Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2023 г. N 15АП-23757/22 по делу N А01-2365/2022

город Ростов-на-Дону

09 февраля 2023 г.

дело N А01-2365/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Барановой М.С.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Удобный"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2022 по делу N А01-2365/2022

по иску товарищества собственников жилья "Чкаловский"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Удобный"

при участии третьих лиц: Главного управления МЧС России по Республике Адыгея; Отдела территориального подразделения НД и ПР по городу Майкопу и Майкопскому району ГУ МЧС России по Республике Адыгея; Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп"

о признании договора аренды расторгнутым, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Чкаловский" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Удобный" (далее - общество, ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения от 20.02.2021 расторгнутым, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение N 5 "А" (подлестничное пространство), расположенное по адресу: г. Майкоп, ул. Чкалова, д. 65.

К участию в деле привлечены третьи лица: Главное управление МЧС России по Республике Адыгея, Отдел территориального подразделения НД и ПР по городу Майкопу и Майкопскому району ГУ МЧС России по Республике Адыгея, Управление архитектуры и градостроительства администрации МО "Город Майкоп".

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2022 по делу N А01-2365/2022 исковое заявление товарищества собственников жилья "Чкаловский" к обществу с ограниченной ответственностью "Удобный" о признании договора аренды нежилого помещения от 20.02.2021 расторгнутым оставить без удовлетворения.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Удобный" освободить занимаемое нежилое помещение N 5 "А", площадью 8,8 кв. м, расположенное в подъезде многоквартирного жилого по адресу: г. Майкоп, ул. Чкалова, д. 65, в течение трех дней с даты вступления рения в законную силу.

Общество с ограниченной ответственностью "Удобный" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка, расчетному обоснованию по определению расчетных величин пожарного риска.

В отзыве на апелляционную жалобу истец считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20 февраля 2021 между ТСЖ "Чкаловский" и ООО "Удобный" заключен договор аренды нежилого помещения N 5 "А", площадью 8,8 кв. м, расположенного в подъезде торца здания многоквартирного дома по адресу: г. Майкоп, ул. Чкалова, д. 65, с целевым использованием: для осуществления коммерческой деятельности.

Срок аренды, в соответствии с пунктом 1.5 договора, составлял 11 месяцев с возможностью пролонгации на тот же срок и на тех же условиях (п. 1.6 договора).

Актом приемки от 20.02.2021 стороны подтвердили передачу/принятие в аренду нежилого помещения с характеристиками, установленным договором.

17.01.2022 г. должностными лицами ГУ МЧС по РА в отношении ТСЖ "Чкаловский" по жалобе гражданина Цей Т.А. проведена выездная проверка многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Чкалова, д. 65, находящегося под управлением товарищества.

В результате проверки установлено нарушение требований пожарной безопасности, в частности подпункта "к" пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 N 1479, что выразилось том, что товариществом допущено размещение под лестничным маршем на путях эвакуации помещения кофейни.

По результатам проверки, 31.01.2022 г. выдано представление об устранении выявленных нарушений обязательных требований пожарной безопасности. Председатель товарищества привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 20.4 КоАП РФ.

20.01.2022 товарищество обратилось к обществу с уведомлением об обнаруженных замечаниях со стороны контролирующего органа.

Принимая меры к устранению нарушений, 10.06.2022 г. истец потребовал освобождения занимаемого помещения, ссылаясь на возможность расторжения договора при существенном нарушении его условий.

Отказ арендатора от освобождения помещения стал основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Согласно пункту 1 статьи 133, пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В соответствии пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе, в том числе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В силу статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Из указанного законодательного регулирование следует право председателя правления товарищества от имени товарищества сдавать в аренду отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме (нежилые помещения), только в случаях, когда распоряжение этим имуществом не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме либо третьих лиц.

При анализе имеющихся материалов, суд принял во внимание доводы представителя ГУ МЧС России о том, что спорный объект не мог быть включен в состав имущества, продаваемого под коммерческую деятельность.

Согласно пункту 1 статьи 39 Федерального закона от 22.07.2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Федеральный закон N 123-ФЗ), лестницы, предназначенные для эвакуации людей из зданий и сооружений при пожаре, подразделяются на следующие типы: 1) внутренние лестницы, размещаемые на лестничных клетках; 2) внутренние открытые лестницы; 3) наружные открытые лестницы.

Согласно пункту 1 статьи 40 Федерального закона N 123-ФЗ, лестничные клетки в зависимости от степени их защиты от задымления при пожаре подразделяются на следующие типы: 1) обычные лестничные клетки; 2) незадымляемые лестничные клетки.

Под маршами лестничных клеток первого, цокольного или подвального этажей можно размещать только узлы управления центрального отопления и водомерных узлов.

Из пояснений представителей сторон следует, что нежилое помещение N 5А, площадью 8,8 кв. м, расположено под лестничным маршем при входе в подъезд МКД. На момент заключения договора, указанное помещения не было обособлено: не были установлены ограждения, двери, рольставни и т.п.; в нем отсутствовали коммуникации, оборудование, электроснабжение, что также следует из пункта 1.2 договора и представителями не оспаривается.

Таким образом, следует признать, что на рассматриваемом объекте (МКД) были проведены работы по устройству нового помещения с целью эксплуатации части здания в новом назначении - для размещения кофейни, что проектом не предусмотрено. Доказательств обратного в дело не представлено.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491) в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В пункте 10 Правил N 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

На основании подпункта "е" пункта 11 Правил N 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, и меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

Общее имущество в доме не может выступать предметом договора аренды.

Запрет устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы был установлен в подпункте "к" пункта 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 N 390, и продублирован в подпункте "к" пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 N 1479.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о проведенных расчетах пожарного риска, подтверждающих отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан деятельностью арендатора, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Исходя из положений части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"), статьи 38 ФЗ "О пожарной безопасности" следует, что обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности и ответственность за их нарушение возлагается на собственников имущества (объектов); лиц, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (объектами), а также их руководителей и ответственных должностных лиц.

В силу подп. "в" п. 1 ч. 1 ст. 32 ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" многоквартирные жилые дома отнесены к классу функциональной пожарной опасности Ф1.3.

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона N 123-ФЗ декларация пожарной безопасности составляется в отношении здания, сооружения, производственного объекта, для которых законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено проведение экспертизы проектной документации (за исключением зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.3, Ф1.4).

Учитывая изложенное, арендатор не вправе представлять декларацию пожарной безопасности на объект защиты класса функциональной пожарной опасности Ф1.3.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что выявленные нарушения обязательных требований в случае возникновения пожара свидетельствуют о возникновении угрозы причинения вреда жизни, здоровью и имуществу граждан.

При таких условиях, спорное нежилое помещение не могло быть передано в эксплуатацию по соответствующему договору для осуществления коммерческой деятельности ответчика.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный договор является сделкой, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем, данная сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям договора аренды относится его предмет. Недействительность существенного условия всегда влечет недействительность сделки в целом, все остальные условия такого значения могут и не иметь.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, требование о расторжении ничтожного договора не подлежит удовлетворению.

Общим последствием недействительности сделок, предусмотренным в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, является возврат другой стороне всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по недействительной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная правовая позиция изложена в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".

Таким образом, в результате исполнения ничтожной сделки общество фактически пользуется предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 данного Кодекса).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", в силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Из содержания приведенных норм следует, что условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник (иной титульный владелец) претерпевает нарушения своего права.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2022 по делу N А01-2365/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик