного решения, а право аренды земельных участок не было перерегистрировано в ЕГРН обратно на должника, не имеет существенного значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, дал указания детально изучить вопрос об определении стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки.

При этом, в настоящий момент не имеется никаких споров и разногласий относительно принадлежности прав на земельный участок должнику.

Материалами дела подтверждается, что права застройщика, передаваемые ЖСК "Новомарусино", неразрывно связаны с правами должника на проектную документацию, технические условия и объекты инфраструктуры без которых невозможно осуществление строительства жилых домов.

На жилые дома N N 4/1-4/4 выдано единое разрешение на строительство 54-Ru54303000-128-2020 и проектная документация предусматривает освоение данных земельных участков под единым генпланом с учетом благоустройства и парковочных мест.

Таким образом, земельный участок N 30 не может быть отделен от земельного участка N 34, так как это не позволит произвести окончание строительства по действующим градостроительным нормам.

В отношении земельного участка N 29 имеется заключение кадастрового инженера Маняхина И.А., согласно которого на данном земельном участке расположены единые инженерные сети и коммуникации водоснабжения, водоотведения, канализации, горячего водоснабжения и отопления с тепловыми камерами. Данные коммуникации согласованы проектной документацией и являются необходимыми для окончания строительства.

Следовательно, права застройщика в указанной части (технические условия и объекты инфраструктуры) также подлежат передаче в ЖСК в той мере, в которой это необходимо для последующего ввода в эксплуатацию жилых домов после окончания строительства.

Кроме того, в заключении эксперта было указано, что стоимость объектов, относящихся к незавершенному строительству (ЖД N N 4/1-4/4, земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:061060:30, 54:35:061060:34) не покрывает величину требований дольщиков в ценах на дату заключения ДДУ.

Таким образом, данная группа объектов недвижимости, с учетом имеющихся требований является убыточной. Реализация данного проекта не несет экономической целесообразности, только социальную - решение проблемы обманутых дольщиков.

Следовательно, без передачи прав застройщика на указанные земельные участки удовлетворение требований участников строительства и завершение строительства жилых домов, технически и экономически невозможно.

Соответственно, права застройщика на указанные земельные участки в данной части являются неразрывно связанными во всем комплексом прав застройщика, подлежащим передачи в ЖСК.

Доводы Варвянского В.В. о том, что конкурсным управляющим не представлено доводов, подтверждающих невозможность окончания строительства на одном земельном участке, подлежат отклонению, поскольку апеллянтом не принято во внимание следующее.

Разрешение на строительство выдано на два земельных участка, в соответствии с проектной документацией.

Требованиями Градостроительного кодекса Российской федерации зоны благоустройства и места для автомобильных парковок должны быть при этом в границах выделенных земельных участков. Проект по строительству малоэтажных домов ранее предусматривает создание авто парковочных мест для всех строящихся 14 домов только в пределах выделенного земельного участка с кадастровым номером 54:35:061060:30, (Приложение N 4). Таким образом, при разделе земельных участков будет невозможно сдать объекты в эксплуатацию при отсутствии парковочных мест.

Одновременно с этим, на оба земельных участка наложено обременение - ипотека в силу закона по заключенным договорам долевого участия с гражданами, пострадавшими от неправомерных действий должника, разделение данных земельных участков в проектной документации невозможно без их согласия, что приведет к нарушению их прав, а также это приведет к необходимости внесения изменений в проектную документацию и как следствие в разрешение на строительство, необходимости нового проектирования, проведения экспертизы и получения нового разрешения, при этом инвестиционного актива в виде права застройщика на окончание строительства у ЖСК "Новомарусино" не будет, что приведет к необходимости дополнительных взносов с участников по строительству в сумме свыше 448 млн.руб.

Доводы апеллянта о достаточности места для строительства 14 жилых домов на одном земельном участке с учетом его площади, основано на субъективном мнении стороны, а также на фотографии (скриншот с публичной кадастровой карты), а не с учетом требований Градостроительного кодекса, Правил зонирования и землепользования города Новосибирска, в том числе по плотности застройки, отступам от границ земельного участка, создания парковочных мест, зон благоустройства, мест общего пользования, предельного максимального и минимального размера площади застройки и т.п.

При этом земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:061060:30 и 54:35:061060:34, согласно градостроительного плана (Приложение 5, 6) и Правил зонирования и землепользования города Новосибирска, отнесены к затапливаемой территории, что ограничивает использование данных земельных участков по отступу от границы водных объектов согласно расчета горизонта вод, на основании расчетов специализированной организации.

