Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2023 г. N 10АП-25442/22 по делу N А41-78510/2020

г. Москва

08 февраля 2023 г.

Дело N А41-78510/20

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2023 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мизяк В.П.,

судей Терешина А.В., Шальневой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания Бегларяном А.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Крепеж Про" - Ефремов И.В., представитель по доверенности от 01.09.2021 (веб-конференция);

от конкурсного управляющего ООО "Рентэкспорт" Ковалева И.В. - Захаров А.А., представитель по доверенности от 07.09.2022;

от иных лиц, участвующих в деле - представители не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "Рентэкспорт" Ковалева Игоря Владимировича на определение Арбитражного суда Московской области от 16 октября 2022 года по делу N А41-78510/20 по заявлению конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительной (договора аренды недвижимости N1275 от 02 октября 2020 года, договора аренды недвижимости N1275/15 от 02 октября 2020 года, договора субаренды недвижимости N1290 от 01 октября 2020 года; договора аренды оборудования N1285 от 02 октября 2020 года), заинтересованное лицо - ООО "Крепеж Про", в рамках дела о несостоятельности ООО "Рентэкспорт",

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 сентября 2021 года по делу N А41-78510/20 ООО "Рентэкспорт" (ИНН 5074054271, ОГРН 1165074050481) признано несостоятельным, в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Ковалев Игорь Владимирович.

Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением, в котором, с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил:

1. Признать недействительной сделкой договор аренды недвижимости N 1275 от 02 октября 2020 года в части установления арендной платы. В качестве последствий недействительности взыскать с ООО "Крепеж Про" арендную плату за период временного владения и пользования недвижимым имуществом со 02 октября 2020 года по 11 мая 2021 года по договору аренды недвижимости N 1275 от 02 октября 2020 года в размере 3 682 421,84 рублей.

2. Признать недействительной сделкой договор аренды недвижимости N 1275/15 от 02 октября 2020 года в части установления арендной платы. В качестве последствий недействительности взыскать с ООО "Крепеж Про" арендную плату за период временного владения и пользования недвижимым имуществом со 02 октября 2020 года по 11 мая 2021 года по договору аренды недвижимости N 1275/15 от 02 октября 2020 года в размере 6 931 670,54 рублей.

3. Признать недействительной сделкой договор субаренды недвижимости N 1290 от 01 октября 2020 года в части установления размера арендной платы. В качестве последствий недействительности взыскать с ООО "Крепеж Про" арендную плату за период временного владения и пользования недвижимым имуществом со 02 октября 2020 года по 11 мая 2021 года по договору аренды недвижимости N 1290 от 01 октября 2020 года в размере 8 848 443,16 рублей.

4. Признать договор аренды оборудования N 1285 от 02 октября 2020 года недействительной сделкой в части установления порядка расчетов в виде взаимозачета встречных требований. В качестве последствий недействительности части договора аренды оборудования N 1285 от 02 октября 2020 взыскать с ООО "Крепеж Про" арендную плату за период аренды с 02 октября 2020 года по 11 мая 2021 года в размере 15 425 418,87 рублей.

Определением Арбитражного суда Московской области от 16 октября 2022 года в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим требований отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий ООО "Рентэкспорт" Ковалев И.В. подол апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части отказа в признании недействительными договоров аренды недвижимости N 1275 от 02 октября 2020 года, N 1275/15 от 02 октября 2020 и договора субаренды недвижимости N 1290 от 01 октября 2020 года и применении последствий их недействительности и удовлетворить требования в указанной части.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО "Рентэкспорт" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил определение суда в обжалуемой части отменить, требования в данной части удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО "Крепеж Про" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", следует, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Поскольку от лиц, участвующих в деле, соответствующих возражений не поступало, законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверяется апелляционным судом только в обжалуемой конкурсным управляющим части - в части отказа в признании недействительными договоров аренды недвижимости N 1275 от 02.10.2020, N 1275/15 от 02.10.2020 и договора субаренды недвижимости N 1290 от 01.10.2020 и применении последствий их недействительности.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно п.1 ст. 61.1 Закона о банкротстве совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Обращаясь с настоящим заявлением, конкурсный управляющий указал, что определением суда от 09 августа 2021 года к производству было принято исковое заявление ООО "Крепеж Про" к ООО "Рентэкспорт" о возмещении убытков и об истребовании имущества из чужого незаконного владения по делу N А41- 55939/21.

