Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2023 г. N 15АП-1028/23 по делу N А32-19600/2019

город Ростов-на-Дону

16 февраля 2023 г.

дело N А32-19600/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Сулименко О.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

при участии:

от заявителя: ИП Скворцов А.Г. лично (онлайн-участие), представитель Петрий Н.Г. по доверенности от 18.09.2020 (онлайн-участие);

от заинтересованного лица: представитель Осипенко О.В. по доверенности от 10.01.2023;

от третьего лица: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Скворцова Александра Геннадьевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2022 по делу N А32-19600/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя Скворцова Александра Геннадьевича (ОГРНИП: 306235626900029, ИНН: 235600218764)

к администрации Усть-Лабиснкого городского поселения Усть-Лабинского района (ОГРН 1052331330556, ИНН 2356044276)

при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510, ИНН 2309090540)

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Скворцов Александр Геннадьевич (далее - заявитель, ИП Скворцов А.Г., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации Усть-Лабиснкого городского поселения Усть-Лабинского района (далее - заинтересованное лицо, администрация) с заявлением, согласно которому просил:

- признать незаконным бездействие администрации, выраженное в уклонении от предоставления заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13 по заявлению Скворцова А.Г. вх. N 51 от 15.02.2019;

- обязать администрацию принять решение о предоставлении Скворцову А.Г. земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, в аренду сроком на 3 года со дня вступления в силу решения суда;

- обязать администрацию заключить со Скворцовым А.Г. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, сроком на 3 года, со дня вступления в силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019, в удовлетворении требований отказано.

Суды установили, что земельный участок передан предпринимателю в аренду по результатам публичных процедур (по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона). Договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834, заключенный по результатам проведения торгов, не мог быть возобновлен на неопределенный срок и действовал до указанного в нем срока (22.10.2015). Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды 15.02.2019, то есть с нарушением требований, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Из акта осмотра от 27.09.2018 следует, что на земельном участке по периметру границ установлено ограждение из профильного металла, объектов недвижимости на участке не выявлено. Данное обстоятельство также подтверждено приложенным к акту осмотра фотоматериалом. Проект складского здания и разрешения на строительство N RU23536101-197, N RU23536101-198 (действующие до 08.08.2015) сами по себе не подтверждают наличие (возведение) объекта незавершенного строительства на земельном участке, испрашиваемом предпринимателем в аренду на новый срок. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций признали недоказанным предпринимателем факт возведения в границах испрашиваемого участка объекта незавершенного строительства, что исключает реализацию им права на заключение договора аренды на новый срок (без торгов) для завершения строительства.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019 по делу N А32-19600/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции указал на то, что, отказывая предпринимателю в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не учли следующее. Земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104 предоставлялся предпринимателю в период до 01.03.2015 на торгах (в форме аукциона), обязательных для заключения договора аренды в целях строительства. По состоянию на 01.03.2015 договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834 являлся действующим. Исходя из подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, лицо, доказавшее факт возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, обладает правом на заключение нового договора аренды однократно сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов. При этом обстоятельства прекращения ранее существовавших арендных отношений, как и факт отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не являются препятствиями (не могут служить основанием для отказа) в заключении такого договора на новый срок. Материалы дела не подтверждают, что испрашиваемый земельный участок предоставлялся для завершения строительства объекта одному из предыдущих собственников этого объекта. Отсутствуют в деле и доказательства того, что после прекращения арендных отношений уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка заявлял в суд требование об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования. Не подтверждено документально и то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Следовательно, за предпринимателем не могло не сохраниться право на предоставление земельного участка как собственнику объекта незавершенного строительства на этом участке однократно для завершения строительства, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Судом кассационной инстанции не может быть признан обоснованным и вывод судебных инстанций о недоказанности предпринимателем факта возведения в границах испрашиваемого в аренду земельного участка объекта незавершенного строительства. Действительно, субъектом права на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является собственник объекта незавершенного строительства. Данное право может быть реализовано заинтересованным в предоставлении земельного участка лицом при доказанности им факта размещения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства. В подтверждение размещения на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0505018:104 объекта предприниматель представил в суд первой инстанции проект складского здания, разрешение на его строительство, а также технический план незавершенного строительством здания, подготовленный кадастровым инженером. В указанном техническом плане отражена схема расположения незавершенного строительством объекта относительно границы земельного участка и контуры размещенного на нем объекта (взаимное расположение участка и объекта незавершенного строительства). Названные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не исследовались и не оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые отдали предпочтение доказательствам, предоставленным администрацией. Суды признали надлежащими доказательствами, опровергающими доводы предпринимателя о наличии на земельном участке незавершенного строительством объекта, акт осмотра земельного участка от 27.09.2018 с приложенным к нему фотоматериалом. Между тем, из содержания акта следует, что отсутствие на земельном участке (площадью 57 796 кв. м) объектов установлено инспектором по муниципальному земельному контролю посредством визуального осмотра при том, что весь участок огорожен по периметру забором. Фотоматериал, на который сослались суды, ненадлежащего качества, из представленных фотографий невозможно достоверно установить наличие (либо отсутствие) незавершенного строительством объекта в границах спорного земельного участка (на большинстве представленных фотографий просматривается автомобильная дорога и забор). Кроме того, в суде кассационной инстанции представители администрации подтвердили факт расположения на земельном участке незавершенного объекта капитального строительства, пояснив, что считают его самовольным. Таким образом, вывод судебных инстанций об отсутствии (недоказанности нахождения) в границах испрашиваемого земельного участка объекта незавершенного строительства является преждевременным.