Со стороны апеллянтов отсутствуют расчетные данные в обоснование своей позиции, в связи с чем апелляционный суд признает данные доводы основанными на предположении.

Апелляционный суд также учитывает, что все инженерные сети располагаются по границам земельных участков, выделенных под строительство, а при необходимости выносятся на границы, так как эти сети согласно СНИП должны также иметь отступы от возводимых объектов. Данные отступы должны соответствовать санитарным и противопожарным нормам, а также возможности дальнейшей их эксплуатации и ремонту.

Данные сети были возведены ранее Должником согласно утвержденной проектной документации, как раз для обеспечения техническими условиями окончания строительства малоэтажных домов, а кадастровый инженер фиксирует в отчете их фактическое расположение, что не может ничему противоречить.

Фактически все необходимые коммуникации подведены к границам участков, в дальнейшем от них будут проведены отдельно коммуникации до каждого дома, согласно проекта по каждому конкретному дому, с трубами меньшего диаметра от построенных тепловых камер.

При этом, теплотрасса проведена от места согласования котельной, технические условия на которую как раз и выданы ООО "Техногаз" для обеспечения нужд домов 4/1-4/4. (Приложение 7-1,8,9).

В апелляционных жалобах их податели также ссылаются на отсутствие в материалах дела решения Фонда о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона N 218-ФЗ.

Вместе с тем, конкурсным управляющим в материалы дела представлено письмо Фонда N 08-8066-ООО от 27.04.2021, согласно которого Фонд информирует конкурсного управляющего о том, что в отношении многоквартирных жилых домов, застройщиком которых являлось ООО "Доступное жилье Новосибирск" расположенных по адресам: - Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, улица Большая, 600/12, дом 4/1 (по генплану), 4/2, 4/3, 4/4. (далее - Объекты) в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее - Фонд) поступило письмо от субъекта Российской Федерации от 16.02.2021 N 353Т/1 (зарегистрировано в Фонде 16.02.2021, N 08-5685) об отсутствии необходимости применения механизма Фонда в отношении указанных Объектов. Восстановление прав граждан - участников долевого строительства по Объектам, будет осуществляться с использованием иных механизмов. Таким образом, восстановление прав-граждан участников долевого строительства в отношении объектов, подлежащих передачи в ЖСК, планируется без привлечения механизмов Фонда.

Согласно части 3 статьи 201.12-1 Закона о банкротстве, не позднее двух месяцев со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", либо, если решение Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации не было получено конкурсным управляющим в течение шести месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, конкурсный управляющий организует и проводит собрание участников строительства.

На собрание участников строительства конкурсный управляющий обязан вынести вопрос:

1) об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным статьей 201.10 настоящего Федерального закона;

2) об обращении в арбитражный суд с ходатайством, предусмотренным статьей 201.11 настоящего Федерального закона;

3) о привлечении иного застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в соответствии со статьей 201.15-1 настоящего Федерального закона, при наличии возможности привлечения такого лица.

Учитывая то обстоятельство, что должник решением от 20.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области был признан несостоятельным (банкротом) и в течение более чем 6 месяцев Фонд не принимал никакого решения в отношении объектов незавершенного строительства, права застройщика на которые были переданы в ЖСК, то конкурсный управляющий созвал собрание участников строительства.

17.07.2021 в 11-00 состоялось собрание участников строительства должника, на котором участниками строительства принято решение об обращении в арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства по домам строительные N N 4/1 и 4/2 по ул. Большая, 600/12 в г. Новосибирске путем передачи объектов незавершенного строительства по домам строительные NN 4/1 и 4/2 по ул. Большая, 600/12 в г. Новосибирске Жилищно-строительному кооперативу "Новомарусино".

Соответствующая информация опубликована конкурсным управляющим на ЕФРСБ (Сообщение N 7033233 от 22.07.2021).

17.07.2021 в 12-00 состоялось собрание участников строительства должника, на котором участниками строительства принято решение об обращении в арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства по домам строительные N N 4/3 и 4/4 по ул. Большая, 600/12 в г. Новосибирске путем передачи объектов незавершенного строительства по домам строительные NN 4/3 и 4/4 по ул. Большая, 600/12 в г. Новосибирске Жилищно-строительному кооперативу "Новомарусино".

Соответствующая информация опубликована конкурсным управляющим на ЕФРСБ (Сообщение N 7033255 от 22.07.2021).

Решения, принятые на указанных собраниях, никем не обжалованы, в силу чего доводы апеллянтов о нарушении порядка проведения собрания участников строительства, судом отклоняются.