Свои требования по указанному спору ООО "Крепеж Про" основывает на заключенных договорах аренды нежилых помещений и производственного оборудования: договоре аренды недвижимости N 1275 от 02 октября 2020 года; договоре аренды недвижимости N 1275/15 от 02 октября 2020 года; договоре субаренды недвижимости N 1290 от 01 октября 2020 года.

ООО "Крепеж Про" указывает, что нежилые помещения и оборудование, являющиеся объектом ранее названных договоров аренды, были переданы по актам приема-передачи.

Данные объекты использовались в целях осуществления предпринимательской деятельности: производство, склад, офисы.

Как указывает ООО "Крепеж Про", с 12 мая 2021 года ООО "Рентэкспорт" в лице генерального директора Уваровой Н.А. стало чинить препятствия в ведении финансово-хозяйственной деятельности ООО "Крепеж Про", выраженные в запрете осуществления отгрузок товара, принадлежащего арендатору, закрыв выезд коммерческого автотранспорта шлагбаумом.

ООО "Крепеж Про" отмечает, что 24 мая 2021 года ООО "Рентэкспорт" уведомило письмом (исх. б/н 24.05.2021) арендатора об ограничении доступа к арендованным площадям в связи с неуплатой арендных платежей.

С данными ограничениями по владению и пользованием арендованными помещения арендатор связывает возникновение у него убытков, вызванных вынужденным простоем, блокировкой финансово-хозяйственной деятельности, отсутствием прибыли и оборотных средств, возникновением задолженности по оплате труда работников, уплате налогов, ростом кредиторской задолженности.

Арендатор считает указанные действия ООО "Рентэкспорт" нарушающими обязательства, основанные на договоре аренды, что влечет за собой ответственность в виде возмещения убытков с виновной стороны (по мнению ООО "Крепеж Про" - с ООО "Рентэкспорт").

Общий размер убытков ООО "Крепеж Про" оценивает в 127 284 204 рублей 24 коп.

ООО "Крепеж Про" полагает, что ООО "Рентэкспорт" также осуществляет удержание имущества ООО "Крепеж Про" на общую сумму в размере 45 117 873,14 рублей.

Указанное имущество, как утверждает ООО "Крепеж Про", принадлежит ему на праве собственности, так как поименованный в инвентаризационных описях товар производился ООО "Крепеж Про" на арендуемых мощностях.

На основании указанных обстоятельств конкурсный управляющий считает договоры аренды N 1275 от 02.10.2020; N1275/15 от 02.10.2020 и N1290 от 01.10.2020 недействительными сделками как сделки, совершенные в период подозрительности при неравноценном встречном исполнении и совершенные должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, о чем не мог не знать ответчик.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований конкурсного управляющего, посчитал недоказанным наличие оснований для квалификации оспариваемых договоров аренды недействительными, в частности, отсутствует признак - неравноценность встречного исполнения со стороны арендатора.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд поддерживает указанный вывод суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, заявление о признании ООО "Рентэкспорт" несостоятельным (банкротом) принято к производству 16.11.2020, оспариваемые договоры аренды заключены 01.10.2020 и 02.10.2020, то есть в периоды подозрительности, установленные пунктами 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, что сделка заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия данного заявления (указанный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Согласно пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", следует, что для признания сделки недействительной на основании п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 6 Постановления N 63 при определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах 33 и 34 статьи 2 Закона о банкротстве. Так, под неплатежеспособностью понимается прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недостаточностью денежных средств.

При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.

Возражая относительно заявленных конкурсным управляющим требований ответчик сослался на объявления о сдаче в аренду площадей в г. Подольске, согласно которым средний размер арендной платы за 1 кв. м. аналогичных помещений колеблется в пределах от 300 руб./мес. до 400 руб./мес, средняя же цена аренды аналогичных помещений в г. Подольске составляет около 350 руб./мес.

Конкурсный управляющий, рассчитывая сумму расходов по оплате коммунальных услуг на 1 кв.м., делит всю сумму расходов на площадь арендованных ответчиком помещений, а не на общую площадь принадлежащего должнику объекта недвижимости, при этом не учитывает, что в период отопительного сезона 2020-2021 ООО "Рентэкспорт" было бы вынуждено оплачивать как минимум отопление и электроснабжение, а также техническое обслуживание систем здания для обеспечения сохранности своего имущества.

Целью заключения оспариваемых сделок являлось не причинение вреда имущественным интересам кредиторов, а обеспечение сохранности недвижимого и находящегося внутри него движимого (оборудование товары) имущества должника, прежде всего, в отопительный сезон 2020-2021 гг., а также получение должником арендной платы.

Ведение финансово-хозяйственной деятельности должника вызван несколькими факторами: болезнью собственника бизнеса Винокурова И.В.; длительным простоем из-за принятых государством ограничительных мер по противодействию COVID-19; прекращение выдачи банками траншей по ранее заключенным договорам об открытии кредитных линий и требования о досрочном погашении задолженности по кредитным договорам, что повлекло за собой формирование картотеки неоплаченных в срок платежных документов (по задолженности перед банками); фактическая парализация финансово-хозяйственной деятельности (вся выручка списывалась банком в счет погашения задолженности по кредитным договорам и не могла расходоваться на обеспечение текущей деятельности - должник даже за коммунальные ресурсы не мог заплатить, банк все денежные средства списывал в безакцептном порядке).

В таких условиях единственной возможностью обеспечения сохранности имущества должника с целью недопущения разморозки зданий и порчи из-за перепадов температуры оборудования и товаров, находящихся внутри объектов недвижимости, являлась их сдача в аренду.

Ответчик указал, что залогодержатель никакого участия и заинтересованности в обеспечении сохранности заложенного движимого и недвижимого имущества не проявлял, готовности заниматься данным вопросам не демонстрировал.

Конкурсным управляющим также не доказано, что ООО "КРЕПЕЖ ПРО" является заинтересованным по отношению к должнику лицом.

Так, Наумова Т.Е., являвшаяся на момент заключения генеральным директором ООО "Рентэкспорт", действительно является участником ООО "КРЕПЕЖ ПРО" с долей участия в уставном капитале 40%.

Однако ООО "КРЕПЕЖ ПРО" не является заинтересованным по отношению к должнику лицом применительно к положениям статьи 19 Закона о банкротстве, поскольку: не является руководителем должника, не является аффилированным лицом должника применительно к положениями статьи 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", не входит в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135- ФЗ "О защите конкуренции" в одну группу лиц с должником.

Доказательств обратного конкурсным управляющим не представлено.

Учитывая наличие между конкурсным управляющим и ответчиком разногласий относительно обоснованности арендной платы, определением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2022 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Маслову Д.И.

Судом на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: какова рыночная ставка арендной платы в отношении имущества, переданного в аренду по договору аренды недвижимости N 1275 от 02 октября 2020 года, договору аренды недвижимости N 1275/15 от 02 октября 2020 года, договору субаренды недвижимости N 1290 от 01 октября 2020 года и договору аренды оборудования N 1285 от 02 октября 2020 года - на соответствующие даты заключения указанных договоров?

В материалы дела поступило заключение эксперта.

Оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ экспертное заключение арбитражный суд первой инстанции признал его надлежащим доказательством.

Исследование экспертом проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом в соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности: научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В ходе допроса в суде первой инстанции эксперт пояснил, что в рассчитанную им ставку рыночной арендной платы объектов экспертизы (объектов недвижимого имущества) включены также операционные расходы арендодателя, то есть те расходы (на оплату коммунальных услуг и ресурсов), которые арендодатель как собственник недвижимого имущества понес бы в любом случае вне зависимости от наличия или отсутствия заключенных договоров аренды.

В свою очередь, конкурсный управляющий в своих дополнительных объяснениях от 07.09.2022 г. указывает, что, по его мнению, арендатор (ответчик) помимо согласованной в договорах аренды арендной платы также должен был оплачивать коммунальные услуги и ресурсы и привел стоимостное выражение таких ресурсов и услуг за период октябрь 2020-май 2021 года на общую сумму 13 232 006,75 рублей.

Между тем, конкурсным управляющим в его расчете (за исключением расходов на оплату электроэнергии) не учтено то обстоятельство, что приведенные им расходы на оплату коммунальных ресурсов и услуг входят в перечень операционных расходов арендодателя.

Так, очевидным образом относятся к операционным расходам расходы арендодателя на отопление и техническое обслуживание газового оборудования в спорном недвижимом имуществе расходы по расчетам с ООО "Газпром Межрегионгаз Москва" по договору поставки газа 61-8-11165/19 (поставка газа); ООО "Мособлгазпоставка" (поставка газа); Филиалом АО "Мособлгаз" "Юг" (техническое обслуживание газопровода, узлов учета газа (УУГ), траспортировка газа); ООО "ПРОМГАЗАВТОМАТИКА" (техническое обслуживание газового оборудования)

Расходы на газоснабжение и обслуживание газотранспортного и котельного оборудования являются теми расходами, которые арендодатель (ООО "РЕНТЭКСПОРТ") обязан нести как собственник недвижимого имущества и газового оборудования.

Ответчик арендовал у должника именно отапливаемые помещения, что и заложено в рассчитанную экспертом ставку.

И именно с отапливаемыми аналогами эксперт сравнивал арендуемые помещения - в противном случае эксперт в качестве аналогов для сравнения выбирал бы неотапливаемые аналоги и полученная расчетным путем рыночная ставка была бы существенно ниже указанной судебным экспертом в его Заключении.

Более того, должник вне зависимости от наличия или отсутствия арендаторов в спорных помещениях вынужден был бы нести данные расходы, поскольку здания необходимо было отапливать хотя бы ввиду хранения в них принадлежащего должнику имущества: ТМЦ стоимостью более 300 миллионов рублей, основных средств (оборудования) в количестве около 360 единиц и стоимостью более 400 млн. рублей.

Наличие такого имущества у должника подтверждается сообщениями размещенными конкурсным управляющим в ЕФРСБ N 8684254 от 29.04.2022 г. об объявлении торгов.

Очевидно, что должник сам вынужден был бы оплачивать расходы по отоплению зданий (помещений) в период с октября 2020 года по апрель 2021 года с целью обеспечения сохранности как самих зданий (недопущения их разморозки), так и хранившегося в них имущества должника (ТМЦ и оборудования).

Равным образом относятся к операционным расходам арендодателя на содержание и эксплуатацию спорных объектов недвижимости расходы по расчетам с ООО "СТРОЙИНВЕСТ" (ИНН 5036164932) по договорам внешнего управления и эксплуатации принадлежащих должнику объектов недвижимости (15-ый корпус и 8-ой корпус).

Участником ООО "СТРОЙИНВЕСТ" (ИНН 5036164932) является ООО "ХОЛДИНГ "СТРОИТЕЛЬНЫЙ АЛЬЯНС" (ИНН 5036113127).

Соответственно ООО "СТРОЙИНВЕСТ" входит в холдинг "Строительный Альянс" и оказывает услуги по управлению и эксплуатации недвижимости в Технопарке "Сынково", где расположены и арендованные ответчиком у должника площади.

Так, из назначений платежа, указанных в платежных поручений об оплатах ООО "Крепеж Про" за ООО "РЕНТЭКСПОРТ" в адрес ООО "СТРОЙИНВЕСТ", представленных ответчиком в материалы дела, видно, что оплачивались "услуги по внешней эксплуатации по договору N 22-СТ/19 от 30.04.19г." и "услуги по внешней эксплуатации и управлению объекта по договору N 08-СТ/17 от 01.10.17г.".

Конкурсный управляющий в суде первой инстанции представил акты сверки взаимных расчетов между должником ООО "Рентэкспорт" и обслуживающими организациями, в том числе с ООО "СТРОЙИНВЕСТ" (ИНН 5036164932).

В частности, контрагент ООО "Стройинвест" занимается обслуживанием и внешней эксплуатацией двух зданий ООО "Рентэкспорт" (корпус 8 и 15), платежи по которым также относятся к операционным расходам арендодателя, которые были бы им понесены вне зависимости от наличия либо отсутствия каких-либо арендаторов в принципе.

Указанные начисления являются аннуитетными (постоянными, не изменяющимися от месяца к месяцу) и не зависят от объема производства, оборотов или еще каких-либо переменных показателей арендатора, а являются фиксированными платежами за согласованный с собственником зданий объем услуг по внешней эксплуатации зданий:

а) стоимость услуг ООО "Стройинвест" по внешней эксплуатации корпуса N 15 составила: 357 469,52 рублей в месяц с октября 2020 г. по январь 2021 г., 398 033,83 рублей в месяц с февраля 2020 г. по апрель 2021 г.;

б) стоимость услуг ООО "Стройинвест" по внешней эксплуатации корпуса N 8 составила: 380 000,00 рублей в месяц с октября 2020 г. по январь 2021 г., 401 970,90 рублей в месяц с февраля 2020 г. по апрель 2021 г.

Изменения цены с февраля 2021 г., очевидно, связано исключительно с инфляционными процессами (изменение фиксированного размера платежа на +/- 10%), а не с деятельностью арендатора ООО "Крепеж ПРО".

Расходы по расчетам с ООО "ГК "Техноспас" также относятся к операционным расходам арендодателя на содержание и эксплуатацию спорных объектов недвижимости.

Так, из назначений платежа указанных в платежных поручений об оплатах ООО "Крепеж Про" за ООО "РЕНТЭКСПОРТ" в адрес ООО "ГК "Техноспас", представленных ответчиком в материалы дела, следует, что оплачивалась ежемесячная плата за обслуживание ОПО 8-го корпуса.

Обоснование позиции конкурсного управляющего об отнесении платы за обслуживание оборудования пожарной охраны, установленного в объектах недвижимости должника, на арендатора и каким образом такие расходы выходят за пределы операционных расходов арендодателя, не представлено.

Конкурсный управляющий приводит сравнение расходов на оплату потребленной электроэнергии, поставленной АО "Мосэнергосбыт" за период с октября 2020 по май 2021 (период аренды) и за период с июля 2021 по февраль 2022 (в отсутствие аренды), согласно которому в период аренды стоимость потребленной электроэнергии в месяц в среднем составила около 734 037,08 рублей, а позднее при отсутствии арендаторов около 75 733,24 рублей в месяц (см. стр. 4 дополнительных объяснений от 07.09.2022 г.).

Однако никаких доказательств расходования электроэнергии в период с июля 2021 по февраль 2022 конкурсным управляющим не представлено.

Даже если принять данный расчет, то получается, что расходы на оплату должником электроэнергии в период отсутствия аренды составили около 75 733,24 рублей в месяц.

Таким образом, указанную сумму также следует отнести к операционным расходам арендодателя на содержание и эксплуатацию спорных объектов недвижимости.

Следовательно, исходя из расчета самого конкурсного управляющего, единственным ресурсом, размер оплаты которого зависит от наличия арендатора и потребляемого непосредственно арендатором, является электроэнергия.

При этом из всего объема начисленной за период аренды (октябрь 2020 - май 2021) электроэнергии 5 609 702,09 рублей следует вычесть размер электроэнергии, входящей в операционные расходы арендодателя (должника) в сумме 552 852,65 рублей (75 733,24 руб. * 7,3 мес.).

Ссылаясь на то, что потребленные за период октябрь 2020 - май 2021 коммунальные ресурсы являются переменными расходами, конкурсный управляющий не представляет никаких доказательств (актов сверки расчетов, счетов на оплату, актов оказанных услуг и т.п.), свидетельствующих об отсутствии начислений (или о начислении в существенно меньших объемах) со стороны поставщиков таких услуг за период после фактического прекращения арендных отношений с ответчиком (то есть после мая 2021 года).

Такой сравнительный анализ осуществлен конкурсным управляющим лишь в отношении электроэнергии и в отсутствие документального подтверждения).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что и в мае 2021 года, и после мая перечисленные конкурсным управляющим коммунальные услуги продолжали начисляться их поставщиками: ООО "Газпром Межрегионгаз Москва", ООО "Мособлгазпоставка", ООО "Промгазавтоматика", ООО "Стройинвест", ООО "ГК "Техноспас", АО "Мособлгаз Юг", АО "Мосэнергосбыт", ПАО СК "Росгосстрах", ООО "Технический контроль".

Указанные обстоятельства (факт и размер начисления платы за коммунальные услуги после прекращения арендных отношений) являются существенными для разрешения настоящего спора.

При этом бремя доказывания "переменного" (то есть зависящего от интенсивности эксплуатации имущества арендатором) характера данных коммунальных услуг возлагается на заявителя (конкурсного управляющего).

Конкурсным управляющим не представлены доказательства (акты сверки расчетов, счетов на оплату, актов оказанных услуг и т.п.), свидетельствующие о размерах начислений коммунальных услуг, перечисленных самим конкурсным управляющим, за период после прекращения арендных отношений с ответчиком, то есть после мая 2021 года.