Суду при разрешении спора следует учесть разъяснения, содержащиеся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В нем указано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Окружной суд также обращает внимание на формируемую в настоящее время в округе судебную практику по применению подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в отношении площади земельного участка, предоставляемого в аренду для завершения строительства. При применении указанных норм суды исходят из наличия у заинтересованного лица обязанности доказать, что для завершения строительства, принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства (площадь которого незначительна) необходим весь испрашиваемый им земельный участок (в данном случае - площадью 57 796 кв. м).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Скворцов А.Г. обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ИП Скворцов А.Г. указывает, что публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, соответственно, предприниматель имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта. В материалах дела имеются доказательства нахождения в границах участка иных объектов и улучшений. Предприниматель отмечает, что в федеральных, региональных и местных нормативных правовых актах, Строительных нормах и правилах (СНиП) отсутствует само понятие необходимой площади земельного участка, предоставляемого в аренду для завершения строительства, тем более ее доказывания. Заключение эксперта от 01.06.2022 N 94 является недопустимым доказательством. Так, выводы эксперта основаны на Строительных нормах и правилах (СНиП), относящихся к эксплуатации зданий. Эксперт в силу отсутствия специальных познаний не увидел разницы между одноэтажным, многоэтажным зданием и площадью застройки. Предположение эксперта о том, что здание склада будет использоваться под склад непродовольственных товаров, необоснованно. Эксперт Березов А.К. не описал все объекты, расположенные в пределах участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104. В этой связи по настоящему делу необходимо назначить повторную экспертизу.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просила оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ИП Скворцова А.Г. поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы, пояснил, что в суде первой инстанции данное ходатайство не заявлялось; поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. В свою очередь, представитель администрации возражал против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы; возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленное предпринимателем ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, апелляционный суд не усматривает оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Поскольку у суда апелляционной инстанции отсутствуют сомнения в обоснованности судебной экспертизы, а ИП Скворцовым А.Г. не обосновано наличие противоречий в содержащихся в нем выводах, постольку обстоятельства, определенные частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований назначения повторной экспертизы отсутствуют.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции (часть 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

В силу пункта 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что в суде первой инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы предпринимателем не заявлялось, уважительных причин невозможности заявления в суде первой инстанции такого ходатайства не приведено.

Поскольку ИП Скворцовым А.Г. на стадии рассмотрения дела судом первой инстанции не заявлялось ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы и не представлено убедительных доказательств свидетельствующих о недостоверности судебной экспертизы, и недостаточности имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для удовлетворения заявленного ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не имеется.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.02.2019, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадью 57 796 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов складского назначения различного профиля.