Довод участника должника об отсутствии в материалах дела заключения конкурсного управляющего является ошибочным, поскольку в материалы дела представлено заключение конкурсного управляющего Варламовой О.А. от 09.06.2022, которое содержит подпись и печать конкурсного управляющего.

В суде апелляционной инстанции конкурсный управляющий суду пояснил, что завершение строительства объектов строительства планируется силами созданного участниками строительства ЖСК "Новомарусино" с привлечением инвестора.

В настоящий момент в Министерство строительства Новосибирской области обратилось 3 крупных девелопера с письмами о намерении принять участие в завершении строительства жилых домов - АО Завод сборного железобетона N 6, ООО "Сибирь Девелопмент", корпорация ЁЛКА. При этом инвесторы информируют о готовности вхождения в инвестиционный проект для окончания строительства жилых домов ЖСК, без привлечения средств дольщиков.

Согласно актуальному реестру требований кредиторов должника, представленного конкурсным управляющим в материалы дела, размер требований участников долевого строительства (без учета убытков) составляет 145 965 778,43 рубля.

Размер убытков - 20 278 859,01 рубля.

Таким образом, размер требований участников долевого строительства с учетом убытков составляет 166 244 637,44 рубля.

В апелляционных жалобах их податели указывают, что в соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость объектов незавершенного строительства и прав аренды на 3 земельных участка составляет 251 068 000 рублей, что на 105 102 221,57 рублей выше прав требований.

В свою очередь, апеллянты ошибочно отождествляют понятия "рыночная стоимость объектов незавершенного строительства и прав аренды" с понятием "стоимость прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки".

Предметом исследования произведенной экспертизы являлось определение рыночной стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и права аренды на земельные участки.

Согласно разделу 4 "Результативная часть" Заключения эксперта, эксперт пришел к однозначному выводу о том, что рыночная стоимость прав застройщика ООО "Доступное Жилье Новосибирск" по состоянию на дату оценки на указанные объекты недвижимости составляет 105 102 221,57 рублей.

Таким образом, учитывая, что совокупный размер требований участников строительства ООО ДЖН с учетом убытков составляет 166 244 637,44 руб. необходимости внесения дополнительных денежных средств участниками строительства в порядке пункта 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве не имеется.

В Постановлении Седьмого арбитражного суда от 07.06.2022 по делу N N А45-20433/2018 сформирована правовая позиция, согласно которой для расчета рыночной стоимости прав застройщика допускается применение затратного подхода (который и был применен экспертом в настоящем деле). При использовании затратного подхода, эксперт при осуществлении расчетов стоимости прав застройщика на земельные участки и объекты незавершенного строительства не мог не учитывать требования участников долевого строительства.

В данном случае, вопреки доводам апелляционных жалоб, не произошло "двойное вычитание" размера требований участников строительства. Поскольку на понятие "прав застройщика" не раскрыто действующим законодательством, оно рассмотрено как комплекс всех прав и обязанностей, связанных с использованием оцениваемых земельных участков, включая улучшения в виде объектов капитального строительства и незавершенного строительства, улучшения в виде исключительных прав (разрешения на строительства), а также ограничения и обременения прав (аренда, ипотека и права требования участников долевого строительства).

Статья 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельств. Оценка прав без учета действующих ограничений, в том числе связанных с правами дольщиков, не соответствует понятию рыночной стоимости. Оцениваемый имущественный комплекс не может быть приобретен на открытом рынке осведомленным участником, действующим в своих интересах, по цене, которая не учитывает факт ограничения прав.

Саморегулируемой организацией оценщиков "Русское общество оценщиков" в 2022 г. выпущены Методические рекомендации по определению стоимости объектов незавершенного строительства (СПОД РОО 04-114-2022), которые гласят: "необходимо отметить, что при оценке ОНС в сегменте многоквартирного жилья при наличии у объекта обременений правами третьих лиц (например, в форме прав требования участников долевого строительства), целесообразно вычесть из расчетной величины стоимости ОНС денежный эквивалент этих обременений в уровне цен на дату оценки или обеспечить учет данного обременения иным образом (в том числе, в виде дополнительного корректирующего коэффициента) в зависимости от объема и условий долевого участия в строительстве". Данные методические рекомендации подтверждают позицию оценочного сообщества о необходимости учета требований дольщиков при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Судебной экспертизой был определен показатель, что рыночная стоимость прав застройщика ООО "Доступное Жилье Новосибирск" составляет 105 102 221,57 рублей.

Конкурсным управляющий представлены сведения о том, что совокупный размер требований участников строительства ООО ДЖН с учетом убытков составляет 166 244 637,44 руб.

Указанные величины и являются основным показателями, необходимыми для разрешения вопроса о необходимости внесения дополнительных денежных средств на депозитный счет арбитражного суда. В данном случае следует констатировать, что указанная обязанность отсутствует.

ПАО "Промсвязьбанк" в письменных пояснениях указал, что конкурсным управляющим неверно произведен расчет стоимости компенсации, причитающейся залоговому кредитору.

Вместе с тем, заявленные ПАО "Промсвязьбанк" доводы являются ошибочными.

Конкурсным управляющим в суд апелляционной инстанции был представлен подробный уточненный расчет денежных средств, подлежащих внесению на депозитный счет Арбитражного суда, согласно пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, по требованиям не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на земельные участки по формуле, определенной Верховным судом РФ.

В представленных возражениях ПАО "ПСБ" приведен неверный расчет, а именно не правомерно занижена сумма требований кредиторов - участников долевого строительства на 50% и неверно определен размер рыночной стоимости права застройщика.

Рыночная стоимость прав застройщика, на объекты незавершенного строительства и права аренды земельных участков, установленная в результате проведения судебной экспертизы, как указано выше, составляет 105 102 221 рубль 57 копеек.

Всего требований залоговых кредиторов, включенных в реестр:

- Участники долевого строительства - 166 244 637,44 руб.

- Требование залогового кредитора ПАО "Промсвязьбанк" - 918 110 руб.

ИТОГО: 167 162 747,44 рублей.

Расчет произведен по формуле: Стоимость прав застройщика * 60% / (требование залогового кредитора + совокупный размер требований участников строительства) * требование залогового кредитора (Определение Верховного суда N 309-ЭС18-13770 (2,3) от 27.04.2020, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2019 по делу NА50-10848/2014).

Расчет суммы денежных средств, подлежащих внесению на депозит: 105 102 221,57 * 60% / (166 244 637,44 + 918 110) * 918 110 = 348 881,80 рублей.

Таким образом, сумма, подлежащая внесению на депозит составляет: 348 881,80 рублей.

Указанная сумма внесена на депозитный счет Арбитражного суда Новосибирской области в полном объеме, что подтверждается приобщенными к материалам дела копиями платежных поручений.

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ, в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Правовое значение заключения эксперта определено законом как доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера, вместе подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (часть 3 статья 86 АПК РФ).

Суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно опровергали бы выводы, изложенные в заключении экспертизы.

Порядок исследования доказательств по делу регламентирован ст. 162 АПК РФ.

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (ст. 168 АПК РФ).

В суде первой инстанции Варвянским В.В., ПАО "Промсвязьбанк" заявлены возражения на заключения эксперта, которые рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.

Несогласие апеллянтов с выводами судебной экспертизы не является основанием для непринятия судом во внимание заключения эксперта, при условии, что выводы судебной экспертизы не опровергнуты.

Несогласие с выводами эксперта не является основанием для непринятия судом во внимание заключения эксперта, а также для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

В настоящем случае, назначение повторной судебной экспертизы судом первой инстанции привело бы лишь к необоснованному затягиванию процессуальных сроков и процедуры банкротства, а также нарушению прав граждан, заинтересованных в завершении строительства.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении требований конкурсного управляющего о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельные участки в пользу ЖСК "Новомарусино".

Цель выделения и законодательного регулирования соответствующего института банкротства и его применение состоят, прежде всего, в более эффективной защите прав граждан - участников строительства, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения их требований (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

По убеждению апелляционного суда, обжалуемый судебный акт в полной мере отвечает интересам граждан-участников строительства, заинтересованных в завершении строительства и передаче им жилых помещений.

Нарушения баланса прав и интересов граждан-участников строительства и интересов иных кредиторов должника апелляционный суд, вопреки позиции апеллянтов, на основании выше изложенного не усматривает.

Доводы апелляционных жалоб являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и направлены на несогласие с выводами суда в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении судом первой инстанции норм действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии определения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены определения не имеется.

На основании выше изложенного, с учетом доводов апелляционных жалоб, отзывов на них, апелляционный суд приходит к выводу о соответствии оспариваемого определения требованиям законодательства. Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 05.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-14405/2018 оставить без изменения, а апелляционные жалобы публичного акционерного общества "Промсвязьбанк", Варвянского Вадима Васильевича, публично-правовой компании "Фонд развития территорий" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

А.П. Иващенко

Судьи

В.С. Дубовик А.Ю. Сбитнев