Ответчик не является стороной договоров с указанными конкурсным управляющим поставщиками услуг, а потому самостоятельно представить договоры с такими поставщиками и документы об объемах потребленных услуг и начислениях платы за них не имеет возможности.

Таким образом, единственной коммунальной услугой, имеющей переменный характер (то есть напрямую зависящей от интенсивности эксплуатации недвижимого имущества арендатором) является услуга по поставке электрической энергии.

Соответственно, при расчете размера арендной платы за непосредственное владение и пользование спорным арендованным недвижимым имуществом (вариант расчета конкурсного управляющего) должен выглядеть следующим образом: 3 604 296,50 рублей (ежемесячная плата по оспариваемым договорам аренды недвижимости) - 734 037,08 рублей (расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, которые должен нести арендатор) = 2 870 259,42 в месяц (стоимость аренды недвижимости согласно оспариваемым договорам).

Таким образом, отклонение от общего размера арендной ставки, определенной экспертом (которая составляет 3 023 256,62 рублей), составляет всего 152 997,20 рублей или 5,06 %.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о недоказанности конкурсным управляющим того обстоятельства, что оспариваемые договоры аренды совершены при неравноценном встречном исполнении со стороны ООО "Крепёж Про".

Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим требований является правильным, соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствами.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО "Рентэкспорт" Ковалева Игоря Владимировича, о том, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о недоказанности им неравноценного встречного исполнения со стороны ответчика по договорам аренды, отклонены арбитражным апелляционным судом как необоснованные.

В обоснование довода о неравноценности встречного предоставления по оспариваемым договорам аренды конкурсный управляющий ссылается на объявления о сдаче в аренду складских и производственных площадей на текущий момент, а не на октябрь 2020 года.

При этом конкурсный управляющий приводит ссылки на объявления лишь применительно к нежилым помещениям площадью общей 4 418,2 кв.м., расположенные по адресу: Московская обл., г. Подольск, ул. Комсомольская, д. 1, которые ООО "Крепеж Про" арендовало у ООО "Рентэкспорт" по договору субаренды недвижимости N 1290 от 01.10.2020 г.

Сведения о коммерческих предложениях об аренде помещений, которые конкурсный управляющий анализировал для сопоставления с размером арендной платы по договорам аренды недвижимости N 1275 от 02.10.2020 г. и N 1275/15 от 02.10.2020 г. конкурсным управляющим в материалы дела не представлены.

По утверждению конкурсного управляющего, средняя цена за аренду одного квадратного метра в месяц аналогичных помещений составляет 375 рублей.

Следует отметить, что конкурсный управляющий ссылается на предложения об аренде, размещенные на интернет-ресурсе "ЦИАН" и содержащие ценовые предложения на актуальную дату, то есть на сегодняшний день, а не по состоянию на 01.10.2020 г.

При этом анализ объявлений с того же самого интернет-ресурса, представленный ответчиком, показал, что помещения в г. Подольске, аналогичные переданным в аренду по договору N 1290, даже на текущую дату предлагаются к сдаче в аренду по цене от 300 до 400 рублей за один квадратный метр в месяц.

Соответственно средний размер арендной платы составляет 350 рублей за один квадратный метр в месяц, а не 375 рублей.

Договором N 1290, что не оспаривается заявителем, предусмотрена арендная плата в размере 455 рублей за 1 кв.м./месяц.

Указанные обстоятельства опровергают довод конкурсного управляющего о неравноценности встречного предоставления по договору N 1290.

Как уже указано выше, сведения о коммерческих предложениях об аренде помещений, которые конкурсный управляющий анализировал для сопоставления с размером арендной платы по договорам N 1275 и N 1275/15, конкурсным управляющим не представлены.

Таким образом, конкурсный управляющий не представил доказательства занижения стоимости аренды по договорам N 1275, N 1275/15.

Кроме того, условия оспариваемых сделок в части установления размера арендной платы подлежат оценке путем сравнения со сделками, заключенными в отношении аналогичных помещений в тот же календарный период - октябрь 2020 года, а не декабрь 2021 или февраль 2022 года.

Так, согласно исследованию рынка коммерческой недвижимости на 4 квартал 2020 года средний размер арендной платы складской недвижимости класса "А" в Московской агломерации составил 4 100 руб./кв м/год или 341,67 руб./кв.м./месяц.

Указанное доказательство опровергает довод конкурсного управляющего о занижении ставки арендной платы по оспариваемым договорам аренды.

Довод апелляционной жалобы конкурсного управляющего о необходимости включения в оспариваемые договоры аренды условия о переменной составляющей арендной платы в размере стоимости потребленных коммунальных ресурсов также подлежит отклонению.

Законодательством не установлен запрет на возложение соглашением сторон договора аренды обязанности по оплате коммунальных платежей ни на арендатора, ни на арендодателя.

Конкурсный управляющий ссылается также на то, что в ООО "Рентэкспорт" ежемесячно поступали счета на оплату коммунальных услуг на сумму 536 190,90 рублей.

Принимая во внимание общую площадь арендуемых помещений равную 2 202,39 кв.м., конкурсный управляющий считает, что на 1 кв.м. в месяц приходится 264,37 рублей от общей суммы, выставляемой ресурсоснабжающими организациями в счет потребления арендатором электроэнергии, тепла.

Указанный довод приведен конкурсным управляющим применительно к договору N 1275.

Между тем, из пункта 1.1 договора N 1275 следует, что в аренду сдается часть нежилых помещений, входящих в состав нежилого здания технопарка складского комплекса N 8 общей площадью 12 997,2 кв.м.

Этим же пунктом договора N 1275 установлено, что общая площадь переданных в аренду помещений составляет 2 202,39 кв.

То есть в аренду передано 2 202,39 кв.м. из 12 997,2 кв.м.

Учитывая указанное, даже если согласиться с утверждением конкурсного управляющего о том, что ежемесячно ООО "Рентэкспорт" как собственник здания получало от ресурсоснабжающих организаций счета на оплату коммунальных услуг на сумму 536 190,90 рублей, и о необходимости отнесении этих расходов на арендатора, то получается, что на 1 кв.м. арендуемой ответчиком площади должно приходиться 42,03 рубля коммунальных расходов (546 190,90 руб. / 12 997,2 кв.м.).

ООО "Рентэкспорт" как собственник всего здания обязано было нести бремя его содержания, включая расходы на его отопление (газ) и снабжение электроэнергией, особенно в отопительный сезон, чтобы обеспечить сохранность здания и расположенного внутри здания технологического оборудования.

Таким образом, при сравнении ставок арендной платы по оспариваемым договорам аренды (450-455 рублей за 1 кв. м. в месяц или 5 400-5 460 рублей в год за 1 кв.м.), следует вывод о том, что согласованные ставки арендной платы выше средней ставки аренды складской недвижимости класса "А" в Московской агломерации (341,67 рублей за кв. м. в месяц или 4 100 руб. за 1 кв. м в год).

Даже при условии выключения в ставку аренды (341,67 рублей) расходов по коммунальным услугам (42,03 рубля на 1 кв.м. площади), то установленная оспариваемыми договорами аренды ставка также будет превышать полученное значение: 450 рублей > 341,67+42,03 рублей.

Таким образом, доводы конкурсного управляющего о неравноценности встречного предоставления по оспариваемым договорам аренды являются необоснованными.

Также конкурсным управляющим не доказано наличие у оспариваемых сделок противоправной цели, заключающейся в причинении вреда имущественным правам кредиторов (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве).

Целью заключения оспариваемых договоров являлось обеспечение сохранности недвижимого и находящегося внутри него движимого (оборудование товары) имущества должника, прежде всего, в отопительный сезон 2020-2021 гг., а также получение должником арендной платы.

ООО "Рентэкспорт", заключая спорные договоры, преследовало цель обеспечения сохранности принадлежащего ему имущества (путем обеспечения оплаты коммунальных расходов арендатором) и поступления в его имущественную массу выручки от сдачи в аренду помещений.

Ответчик же преследовал цель владения и пользования помещениями и оборудованием с целью извлечения прибыли.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, имеющиеся в материалах дела доказательства не позволяют сделать вывод о недействительности договоров аренды недвижимости N 1275 от 02 октября 2020 года, N 1275/15 от 02 октября 2020 и договора субаренды недвижимости N 1290 от 01 октября 2020 года на основании пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы конкурсного управляющего и отмены определения суда первой инстанции в обжалуемой части арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 16 октября 2022 года по делу N А41-78510/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

А.В. Терешин Н.В. Шальнева