На основании протокола N 2 от 22.10.2012 заседания комиссии о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, проводимого в форме аукциона, открытого по составу участков и по форме подачи предложений о размере годовой арендной платы и определению победителя аукциона, между администрацией (арендодатель) и Скворцовым А.Г. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения, заключаемый по результатам торгов от 26.10.2012 N 3500002834.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:35:0505018:104, площадью 57 796 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, для размещения объектов складского назначения различного профиля.

Пунктом 7.2 договора установлено, что договор действует в течение 3-х лет, до 22.10.2015. В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия настоящего договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.3 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском печати органа государственной регистрации.

Актом осмотра земельного участка от 27.09.2018 установлено, что на земельном участке по периметру границ установлено ограждение из профильного металла, объектов недвижимости на участке не выявлено.

28.09.2018 администрация направила в адрес ИП Скворцова А.Г. уведомление N 2917 об отказе от договора аренды.

Регистрационная запись о регистрации договора аренды погашена 13.02.2019 (уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 13.02.2019).

15.02.2019 Скворцов А.Г. обратился в администрацию поселения с заявлением о продлении срока действия договора аренды, к заявлению приложил копию договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834, выписку из ЕГРН на земельный участок; технический план объекта незавершенного строительством.

Письмом от 11.03.2019 N 3И-82 администрация указала, что заявление о продлении срока действия аренды не представляется возможным рассмотреть ввиду того, что регистрационная запись о регистрации договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834 погашена (13.02.2019). Согласно выписке из ЕГРН, отсутствуют сведения о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка.

Заявитель, указывая на то, что бездействие администрации, выраженное в уклонении от предоставления заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, по заявлению Скворцова А.Г. вх. N 51 от 15.02.2019, является незаконным обратился в суд с заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенной нормой права предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. При этом отсутствие в ЕГРН регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Как установил суд первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104 предоставлялся предпринимателю в период до 01.03.2015 на торгах (в форме аукциона), обязательных для заключения договора аренды в целях строительства. По состоянию на 01.03.2015 договор аренды от 26.10.2012 N 3500002834 являлся действующим.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства (в том числе, не зарегистрированного в ЕГРН) на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Суд первой инстанции исходил из того, что заявление Скворцова А.Г. вх. N 51 от 15.02.2019 было рассмотрено администрацией по существу и в результате заявителю отказано в заключении договора аренды на новый срок в целях завершения строительства (письмом от 11.03.2019 N 3И-82). Отказ в заключении с предпринимателем договора аренды на новый срок для завершения строительства объекта администрация мотивировала прекращением арендных отношений, погашением в ЕГРН записи о договоре аренды от 26.10.2012 N 3500002834 и отсутствием сведений о регистрации объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого в аренду земельного участка.

Исходя из подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, лицо, доказавшее факт возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства, обладает правом на заключение нового договора аренды однократно сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов. При этом обстоятельства прекращения ранее существовавших арендных отношений, как и факт отсутствия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не являются препятствиями (не могут служить основанием для отказа) в заключении такого договора на новый срок.

Как следует из заключения эксперта от 01.02.2021, предоставленного в рамках судебной экспертизы по делу N А32-19598/2019, на момент экспертного осмотра в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 возведен фундамент, по проектной документации - фундамент под здание склада. Фактическая площадь застройки спорного объекта - фундамента под складское здание, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, составляет 739,7 кв. м. Размеры фундамента 36,38 х 19,99 м х (2,97 + 2,01 + 3,36 + 1,99 + 23,67 + 2,01 +3,37 +3,01) м х 19,99 м. Фундаменты - монолитные железобетонные, столбчатые и ленточные. Глубина заложения сваи около 1,70 м, сваи - арматура 16 мм, через 1,60 м по всему периметру строения, по периметру ленточный железобетонный каркас высотой 0,6 м.

Эксперт пришел к выводу, что спорный фундамент под здание склада является объектом недвижимого имущества. Спорный объект возведен на основании проектной документации, выполненной ООО фирма "Напитель-1" г. Кореновск, разрешения на строительство N RU23536101-198 от 08.08.2014. На момент экспертного осмотра фундамент здания соответствует проектной и разрешительной документации. Процент готовности спорного объекта, площадью 739,7 кв. м, составляет 27%.

В силу пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта от 01.02.2021 по иному делу принято во внимание суда первой инстанции в качестве иного письменного доказательства и оценено им в совокупности с иными доказательствами, представленными в дело.

Таким образом, суд пришел к выводу, что в границах спорного земельного участка возведен объект недвижимости степенью готовности 27%, который соответствует проектной и разрешительной документации.

Вместе с тем в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2020 по настоящему делу указано на необходимость принять во внимание на формируемую в настоящее время в округе судебную практику по применению подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в отношении площади земельного участка, предоставляемого в аренду для завершения строительства. При применении указанных норм суды исходят из наличия у заинтересованного лица обязанности доказать, что для завершения строительства, принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства (площадь которого незначительна) необходим весь испрашиваемый им земельный участок (в данном случае - площадью 57 796 кв. м).

Исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14).

В целях установления фактических обстоятельств дела, судом первой инстанции в рамках настоящего дела была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Госземкадастрсъемка-ВИСХАГИ" Березову А.К.

Перед экспертом поставлен вопрос: "Превышает ли площадь земельного участка с кадастровым 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, площадь земельного участка, необходимого и достаточного для завершения здания, расположенного на спорном земельном участке?".

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило заключение эксперта N 94 от 04.06.2022.

При ответе на поставленный вопрос эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Кавказская, 13, превышает площадь земельного участка, необходимого и достаточного для завершения здания, расположенного на спорном земельном участке. В мотивировочной части заключения эксперт указал, что минимально необходимая площадь земельного участка складского двухэтажного здания, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, должна составлять не менее 1 657,4 кв. м. Данная площадь участка на 8 342,6 кв. м меньше, площади, установленной градостроительным регламентом Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского районе, в зоне П-4.

Судом первой инстанции проанализировано и оценено заключение эксперта наряду с иными доказательствами и обоснованно принято в качестве надлежащего доказательства (статьи 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Возражая против проведенного экспертного исследования, предприниматель указал, что выводы эксперта основаны на строительных нормах и правилах (СНиП), относящихся к эксплуатации зданий.

Вместе с тем, при проведении исследования эксперт руководствовался СП 18.13330.2019. Свод правил. Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий")" и "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*".

СП 18.13330.2019 распространяется на разработку планировочной организации земельного участка новых, расширяемых и реконструируемых производственных объектов, в т.ч. промышленных предприятий различных отраслей, объектов инженерного обеспечения, транспорта и связи, складов, коммунальных объектов, размещаемых на отдельных земельных участках, в производственных зонах, технопарках, индустриальных парках и промышленных кластерах. СП 42.13330.2016 распространяется на проектирование новых и развитие существующих городских и сельских населенных пунктов и иных территорий муниципальных образований на территории Российской Федерации и содержит основные требования к их планировке и застройке.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:35:0505018:104 относится к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения объектов складского назначения различного профиля. Таким образом, эксперт при проведении исследования правомерно руководствовался положениями СП 18.13330.2019 и СП 42.13330.2016. Доказательств возможности применения иных строительных норм и правил предпринимателем не представлено.

Доводы предпринимателя о том, что при проведении расчетов эксперт исходил из площади объекта равной 739 кв.м, тогда как в разрешении на строительство указана общая площадь 1387,17 кв.м, соответственно, представленный расчет является неверным, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку в данном случае следует различать понятия "площадь застройки" и "общая площадь". Так, площадью застройки является территория, занятая возведенными зданием, она, как правило, меньше общей площади, и рассчитывается по горизонтальной проекции строения на поверхности фундамента. При этом для разрешения вопроса о площади земельного участка, необходимой для использования объекта на нем расположенного, значение имеет площадь застройки здания. Указанная площадь застройки, определенная экспертом, практически соответствует площади застройки, указанной в проектной документации (759,38 кв.м).

Таким образом, эксперт верно исходил из фактической площади застройки здания равной 739 кв.м.

Указание заявителя жалобы на то, что эксперт не описал все объекты, расположенные в пределах участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104, подлежит отклонению, поскольку в рамках рассматриваемого спора относительно законности либо незаконности отказа в предоставлении предпринимателю земельного участка для завершения строительства, исходя из обстоятельств настоящего дела подлежал исследованию вопрос о наличии на соответствующем земельном участке объекта незавершенного строительства, являющегося капитальным, что и было установлено - в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0505018:104 возведен фундамент, по проектной документации - фундамент под здание склада. Вопрос о площади земельного участка, необходимой для использования указанного объекта на нем расположенного и был исследован судом и экспертом при даче соответствующего заключения.

Довод предпринимателя об отсутствии у эксперта специальных познаний во внимание не принимается ввиду необоснованности.

В силу части 1 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, эксперт Березов А.К. имеет высшее образование по специальности "Инженерная геодезия", инженер-геодезист, имеет квалификация кадастрового инженера (том 3 л.д.2-7), стаж работы 34 года.

Таким образом, исходя из представленных в материалы дела сведений относительно предложенной кандидатуры эксперта, подтверждены необходимые квалификационные требования к образованию и стажу работы исходя из характера назначенной судом по делу экспертизы. Отводов эксперту предпринимателем заявлено не было.

Само по себе несогласие с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы.

Апелляционный суд, повторно оценив заключение эксперта, поддерживает вывод суда первой инстанции о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно выводы экспертного заключения подписаны компетентным экспертом, непротиворечивы, эксперт ответил на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, дана расписка эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется.

Принимая во внимание выводы эксперта, необходимая заявителю площадь земельного участка значительно больше площади незавершенного объекта (739 кв.м), при этом доказательств необходимости предоставления предпринимателю земельного участка испрашиваемой площади 57 796 кв. м не представлено, что не согласуется с положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.2018 по делу N А63-9534/2017.

Апелляционный суд считает также необходимым обратить внимание применительно к испрашиваемой предпринимателем всей площади земельного участка, что договор аренды был заключен между сторонами 26.10.2012, администрацией было выдано разрешение на строительство N RU 23536101-331 объекта сроком до 05.12.2015, соответственно, после 05.12.2015 предприниматель не имел права продолжать строительство объекта без получения соответствующего разрешения. И только спустя три года (15.02.2019) ИП Скворцов А.Г. обращается с заявлением в администрацию о продлении срока действия договора аренды земельного участка с целью завершить строительство объекта, однако после 15.12.2015 предприниматель не предпринимал попыток получить новое разрешение на строительство, доказательств невозможности завершить строительство недвижимого объекта также не представлено, равно как и не заявлены доводы о невозможности использования спорного земельного участка либо о наличии препятствий в его пользовании. При этом суд отмечает, что 01.10.2018 администрация в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды земельного участка и с 18.02.2019 договор аренды считается расторгнутым, что предпринимателем не оспаривается.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу, что действия предпринимателя (обращение в администрацию после получения уведомления об одностороннем отказе от договора, не соотносимые площади здания и земельного участка, отсутствие разрешения на продолжение строительства) свидетельствуют о намерении установить формальное юридическое основание для продления срока действия договора аренды земельного участка исходя из ранее предоставленной плащади.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя.

При этом судом первой инстанции верно отмечено, что поскольку предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на публичном земельном участке в период действия договора аренды от 26.10.2012 N 3500002834 и на основании разрешений на строительство, он не лишен возможности обратиться в компетентный орган по вопросу формирования участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, площадью, необходимой для завершения строительства данного объекта, в целях получения этого участка в аренду по правилам пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция указана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2020 по делу N А32-7463/2019.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной, кассационной жалобы, заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

В связи с тем, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 300 рублей для физических лиц и 3000 руб. для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 150 руб. для физических лиц и 1500 руб. для юридических лиц.

Таким образом, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2850 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета в порядке и по основанию, предусмотренным статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя Скворцова Александра Геннадьевича о назначении по делу повторной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2022 по делу N А32-19600/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Скворцову Александру Геннадьевичу (ОГРНИП: 306235626900029, ИНН: 235600218764) из федерального бюджета 2 850 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению N 82 от 30.12.2022.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

О.А. Сулименко С.И. Яицкая